不動産ナマ知識/新築と中古、どっちがイイのか?

☆不動産投資の現状☆

2018年に不動産投資市場でいろいろな不祥事があったお陰なのか、金融機関の不動産融資に対するハードルは一段と引き上げられて、いまやフルローンなんて言葉は「死語」扱いとなっております。
それでも、融資さえクリアーできれば購入したいという投資家さんも多いのが実情です。

初めて投資用マンションを購入する方や、不動産に対する知識のない方は、新築物件に対する危険性を感じることが少ないようです。
また、そういう方は中古物件に対して必要以上に危険性を感じているのかも知れません。

実際、新築物件中古物件は何がどういう違いに気をつけないといけないのかを、考えてみましょう。

 

■仲介手数料の有無■

投資用に限らず新築の分譲マンションや戸建住宅は、事業主が販売しているので仲介手数料が要りません。(稀に仲介業者を通じて販売している場合がありますが、その場合は仲介手数料が必要となります。)

例えば、1700万円の物件だと、その(3%+6万円)×消費税8%=61万5600円中古物件だと要りますが、新築物件ゼロです。

でも、新築物件は1700万円の中に販売業者の利益や広告宣伝費が内蔵されているだけだと考えれば一概に不必要な費用が要らないものとは言えません。

 

■新築物件だと修繕費用が必要ない■

確かに建物は新築物件であれば10年とか15年とか修繕工事の負担は無さそうです
中古物件であれば、築10年、築20年経っている物件であれば、売主がどの程度の修繕工事やメンテナンス工事をしたのか知る必要があります。
そして、そのような工事をしていなかっったら近い将来その金銭的な負担をする覚悟をして購入しないといけません。

実際的な支出を伴わない「減価償却費」という経費も含めて、新築物件に軍配が上がりそうです。

 

■賃借人の確保が心配な方■

新築物件の場合、入居者の確保が楽だと思います。
ただし、それは最初だけです。

入居者の入退去が2~3回あれば、後は中古物件と同じです。

投資用物件の場合、単身者用のマンションが多いので、同じ入居者が5年10年と住み続けるケースはあまり考えられません。
同じ収益物件であっても店舗物件や事務所は、住居系と違って中長期の賃貸期間を想定して運用します。

また、新築時の賃料設定は同じエリアの中古物件と比べると高く設定できるのですが、入退居が2~3回行われれば、後は中古としての賃料だということは必ず知っておかないとダメです。

 

■利回りや資産価値とか…■

表面利回りで考えると、新築物件中古物件より低いと考えられます。

中古物件も最初は新築だったのですが、築年数を経て物件価格を下げて売り出されているから、相場の賃料が確保できれば新築よりも利回りは高くなります。

新築物件を購入される方は、相続税や所得税などの節税目的が多いと思いますので、利回りは低くてもいいのでしょうか。

もの凄く築年数が経っている中古物件は、設備や共用部などのメンテナンスしていてもやはり古さを感じますので、賃料設定も低いし購入に際しての融資期間も短いというデメリットを解消するために高い利回りで売りに出します。

よく「不動産は“立地”」だと言われます。

いかに新しくても立地が悪いと資産価値は低いと言わざると得ません。
反対に古い物件でも、駅前だとか駅近だとか利便性に優れているとかだと資産性はあると言えます。

特異な例ですが、10年位前に数百万円だった古年の投資用マンションを地上げ業者が1戸1戸買い増しして、今はその頃の3倍とかになっている物件を見たことがあります。
お金と時間に余裕のある投資家さんなら、そういうもの古年物件に目を付ける手もあります

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不動産人/平成21年、22年に取得した土地の譲渡・1000万円特別控除

地価公示2019年(平成31年度)が発表されました。
京都や大阪の繁華街や、北海道などの地方の住宅地の地価も上昇しているという結果でしたが、外国人旅行客と外国人投資家、日本人としては金融緩和の恩恵を受けての地価上昇と言うべきでしょう。

平成の時代もあと1ヶ月余りとなりました。
この30年間は、昭和時代のバブル崩壊と平成初期の不良債権処理、そしてハゲタカの襲来、ファンドバブルなどいろいろなことがありましたし、平成20年リーマンショックもありました、もう10年以上経ちました。

あの頃は景気が一機に景気が悪くなり、日本の不動産市場も状況は悪くなって、なんとか取引を喚起させようとこんな特例を作っていたのです。

『平成21年と平成22年に購入した土地を5年を超えて売却した場合、譲渡所得の金額から1000万円を控除できる』という特別控除です。
(1000万円以下だったら、その金額が控除額となります。)

都会であれば、5年前の価格よりより今の方が土地の価格は高くなっていると思われるので、慌てて売らなくってよかったなんて人もいるんじゃないですか?
この特別控除は土地にしか適用されませんが、マンションであっても敷地権部分の土地について、建物部分と按分して申告すればOKです。

自宅以外でも、投資物件やセカンドハウス、賃貸用の土地を売却してもOKです!

