新型コロナの３度目の緊急事態宣言もどうやら延長されるみたいです。（５月６日現在）
今までの時短要請に応じた飲食店に対する協力金は遅れ遅れになっていて、非常に苦しい状況に追い込まれていることは間違いない。

２度目の「緊急事態宣言」下での第１期の申請、その宣言が延長された為の第2期の申請、「まんえん防止等重点措置」に変わって第３期の申請と同じような申請が必要で、わたしの友人のクラブ経営者も日頃事務作業などしていないので、肩が凝ってしかないと嘆いていました。

お店も休まざるを得ないし、その上、協力金はいつになったら支払われるのか分からない。（下表：サンケイ新聞デジタルより）

手元の資金は生活費含めて、毎日ドンドン減っていく…

つなぎでカードローンでの借入を繰り返す日々だそうです。

はたして、この借金は返すことが出来るのかどうか分からないし。

改めて、休業補償の方法を見直さないと、このままズルズル中途半端なコロナ対策していても身近なお店は疲弊していくだけですよ。

今更ですが、オリンピックのマラソン、なんで札幌で走っているのですか？

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第３回目の緊急事態宣言下の真っ只中、１７日間で新型コロナ感染者数がどこまで抑えることができるのか、それにワクチン接種がいつどのように行われるのか、いつになったら落ち着いた日常生活に戻ることが出来るのか分からないことだらけです。

【売却予備軍の不動産が…】

大阪市中心部のキタ・ミナミの飲食向け店舗の空き室が目立ってきています。

あれから１年間、休業や時短の繰り返し、それに今回はアルコールの禁止があります。
オフィスもじわりと空が増えてきたようです。

新型コロナ禍で、約４割の人が年収減を実感している…そんな調査結果も明治安田生命が出しています。

テナントや入居者の収入源は、大家さんの収入減に早晩辿りつきます。

支援金や低利借入、リスケなどの影響で、売り物件不足が顕著で、逆に売却を考えている大家さんは、比較的思った金額で処分できる可能性は高いと言えます。

倒産件数は劇的に少ないみたいですが、実態経済は結構冷え込んでいますので、潜在的な倒産予備軍や廃業予備軍が密かに出番を待っているという気がしてなりません。

コロナ債務を抱えてしまった事業者にはそれほどの時間の猶予がありません。

大家さんが本当にしんどくなってくると、“売り物件”が増えてくる。

売却する不動産に限った事ではありませんが、おおかたの不動産には抵当権や根抵当権が設定されている。

抵当権は、土地や建物に設定してお金を借りて、全額を返済すれば抵当権は抹消手続きをします。

（注：抵当権は自動的には抹消されません。それに必ずしも、抵当権を登記上抹消しなくても構いませんが、後々のことを考えれば全額返済時にさっさと抹消することが最良だと思います。）

根抵当権は、設定後、極度額の範囲で何度でもお金の貸し借りが出来ますので、借入額がゼロになっても根抵当権は消滅しません。

【借入残高を確認／債務超過・隠れ債務】

売却する場合には、売買契約書に「決済引渡しまでに抵当権を抹消すること」が条件になっていますので、契約後どのくらいの期間おいて決済日を決めるのかは仲介業者が売主と買主の都合を聞いて調整します。

買主の都合で多いケースは、決済金を銀行から融資をしてくれる日です。

売主の都合で多いのは前述のように、抵当権を抹消できる日の場合であります。

通常は、今回の取引で買主が支払ってくれる売買代金で残債を返済して抵当権を抹消します。

これを「同時抹消」と言い、不動産売買では珍しくありません。

ただ、売主が本当にしんどい状態で、買主からの決済金だけでは売主の残債が一部残ってしまうこともあります。

残債を全額抹消できる現金が用意できない場合は、売主は別の物件に担保を設定してお金を借たり、他の財産を処分してお金を作るとか、場合によっては親戚から借り入れをしてでも、なんとか資金を搔き集めて抹消する手立てを講じなければなりません。

決済できなければ、違約金が発生したりする場合もありますが、元々資金繰りに窮している売主が違約金を支払うことは難しいので、買主としても迂闊に手付金を支払うことは避けたいですね。

