年末恒例の独り言です！
毎年、年末が近づくと喪中はがきや、退職のお知られなんかが来て寂しいです。
また、コロナ禍以降めっきり夜の会食は減っているのですが、忘年会は少なからずお声が掛かればワイワイと深酒します。
会社員のかたと違ってボーナスもありませんし、決まった固定給もありませんからでしょうか、年末年始に世の中の経済活動が止まってしまうと、日頃働き者でもないくせに妙に仕事したくなる自分が登場いたします。
この仕事を始めて３０年以上続けていて、今更ほかの仕事するつもりもありませんし、出来そうにもありませんので、来年も初心に戻ってなにか新しいこと見つけて頑張ろうと思ってます。
↑平成８年度税制改正大綱概要について（国土交通省）
年末恒例の税制改正の季節です。
上の表（令和8年税制改正大綱概要）の隅にある「床面積要件」のところに、５０㎡、新築の場合４０㎡〈所得要件１０００万円〉とあります。
全国的にも単身者世帯の比率が高くなっているデータがちゃんとあるようです。
この間、東洋経済オンライン（２０２５年１２月６日）の記事を読みました。
『狭い住宅が多い自治体 ランキングTOP２００』という見出しです。
東京やその近郊都市、大阪市などは共同住宅を建てる土地が希少ですし、あっても大規模な面積を要する物件を見つけるのが至難の業なのです。
また土地の単価が高いので、単身者やディンクス向けの物件でないと事業者の採算が合わないというのが実情です。
都会では狭小住宅への流れがドンドン進んでいます。
それに反して、家賃は上がってます。
ただ、東京都が子育世帯に不向きなのは、出生率の数字が物語っています。
因みに、東洋経済オンライン（２０２５年１２月５日）では『日本のどこなら広い家に住めるのか？広い家ランキングTOP５００』があって、上位には富山県や北海道、新潟県の各市などが占めていて、順位が下がるにしたがって、千葉や愛知などの各市も出てきていて面白いですよ。
★不動産市況に関する記事
我々のような不動産業者は、少し前から不動産価格が上昇しているのを体感していました。
今までの経験からすれば、近い将来下落に転じ調整期が訪れます。
インフレによって市民は苦しんでいるのですが、人口減少が続く日本国の不動産市場は今後どういう風になるのかが気になりますよね。
総務省統計局のデータによると日本国内の都道府県別、２１大都市圏別の転出・転入者は傾向が見て取れます。
都道府県別だと、『東京都・神奈川県・埼玉県・大阪府』は転入超過数が多いですね。
因みに、それ以外の地域は減少している傾向が続いています。
全国の政令市の移動人口を見てみると、東京23区は断トツで増加、大阪市や札幌市、横浜市、福岡市…などが入ってくる方の数が多いのですが、京都市や神戸市、広島市などは差し引きすれば減少です。
経済圏で見ると、東京圏と大阪圏が増加ですが、東京圏は千葉や埼玉・神奈川など周辺も増加ですが、大阪圏では大阪市以外は徐々に減少でしたありません。
名古屋圏も、全般的に弱含みで勢いが感じられません。
（尚、ここでは所有者の不動産を法人に移す「資産管理会社」とは違うことにご注意ください。）
もう少し具体的な話をすると、「所有者」から「不動産管理会社（親族）」に賃貸管理全般を委託する契約を仮に管理料５％とします。
この５％自体は問題ないので６％でも７％でもいいのですが、「不動産管理会社」から賃貸業者や設備業者へ丸投げしていて実質的な仕事をしていないと税務署が判断したら、管理料５％が否認される可能性があるということです。
東京や大阪の家賃相場は、２０００年頃から下落を続けてから、２０２２年頃に落ち着き、昨年頃から上がり始めている傾向です。
大阪でも市内の利便性のいい地域は、デベロッパーの開発用地取得が難しくなっているし、取得した物件も結構な坪単価で、且、建築費の高騰もあって完成したマンション価格は５年前とかの４０％アップとかです。
今、総裁選挙でも食料品の高騰をインフレ対策としてどうするかワイワイ言ってますが、住居の問題はあまり耳にしないですよね。
家計消費の構成比からすると、食料費と住居費はほぼ同じで、全体家計消費のの４０％超と思われます。
水道光熱費や教育費よりも負担が大きいとも言える重大な問題です。
住居の家賃が食料品並みに上がると、賃貸住宅で暮らす人の負担はとんでもないことになります。
一旦、家賃が上昇し始めると、防衛策として安い所に引っ越す策が考えられますが、若い単身者の人なら未だしも、小学生のいる家庭や、共稼ぎの夫婦、高齢の単身者の方など、決して簡単なことじゃありません。
引っ越しも人生の一大イベントです。
今後、家主さんの修繕費や損害保険などの管理コストや金利もアップすることはほぼ確実でしょうから、家賃の上昇はほぼ確実です。
家賃の上昇には注視しないといけませんよね。
売上げ予測
街の小さな不動産屋は少人数で営業している、わたしみたいに一人でやってる不動産屋も数多く存在します。
一人でやれることには限りがありますが、他業者の情報をいっぱい抱えて営業するスタイルもあれば、わたしみたいに極力直接に依頼された情報をひとつひとつ成約する営業スタイルの仲介業者もいます。
