不動産投資は堅実に資産を増やして成功している人もいますが、長期間の空室や悪徳業者に騙されてローンの返済に窮してる人もいらっしゃいます。

昨年、社会問題になった「かぼちゃの馬車」事件で不動産融資が厳しくなったのは事実ですが、自宅購入のための住宅ローンは相変わらず堅調だそうです。
住宅ローンなどではお馴染みの「提携ローン」って購入物件にセットされているローンのことですが、投資用マンションにも「提携ローン」はあります。
でも、「提携ローン」の多くは新築物件に使われていると思っている人が多いのじゃないでしょうか？
中古物件にも「提携ローン」があって、最近では投資用マンションを買い取り転売する不動産業者にも広く取り扱いがされています。
一般的に不動産投資用のローンは、住宅ローンに比べてハードルは高くなっていますし、金利も相対的に高いものです。
例えば、今の住宅ローンが金利１％だとすると、不動産投資用のローンは２～５％位の感じです。

”ローン”とか”融資”とか言っても、「借金」に違いありません。

【ローン審査に通りやすい人】
※貯金がたくさんある人、自己資金が多い人
※年収が高い人
※勤務先の属性（公務員・上場企業など）
※場所・収益性・築年数などの優れた物件購入

投資用マンションに「提携ローン」がセットされていれば、金利以外のハードルはグッと下がり、融資は受けやすくなります。
でも、ここで気を付けなければいけません。

“借りれる”＝“買う”という発想は危険です。

長期間保有するつもりで購入しても、人生なにが起こるか分かりません。
イザというときに、売却しなければならないとも限りません。
そんな時、売却しても抵当権が消せないほどローンが付いていたら手持ち資金を使わないと売却することが出来ません。

物件を購入する前には、毎月の返済することと、イザという時や将来の売却する時のことも念頭に置いて不動産投資に取り組むようにしましょう。

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世間では相続で不動産を残された財産は、土地は路線価・建物は固定資産税評価額を基に相続税の算定をすると思っています。
その算定基準を信じているから、相続税対策でアパートを建てたり、タワーマンションを買って節税を行っているのですから。

ところが、今年８月末に東京地裁が路線価に基づく相続財産評価を“不適切”とする判決を下しました。
日経新聞によると、２０１２年６月に９４歳で亡くなられた男性が、その２年半～３年半前に２棟のマンションを購入していました。
相続人が路線価等で相続税評価額「約３億３千万円」から銀行からの借入金を引いて相続税額を「ゼロ」として税務署に申告。
購入時の価格は「１３億８７００万円」（２棟）で、国税が示した不動産鑑定でも評価額は「１２億７３００万円」で、国税は相続人の「ゼロ」申告を“申告漏れ”と指摘し、相続人がその取り消しを求めて提訴したというのが今回の裁判の流れです。

以前にあるセミナーで、テーマが“こうすれば相続税は安くなる”という講演を聞いたときに、講師が相続税が高いと感じた時は、「不動産鑑定士に依頼して鑑定評価をしてもらい国税に突きつければ勝負できます」というような内容の話を聞いた記憶があります。
今回のケースは、その逆バージョンです。

今回の判決では、「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れたりする取引であることを期待して実行した」ので、“不適切”なのだとしています。

元々“路線価”は“実勢価格”よりもかなり低い価格ですので、現金で保有するより不動産に換えて相続した方が「税金が安く」なる、だから節税目的で不動産購入を考えている人は多いのです。
最近では、国の方も基礎控除も低くして「浅く広く相続税を徴収しよう」と考えているから、地価の高い東京などでは特別大金持ちでなくても、忙しなく相続税対策をしているのですが。
ここ数年の地価上昇で、“路線価”と“実勢価格”の差はより大きくなっているので、今回のようなに４倍も評価も差があるなんてことが起こっているのです。

モグラ叩きはまだまだ続きます・・・

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不動産と相続放棄の関係

“空き家”問題と相続&賃貸の関係について

相続税の物納（不動産）

所有者不明の土地

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２０２０年４月１日、１２０年ぶりに民法の大改正が行われるのですが、ぼちぼち我々の不動産業界でも大家さんや賃貸保証人の問題、売主責任の問題などがどういう風になるのかが話題に出るようになりました。

改正では、現行の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に転換されて、不動産の売買契約においては売主の責任が一層重くなるようです。

隠れたものである必要がなくなる！

そもそも「瑕疵担保」で言うところの「隠れたる瑕疵」自体がなくなる。
「契約不適合責任」では、売買契約の内容と少しでも適合しないときはアウトです。
そして、買主は売主に対して「契約不適合責任」を追及できることになります。
その責任の取り方は、「２つ」から「４つ」に増えます。（下表）