このように売主も契約時にはどのくらいの準備期間を設けて決済に臨むのか考えて於かないといけません。

【抵当権抹消できないときの仲介業者の責任は…】

もし、抵当権や根抵当権の金額が取引金額よりも大きかったり、複数の抵当権が設定されていたりする場合は、要注意です。

仲介業者は売主に金融機関の残高証明を求めますし、登記簿に記載している他に借入金（高利貸し、個人的な借入金）がないかどうかを確認します。

仲介業者は、売買対象物件の権利関係や登記情報を説明し、聞き取り調査や金融機関の抹消手続きについて問題がないと確認している限りにおいて、売主が抵当権の抹消ができずに所有権移転（決済）が出来ないという売主の違約については、その責任を負うものではないとされています。

もちろん、買主に不利益になるようなことが分かっていたなら、仲介業者の責任はとても重いということは当然ですけど。

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政府は明日２３日にも、新型コロナウイルスの感染が拡大している東京、大阪、京都、兵庫の４都府県に、昨年４月と今年１月に続いて３回目の緊急事態宣言を決定するようです。

今回は東京よりも大阪の感染者数が格段に多くので、たぶん全国規模のニュースとしてはインパクトが薄いのではないかと思います。
今回はデパートなどの大型店舗、テーマパークなどの人の集まりやすいところも対象になるという話も出ているようですし、コールデンウィーク真っただ中と言うのが、最悪のタイミングですよね。

そんな時になんですが、緊急事態宣言が発せられれば、当然“補償”や“支援”ということが無ければいけません。
休業に伴う資金繰りの下支えは絶対に必要です。

『新たなる借金が発生する不安』

４月１５日付の東京商工リサーチの記事によると、すでに３５％の中小企業が過剰債務だと感じているという。
飲食店、小売店、医療など一般個人を対象とした業種が上位にランクされている他、いろいろな業界に広く及んでいるということです。
コロナ収束の時期は未だ見通しが立ちませんが、いつか収束する時に経営者やそこにお勤めしている方にとって本当の意味でも正念場がやってくると思うと、妙な緊張感を感じます。

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コロナ禍・不動産市場の風向き

コロナ不況の入口に立っています

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コロナ禍なのに、日経平均株価が３０年半ぶりに３万円台を回復したことは、普通に考えて有り得ないことだと思った人が大多数じゃないでしょうか。
証券業界の人のご意見では、日経平均を構成する東証一部上場企業は自営業や中小企業に比べて、コロナ禍の痛みが少ないところが多く、過去最高の業績を上げた企業もあったりして、全く正常なマーケットなのだそうです。
「へ～そうななんだぁ」って感じですけども、野村証券やクレディ・スイスが巨額損失を出したなんてニュースもありましたし、どこかマネーゲーム風な感じは拭いきれません。

売り物件減少＋価格は高止まり！

株価のように不動産は上昇してはいませんが、（都心の商業地を例外として）下がってもいません。
今年の２月頃から大阪市内の不動産市況は急に冷え込んだように感じられます。
レインズの市場動向で見ても、大阪市内の登録物件は前年比では減少気味傾向、売り物件が少なくても成約状況は前年比でみても好調です。
結果として、購入希望者が検討できる物件情報は少なくなっています。

同様に事業用の不動産市場も、コロナ禍でも結構取引は行われていたのですが、新しく売りに出る物件が極端に少ないため、昨今は一部動きが止まったような状況になり、その上、不動産価格は『低金利＋金融緩和＋リスケ※』で高止まりしています。

いや、“高止まりさせられている”と言った方が正しいのかも知れません。

※「リスケ」は略語で、正しくは「リスケジュール(reschedule)」。金融機関への返済が苦しくなってきたときに、返済可能な計画に変更すること、先延ばしすることを指す言葉であります。

株価が下落すると不動産が動く？

コロナ禍が広がった２０２０年１回目の緊急事態宣言が発出された時は、不動産業界も仕事自体がストップ状態に陥りましたが、その後は回復基調が鮮明です。
とはいえ、先行きには不透明です。
コロナ禍で実体経済はやはりダメージを受けており、このまま不動産価格の高止が続いて安定した状況が続くとは考え難いと思います。

