平成が終わり、令和がスタートして１ヶ月が過ぎました。

平成６年に独立して不動産業界にいますが、昭和のバブル処理の名残がまだ残っていた頃でした。
当時はまだ、パソコン全盛期でもなく、フェイスツtoフェイスの情報交換がメインでした。
その頃の不動産屋って、毎日が人と話しているか、いっぱい物件を見に行っていました。
今はメールとグーグルマップですね。

実は私、こないだの４月末にガラ携からスマホデビュー致しました！
まだまだ初心者ですが、それほどの抵抗感もなく使えています。

ただ、事務所内の通話が極端に悪くなり、先日ドコモの人に改善工事を依頼しました。
でも、ひと月くらいこのまま我慢しないとダメみたいです。
不動産営業という仕事は電話と一緒に生きているようなものですから、凄く不便です。

以前はそれほど気にならなかったけど、自転車を漕ぎながらスマホをいじっている人が凄く多いですね。通話をしている人じゃなくて、メールとかラインとか、また、サイト見ながら交通量の多い道路を前進している危険な人も・・・歩きながらスマホを眺めている人は、前から来られても、後ろにいても通行人のとって邪魔です。

そういう私も、そのうちそういう人になるのでしょうかねぇ・・いや、たぶん成れないと思います！

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中古マンションを購入しようとして、売買契約を締結しました。
その前に重要事項説明書の内容を仲介業者に説明してもらっています。
買主として管理費・修繕積立金に滞納があることは知っていました。

契約書上では、売主が清算して滞納が無い状態で決済に臨むはずが・・・売主が事前にお金の用意が出来なかったのかどうかは定かではありませんが、その滞納金を決済金から差し引いて取引を完結させて欲しいと言ってきました。

あなただったらどうしますか？

売買契約の決済時点で、滞納金額が幾らあるのか管理組合に確認する必要があります。
もし決裁の当日に仲介業者や売主が滞納額は●●●万円ですと言っても、迂闊に信用してはいけません。やっぱり、管理組合や管理会社に正確な金額を確認しないとダメです。

また契約書では次のような条項がある場合があります。

この条文があったとしても、契約時に滞納金がある場合は事前に買主が支払う決済金から差し引いて取引を終わらせる契約時点での合意が必要です。

決済時にいきなりから売主がそうして欲しいと言うのは無茶な話です。
また、口約束やメモ書きで「後日、支払いますから」なんていうのも、危ないケースです。
買主は購入後、管理組合や管理会社から滞納額の支払いを求められることがありますので、売主が支払うか、後日であっても決済金から差し引きいて取引を完了させるべきです。

最悪の場合は、買主は契約を解除することも出来ます。

★契約時のトラブルに関する記事★

投資用マンションの修繕積立金

「遅刻」で取返しがつかないことも

「持ち回り契約」について

重要事項説明に関するトラブル

悪意の商法をご紹介します！

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★善管注意義務って何ですか？★

収益マンションのトラブルのひとつに、入居者である賃借人が退去する際に「入居した当時の状態にして返す」ということになっているので、貸主と借主の認識の相違があると揉めることがあります。

賃借人の使用方法に問題があって、壁に穴が空いていたり、タバコの火を落としてじゅうたんに焼け跡があったりすると、家主さん（代理人の不動産業者）が賃借人に原状回復費用を請求します。

場合によっては、自然損耗（通常使用による損耗）で生じた汚れなども請求するような業者さんや、賃貸借契約書で退去時にハウスクリーニング代を徴収するケースもあるかもしれませんが、一般的には自然損耗は大家さんの負担で修復するものです。

賃借人はお部屋を借りている間中、しっかりと注意して故意・過失によって破損・設備の故障、不具合を発生させないようにしなくてはならないのです。
だから、むやみに柱に釘を打ち付けたりしてはならないし、勝手にクロスをはりかえたりするのもダメなのです。