※「瑕疵担保責任」の損害賠償は、購入に際して負担した費用や実損です。
「契約不適合責任」の損害賠償は、転売した場合の利益までもが含まれますし、追完請求や代金減額請求と併せて損害賠償請求ができるようになるとされています。

※「瑕疵担保責任」では、「契約の目的が達せられないとき」に契約解除ができる。
「契約不適合責任」の場合は、契約の目的が達せられたとしても契約解除できるし、追間請求や代金減額請求と併せて請求できるということですから、売主さんは大変です。

但し、「契約不適合責任」は任意規定です！

現在の「瑕疵担保責任」と同様に、「契約不適合責任」も契約当事者（売主・買主）が合意すれば、民法上で免責扱いすることができます。

ただ、現行でも宅地建物取引業法では、『売主が宅地建物取引業者、買主が非宅建業者の場合』は強行規定で「瑕疵担保責任」は引渡しの日から最低２年間以上を必要とされています。

そして、民法と宅建業法の関係では、民法よりも宅建業法が優先します。

※売るなら改正前が責任が軽くなるので、早く売却した方が良いとする人もおられますが、そもそも現状の「瑕疵担保責任」であっても、売主が知っていることは買主に伝えないと「瑕疵」にはなりませんので、責任からは逃げることはできません。
知らんふりして、逃げることはできないのです。
ここのところは、十分ご注意下さい。

★「隠れたる瑕疵」に関する記事

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

「事故物件」と「告知義務」

＝ややこしいぞ＝瑕疵担保責任（PC版）

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不動産の契約・重説のＩＴ化が実際のものになりつつあるのですが、日本国中の不動産業者が一機に電子契約できるものでもありませんので、当面は大手不動産業者が先陣を切って推進していくのでしょう。
５年後、１０年後は中小零細業者もかなりＩＴ化していかないと時代遅れの業者だと思われるのでしょうね！

その結果、予想されているのはいわゆる「駅前の不動産屋」の撤退です。
対面して重説・契約をする必要がなくなるわけですし、今でも賃貸物件はネットで下調べして不動産業者に連絡して、現地で物件を見て最終確認する傾向が当たり前みたいになっていますので、家賃の高い駅前や広い道路に面した目立つところに店舗を構える必要性が無くなるというわけです。

そもそも、一般に不動産業者へ訪問するのは“敷居の高い”ものです。
なにか緊張感すら伴うものじゃないでしょうか？（＾＾）

もう一つ懸念されるのは、“なりすまし”の危険性です。
今や一介の不動産業者であっても様々なＩＴツールを使っています。
なにをするにしても、ＩＤやパスワードのオンパレードです。
以前、私の知り合いの業者さんがホームページを持っていないという理由で、商談を断られたことがあったと聞いたことがあります。
今時ホームページも持っていない不動産業者なんて、胡散臭いってことでしょうかね？
業界の中で、事業用不動産専門、特に大型の物件を扱う仲介業者や売主・買主は集客を独自の人脈や情報網を持っているのでＩＴに頼った集客を行っていないところも沢山あります。
一般の方はそういうことをご存じないのですが、世の中の趨勢として”ホームページ”は“名刺”と同じように有って当たり前ということです。

テレビのＣＭやネットで素晴らしいホームページを見ると、いかにも優良企業、安心できる会社だと思ってしまうのは仕方のないことです。
その為に、お金を掛けて作っているのですからね（^^）

“なりすまし”の悪用で、高い「店舗家賃」をネット上のイメージ作りにシフトして、大したことしていないのに“凄い会社”だと思ってもらえれば良いということで突っ走る者も今後一層多くなるのでしょう。
だって対面する機会が物凄く少なくなるわけですから・・・だから、悪質な発想を持って集客を図る者や詐欺的な営業を仕掛けてくる者も出てくると考えられます。

不動産業界のＩＴ化の進化の結果、売主・買主・貸主・借主の皆さんは、今後表面的なイメージに操られて本当に大事なものを見極めることが難しい時代へと進んで行かざるを得ないのかも知れません。

個人的には、不動産の契約・重説のみならずＩＴ化には反対ですが、この流れは止められませんので、今ある不動産業者の免許や宅地建物取引士の制度をもっと厳しくすることが急務だと思っています。

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一棟売物件や区分所有のマンションなど不動産投資の動きがおとなしい、“原因”ははっきりしています。
金融機関の融資が厳しいからです。