株価が下落するような状況や金利が上がることになれば、物件を売り急ぐ動きが出てくることも十分にあり得ます。
一方でワクチン接種が始まるなどコロナ禍の終息に向けた期待も広がっていますが、世の中が落ち着くまでは時間が必要でしょうから、当分の間はドキドキしながら過ごす日々が続きそうです。

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商業地5年ぶり下落　基準地価（全国平均）

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初めての裁判（１）・・・「媒介報酬等請求事件」

訴訟を起こそうとする場合、まず弁護を託す弁護士さんを誰にすれば良いのかと考えるでしょう。
裁判所に行くことや法律相談をしに頻繁に弁護士事務所に行く用事がない人間は、知人の紹介とか所属している不動産団体の顧問弁護士事務所がまず頭に浮かびますが、今回の場合も同業の不動産会社の顧問契約先の弁護士事務所の弁護士さんに依頼することになりました。

そうすると原告として裁判所に通う必要もなく、弁護士の先生と行う打ち合わせはその事務所で行います。
最初は少し長めの打ち合わせになりますが、裁判が月１回のペースで行われることになれば、その裁判の前か後に協議したり、裁判所からの質問事項についての反論を行う内容を弁護士さんと話し合うことになります。

相手（被告）からの反論は、殆ど我々の主張に対して全否定でした。
この全否定については、初めは猛烈に憤りを感じましたが、弁護士の先生によると、裁判とはそういうものだそうで、「私が相手の弁護士の立場でも、同じような反論をします」と言っておられましたので、”裁判とはそういうものか”と割り切るようにしました。

半年以上のやりとりの末に、裁判官から両方の弁護士に対して、和解に応じる気持ちがあるかどうかの打診がありました。

我々はどういう（和解）金額であれ、和解に応じなくて判決となっても同じような金額になるだろうということで、和解に応じる意思を示したのですが、被告は元々が”金銭を支払う意思のない”ことを主張し続けていたのでおそらく相手は和解には応じないだろうと思っていました。

２０１９年８月１日のお昼過ぎに、大阪地方裁判所に出向き、まず我々原告が小さな部屋に呼ばれて裁判官から「８００万円で・・・合意できますか？」と告げられました。
正直な気持ち、私たちはすごく不満でしたが、一旦退席して再度短い協議の結果「しょうがないな」ということで、被告側の弁護士さんと入れ替わるように再び部屋に入りました。

我々が着席すると、被告側の弁護士さんも席に戻ってきました。
裁判官から何故か「被告が４００万でと言うところを、頑張って８００万円にしてもらいました」と、まるで相手側の弁護士を労うような言葉が出て来たのには驚きました。

なんか我々が妥協して和解に応じたことが虚しく感じられた瞬間でした！

それから、支払いをいつ出来るのかという点で、相手側の弁護士さんが一度被告人と電話で確認する為にまた部屋を出たのですが、（すごく長く感じましたが）１０分以上してから戻ってきて、

「会社の支払いが毎２０日締めの翌１５日支払いなので、１５,１６日が休日になっているので１７日で・・・」

と言うじゃないですか！？

※先回書いたように「ＣＡ」「取り纏め依頼書」「買い付け証明書」等は自ら経営する法人名で提出してきたが、結果的に購入そのものは個人として購入していました。
こういう一連の経緯からしても、会社の定期支払いの期日が出てくること自体がおかしいと思うのですが・・・

咄嗟に、元々和解金の支払いは『可及的速やかに』というのが前提ですから、自分の会社の支払日に併せるなんて人を馬鹿にしているとしか思えません。
「おかしいじゃないですか！」という声を上げると、この裁判官は「まぁそう言わずに・・・」と我々をたしなめる様な発言です。