風呂場やキッチンの掃除を怠ったために、通常では有り得ないカビが発生したりするのも善管注意義務違反です。
窓を開けっ放しにして出掛けて、帰ってきたら雨が吹き込んでビショビショで、フローリングの色が変色したなんてのも善管注意義務違反です。

善管注意義務違反によって生じたリフォーム費用は、賃借人に請求です。
但し、そのリフォーム費用が適正価格かどうかはまた別の問題ですから、ご用心ください！！

★賃貸トラブルに関する記事★

敷金・礼金・保証金の話

（賃貸）解約時の違約金って・・・

収益マンション購入後の管理委託業者への注意

「事故物件」と「告知義務」

万年床の話（原状回復義務）

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当方で専任仲介をお受けしている物件のご紹介です！

いずれも大阪メトロ御堂筋線の西中島南方駅を最寄り駅（徒歩５分）としていますが、阪急京都線の南方駅もほぼ同じ所にあります。

≪クレアート新大阪セレニティ≫

大阪市淀川区西中島２丁目９－１８
建物：ＲＣ造８階建ての７階部分の１戸です。
専有免責は２５．９２㎡（約７．８坪）バルコニー４．０１㎡
平成１８年９月築ですから、築後１３年です。
総戸数は４２戸、宅配ＢＯＸや駐輪場・バイク置き場・オートロックの設備があります。

現在賃貸中です。家賃（共益費込み）で６万２千円／月です。
で少し相場より安めかも知れませんので、売却価格も低めに設定して１２５０万円で売り出しています。
また、価格相談もお聞きして協議させて頂きますので、ご興味のある方は是非ご検討下さい！

≪クレアート新大阪パンルーフ≫

大阪市淀川区西中島４丁目９－２４
建物：ＲＣ造１１階建ての３階部分の１戸です。
専有免責は２６．１３㎡（約７．９坪）バルコニー４．３５㎡
平成１８年８月築ですから、築後１３年です。
総戸数は４４戸、宅配ＢＯＸや駐輪場・オートロックの設備があります。

現在賃貸中です。家賃（共益費込み）で６万５千円／月です。
同建物内で数件売りに出ている物件よりも、売却価格は低めに設定して１３３０万円にしています。
また、価格を含めて症状件のご相談も承りますので、ご興味のある方は是非ご検討下さい！

尚、この２物件は売主様が親族関係でありますので、２戸ご購入いただけますので価格交渉含めご相談に乗りやすくなると存じますので、宜しくお願い申し上げます。

★不動産購入に関する記事★

不動産購入の諸費用について

「持ち回り契約」について

売買取引の習慣、大阪と東京の違い

「財産三分法」と不動産業者

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大型連休中の５月４日、朝日新聞にフラット３５（注）を本来の住宅ローンではなく、不動産投資に使うという不正が行われていた記事が一面に載っていました。

住宅ローンは投資用のローンと比べると、金利が低いことと、フラット３５は融資基準が借主年収３０～４０％の返済比率を上限としていますし、元々国の住宅購入支援を目的としているせいか審査も甘いようです。

これを悪用して戸建住宅や分譲マンションを購入して、最初は住民票を移してしばらくしてから元に戻して賃貸募集して入居者を確保して収益物件として運用するわけです。

新聞では不動産業者がその手口を指南したとありますが、この不正融資が見つかると、借主は一括返済を求められるというのですから大変です。

最近の不動産投資用の借入は数年前の様子とは様変わりしていますので、借り替えはかなり難しいでしょうね。

ただ、住宅ローンやアパートローンを使った他目的への使用は以前からありました。

今回と同じように、住宅ローンを組んだ後に転勤になっていつ戻れるか分からないので、賃貸に回して気がつけば１０年以上経っていたとか・・・また、一棟のマンションを建てるのにローンを組むときに、少し（？）多めに融資を受けて車を買ったり、他で借りていた融資の返済をしたりする人も居ました。
あっ、それに本業の資金繰りに回す社長さんもいましたね・・・