スルガ銀行、西武信用金庫、レオパレス２１、大和ハウス工業・・・など不正融資と施工不良問題と続いた問題で金融庁が各金融機関に対して行った調査結果（投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果）を読むと、各不祥事が社会問題化する前に、既に金融庁は「不動産投資に対する融資」がヒートアップしていたことを知っていたことが分かります。

現実的に融資が厳しくなった発端は、「かぼちゃの馬車」（スルガ銀行）の問題であったのですが、根元には低金利が続く中でサラリーマンや富裕層の人が『年金もあてにならないし、アベノミクスもどこか信用できない』と思っていたところに、「不動産融資ビジネス」を生業とする人が乗っかってきたからに他なりません。

聞くところでは、不動産セミナー等で不動産投資の魅力を説いていた方の多くは、早々と出口を見つけて物件を売却して、他の投資先や現金等に代えてしまっているとか・・・

当時、納得してマンションを購入にも拘らず多くの人は、フルローンと管理費の支払以外の出費が思いの他厄介なものだということを痛感し、考えていたほど上手くは行かないことが分かったという感じでしょうか！

勿論、それはやり方が拙かったからで、上手く行っている人もいらっしゃる。

「不動産投資」自体が悪いわけではありません。

株式投資でも、不動産投資でも同じだと思いますが、相場が良いときは誰でも上手く行くような気分になる。

反対に、市場が停滞しているとどうしようか迷いでしたりして、余計にわけが分からなくなる。

何が悪かったのか、どうしたら改善できるのか、また、何をしたら傷が浅いうちに解決出来るのか。一人ひとりの問題であって、他の人がこうしたから、自分も同じようにしていればイイのだというものではないはずです。

一度、立ち止まってチャンと考えてみましょう！

★不動産投資に関する記事

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悪意の商法を御紹介します！

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実は数年前まで其の手の悪徳管理会社の手口を知らなかったのですが、サラリーマン投資家や純粋にワンルームマンション投資している人を“餌”にして飯を食っている悪徳業者が結構居るのです。
私の場合、従来は一棟売物件を中心に扱っていたので、売主や買主の属性がプロもしくはそれに近い不動産に理解力を持っている場合が多かったから、この手の悪徳業者の存在を具体的に知るチャンスがなかったみたいです。

不動産業界の事情に疎く、且つ、所有物件から離れて暮らしているマンション投資家の皆さんは性善説の方が多いみたいです。

勿論、”性善説”自体は決して悪いことではありません。

でもそういう人の気持ちを逆手にとって、「マンション購入→管理→運用→売却」という一連の流れの中で管理業務を引き受ける悪意を持つ会社がある。
普通にやっていれば問題はないのですが、騙すことをなんとも思わないでやっていると悪徳商法となります。

極端な言い方をすれば、不動産は手持ち現金がなくても融資が受けることが出来れば購入は出来るものです。
自宅の場合は、自らの収入を頭に入れているので、返済額はその範囲でと考えて購入ています。
投資用のマンションの場合は、収入は家賃となりますが、賃借人の入退去、リフォーム、修繕費の発生、募集時の仲介手数料・広告料等の出費負担があります。
この作業を建物全体の管理会社とは別に、マンション投資家は所有する区分マンションを管理する不動産業者に依頼するケースが多いのです。

この管理会社がすき放題（※１）して、裏でなにをやっていても判らなくなっている。

※１　やりもしないで、リフォーム代金を請求する。支払っていない広告料を要求するなど。

所有者（＝家主さん）が「どうもおかしいな」と気づいた時は、すでに大きな損失を蒙っています。

と言っても、遠隔地にあるマンションの管理を自分で出来るものでもなく、不動産投資は行き詰まり、最終的には物件を手放すことになるのですが、その時に問題になるのは、マンション投資ブーム時のゆるいローン審査でフルローン（満額融資）を組んだローン残高が、売却価格よりも多いことです。

売却時に抵当権を抹消する為には、売却金額と融資残高の差額を自己資金で用意しないといけないのですが、マンション投資家の誰しもがいきなり数百万円とかを用意できるとは限りません。

まして、投資用マンションを営業マンの口車に乗ってしまって３戸、４戸と複数購入してしまった方は大変です。悪徳管理会社は所有者が困ることを見越して、相場より安い賃料で入居者を住まわせて、毎月の収支が赤字になるように仕組んでいる。

所有者が困って、その管理業者に相談すると、「売ってしまいましょう！」なんて軽く言われて、これまた相場より安い金額で売却させられるというストーリーまで出来上がっている。

ご自身の投資用マンションについて、「何かおかしい」「セミナーな営業マンから聞いていたのと違うな」「思っていたのと違う」と感じたら、一旦、冷静に何故そうなのか検証してみませんか？

