大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

かつての不動産仲介業務は大手不動産会社の参入する世界ではなくて、中小零細の不動産会社が受け持っていた世界でした。
銀行の子会社である不動産会社でも、大きな物件なら兎も角、細かい住宅や小振りの事業用物件などには見向きもしなかったものです。
ところが今やそんな時代があったことを知っている人さえ少なくなっているのが実情です。
実績ベースでは所謂大手不動産会社の占める割合は非常に高く、特に中古住宅や中古マンションにおいては、圧倒的な比率で仲介市場に存在しています。

事業用不動産仲介の世界でも銀行系を中心に大手不動産会社の占める割合は大きいとされていますが、物件の囲い込みを疑われるような仲介手数料の「両手」(売主と買主の両方から仲介手数料を取ること)とか「両直」と言われているやり方が横行している。

それを調査したサイトでは、M不動産 57.53%、S不動産販売62.75%、K不動産61.53%など概ね6割が「両手」・「両直」取引だとか。
意識して売り情報を他社に出さずに、社内で処理する、または担当者のみで買主を見つけることに邁進している様子が想像できます。

勿論、「両手」「両直」は宅建業法等に違反しているものではありません。
不動産仲介会社に売却を依頼する際に、専任媒介を結んだ場合、仲介会社は「レインズ」と呼ばれる業者専用のサイトに登録をしなくてはなりませんが、
他社からの情報提供を求められても「商談中」だとか、「資料作成中」などという理由で、資料を開示しない場合や、そもそもレインズに登録しないなどのケースもあるようです。

こういう物件を隠すことは、媒介契約に違反しています。
売主の物件を「両手」「両直」をすれば仲介業者の収入が2倍に増えるという勝手な都合で、物件そのものを仲介市場から抹殺することになるからです。
その上悪質なケースは、少し時間が経ってから売主に物件価格を下げる提案をして、「両手」「両直」のしやすいように誘導することです。
大手不動産会社の担当者がそういうのなら、止むを得ないと考える人は多いと思います。
でもこれには、まだ続きがあります。
その仲介業者が「両手」「両直」で取引をした後、その物件を購入した新たな所有者に転売をすることにして、2回目の「両手」「両直」を実行する訳です。
不動産業界では、これを「往復ビンタ」を呼びます。

【実例】
私の叔母さんが高齢になって、戸建住宅よりマンションに住みたいというので、新聞の折り込みチラシで見つけた近鉄奈良線の中古マンションを買いたいという電話がありました。調べてみると、その物件はレインズ登録されている物件だったので、K不動産に連絡しました。
担当者は、「その物件はもう決まりました」というので、叔母さんにその旨を伝えたのですが。その後、叔母さんは直接K不動産に電話をしたら、車で迎えに来てその中古マンションを内覧させてくれた。契約も出来ると・・・
 叔母さんはK不動産とは話したくないと言って、揉めましたねぇ~

事業用不動産の世界でも同じようなことは多々ありますし、ここ数年収益用不動産の融資が緩んでいたこともあり、物件も値上がり傾向でしたので、転売業者さんの活躍の場が広がっていました。
そう、スルガ銀行の「三為契約」や「四為契約」で収益マンションが転がって取引されていたのも、「両手」「両直」でしか仲介しないスルガ銀行と仲のいい不動産会社が居たから出来た技です。

仲介物件の「囲い込み」をしてまで、「両手」「両直」に拘るかどうかは、会社の大きさの問題ではありませんが、少なくとも大手の信用力を使って売主を騙すような営業手法は止めて頂きたい。
勿論、中小零細の仲介会社であれば信用を取り戻すことは不可能だと思って、売主・買主の立場になって最大限の営業活動をすることは当然のことだと思いますが・・・

不動産マメ知識コーナー/【「両手」と「片手」】

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不動産人/コンサル料

2020年東京五輪招致に絡む不正送金疑惑に関し、竹田恒和・日本オリンピック委員会(JOC)会長は「疑うべき事情はない」と疑惑を全面否定しました。

この問題はシンガポールのコンサルタント会社に支払った2億3000万円が相場よりかなり高いとされて”賄賂”じゃないのかと疑われているのですが、そもそも「コンサルティング」っていう曖昧な仕事は何なのか?

