今でも、日本型の雇用システムって「会社に入ってから仕事が決まる」形ですよね。

でも、最近は会社が募集する際に、仕事の内容を明解にした上で採用するような雇用関係が多くなっているようです。

『即戦力』ってやつです！

当然、経験者は有利ですし、不動産業界で言えば「宅建」くらい持ってないと即戦力とはみなされません。

（「宅建」持ってても優秀とは言えませんけど…（笑））

そうです、不動産業界では昔から“ジョブ型“の雇用関係でしたよ。

不動産業界の“ジョブ型の特徴”としては、労働時間ではなくて実績や成績が重視されることから、数字が上がらないと日曜も定時勤務なんて関係ないような仕事を強いられたりする会社も今でも結構あったりします。

で、結果として離職率が高い業界だってことになります。

逆に、成績が良い優秀な人は雇用されている必要性を感じなくなり独立するって人も多い。

まあ、私みたいにそのどっちとも言えないけど、自由を求めて独立したなんて人もいますけどね（××）

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フジテレビ不祥事問題とか東京都や兵庫県の知事選挙でSNSやYouTubeがすごい威力を発揮したことから、テレビ・ラジオ・新聞・雑誌などオールドメディアの在り方今までにない厳しい目が向けられています。
反面、ニューメディアと称するネツトメディアの過度な影響力にも疑問が投げかけられています。

【仕事の仕方】

オールドと言えば、不動産業界はいまだにアナログで、デジタル化が遅れている業界だと考えられています。

でも流石にポスティングや、新聞折り込み・電ビラは昔話になりつつありますけどね（笑）

特に不動産業仲介業の多くは中小零細業者で、経営者の平均年齢は６０歳以上だと言われていますし、その内でも事業用物件を扱う業者はベテランが多い。

実務的にも、契約書・媒介契約書・重要事項説明書・覚書など紙ベースのやりとりが多いのもデジタル化が遅れている要因かも知れませんし、パソコンでグーグルマップを見るだけでなく、現地で実際に見る“現調”と呼ばれる作業も重要です。
ただ、連絡方法としてメールやLINEなどは記録も残るし単に電話するよりも優れています。
物件の価格査定、図面作成したりするのは、機械的に出来る範囲もあるので確かに便利ですけど、資料をどう使いこなすかは不動業者として人間のやる仕事です。

マンションや戸建てなどの住宅系の売買や賃貸営業だとアナログでなくてもイイ部分も多いのかもしれませんが…売主・買主・貸主・借主などの性格・経済状態・嗜好などの背景もそれそれですし、不動産は同じ物件が存在しないという特異性から、どうしても対面して意思の疎通を図る行為が必要であってそれは不動産仲介業として仕事の醍醐味でもあります。

【集客力はデジタルの勝ち】

事業用不動産仲介業者の場合、住宅系の売買や賃貸営業より集客能力や事務処理作業のデジタル化においては劣るかと思います。

また、オンライン重説やオンライン内見なども便利ですが、できれば対面での説明や実物を見て納得する方がベターであって、オンラインを活用するのはどうしても無理な場合のみにして出来れば避けたほうがイイと思っています。

また、事業用不動産取引の打ち合わせをオンライン会議の方式で行うケースも増えていますが、慣れればどういうことはないのかも知れませんが、個人的には微妙な時間差などに違和感を感じているのは親爺だからでしょうか。（苦笑）

【信頼感は人間力の勝負】

TVCMをドンドン流しつつ、何度消しても出てくるネット広告をドカンドカンと打ってる大手の不動産会社も連日飛び込みや訪問営業をやっています。
確かにアナログ営業はデジタル営業やインサイドセールス（内勤営業）よりも効率性や経済性では劣るのですが、人は対面した相手に心を開く傾向があるようで、その効果はネットやデジタルでは得られない安心感や信頼感はあるからでしょう。

それに中小零細企業の経営者の方は、中高年以上の年代の方がまだまだ多いので、若い人みたいにスマホをいじくりまわしてるってことはないですから、まだまだアナログ営業の活躍する場所はまだまだあると感じております。

デジタルとアナログ、一長一短あります。

両方とも上手く使いこなせることが出来ればとイイですね！

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【晴海フラッグの事例】

神戸市の市長が、年初の会見で「神戸市の中心部にあるタワーマンションの空室に対して、所有者に新たな税負担を課す制度を検討すると発言しました。
念頭にあるのは、東京オリンピック選手村跡の「晴海フラッグ」なのだそうです。
「晴海フラッグ」は去年５月の街開き以降、夜電気がついている部屋はまばらで、ある調査によると登記簿上で４割以上が法人登記で、住む予定のない投資目的の業者が購入していたという記事を見かけました。

神戸市は既に２０２０年から市中心部でタワマンの規制を既に実施していますが、神戸市内のタワーマンションでも、３０～３９階までで２１．２％、４０階以上だと３３．７％が住民登録のない「空き部屋」だという。

以前ワンルームマンションの投資ブームの時、賃借人ばかりで、また所有者は物件から離れたところに住んでいて一年に１回も物件を見たこともなく、マンション管理は管理会社に全部お任せ状態で、管理総会も委任状ばかりで出席者がいないので、悪徳管理業者の餌食になるという問題がありました。