問題の先送りはいけませんよ、後になれば成るほど解決することが出来ないかも知れません！！

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高齢化社会を迎え、不動産を売買する人の判断能力を確認することが必要となってきております。

認知症、精神障害など判断能力が低下している場合には、家庭裁判所が審判を行い、本人を援助するために成年後見人を選任して、本人を代理して契約することができます。また、保佐人や補助人を選任して本人の援助をして不動産取引をすることもできます。

もし、高齢者が不動産の売買契約に際して、法律行為の意味や認識する能力を欠いていることが後日判れば、契約は無効となります。

でも、通常の生活をしている元気な高齢者の方にその疑いが感じられない場合、いちいち判断能力があるかないかを調べることも難しいこともありますし、何歳からとかいう決まった線引きもないのですから・・・８０歳超の売主さんに「高齢者としての判断能力」についてお尋ねしたら、怒られた上に商談自体と打ち切られたという話もあります。
一応、子供や奥さんなど親族交えて商談すると安心ですね。

最近気づいたのですが、もうひとつの高齢化問題があるということを・・・不動産仲介業者も高齢化しているということをです。
不動産業者も７０歳、８０歳でも現役で仲介業務をしている方が沢山いらっしゃいます。
ベテランの不動産業者の方はベテランの政治家と同じく、円熟した経験や巧みな交渉能力など正に働き盛りかと思えるくらい仕事が出来る方がいらっしゃいます。
売主・買主との長い間の人間関係もあって、信頼関係も十分な場合も多いのですが、珠に「あれっ？」って思うような時もあったりします。
例えば、若い時と比べて物忘れが・・・とか、パソコンやメールを使った事務処理とは概ね苦手な方が多いですね。

売主･買主だけでなく、不動産仲介業者の高齢化も確実に大きなテーマであります。

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プロとアマチュアの違いはいろいろあるものでしょう。

プロ野球でもプロになるだけでも大したものですが、多くの人が一軍で活躍どころか、ヒット１本、１勝できずにも去ってゆく。将棋やゴルフでもアマとプロでは実力の差は大きい。

不動産業界はどうかというと、一見したところプロの業者と全くの素人の差は大きいけれども、多少なりとも売り買いの経験があって、会社経営でもしている方の不動産を見る目はプロ以上かも知れませんね。

まあ、不動産屋の中でも１年生と何十年とやっている業者とは違いますけどね。

一般の人と取引を進めていると、いろいろな場面で驚くことがあるのですが、最近の話でひとつご紹介しましょう。
事業をしている人でないと事業用不動産の売買の経験はほとんどないと思いますが、昨今の不動産投資ブームのお陰で多少は経験値も高くなっているはずですし、今後も増えると思います。

ある物件を売却することになり、買主を見つける営業をしておりましたが、投資用マンションを購入しようとする際の金融機関の融資姿勢は厳しくて、なかなか思うような買主が現れなかったのです。
そんな時、ある不動産業者が自ら購入する話があり、話を進めるためにと売主さんに「こういう話が・・・」と報告しました。
すごく喜んでもらったのはイイのですが、まるで決まったかのような話しぶりでしたので、「これから詳細を詰めて行きますので・・・」と話を落ち着かせるのに大変でした。

また、別の話ですが、収益物件の契約を済ませてしばらく間を空けて、売主さんと１ヶ月後の決済日までのスケジュールを確認していたのですが、「当日の決済前に、食事をしたいので、どこか良いレストランを紹介して・・」と。

ちょつとビックリしました！

確かに“契約”は終わっていますが、“決済“は１００％出来るという保証はありません。
勿論、間違いや契約解除等のないように進めてはいますが、それでも何かの問題が発生して“決済”出来なくなる可能性はあるものです。

プロの不動産業者なら“契約”や“決済”の前にリッチな食事は控えるものです。

すべて終わってから、ゆっくりと杯を上げる！

プロ野球でもマジック１になったからと言って、パーティーはしませんよ。

最後まで気を抜いてはアカンのです。

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あの東急リバブルが裁判で負けました。

８月１０日頃の新聞に載っていましたので、既にご存知の方も多いと思います。
訴状の内容は、「賃貸住宅を借りた際に、家賃１ヶ月分の仲介手数料を支払った借主が、『原則は賃料０．５ヶ月分のはず』とし支払った内の半月分の返還を求めた訴訟です。東京地裁は「東急リバブルが借主から承諾を得ていなかった」ということで借主の主張を認めたということです。