東京辺りでは、分譲マンションの金額がもの凄く高くなって売れ行きが良くないなんて話も聞いていますが、確かにここ数年がピークでその後は値下がりするなんて予想している人も多いですよね。実際のところは分かりませんが、現状の不動産市場ば売り手市場ですから売って“売損”はなさそうだと思いますね。

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不動産人/景気後退への備えは

2019年春闘も大手企業の回答日を終えたようです。
基本給をベースアップ実施するとは言いながら、中国の経済減速がはっきりしたことを受けて、輸出企業中心にかなり低い回答だったようです。

不動産市場でも「かぼちゃの馬車事件」や「スルガ銀行他の不正融資問題」等で金融庁が各金融機関に対して不動産融資に慎重になるような指導を行っていると言われており、物件の動きは一時の状況から比べるとかなり冷え込んでいる状態に入っています。

今のところ低金利の状態に変化はありませんので、表立った不動産価格の下落は感じられません。

ただ、各金融機関もここ数年は不動産融資を積極的に行ってきたので、金融庁あたりの指導でその融資が出来ない状況が続くとなると、金融機関の儲けは激減するはずです。

もし日本の経済に本格的な景気後退局面になれば、かつてのバブル崩壊の時期にあった「貸し渋り、貸しはがし」などがないとは言い切れません。

そうなるとプロの不動産業者も大きな被害を被りますが、サラリーマン家主さんなどフルローンで物件購入していた人も売却する際に借入残高の抹消することに困るケースが多発するはずです。

「屋根を修理するなら晴れた日に限る」という言葉がありますが、今のうちにいざ不景気になった時に困ったことにならないように少し考えておいて損はありません。

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かぼちゃの馬車3

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不動産ナマ知識/投資用マンションの修繕積立金

分譲マンションは、販売時点で「長期修繕計画」「修繕積立金」の額をマンション購入者に提示するようになっていますが、自ら住まいとする場合は「修繕積立金」の額について納得して毎月の支払いをするはずです。
投資用マンションの場合、管理組合の構成員である意識が低いせいか、総会などの出席率も低いし、役員になりたくない人も多く、所有者になってもどこか他人事の気持ちがあるのでしょうね。

だから、「修繕積立金」の支払いが1万円/月よりも1千円/月の方が安くてイイと思っている人も多いみたいです。

そのことを知っている販売業者は、新築の時点で「修繕積立金」を低く設定して、毎月の出費を抑えることで購入者に儲かると思わせて、物件を売りやすくしている場合もあります。

でも、築年数が10年、15年、20年と経つと共用部分や各部屋の設備についてメンテナンスしていかないと建物自体が劣化して資産価値が下がることになりますので、入居者募集の条件が悪化し、入居者其のものの確保もままならない状態にもなってしまいます。

それに「修繕積立金」自体も「メンテナンス費用」や「大規模修繕工事」の際に必要な金額が不足していると、必要な修繕工事が実施できない事態にもなりかねませんので、毎月適切な金額を積み立てていた方が結果として気は楽なはずです。

だから、中古の投資用マンションを購入する場合は、管理組合として「修繕積立金」が幾らあるのかを購入前に知っておかないといけません。
勿論、購入しようとしている部屋の「修繕積立金」にも滞納がないか確認してから購入しないといけません。

※前所有者に滞納がある場合は、新所有者が滞納分を支払うことになります。

「修繕積立金」が低く設定されている方が支出金額は抑えられる為、キャッシュフローや利回りは良く見えるのですが、迂闊に飛びつくと“危険”ですのでご注意ください。

 

【修繕積立金の目安】

「修繕積立金」はどの位が相場なのか?

目安は「国土交通省のガイドライン」(平成23年4月)が参考になると思います。

※下記クリックしてご覧下さい!