さすがにこれには、頭にきました！！

今日初めて、裁判官と会ったのですが、すごく感じるものがありましたね。
この人は我々とは違う感覚の持ち主なんだと気が付きました。

裁判で被告相手に戦っていたと思っていたのですが、実は裁判官を相手に戦わないといけないものだと初めて分かりました。

たぶんこの裁判官は、事業用不動産の売買取引や仲介業務などという仕事に対する理解もないし、分かろうとしようともしていないのだと・・・だから、結果がこうなったのだということを。

裁判は、裁判官次第でどうにでもなると…我々は弁護士さんを選ぶことは出来ても、裁判官は選べないのです。
今回の裁判で、自分なりにいろいろなことが分かりました。

世の中は自分自身は意図していなくても色々な問題に巻き込まれます。そして否応なしに、その問題に対処するせざるを得ないのです。

出来れば、もめごともなく平穏に過ごしたいものです。
でも、身に降る火の粉は払わにゃなりません、
不動産のトラブルは、損害も大きな金額にものになりますので、不動産業者の皆さんだけでなく、不動産の購入や売却をお考えの皆さんも、みんなが良い人ばっかりじゃありませんので、注意をして付き合う人を見極めて下さい！

※この買主は相続対策用に収益物件を保有する為の購入でした。仲介手数料が所謂、正規手数料の「３％＋６万円と消費税」の半分で済んだわけです。裁判としては、表面上我々不動産業者が勝ったように見えます。　被告である買主が実は「手数料が半分で済んだ」と心の中でほくそ笑んでいるのでしょう。　判決が取れば、実名で公表出来たのですが、和解では双方の歩み寄りということで、内々の手打ち式でしかありません・・・心底、残念です。

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コロナ禍で雇用関係も不透明な状況です。
不動産業者に限らず、転職したり独立したりする人もいらっしゃるでしょう。
また最近では、６０歳や６５歳になると今まで働いていた会社と「業務委託」（注１）などという関係で会社の仕事をするというような雇用関係を採るところもあるようです。

加給年金は、厚生年金制度のひとつです。
６５歳になる本人の厚生年金加入期間が２４０月（２０年）以上ないと支給されません。
会社員として働いていた期間が２０年無い人や、転職で年金加入期間に隙間があるような人は、日本年金機構から毎年誕生日月に届く「ねんきん定期便」で加入期間が２４０月あるかどうか確認しましょう。

★加給年金の受給資格（原則）

　被保険者期間が２０年以上、６５歳以上。

　生計を維持されている配偶者または子供がいる。（但し、前年の収入や所得制限あり）

　（配偶者は６５歳未満、子供は１８歳（誕生後の最初の３月３１日迄など））

　自ら加給年金の受給手続きをする必要があります。

実は私自身の厚生年金加入期間が２４０月ありませんでした。
６３歳の時に厚生年金の加入期間が２３３月だったことに気が付きましたので、年金事務所の人に「惜しいですね～」って言われちゃいました。
その時は「それがどうしたんだ」って調子でスルーしていたのですが、よくよく考えてみれば大よそ月額３３，０００円×１２ケ月＝３９６，０００円／年があるのとないのとでは大きな差があるという風に思い直した次第です。

嫁さんが６５歳になるまでの期間は３年間ありますから、３９６，０００円×３年間の総支給額は１，１８８，０００円です。

私は個人事業主として仕事していますから、今更法人にして厚生年金に入るのも大層ですから、友人の会社に籍を置かせてもらい、社会保険料は自分で負担するように友人に渡しました。（下表参照）勿論、個人で営業しているのはそのままです。

加給年金が受給できるのは、配偶者が６５歳になるまでですので、配偶者も年金を受給できると打ち切られ、代わりに配偶者の年金に振替加算分が上乗せされます。

★振替加算の受給要件（一部）

　１９２６年４月２日～１９６６年（昭和４１年）４月１日迄の間に生まれていること。

　厚生年金や共済年金の加入期間が２４０月未満である。

振替加算の受取額は年齢が若くなるごとに減額され、昭和４１年４月２日生まれ以後の方はゼロとなります。（注２）
我が家の場合、月額３０００円弱ですが、生涯受け取り続けることが出来ますので、長生きすればそれなりの金額になりますね。