住居系賃貸仲介の仲介手数料は、貸主と借主双方合わせて賃料の１ヶ月分が上限として世間的には認知されています。

ただ、細かく言えば「当該依頼者（この場合は借主）の承諾を得ている場合を除き、借賃の１月分の１／２に相当する金額以内とする。」（国土交通省）とされている。

普通はここまでの理解をしている人は居ないと思いますので、この借主さんは余程こういう方面に詳しい方なのでしょうね。

東急リバブルの担当者も、契約前には手数料は１ヶ月分であることは伝えていたと思われますが、おそらく、入居審査も済まして契約日を伝えてから手数料の金額を伝えたのではないかと想像します。

それのどこが悪いのか？

正直言えば、普通はそれで由として進めて行きます。厳密に言うとすれば、重要事項説明書を行う前に「仲介手数料は賃料の１ヶ月分を頂戴いたしますので、ご承諾お願いします。」と伝えればいいのでしょうかね。

借主さんも物凄い隙間を突いてきたものだと思いますね。

コンプライアンスに厳しい東急リバブルですが、そういう会社相手に訴訟を仕掛けてくるお客さんもたいしたものです。

確かに賃貸仲介には、このような仲介手数料・更新料・広告料・退去時の自然損耗や費用負担、鍵の交換費用など不透明なお金が動きます。
きっちりしたルールを作らないといけないことは間違いありませんが、訴訟まで起こしてまで争うことなのかとも思うのですが・・・

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数年前に比べると不動産投資に対する融資姿勢は厳しくなっていることは間違いありませんが、でも冷静に考えれば今のような状況が通常の状態なのかも知れません。

「貸し渋り」

アベノミクスの金融緩和策と低金利政策で、不動産に向かってドッとお金が貸しやすくなったお陰で、投資用マンションや一棟売収益ビル・マンションなどの買主さんはフルローン(満額融資)を受けることも珍しくない状況が続きました。

スルガ銀行やその周辺で商いをしていた不動産業者、レオパレスなどの地主さん向けの建築業者と組んで積極的に融資を行ったきた金融機関のお陰で、不動産融資に対するお金の流れは厳しくはなっていても全く駄目かというほどでもないのです。

だから、今の状態を「貸し渋り」とは言い切れないとは思います。

でも、ついこの間までの融資姿勢を知る人は「貸し渋り」のように感じてもおかしくはありませんよね。

「貸し剥がし」

昭和と平成の境目でのバブル破綻の際、巨額の不良債権を抱えた金融機関は自己資本比率の改善、経営の安定化を図るために、「貸し渋り」に加えて「貸し剥がし」も行いました。
当時、所有者の同意なしに銀行が買主を探すなんてことがよくありましたし、リーマンショックの時もそのような動きがありました。

勿論、買主はその金融機関の取引先ですから物件を購入する際の資金は融資も含めて問題はありません。

でも、なぜ所有者の同意無しに物件を売ろうとするのか？

通常であれば、借主（所有者）が返済を滞ったり、契約内容に違反があったり、経営不振で倒産などの自体が生じたので金融機関が「期限の利益の喪失」を恐れて手を打つことは有り得ます。

当時はそうではなくて、黒字経営している不動産会社が毎月ちゃんと返済しているのに、一括返済を求められたということがありました。

理由は、金融機関からみてその会社のバランスシートが崩れているということです。

つまり、所有している不動産の価値が下がって、”担保割れ”していると金融機関は言っているのです。

大幅に景気が悪くなると言うことは、収益のバランスがチャンとしていても、現物の不動産を評価して値崩れしていると判断できれば、金融機関は債権を回収することができると言うことです。

これが「貸し剥がし」の怖さです。このようなことはそう頻繁にはありませんが、一般的に不動産購入には２～３割の資金が必要だと言われている理由はこういうこともあるからなのでしょうか。

不動産業界の会社は他の業界よりも、借入依存率が高い業界です。

景気が良いと一気に成長しますが、逆に悪化するとバタバタと倒産するという繰り返しの業界でもあるのは、そういうことなのでしょう。

「他山の石」の教訓

そんな風に過去に大損をした不動産会社を「他山の石」として、一般の不動産投資家の皆さんは二の舞を踏まないようにして欲しいと思っています。

現実的に考えると、フルローンで購入した投資用不動産は長い目でみれば、近い将来で（実質的）赤字になる可能性が高いので、世間の景気の良い時に売ってしまうか、本業の収入に余裕が出来たときに借入金を減らす努力をする必要があります。

また、出来るだけ空室期間を少なくして安定した返済原資を確保し、不必要な管理費や高額なリフォーム費用を支払うこともないように気をつけましょう！

今だけのことだけじゃないて、少し先のことも考えてみられては如何でしょうか？

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