 

(注意)

自ら居住するマンションを想定したマンションを念頭に置いた数値です。また、エレベータの数、立体駐車場の有無、仕上げ材や設備の仕様などによっても金額は異なってきますので、あくまでも目安です。

★管理や利回りに関する記事★

修繕費と減価償却処理

“表面利回り”と”収益還元利回り”

キャップレート

自己資金とか利回りとか

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塞翁が馬

昨日は左足が動かないので、仕事休みました。前日の風呂上りに下着を穿こうと片足になった瞬間、左足に激痛が走りそのまま膝が曲がらなくなったのです。
四六時中痛いわけではないのですが、歩けないのでどうしようもなかったのです。

事務所に居なくても電話で話しできればある程度は仕事になるのですが、机に座ってパソコンに向き合わないといろいろ困ることはありますので、今朝10センチずつ歩いて時間をたっぷり掛けて事務所に辿り着きました。

平日の昼間に家に居ることはないので、昨日は珍しい一日でしたけれど、森友学園の籠池夫妻の裁判や日産のゴーン被告の保釈、国会中継やワイドショウなどたっぷり観ることが出来ました。
でも、いつも通り夜にコンパクトに集約されたニュース見ている方が時間的には楽だと感じましたね。

そうそう今朝の新聞で、あまり長い時間テレビを見続けると記憶力が低下するって記事が・・・なんか分かるような気がします。

兎に角も、今日は「健康であることが一番」だと痛感しております。。

この災難が「人間万事塞翁が馬」のように、良いことの起こる前兆であればいいのですが・・・

塞翁が馬

国境の近くにあった塞の近くに住んでいた翁は、何よりも自分の馬をかわいがっていた。その馬は、周りからも評判が立つほどの駿馬だったが、ある日突然、蜂に刺された拍子に飛び出してしまう。一向に帰ってこない馬の様子に、周りからは翁に同情するほどだったが、翁は「これがきっかけで何かいいことが起こるかも知れない」とだけ言って、我慢強く待ち続けた。すると、どうだろうか。しばらくして、その馬が別の白い馬を連れ帰ってきたのだ。しかも、その白馬も負けず劣らずの優駿で、周りの者は口々に何と幸運なことかと囃し立てたが、翁は「これがきっかけで、別の悪いことが起こるかもしれない」と自分を戒め、決して喜ばなかった。

それから、かわいがっていた息子がその白馬から落ちて、片足を挫いてしまった。周りはまた同じように慰めの言葉を掛けたが、翁はまた同様に「いいことの前兆かも知れない」と告げる。それからしばらくして、隣国との戦争が勃発した。若い男は皆、戦争に駆り出されて戦死した。しかし息子は怪我していたため、徴兵されず命拾いした。そして、戦争も終わり、翁は息子たちと一緒に末永く幸せに暮らしたという。

このことから、人間、良いこともあれば悪いこともあるというたとえとなり、だから、あまり不幸にくよくよするな、とか幸せに浮かれるなという教訓として生かされる言葉になり、人間万事塞翁が馬などと使われる。

【Wikipedia】より

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不動産ナマ知識/”空き家”問題と相続&賃貸の関係について

【空き家問題と相続と賃貸の関連について】

昨今、なにかと”空き家”問題がクローズアップされています。
空き家の全国約820万戸(2013年)の内、「賃貸用の住宅」と、「長期にわたって不在の住宅と、取り壊すことになっている住宅」の合計が空き家全体の90%超です。
主たる原因は、①賃借人が見つからない②相続して取得した古い家に相続人が住まないということです。

「新築物件に入居者を取られてしまう」
「古い物件なので、修繕コストが高い」
「相続したけれども遠方なので…」
「相続人自身の高齢化」
「相続自体で揉めている」
「建物を除去すると固定資産税が上がる」(注1)

国としても損壊・倒壊や火災・衛生等の点で近隣に及ぼす悪影響を放置して置けなくなり、特に問題がある空き家に対しては「特定空家等」として、行政が所有者に対して助言又は指導、勧告や命令等を行うことができるようになりました。

(注1)
固定資産税
200㎡以下の「小規模住宅地」は、1/6に軽減
200㎡超の部分は床面積の10倍迄が「一般用住宅地」として1/3に軽減
都市計画税
「小規模住宅地」で1/3、「一般用住宅地」で2/3の軽減措置があります。
※家が建っているだけで、税金が安くすむし、解体費用も要らないし!