「コンサルティング 」とは、企業や行政の問題に対して解決策を示し、その推進を補助する行為・業務のことです。
具体的に何をするのかは本当のところ決まっていませんので、その報酬自体がその都度決まることになります。

※いわゆるコンサルティング会社とかは、する内容が決まっているので規定に法って報酬を得ますが・・・日産のゴーンさんの事件でも、高額な”コンサル料”の問題があるみたいですね。

不動産業界でも”コンサル料”はありますよ。

例えば、借地権の売買とかの仲介をする場合に、例えば総額100万円だとして仲介手数料は正規で計算しても5万円(200万円以下は5%)です。両直で仲介して10万円です。
こういう案件ほど難しいもので、不動産業者も経費倒れというか手間賃商売となりますので、仲介手数料とは別に”コンサル料”をお願いすることもあります。

このように仲介手数料とは別の報酬を要求するときに”コンサル料”という名称で領収書を切ることがあります。

これを悪意を持って法外な報酬を要求するとか、経費を膨らませて所得を抑える脱税に近いようなことにも”コンサル料”を利用する輩もいます。

税務署に睨まれないためには、「コンサルティング」の内容を文書で、依頼主と報酬を約定しておくことは最低限必要です。

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不動産人/少しの不便で割安に暮らす方法

お正月、えべっさんと続いての三連休です。
そろそろ仕事モードにならないと駄目だと思ったらもう一月も半分終わってるし(笑)。

知り合いの社長さんが持ち家を売却して、賃貸マンションに入るということになって、今日はその物件の案内です。
住宅の案内って仕事自体は少ないのですが、知り合いだとこちらも親身になって探しますし、依頼する方も安心感があるのだと思います。

「事業用不動産専門」とかいう立場で営業しているのですが、自分自身もマイホームを探したり、引越ししたりした経験がありますから、お探しの方の気持ちは十分判ります。

今回のような住まい探しの時に特にも思うのですが、購入でも賃貸でも同じく、誰でもが知っている最寄り駅にある住宅(マンション含む)周辺には物件が多いのですが、例えばその次の駅で“普通”しか止まらないような最寄駅にある住宅は、比較すると金額で賃料が1万円程安かったり、売り出し金額が数百万円安かったりすることがあります。

また、同じ建物内にある分譲マンションでも、エレベーターが止まらないフロアーにある部屋は、エレベーターが止まる部屋に比べて安かったりするものです。

少しの不便で毎月の負担が軽くなるって捨てがたいと思うのですが、皆さんは如何お考えでしょうか?

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『えべっさん』 2019

1年の計は、元旦にあるようですが、大阪のお正月気分は「えべっさん」が終わるまで続きます。
『商売繁盛で笹持って来い~♪』でおなじみのあれです。

南森町不動産の事務所って、『堀川戎神社』のすぐそばにあるので、毎年そこでお参りするのですが、たまたま昨日の朝に仕事で阪神電車に乗って「西宮駅」で降りました。
そうすると既に「えべっさん」に向かう人がいっぱいで、そのつもりは無かったのですが、足は自然と『西宮戎神社』に向かってましたね。

『今宮戎神社』も有名ですが、やっぱり本家というのか『西宮戎神社』は敷地も広いですし、屋台の数も多いですね。
境内にも色々な屋台があって、今年は「お化け屋敷」の小屋もあって大阪市内の「えべっさん」とは様子が違う感じです。昔は見世物小屋で、ロクロク首や蛇女とか「へぇ~」っていうのもあったみたいですが・・・

全国的には『西宮戎神社』は10日6時にスタートする福男レースで有名ですが、他にも「生のマグロ」に小銭を貼り付けて祈願する風習も有名です。

 

本殿で手をあわせて、祈願して境内を後にしました。
さあ~目的地に向かおうかと思い駅に向かって歩いていると、「にごり酒」一杯200円と・・・これも清めの所作と思い「クッ」とひっかけて体を温めた次第です。

今年一年、皆様にも良いことがいっぱいありますように!(合掌)