まあ、なんでも程々にしておかないとえらい目に合いかねません！

★融資やローンに関する記事★

投資用マンションとローン審査

法人融資の裏技

アパートローン一巡か？

”７２の法則”

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ここでは賃貸契約は「賃貸マンション」を念頭にお話したいと思います。

私はいわゆる“賃貸専門業者”ではないのですが、店舗や事務所・マンションなどの賃貸物件の契約をしています。

大型店舗の１００～２００坪、７００坪超の店舗ビル一括取引をさせてもらったこともありますが、多いのはサラリーマン家主さんの所有物件（分譲貸しの区分マンション）が空室になった時に、「退去の立会い→リフォーム→入居者募集→賃貸借契約締結→引渡し」という一連の作業を家主さんの立場で仲介業務をしています。

対象物件の家主さんが遠方の方で、大よそ全部任せてもらっているケースが殆どです。
勿論、最初は初対面ですが、何回かお世話していて信用を頂いた結果だと思い、有難いことです、感謝です。

賃貸契約の流れとしては、先に書いた通りですが賃貸業者さんが客付けしてくれて募集活動を止めます。
それから家賃保証会社の承認も下りて、契約日が決まってからキャンセルされるのが一番迷惑なことです。
契約前の申し込み時点では手付金を支払う必要はありませんので、損害（キャンセル料）を問うことも出来ないからです。

入居者は重要事項説明書の交付、説明の後に手付金を支払うのが教科書通りの金銭授受です。

賃貸業者さんからは、商談をまとめたいので早めの入金を急がせるケースが多いと思いますが、それ以前に賃貸業者さんに支払ったお金は「申し込み証拠金」でありますので、申し込みを撤回すればお金は戻ってきます。（←戻ってくるハズです）

入居者にとって気になるのは、契約時に必要な諸費用ですね。

賃貸契約に必要な初期費用ですが、支払う必要性が高いものは数項目あります。
では、各種内容を見ていきましょう。

その他にも、各賃貸業者独自の費用があると思いますが、はっきり言ってしまえば、賃貸業者さんの収入に寄与するだけのものもあるみたいに思います。

怪しい項目としては、「鍵交換」・・・鍵の交換を希望しない場合もありますし、そもそも鍵の交換って入居者が負担すべきものなのか？
「クリーニング費用」って通常損耗の場合でも必要なのか？
「消臭抗菌費用」ってそもそも何？アパマンが札幌の店で消臭スプレーのガスを抜いていた時に引火して爆発したことで有名になりました。

「広告費」は実質的な仲介手数料として認知されていますが、家主さんは仲介手数料以外に家賃の１～２ヶ月の「広告料」を負担するもので、入居者には費用の負担はありません。
でも大家さんがせっかく大きな負担をして賃貸仲介会社に依頼しても、賃貸仲介会社が独自に設けた初期費用によって、入居募集の妨げに成りかねないものであることを知っていただきたいものです。

お部屋をお探しの方は、初期費用の過多をすごく気にしているのですから・・・

★賃貸トラブルに関する記事★

「管理会社」の仕事内容とは

賃貸契約のキャンセル騒動

テナント募集の貼り紙

「フリーレント」について

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親や兄弟が亡くなると相続の問題が発生します。特に大金持ちでなくても、相続は誰にでも起こるややこしい問題です。

例えば、お父さんが一人暮らしをしていた分譲マンションの場合、数年の間、空き家にしていると管理費が滞納していたり、運悪くマンションの大規模修繕工事の時期にぶつかってしまって修繕積立金だけでは収まらない金額を負担しないといけないってこともあり得ます。
それは相続する人が特定されていない場合、先ずは相続人全員で負担するという考え方でいいしょう。