【賃貸用空き家の場合】

賃貸用住戸の場合の空き家(445,5万戸)は、共同住宅が約90%です。
傾向とすれば、古年・床面積小規模な物件の方が空き家になっている。
因みに、大阪府の賃貸用空き家数は、全国で2番目に多く、供給数の多さが人口増加に追いついていない感じです。
1東京都 645,000戸
2 大阪府 444,200戸
3 神奈川県 347,300戸
4 愛知県 271,000戸
全国 4,455,600戸
平成25年住宅・土地統計調査 特別集計(確報)

【戸建空き家の場合】

2013年の空き家の内、約半分弱の45,7%が賃貸用共同住宅、持ち家戸建が33.6%、持ち家共同住宅11.8%と続きますが、このうちの持ち家戸建が1998年139万戸→2013年275万戸と5年間で136万戸も増加しています。
戸建住宅の場合、分譲マンションなどと違って所有者自ら管理・修繕を行うのが通常ですので、一旦、空き家の期間が長引くと建物の老朽化はスピードアップしてしまいます。
数量的には大都市圏の方が多いのですが、率的には地方都市の戸建空き家率が高くなっています。

≪空き家阻止の対策≫
空室の発生を抑制し、特に戸建住宅の空き家要因である”相続で取得”(注2)した所有者の負担を軽減する策が講じられています。

■空き家の譲渡所得3000万円特別控除について■
相続日から起算して3年を経過する日の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、その家屋(耐震性のない場合は、耐震工事後)又はその家屋を解体後の土地を売却した場合は、売却益から3000万円と特別に控除できる制度ができました。
◇適用を受ける為の主なハードル◇
★対象となる譲渡期間・・・平成28年4月1日~平成31年12月31日
★建物は昭和56年5月31日以前に建築されたもの
★分譲マンションは対象外
★売却代金1億円以下(分割して売却した場合はその合計金額)
その他、適用要件があります・・・

■法定相続情報証明制度■・・・平成29年5月29日スタート
相続が発生すると、自宅やその他不動産の名義変更(所有権移転登記)を行いますが、名義の変更することが諸々の理由により、そのまま放置されている物件も多いとか・・・それが、昨今の空き家問題の一因となっているということで、相続人が登記所に戸籍関係の書類を提出すれば、登記官が認証付の法定相続情報一覧表の写しを交付(手数料無料)、従来の戸籍に代わり、この一覧表で被相続人の預金の払い戻しや、相続登記が便利に出来るという制度ができました。

(注2)
個人住宅が空き家になった契機として、持ち主の取得理由の第1位が相続(56.4%)、第2位が新築して注文・購入(20.5%)と、半数以上が相続であります。
「平成26年空き家実態調査」

【大阪市の場合】・・・市内の空室率

大阪市の空室率(17.2%)は、全国平均(13.5%)と比べて高く、主たる原因としては、新築住宅の供給数が活発で、借家の占める割合が多いところに起因するものと思われます
空き家の内、賃貸住宅が占める割合は・・・
◎大阪府 空室率14.8%→内、賃貸住宅61.7%
◎大阪市  〃 17.2%→内、  〃 67.6%

空き家率の高い区は、西成区(23.8%)、東住吉区(23.8%)、生野区(22.4%)旭区(21.4%)となっていて、古い木造住宅が多いエリアです。
※それぞれ、空き家の内の戸建住宅が占める割合が4分の1前後です。

中央区や浪速区でも、空き家率は17~18%と高いのですが、これは単身者向けマンション(≒投資用マンション)の新規の供給数が多いことが原因と思われますので、賃貸用マンションをお持ちの方は、今後も賃料含めて住居者確保は厳しい局面が続きそうです。

★空家・相続に関連した記事★

不動産と相続放棄の関係

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所有者不明の土地

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不動産人/成果主義の弊害

4月1日から三菱UFJ銀行が、年功色を薄め「成果主義」を強めた賃金制度に切り替えるそうです。金融業界も超低金利、人口減、キャッシュレス化と厳しい環境ですからいろいろな手を打ってくるのですね。

 

「成果主義」って言葉は前にも耳にしたことがあります。

バブル崩壊で業績悪化した企業が、コスト削減と業績アップの為に、勤続年数の長い社員に支払う高い給料を抑えつつ、仕事はもっとやってもらう方法として導入した平成初期の頃です。

たぶん、成果主義は人件費を抑えやすいのでしょう。

不動産業界は昔から「成果主義」で、年功序列は超大企業以外有り得ないと思います。
事務職の人は別ですが、営業職の場合は基本的に歩合給か、大きな会社だと成果をボーナス査定に反映させる給与体系です。
不動産営業は、個人色が強いくて新人や部下を育てる立場の中堅の営業マンも自分の成果が上がらないと成果がアピールできません。
悪い奴だと、若手や部下の成績まで横取りするなんてこともある業界です。
不動産会社は、若い人材の現場教育が疎かになりがちな環境です。