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《お年玉》プレゼント お正月企画

《お年玉》プレゼント お正月企画

あけましておめでとうございます。
新年早々「南森町不動産」HPにお立ち寄りいただきまして、誠に有難うございます。

感謝の気持ちをこめて、お好きな書籍1冊プレゼントさせていただきます。いずれも、肩の凝らない読みやすいものばかりです。

 

  1. 「不動産投資 業者のリアル」 藤本 好二著

    昨年は「かぼちゃの馬車」事件や積水ハウス地面士詐欺事件など不動産ブームの裏で暗躍する黒いプロの仕事振りが表面化した一年でもありました。不動産の真の価値は、いかに付加価値を高めることができるか。
    不動産業者と投資家の接点についてよく理解できると思いますし、不動産投資の仕方を知る上にも役立つ一冊です。

  2. 「ひまわりは枯れてこそ実を結ぶ」 堀 文子著

    「日本画家 堀文子・99歳のメッセージ」と書かれた帯に、鮮やかな黄色のカバー、綺麗な本です。
    でも堀文子さんの生き方は強烈です。「慣れない、群れない、頼らない」。人と一緒に行動すると自分を見失い、その人に似てくるから、なるべく人から離れているほうがいい。人に頼れば、引き上げてもらえるが、それでは自分の生き方を探す努力をしなくなる。とっても真似のできることではないけれど、心掛けたいとは思います。

  3. 「老いを生き抜く」 森本 哲郎 著

    20代の頃に「人間へのはるかな旅」を読んで以来のファンです。
    当時、旅行好きだった私は、小田実著「何でも見てやろう」などの旅行記を好んで読んでいましたが、気が付けば60を超えていて、森本哲郎さんも80を超えて「老いを生き抜く」というタイトルの本を出している・・・長い人生を真に豊かに生きるためどこか共感できる本です。

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※ご応募は、当ブログ内のお問合せフォーム」「メールをご使用ください。
※先着30名様までとさせていただきます。
※日本国内に送付、おひとり様1冊とさせていただきます。
応募期間は、平成31年1月1日~1月15日迄とさせていただきます。

 

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南森町不動産ホームページ(PC版) 2019年不動産投資はどうなる?

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不動産ナマ知識/投資用不動産の「節税効果」って“嘘”ですか?

今日は平成最後の天皇誕生日です。
1958年に東京タワーが完成した記念日でもあります。
ついで言えば、その3年前に私が生まれた日でもあります。

 

「節税効果」は“嘘”ではありません、半分“正しい”と思います!

 

投資用マンションの営業トークや広告で、「不動産投資は節税になる」とよく見聞きします。
特に、「減価償却費」は実際の出費はないのに、経費として収入から引けるので「節税」になると・・・また、青色申告すると10万円控除や貸借対照表や損益計算書を添付している場合には、最高65万円とかいうのも実際上の出費を伴わない合法的な「節税」であります。

ところで、平成30年度税制改正で、2020年度より基礎控除が38万円から48万円に引き上げられます。

単純に個人事業主にはメリットがありますが、会社員しながら不動産投資している人の場合、給与所得控除の金額が10万円下がるので、基礎控除10万円アップと相殺されてしますから基礎控除の引き上げのメリットを得られない人も出て来ます。

事業的規模(一般には「5棟10室以上」)になって、それなりの収入があれば配偶者を青色専従者にして給与を支払い、ボーナスを出すとすると、(実際に支出するかどうかは別にして、)所得分散で税金を安くするだけの「節税」効果はあるでしょう。

ガソリン代や飲食費、セミナー出席費用なども経費計上することも出来ますが、金額的には細かな部類の話ですので、ものすごい程の効果があると言うにはならないと思っています。

そのことに神経を使うよりは、実際の収入自体を確保することやアップさせることに注力する方がいいのじゃないかと思います。

不動産投資は不動産所得があるから意味があるので、入居者確保、テナントの誘致が最も大事です。
空室にしていても節税にはなりますが、実質の赤字ですから、稼働率を上げることや、もっと収入をアップさせる方法を考えてみませんか。