遺産分割や相続放棄を先延ばしにすると、固定資産税の納付やマンションや建物の維持管理が疎かになりがちですので、残された方々で速やかに話し合う必要があります。

また、故人が友人の賃貸マンションの連帯保証人になっていたりすると、その義務は相続人に引き継がれますので、その友人に連絡して別の連帯保証人を付けてもらうか、相続放棄するとかの判断をしなくてはなりません。

原則、相続放棄は３ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。
相続の対象となった時からスタートですので、必ずしもお亡くなりになった日ではありませんので、お間違えの無いように。

ただ、相続放棄をしたとしても、故人（被相続人）の債務が消えてなくなるというわけではありません。相続放棄後、その相続人の次の順位の親族が相続人になるからです。

日頃は気にしていなくても、疎遠にしている伯父さんや叔母さん（被相続人の兄弟姉妹）や内縁の妻との間に生まれた子（内縁の妻は相続人になれない）、お父さんとは腹違いの兄弟姉妹などいろいろな立場の人がいるものです。

もし、相続放棄をしようとする時には、他の親族にいちいち了解を得る必要はありませんが、次の相続人になる方に連絡するのが大人としてのマナーじゃないでしょうか！

≪関連するサイト≫

民法改正による連帯保証人の扱いの変更

★相続関連の記事★

遺産分割協議書

実家の処分はなぜ揉める？

”空き家”問題と相続＆賃貸の関係について

民法改正と大家さんの関係

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不動産業界以外の方は分かり難いと思いますが、事業用不動産の売買をやっていると情報交換、交渉、調査や売主買主の見極めなどを他社の不動産業者さんと一緒に協力して仕事することが多いものです。

他社と言っても初対面の方のときもありますが、多くは日常的に情報交換したり半ば友達関係に近いお付き合いをしている同業者が関わっているケースが圧倒的に多いものです。
それは、相手の営業能力や交渉力、不動産の知識などが既に分かっているので、安心して商談を進めていけるからです。

初対面の業者さんや、一度も一緒に仕事をしたことがない業者さんであれば、どういう風に物事を進めていくのか、また、どのくらいの能力があるのかが分からないし、いろんな場面に遭遇したときにどういう判断をしてくれるのかが予想できないので、少しづつ手探りで商談をしなくてはなりません。

口は達者ですが、ハートの無い人も居ますし、売主や買主のことを親身になって対処せず、自分の儲けのことしか考えていない人もいます。
会う度に話がコロコロ変わっていくような人、いったい嘘なのかホントなのか分からない話をするような人もいます。

そういう人とは一緒に仕事はしたくはないのですが、不思議なことにそういう人には同じような気の合う人がいるのですねぇ・・・（＾＾）

経験が乏しくても、共同仲介している相手がフォローできる範囲なら問題は無いとは言えないけれども未だ救われますが、性悪な人、嘘を付く人などとは一緒になっていい仕事は出来ません。

これは性格の問題かも知れませんが、社会的に一流だとか立派だとか言われている会社に勤めている人自身が、あまりにも立派じゃない場合、心の中で「ご免なさい、止めときます」と呟いてしまうこともあります。

売主さん・買主さんと意思の疎通がスムーズだと商談は上手くいくものですが、共同仲介の相手さんともいい関係を築くことも不動産取引を成功させるためには大事なことであります。

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大手不動産業者の横暴「両手」「両直」

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不動産を購入する方はほとんど融資を受けて買うのですが、その不動産を担保にするのに金融機関から抵当権の設定を求められます。稀にその不動産以外の物件を差し出すことや、他の物件と一緒に共同担保でお金を引っ張ることもあります。

抵当権とは、金融機関から融資を受けた方が、債務の担保として不動産などに設定される登記のことですが、抵当権は、借金の返済ができない時は、これを競売し換金して優先的に債務の弁済を受けることができるものです。
但し、提供される担保（≒不動産）は債務者本人の所有物件でなくても第三者（＝物上保証人）の所有物件でもよいことになっています。