「成果主義」が強く出ると、会社に対する愛着は薄くなると思います。

やり手の営業マンが転職、独立する場合が多いのは、そういう理由もあると思います。

金融機関の仕事ってチームプレイとか組織力みたいなところもあると思いますので、各人の能力をちゃんと見ていてくれる人が上司に居てくれると安心ですよね、

数字だけで突っ走ると、去年あったような不動産業者が預金残高の写しを改ざんしたり、スルガ銀行みたいに都合の良いように融資審査を通り易くしたりして、銀行の目標数字を達成するために不正を行うことに繋がりました。

レオパレスが作業を簡略化していたのも、年度末に完成させて売り上げしようと無理していたと聞きましたし、会社から言われたら無茶をすることに繋がります。

今年に入ってからは去年よりも不動産融資はかなり厳しくなっていて、それ以外の融資案件は数少ないと言われていますので、銀行マンの人達が成果を上げるのはもの凄く過酷だと想像します。

無理やり数字を追いかけるなんてことのないように願っております。

「成果主義」だからと言って、決して無理をしないでくださいね!

“敵は社内にあり”

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不動産人/不動産購入の諸経費について

マイホーム購入でも収益用不動産でも、物件価格とは別に諸経費と称する費用が必要です。
収益用不動産・事業用不動産は自宅とは違った経費もありますし、税務上の処理についての知識も若干必要です。


一口に諸経費と呼ばれますが、何が諸経費と言えるのかは些か曖昧な部分があります。

大雑把に物件価格の10%弱なんていう人もいれば、物件購入時の手付金を契約時の諸経費に入れている不動産会社もあるそうです。

ここでは物件価格以外に最低限必要な費用全体とします。

1.仲介手数料・・・多分、諸費用の中で一番大きな金額になっている。

2.司法書士報酬・・・所有権移転、抵当権設定などの登記費用。

3.固定資産税等精算金・・・日割り精算することが多いが、税務上は資産計上します。

★売買取引の習慣、大阪と東京の違い

4.家賃等の精算金・・・賃借人付の物件だと、決済日を基準に日割り精算します。

5.管理費用の精算金・・・管理業者を引き継ぐ場合は、決済日を基準に精算します。

6.火災保険料・・・建物に対する損害保険加入費用。

7.印紙税・・・物件価格に応じて契約書に印紙を貼る。また、固定資産税精算金・家賃等の精算金の    金銭受領時にも印紙が必要です。金融機関との金銭消費貸借契約書(ローン契約書)にも印紙貼ります。

8.登録免許税・・・所有権保存・移転・抵当権設定を司法書士さんが手続きを行う際に、印紙や現金で納付する。

9.不動産取得税・・・物件を取得してから数ヵ月後に支払います。

1~9までは不動産取引の際、仲介業者が介在している場合はその担当者が、売主から直接購入する場合は、売主からそれぞれの内容と金額を買主に説明します。

その他、購入目的によっては、贈与税や相続税、譲渡所得税の税額が物件購入によってどう変化するのか気になりますが、勿論、購入前に試算しておられるわけであっても、その後の諸状況の変化にともなって机上の計算通りには行かないのですが、不動産業者としてのサポートは必要だと思われますので、今後の管理運用方法についても説明が要りますね!

税金の試算については、不動産業者は専門外です。細かな部分については、税理士さんや税務署に相談しないといけません。

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一棟売マンションを購入した時の、不動産取得税・固定資産税

収益マンション購入後の管理委託業者への注意

修繕費と減価償却費

敷金・礼金・保証金の話

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不動産ナマ知識/確定申告とキャッシュフロー

不動産投資や賃貸経営されていると、この季節は去年一年間の不動産所得の計算と申告で気ぜわしいと思います。

不動産所得(=不動産収入-必要経費)

が20万円超だと申告する必要がありますので、通常ですと年間20万円(月当り1.5万円)を超えることは全然珍しいことでもありません。
サラリーマンの方が不動産投資をして確定申告手続きを経験すると、所謂、納税意識が高まることは間違いありません。