タワーマンションに投資するとか、節税目的で購入する人は物件自体の思い入れは希薄でしょう。
各所有者では所得水準や購入目的も違うでしょうから、将来の大規模修繕や管理規約の改定などの合意形成も意見の相違があって、上手くマンション管理がし難くなることが予想されるという。

【問題山積】

でも、個人の所有物に課税しても、タワマンの問題を解決できるのか？また、同じ問題はタワマン以外の一般の分譲マンションのも起こり得ることなので、その辺の整合性はどうするのか等の課題は山積で、一筋縄ではいきそうにありません。

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謹賀新年

今年もよろしくお願いします。

「年収の壁」

昨年の総選挙が終わって国民民主党の「年収１０３万円の壁」の話題が大きく取り上げられました。

“「基礎控除額４８万円」＋「給与所得控除５５万円」＝１０３万円“

年収がこの額を超えると超えた部分に所得税が発生するので、年収の壁と呼ばれているのですが、これを１２３万円とか１７８万円に上げるとか上げれないとかいう論議があります。

社会保険料や市府民税はまた別の壁があります。

日本の労働者のほとんどはいわゆる給与所得者ですが、わたしどものような個人事業者には先の「給与所得控除５５万円」はありませんので、「基礎控除４８万円」だけが壁です（笑）

ただ、事業者にはその代わりに「経費」が認められている。

仮に給与所得者並の「経費」が５５万円係ったとしても、事業者にはその「経費」を収入の中から支払う必要がありますので、その分給与所得者よりも収入が必要になるという理屈です。

「青色申告特別控除」というお金を一切使わないで課税所得を下げることが出来る鮮度はあります。

売り上げから６５万円とか５５万円とか１０万円とかいう金額を引いて税金を計算する制度はです。

事業者には給与所得者と違うメリットもありますが、一番問題なのは収入が安定していないという点ですね。

「年収の波」

不動産業界の波は大きいです。

昭和のバブル、総量規制、バブル崩壊、リーマンショック、ハゲタカファンド来襲、超低金利と金融緩和とそれぞれとんでもない大きな波でした。

ここ数年、いつ流れが変わるのかドキドキしながら正月を迎えている同業者も多いのですが、日銀が１２月１８～１９日の金融政策決定会合で

「利上げを判断する局面は近い」

とする意見が出ていたそうです。

黒田総裁の異次元の金融緩和策の総括みたいなのもあったし、春闘の賃上げやトランプ大統領の動向を確認した後のようです。

そろそろ常識的な金利のある社会の到来でしょうか。

潮目が変わる兆しでしょうか…

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更地や建物付きの土地の売買契約する時に、買主から測量図を求められることが一般的ですが、その際に隣地境界を確認すると売主も気が付いてない越境物があったりします。

越境物とは、塀やフェンス、隣りの木の枝や根っこ、電柱から引き込まれている電線、地中にお隣の下水管、建物の庇など意外と気づかないものもあります。

売却する前に売主とお隣さんとの間で越境物の存在を確認して、速やかに撤去するのか、または将来撤去することを確認する必要があります。

そこで「覚書」で合意内容を記載することになります。

売主が売却して、新しい所有者に変わっても合意内容は引き継がれることを記しておきます。

但し、この「覚書」は当事者にのみ適用される文書です。

売却後の新しい所有者は、あらためて越境物の将来撤去について「覚書」を取り交わす必要があります。

尚、先の覚書（案）では越境されている側の所有者：乙が新しい所有者に変わり、新所有者として当該地に新しい建物等を建築しようとする際に、隣からの越境物が邪魔になり甲に撤去を申し入れた際に、その費用負担を誰が持つのかトラブルが発生するなど、微妙な問題もあります。

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【地代の増額請求・減額請求】

借地の地代は幾らくらいが妥当なのか解り難いものです。

借家の住居や店舗だと近隣の取引事例もありますが、借地ってそのスタートする時期にもよって金額が大きく違いますし、底地の規模にも拠りますので。

借地の地代は、月額●●万円とか決めるとしても、その期間によって契約内容は複雑です。

借地契約について

契約時の地代も年月が経つと、固定資産税の増減や地価そのものの上昇・下落、景気の善し悪しなど変化するものです。

土地の貸主からすれば地代は上がることは結構な話ですが、下がるのは困ると思うものでしょう。

借家借家法にその地代の増減について触れています。・・・・普通借地権の場合

土地や建物の賃貸借契約においては、借地借家法により、賃料の増額または減額の請求が認められています（土地については、借地借家法１１条、建物について借地借家法３２条）。

この規定は、強行法規とされており、たとえ、契約書で「賃料は増額（または減額）しないこととする」と定められていたとしても無効であり、賃貸人または賃借人は増額または減額の請求ができることとなります。

但し、賃料の増額または減額の請求ができることの条件として

「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」

と定めていますので、なんでもかんでもOKと云う訳ではありません。

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大阪市中央区西心斎橋（現状空き室）
SRC造Ｂ１付地上１０階建の２～３階部分
２階１３３．５６坪＋３階７４．１５坪＝合計２０７．７１坪
展示場・物販・スタジオ向き（内階段あり）
賃料１２，０００円/坪　共益費（込）　保証金１０ヶ月