６５歳になっている自分を想像できない方でも、転職や独立、リタイアする時はあります。
そんな時のお役に立てれば幸いです。

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日本の「所有者不明土地」が問題になっています。
誰が所有者なのか分からない土地は、日本全体で約４１０万ｈａとされていて、九州よりも大きな面積だというから凄いことです。

不明の原因の７割が相続の起った後に相続人がそのままほったらかしているケースだとか。

不動産を取得しても、“登記”自体は義務ではありませんから。

都会でも昔なら未登記の土地にお目に掛かりましたが、未登記の建物は今でも時々出会うことがあります。

地方の土地は価格が低いし、利用するにも適当な方法が見つからない、子供は都会に行ったきり帰ることもない・・・等々の理由で、登記費用を負担してまで自分たちの名義にする必要性を感じないのでしょう。

所有者不明の原因の３割は、住所変更登記未了です。

管轄の役所では、１代目はまだそれでも所有者は特定出来ます。（戸籍などで確認したり、使用者を特定したりして）

でも、その所有者に相続が発生し、複数の名義に散らばり、空き家になって未使用になる状況だと、ドンドン誰のものか分からなくなりますし、固定資産税の徴収も出来なくなってしまいます。その上、公共工事の妨げ、上下水道などの老朽化による設備工事の妨げ、空き家で火災や犯罪が起ったりなどの問題にも。

■相続で不動産取得を知った日から３年以内に登記、名義変更をしないと１０万円以下の過料の対象になる。

尚、遺産分割がまとまらない場合、その内の１人が法務局に申告することにより、一旦、過料は免れます。

■個人・法人が住所変更した場合、住所変更登記が義務化され、２年以内に手続きしなければ５万円以下の過料の対象になる。

３月５日に不動産登記改正案を閣議決定して、国会で成立すれば、２０２３年度に施行される予定となっております。

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【今年の確定申告は未だ間に合います】

前年の１月１日から１２月３１日まで所得に対する税金などを計算して、税務署に申告するのが「確定申告」です。
「確定申告」をすることで、税金が戻せたり、支払う税金が少なくなる場合がありますので、税金に敏感な人は一生懸命に電卓を叩いて税金を取り戻そうと頑張ります。

所得税の「確定申告」の期間は、通常は２月１６日〜３月１５日迄ですが、２０２１年（令和３年）は、コロナ禍での「密」を避けるために、２月１６日（火）から４月１５日（木）までに「確定申告」するということになっています。

【確定申告は、税金のことを知るいい機会】

投資用のマンション、特に区分所有の分譲ワンルームなどを営業マンの巧みな話術に乗せられて購入した方の中には、確定申告をその営業マンに任せている人が結構いらっしゃるようです。なにかよく分からない経費が計上されていたり、実際よりも高額なリフォーム費が記載されていたりして収支が赤字になっていても、税金が戻ってくるから「まぁ～いいか！」って感じみたいです。

実は、「確定申告」って思っているほど複雑な計算もいりませんし、自分でやってみると所得控除や税額控除の意味、経費ってこういうものも参入できるなんてことが分かると、凄く役に立つものだということが実感できるものです。

特に、給与所得者（サラリーマン）の方は、源泉徴収制度にドップリと浸かってしまっていますので、納税意識は自営業者や会社の経営者に比べて希薄だと思います。

わたしも今から３５年位前のサラリーマン時代に投資用マンションや自宅として分譲マンションを購入してから「確定申告」するようになって、“税金“についてよく考えるようになりました。今では、自営していますので“税金”（所得税・市府民税・事業税・消費税）さえ無ければなんて素晴らしいのかと思ったりもします。（笑）
それに、税金は健康保険料などにも影響しますから、知っているのと知らないのとでは大きな差があります。
投資用マンションを所有されている方は、是非、ご自分で「確定申告」するようにしていただきたいものです。