また、それぞれの不動産仲介業者が得意にしているジャンル、例えば売買や賃貸、事業用とか住居、事業用の中でも収益物件、開発用地、店舗、工場…住居であればマンション、戸建、別荘など各得意なジャンルは実に様々です。
１０年とか２０年前のことですけど、わたしも1棟売物件の仲介が忙しい頃は１億円以下の物件は敬遠してましたし、小振りの賃貸の募集などもお断りしていました。
偉そうなことですけど、実際の話あれもこれもって出来ないんです。
種別が違う物件を扱うと、不動産業者としては日常の動きが物件毎に違うので、非効率な時間を余儀なくされますからです。
ところが、年齢を重ねてそれなりの経験もあるし、かつての多忙期に比べると時間的なゆとりもありますので、物件種別が違っていても工夫して処理することが出来るようになりました。
というわけで、現在は1棟売物件だけでなく区分マンションの売却や賃貸募集も家主さんから直接依頼であればやってます。
直物件であれば無駄な動きはかなり減りますので、時間的な効率から言えば、すごくいい感じです。
でも、悩ましい問題もあります。
取り扱い物件が多種多様なので報酬額が数万円のときもあれば、数千万の場合もあったりするので、年間通じての売上げ予測がしづらいという問題です。
勿論、億単位の収益物件だけ仲介していたころ、成約出来なければゼロですから、予測は出来ないのですので、結局は同じことなんですけどね。
でも、専門分野の物件に特化していた時の方が、売上げ予測自体はしやすいです。
まあ、慣れの問題かもしれませんが・・・
西成区や中央区の島之内などは特に民泊需要の多いエリアです。
そもそも、宿泊ビジネス（ホテルや民泊）は賃貸マンションなどに比べると、高利回りで儲かると考えられています。
民泊の場合、もし思うように行かない時は、賃貸マンションにするという切り替えることもできるという側面も安心感を与えるのかもしれません。
たから、「特区民泊」の問題はほぼ大阪市での問題なのです。
ひとつは、滞在客のマナーの問題。
いわゆる、住宅地や近隣に居住用のマンションなどにある民泊だと、そのの近くに住んでいる日本人へのコミだしや騒音の問題。
この問題を解決せるために、大阪府では住宅地の民泊を禁止して、商業地のみにするなどの策を考えているみたいです。
もうひとつは、５００万円の資本金で取得可能とされる「経営・管理ビザ」の存在。
このビザ制度を利用して、大阪で民泊ビジネスを立ち上げる中国人が「特区民泊」の４０％だと言われています。
なにやら、難しい審査もいらないらしくて、日本語が理解できなくてもOKだとか。
★不動産トラブルに関する記事
『全日みらい研究所』（全日本不動産協会）のアンケート調査結果によると、一般の人が不動産仲介業で働くことに興味がある人は約2割、興味がない人は方の人は8割です。
| 令和6年8月1日～6日 回答数２０００ ネットによるアンケート調査：不動産業界で働いたことのない１５～３９歳の男女（全国） |
なぜ不動産仲介業で働きたいのか！
興味があると応えた人の理由は、①給料が高い②スキルが身に着く③成果主義だから…と上位に収入が高いと思っている回答があります。
同じ質問を、既に不動産業界に在籍している人にもした結果は、一番に「成果主義」が挙がっています。
一方、一般の人に不動産仲介業で働きたくない理由は？という質問には、「仕事が魅力的でないから」「成果主義」「休日・労働時間が適切でない」という回答が上位です。
業界の人では、「安定性」「休日・労働時間」「成果主義」がウィークポイントとして挙げられています。
確かに、今でも入社して右も左も分からない新人に、いきなり『さぁ～行ってこい』みたいな営業を強いる職場もあるようです。
今年の前半も終わろうとしていますが、後半の不動産市場の動向を考える昨今、気になるものなのでザっと目を通してみました。
特に東京圏・大阪圏の中心部は高い上昇ですが、全国で見ると長期的な地価動向としては、昭和の終わり頃～平成の最初に掛けて大幅な上昇期（バブル期）の後、大幅な下落期（バブル崩壊）を経験したことを実感として記憶している人は少なくなっています。
令和3年の新型コロナウイルス感染症で商業地・住宅地ともに下落したのですが、国の金銭的な支援策もあり、今でも低金利政策も継続していて地価は上昇期を続けている。
令和6年度の土地取引の件数は、全国で約132万件でありここ数年の間、ほぼ横ばいで推移している。
令和7年度の企業の土地投資額計画値は、日本銀行調査で3兆7758億円（前年度比２０．３％減）で、すべての分類（大企業・中小企業・製造業・非製造業）で減少の見込みとなっています。
国土面積約３７８０万haのうち、一番が森林で約２５０３万ha、2番は農地で約４３７万haと合計で国土面積の約8割を占めている。
それに、最近の米高騰のニュースをテレビや新聞で見ることが増えたので、改めて市街地の農地の面積がどんどん減少しているのを下記の表を見ると驚きの一言です。
銀行による不動産業向け新規貸出は、令和6年は15兆５５１９億円となっており、ここ10年間かなりの不動産業者への融資がなされいて、その不動産業者の貸出残高は、１０６兆７４８５億円となっております。
ちよっとバブリーな感じかなと思います。