こうした抵当権設定を物上保証（ぶつじょうほしょう）といい、このときの抵当権設定者を物上保証人と言います。

稀なケースですが、このような物件がありますので、買主は売主のその担保提供者の意思確認がとれない場合は売買契約が成就できないので、十分な注意と確認作業が必要です。

下記のケースのように、社長さんとその会社などもそういう関係になります。

（例：売主と担保提供者の名義が違うケース）

■売主A社長（個人）と物上保証人A社長の会社Y社所有の不動産（法人）

■売主B氏（個人）と物上保証人B氏の祖父X氏（故人）名義

根抵当権とは、不動産等に設定する抵当権の一種です。

抵当権は特定の債権に対して設定されますが、まず抵当権は、その借りたお金だけの担保で、その返済が終わると担保としての効力はなくなります。
根抵当権の場合、一度抵当を入れて極度額(担保として認められる額)を定めるとその限度内で債権は担保される。

通常は極度額の八賭け（８０％）が利用できる上限だと認識されています。

ですから、購入しようとする不動産に根抵当権が設定されている場合は、実際は幾らの借入残高があるかは登記簿を見ただけでは分かりません。

根抵当権は、銀行から何度もお金を借りたり返したりする会社の利便性のために作られたものですから、住宅ローンやアパートローンを申し込み時は殆ど使うことはありませんが、会社の経営者や事業主などに場合は根抵当権を設定して収益物件を取得したりすることもあります。

売主が売りたいと思っても、抵当権や根抵当権の設定されている物件については、金融機関が抹消することに同意しなければ売却することは出来ません。

物件の価格が下落基調にある時などは、売主だけでなく買主としても仲介業者を介して契約前に必ず確認するべき作業となっております。

★ローンや融資関係の記事★

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最近、人手不足が現実になってきていることが実感できるニュースや出来事が増えてきました。

TUTAYAの支払いも、スーパーの支払いも機械相手で少しずつ慣れてきました。
都市銀行の新卒採用も大幅に縮小し、店舗も減らして行くようです。

人口が減少を続ける中、不動産オーナーにはさらなる競争を強いられる時代が始まります。

日本の人口が減少するというのに、今後の不動産投資は大丈夫なのか？ということは、今後も入居者を確保できるのかとほぼ同じ意味です。
日本に人が住んでいる限り、持ち家であろうが借家であろうが住居は必要です。
そういった意味では、需要はこれからもなくなりません。
だた、２０１３年現在１３．５％の空き家率は２０２３年には２０％を超えるとか、２０４０年には４０％近くの空き家率になるという話もあります。

ぼちぼちではありますが、いろいろな対策も講じられるようになってきました。
まず、築後２０～３０年経った建物は担保価値がないという時代から、適切な修繕履歴や補修工事が為されている物件であれば、ローンが受けやすくなってきました。
借家とか投資用物件で運用されていた築年数の経った物件でも適切なメンテナンスを施されていたりすれば買い手は居ますし、立地が良ければ建て替えを念頭にした購入先もあります。

ただ、過疎化の進んでいるような処だと建物や土地を購入しょうとする人も極端に少なくなるので、売却先や入居者を見つける苦労は相当の覚悟をしなければならないでしょう。

東京や大阪のような都会でも、空き家はしっかり存在しています。

空き家の多いエリアとか、比較的高めの家賃が見込めるエリアとかあります。
投資用マンション業者のなかには、兎に角、高額な家賃で利回りを上げてから高く売ろうとする不動産業者もいます。
そんな業者は入居者をつける為に、賃貸業者に広告料を家賃の４ヶ月分とか５ヶ月分とか支払って高い賃料で入居者を確保してから売り払う努力をします。
その辺のとこもをちゃんと調査しないと、トンでもないことに成りかねません。

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投資用マンションの「起承転結」

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投資用不動産の節税効果って嘘ですか？

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