例えば、サブリースしていて実質賃料の90~80%の収入で満足することなく、自分で仲介業者に募集を依頼してもっと収入をアップさせる方法を模索してみませんか。勿論、悪徳管理会社に搾取されているかも知れないのなら、リフォーム費用や管理報酬も正当なものなのかともう一度検証してみるのもいいかもしれません。

不動産による「節税効果」として最も大きなのは、「相続対策」で現金を不動産に代えた時の“相続税評価額”の低下だと思われます。

大雑把に言えば、相続の時に現金1億円はそのままで評価されますが、(色々なものがありますが)不動産の評価は土地であれば“路線価”や、建物は“固定資産税評価額”などを基本に評価しますので、現金に比べて半分とか、それ以下になって納税負担を減らせる効果が期待できるからです。

また、現金であれば1億円に対する預金金利は低いけれども、不動産であれば更地であってもパーキングで収入を得ても今の預金金利よりは多いでしょうし、店舗やマンションを購入してテナント・入居者に入ってもらえれば、大阪市の物件でも5~6%の利回りにはなります。

不動産投資は「節税+収益」の両方が見込めるので、富裕層のみならず投資に興味のある方々に向けて今後も不動産投資は無くならないのでしょう。

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景気回復 戦後2番目の長さ

今朝の大阪市内は深い“もや”に覆われて梅田周辺の高層ビルの上の方は見えないくらいでした。
今年は、夏は殺人的な暑さ、そして大阪でも地震に被害で今でも瓦屋根の修繕の済んでいないお家もあるくらいです。

なにしろ、建築関係の人手不足は深刻です。
おのずと施工費用も高いし、土地の値段も下がる気配が感じられません。

国内では金融緩和に支えられ、企業は輸出主導で国内景気の回復が息長く続いています。
データでは景気は現在も回復しているらしく、来年1月まで続けば、6年1カ月に及んだ「いざなみ景気」も超えて戦後最長となるのだそうです。

政府がする判定は生産や消費などのデータを十分検証し、1年程度かけて行われるので、取り敢えず速報値で知るのが手っ取り早いのですが・・・
第2次安倍政権が発足し、日銀の大規模金融緩和を柱とする経済政策「アベノミクス」を進め、円安・株高に伴い企業業績や雇用が改善し、活発な設備投資も景気を下支えしていることはそうなのでしょう。

ただ、大企業の方はそれなりに潤っているみたいですが、中小零細企業の賃金は伸び悩み、消費が相変わらず力強さを欠いて、税や社会保険料などの負担だけが身に染む状況です。

まるで、今朝の“もや”みたいにスッキリしない感じです。

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不動産人/都心オフィス空室率1%台に・・

オフィス仲介大手の三鬼商事が13日に発表した東京都心のオフィス空室率が調査開始2002年1月以降で初の1%台になったそうです。

リーマンショック後の2010年11月には、9.04%だったが、その後東京一極集中の動きが加速して、今回の数値は予想以上のものだったらしい。当然、賃料も上昇していて、平均募集賃料は2万743円/坪で59ケ月連続の上昇だとか。

 

大阪市内でも、オフィスの空室率は低下しています。

オフィスビル経営の会社の社員も、自社保有しているビルに空室が少ないので営業にならないらしいのです。因みに、大阪市内の空室率は2.86%、梅田エリアは2%、淀屋橋・本町は2.46%と東京ほどではないけれども、ほぼ満室に近いと言っていい位のパーセンテージです。
平均募集賃料は東京の半分以下の1万1414円/坪です。

自社ビルを持ちたいという会社も多くなっていますが、こうなるとビル保有者も簡単には手放したくなくなる気分になってまして、売り物件の数も少ないのが実情です。

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国税庁が住宅ローン減税で失態

全国の税務署で住宅ローン減税制度(注)の適用を間違って2013~2016年の3年間で焼く1万4500人に余分に税額控除していたという。

順次、修正申告を求めていくらしいけれども、大変な作業量ですよ。

(注)住宅ローン減税は、毎年末のローン残高の1%を所得税から控除する制度で、確定申告が必要です。一般住宅では最大4000万円(その1%の400万円を)、10年間にわたって控除を受けることが出来る、比較的シンプルな制度です。