【定期借家契約希望】

★諸条件相談可

★披露宴会場、音楽スタジオ・インバウンドのお土産物販店として賃貸実積あり。

仲介物件：南森町不動産　☎０６－６３６０－９７９１

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新聞によりますと、９月１９日日本損害保険協会は損保会社から保険代理店への出向を制限すると発表した。
損保保険（火災保険・自動車保険など）は９０％以上が代理店を通じて契約されていますが、代理店に出向させることにより、代理店が管理している同業他社の顧客情報を自社の損保会社に送るなどして不正を働いていたからです。（要するにスパイです。）

いかにも狭い市場で業界の顧客の奪い合いならではの発想です。
でも、この制限に違反しても法的な拘束力はないらしく、あくまでも自主規制だそうです。

どこかの大政党の裏金問題の対処の仕方と同じようですね。

また、日本郵便は、ゆうちょ銀行の顧客の貯蓄残高や年齢を基に、かんぽ生命を勧誘する人を本人の同意もないままリスト化していたというニュースも目にしました。

個人情報の私物化です。

実は、不動産業界にも商売道徳に反していると思える仕組みがあります。

問題の当事者になったことはありませんが、銀行の顧客を系列の不動産会社に紹介したり、逆に不動産会社のからの物件情報を取引先に紹介し、めでたく制約に至った場合、当然、その金融機関はローンを組んだり、投資信託を購入してもらったりするメリットがあります。

銀行さんは仲介手数料を頂けない（注）ので、「業務委託料」などの名目で事実上の仲介手数料を受け取るのが当り前になっているとか。

注）信託銀行やりそな銀行は手数料をゲッとできます。

これって広い意味で脱法行為だと思うのですが、如何でしょうか？

損保会社、大銀行、政党など社会的に強い立場にある組織は、その「立場」や「力」をそういう風に使っては駄目だと思います。

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自民党や立憲民主党のリーダーを選ぶ選挙が始まりました。
皆さん、いろいろなテーマについて意見を述べています。
正直な気持ち、誰がいいのかよく判りません。
でも、確実なのは「日本の人口は減り続けている」ということです。

【神戸市のタワマン規制】

神戸市の人口は減り続けている。

ピークは２０１１年の１５４万人、２０２３年１０月には１５０万人を下回った。

久元市長は「これからは人口増を狙うのではなく、人口減少を前提にまちづくりを考える」と言ってる。

神戸市は、２０２０年から三宮・元町などの中心部で容積率の規制をして、高層マンションが建てられないように規制している。

大阪市内のタワマンも『へ～こんな所に建てるんだぁ』と驚くことがあります。

大阪や東京などとは「逆張り」して街つくりをしようとしているのが神戸市です。

５０年後、１００年後の高層マンションの姿を危惧しているらしい。

成果は長期間の歳月を要します。

神戸市：特別用途地区（都心機能誘導地区）の概要

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【空家が過去最多の９００万戸】

「住宅・土地統計調査」（５年に一度：総務省）によると、１年以上誰も住んでいない、使われていない空家が全国で９００万戸あるという。
５年前の調査から５１万戸増加。
その内、放置されている空家は、３８５万戸（同３６万戸増加）

空家になる原因の半数以上が「相続」で所有することなのだそうで、多くは不便な立地にあって貸家にも、建替にも向かないケースが多く、単に更地にしておくと「小規模宅地の特例」が使えないので、２００㎡以下の場合、固定資産税が６分の１、都市計画税が３分の１に権限されることがなくなり、結果として古年家屋を放置した方が税金が安いということも空家が増える理由でしょう。

その上、「解体費」も必要です。

「空き家バンク」制度や、「特定空家」として指定されると、自治体が指導や勧告などが所有者に通知され、５０万円以下の過料や固定資産税の軽減対象から除外されます。

また、２０２４年４月からは、「相続登記も義務化」されました。

宅建業者の仲介手数料も、金額の安い「空き家」については通常の報酬に色をつける措置が取られました。

【コンパクトシティ：富山市】

最近、富山市がコンパクトシティで街づくりをしているニュースを見聞きします。

富山市は２０１０年をピークに人口減少が始まり、地方都市で顕著な若い人と働き盛りの人口減少、逆に高齢者の割合が高くなる傾向が問題となりました。
大都会と違って、車がないと生活できないし、公共交通も採算面で将来の維持がテーマだったそうです。
ちなみに、富山市は自動車保有率の高い都市だそうです。

そこで、富山市はそれらの問題を解消しようと、公共交通（特におしゃれな路面電車）の整備、その沿線への居住誘導、中心市街地の活性化などをテーマにコンパクトシティ計画を進めています。

一定の成果を得ている為、札幌市や金沢市、熊本市などがコンパクトシティ計画を行っているそうです。

でも、これって国土交通省の旗振り策のひとつなのだそうですけど、実務は各地方都市がアイデアを出して実行した成功例ですね。

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