「税金ってこういうことで増えたり、減ったりするんだ」と実感できることは凄く有益なことだと思います。

私がサラリーマンしていた頃には、投資用マンションを購入するときの借入利息は今と違って土地・建物の両方の利息が経費扱いでした。また、減価償却も今とは違って初期の金額が多い定率法が適用できたのですが、その後の税制改正でマンション投資は窮屈なものになっています。

これって簡単には節税させないぞってことでしょうかね。

でも、こういう風に税制が変わったりすることも、どっぷりサラリーマンしていると実感できないものですから、世の中の変化を体感できる不動産投資はそういう意味でも良いことじゃないでしょうか。

不動産所得の特徴としては、【損益通算】【減価償却費】【支払い利息】の3つではないかと思います。

【損益通算】

不動産所得は10種類ある所得(注1)の内、損益通算が出来る4種類のひとつです。

・不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得→(ふじさんじょう)と覚えましょう!

この4つの所得は、赤字であれば他の所得の黒字と相殺できるものです。
但し、税法上のルールはありますが・・・

(注1)所得の区分/大まかな内容

利子所得/預貯金や公社債の利子など
配当所得/株主や出資者が法人から得る配当
不動産所得/土地建物の貸付により所得
事業所得/事業から生じる所得
給与所得/勤務先からの給料や賞与
退職所得/退職したときの一時金
山林所得/山林を伐採、立木を譲渡した所得
譲渡所得/ゴルフ会員権や棚卸外の不動産
一時所得/競馬競輪の払戻金など
雑所得/公的年金、プロ以外の原稿料

 

【減価償却費】

建物は時間・年月が経つとその価値が減価しますので、減価償却資産として決められた期間で割った分を必要経費として認められています。
実際の現金が支出されないので、数字上の経費として節税に寄与するものと考えられます。
ただ、徐々に節税効果は薄れていくので、節税に大きく貢献するのは購入後しばらくの間です。
土地はその対象ではありません。

【支払利息】

不動産投資をする為に、借入をしてローンの返済をすることになりますが、利息部分は必要経費ですが、元本は経費ではありません。
元利均等払いだと当初は利息の占める割合が高いのですが、徐々に元本が追い着いてきてしまいますので、必要経費が減少して節税効果が薄れてくることも知っておきましょう。

投資用のマンションを購入する際、その後の確定申告まで営業マンが面倒をみてくれるという風潮があるようです。
収入から経費を多く引いた方が不動産所得は少なくなりますので、一見すると不動産投資で節税出来たかのような錯覚を覚える方もいるみたいですが、それは多分間違いです。

確定申告とは別に、キャッシュフローベースで一年間で手元に幾ら残ったのかを知るべきです。

単に赤字を作るために不動産投資をしていることのないように、お気をつけてください!

★不動産投資の税金・収支に関する記事★

不動産投資は必ず儲かる?

小規模宅地の特例の改正

投資用中古マンションの減価償却費

修繕費と減価償却処理

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不動産人/不動産と相続放棄の関係

親や兄弟が亡くなると相続の問題が発生します。特に大金持ちでなくても、相続は誰にでも起こるややこしい問題です。

例えば、お父さんが一人暮らしをしていた分譲マンションの場合、数年の間、空き家にしていると管理費が滞納していたり、運悪くマンションの大規模修繕工事の時期にぶつかってしまって修繕積立金だけでは収まらない金額を負担しないといけないってこともあり得ます。
それは相続する人が特定されていない場合、先ずは相続人全員で負担するという考え方でいいしょう。

遺産分割や相続放棄を先延ばしにすると、固定資産税の納付やマンションや建物の維持管理が疎かになりがちですので、残された方々で速やかに話し合う必要があります。

また、故人が友人の賃貸マンションの連帯保証人になっていたりすると、その義務は相続人に引き継がれますので、その友人に連絡して別の連帯保証人を付けてもらうか、相続放棄するとかの判断をしなくてはなりません。

原則、相続放棄は3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。

ただ、相続放棄をしたとしても、故人(被相続人)の債務が消えてなくなるというわけではありません。相続放棄後、その相続人の次の順位の親族が相続人になるからです。

日頃は気にしていなくても、疎遠にしている伯父さんや叔母さん(被相続人の兄弟姉妹)や内縁の妻との間に生まれた子(内縁の妻は相続人になれない)、お父さんとは腹違いの兄弟姉妹などいろいろな立場の人がいるものです。

もし、相続放棄をしようとする時には、他の親族にいちいち了解を得る必要はありませんが、次の相続人になる方に連絡するのが大人としてのマナーじゃないでしょうか!

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