【間違いの例】

3500万円の住宅を購入の内、親から500万円の贈与を受けて、住宅ローン3200万円(年末残高3100万円)の場合。

■親からの贈与がないとして■

年末の住宅ローン残高3100万円を基に計算する。

■500万円の贈与があると■

購入金額3500万円―贈与金額500万円=3000万円<住宅ローン残高3100万円で、少ない方の3000万円を基に計算するのが正しい。

※100万円分が過大として、その1%1万円が過大控除になる。

 

消費税増税対策として、住宅ローン減税の期間を3年間延長する案が持ち上がっているらしい。
建物価格の2%を3年間掛けて所得税から控除する案です。

他にも消費税対策のプランは沢山あって、キャッシュレス決済での「ポイント還元」、マイナンバーカード利用者の買い物時の「ポイント加算」、「プレミアム付き商品券」などです。他にも食料品などの消費税率を8%に据え置く「軽減税率」導入は、外食は10%の税率で、持ち帰れば8%になるなど制度は複雑です。

「税金」制度はもっとシンプルにしないと、結局何がなんだか分からなくなってまた混乱するんじゃないでしょうか!

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不動産ナマ知識/内寸と壁芯・2項道路・旗竿物件と囲繞地(いにょうち)通行権

どこの業界でも特有の用語とか言葉とかがありますが、不動産取引においても業界用語があります。

一般の方が不動産取引の場面で、その用語を理解していないことがあってもおかしくないのですが、おそらく一々質問することの方が稀だと思います。

例えば、収益物件の「関西方式」とか「東京方式」とかいう言い方があります。(注1)
買主さんが何戸も投資用マンションを所有しているので、当然理解しているだろうと思って商談を進めて、いざ契約前の重要事項説明の段になって、「それって何ですか?」っていうこともあったりします。

(注1)参考HP【売買取引の習慣、大阪と東京の違い】  

例えば、区分所有マンションの1戸当りの面積表示には、パンフレットに書かれている「壁芯」面積は、登記簿記載の専有面積「内法(うちのり)」とか「内寸」と比べて小さくなります。
”壁の内側”で測るのと、”壁の中心”で測るのとでは分厚さの分だけ部屋の広さが違ってくるからです。 接している「道路」は不動産にとって非常に重要です。(注2)

(注2)参考HP【『道路』について】

建築基準法では、建築物の敷地は道路に2m以上接していなければならないとされています。そして、その道路は原則として幅が「4m以上」あることが必要だとされています。
ただ、現実には4m未満の道路がいっぱいありますので、そのような道路を「みなし道路」=建築基準法42条第2項の条文名をとって「2項道路」と呼んでいます。
もしこのような道路に接している物件を購入したり、所有していれば、将来建物が老朽化したり売却する際には、道路中心線から2m以内には建築できないと言う制限(セットバック)があることを知っておかなければなりませんね。

「旗竿物件」とは、例えば“4m以上の道路に2mの細い道路の先に広い敷地がある”ような土地(袋地)のことで、建物があればその全体のこととなります。

形が竿の付いた旗に似ているので旗竿物件を呼びます。

よく似た物件に、「囲繞地(いにょうち)」というのがあります。
全く道路に接していない土地の所有者は、通行目的として、道路と連絡するために、その土地を囲んでいる他人の土地に道路を作ることが出来るとされていて、その権利を「囲繞地(いにょうち)通行権」といいます。 その権利は「囲繞地(いにょうち)」のなかで最も支障が少ない部分で、必要最小限の範囲に限られます。(通行料を支払う義務がありますが。)

「囲繞地(いにょうち)通行権」は、ほとんどの場合、既存の通路の幅を認めるためのもので、必ずしも2mの幅員を認めるためのものではありません。
「旗竿物件」の2m幅員とは似ているようでも違うものです。

このようにちょっとしたことのようでも、結構複雑なことがあります。
不動産業者は日常的に色々な物件を見聞きしていますので、全てを知っているわけではありませんが、知る術を知っていたり、解決方法を探り出したり出来ることも多いので、判らないことや知らないことはドンドン聞いてみる必要があると思います。

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