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【離職・転職】

大雑把ですけど、全産業における離職率は１５％位らしいのですが、不動産業界のそれはそれより数％低いと言われています。
不動産の営業は厳しい世界だと思われているようですが、２０~３０年前とは違って今の世の中コンプライアンスの世界ですから、大手の不動産会社など営業職でも残業代が支給されるところもあるくらい緩いところもあるのです。
でも、中小零細では、離職なんて日常茶飯事でしょうから、そもそも率を計算するなんてことは不可能でしょうね。

昔ながらのテレアポ営業、飛込み営業を行っている会社は離職率が高くなりますが、それでも２０～３０年前の比ではないはずです。

昔も今も不動産業界は、同業他社に転職したり、独立したりする人も多い業界です。
転職や独立をされると、結果としてこ相談できる相手が増えることになりますので大歓迎です。

【信頼できる同業者】

今やネット社会で、誰でも簡単に不動産物件情報を見聞きすることが出来るようになっています。
でもその物件情報は、昔で言うところのチラシ情報と同じ撒き散らしている情報です。
賃貸物件や自宅用のマンション・建売住宅をお探しの方は、ネット検索は有益だと思いますが、事業用不動産はまた別ものですので情報発信と入手する方法は違うものです。

事業用不動産の売情報はエンドユーザーの目に触れる前に、不動産業界人は何らかのかたちでその物件を知る場合が結構あります。
その物件について所有者さんから売却する依頼を受けた業者が同業者に問題点について相談したり、近隣の実勢価格を調べたりすることもあります。
そういう時の相談相手は、口の軽い業者に相談したりすれば、あっという間に世間に広まってしましますから、信頼できる人や物事の道理をわきまえている人であります。
なかには、知らんふりをして直接所有者のところに出掛けるような“抜き”の業者もいますから、信用の置けない業者には怖くて相談なんてできません。

信頼できる同業者は、事業用不動産仲介業者にとって必要なことで、財産が増えたのと同じ意味があるのです。
やっぱり、イザと言う時に頼りになるのはいい友人や先輩だとつくづく思いますね。

【廃業・死亡】

不動産業はコロナ禍でも、比較的ダメージの少ない方の業種だと思います。
フランチャイズでやっている賃貸専門業者の店舗が突然なくなっていたなんてことはありますが、売買仲介の不動産業者で廃業したなんて、わたしの身近にはいないですね。
東京の知り合いに聞いても以前の営業実績と比べても大きく落ち込んだなんてなっていないと話していました。

先月、３０年来のお付き合いのある不動産業者のＭさんの奥さんから電話があり、Ｍが亡くなられたことをご報告頂きました。
昨年体調を崩されたときに、数年前に手術をして闘病生活を送りながら仕事を続けていたことはＭから聞かされていました。
その時に、電話口で「今度の宅建免許の更新をどうしようか迷っている」と弱気な感じで話していたので、だいぶん体調が悪いのだろうとは感じていましたが…またひとり、長いお付き合いのある戦友が居なくなってしまうことはとっても悲しくて、残念なことです。
６５歳にもなりますとこういう別れも徐々に増えてくるのも仕方のないことだと思いますが、ポッカリと心に穴が空いたような気持になります。

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昨年４月に続いて今年も発令された「緊急事態宣言」。

大阪では今日３月１日から解除されました。

でもまた、第４波が来るかも知れないとか言われていますので、油断は出来ないですけど。

そんななか、２月最後の土曜日に日本橋の国立文楽劇場「浪曲名人会」に出かけました。

昨年はこの名人会も中止になって、延期して６月に開催される予定だったそうですが、その予定も中止せざるを得ないことになったそうです。

浪曲の客層は高齢者がほとんどですので、コロナ禍でこういう公演も随分久しぶりです。

客席数７５３席ですが、コロナ対策のために間隔を設けてあるので、満席にはなりませんがおおよそ７～８割方入っていたので安心しました。

最初の演者「天中軒月子」さんの襲名披露予定のその２回とも、コロナによって中止されたわけで、初めのご挨拶では感極まってしまい涙で言葉が詰まって観客の皆さんももらい泣きしていましたね。

飲食業のお店や、町の小売店なども大変ですが、浪曲師の人たちはどうしているのかと心配していましたが、これから徐々に活躍の場が広がっていくことを楽しみにしています。

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