コロナの終息が見通せないまま、GOTOイートやGOTOトラベル、GOTOイベントなどの景気刺激策が次々と実施されています。
さすがにいつまでもジッとしているわけにも行かないですから。

不動産業界でもことし３月ごろには、秋にはお買い得な物件が出てくるとか、夏ごろになれば冬には物件が出てくるなんて言い続けていましたが、意外にも売り物件は少なく、且つ、価格も低下する気配もありません。
その理由については、「金融緩和による潤沢な資金が売り手側を支えているから」という意見が大半です。
逆にその金融緩和は買い手側にもあって、最近ではそれなりの利回り（≒価格）であれば、ちゃんと融資が付くということにもなっております。

一棟売ビル、一棟売マンション、店舗ビルなどある内で、特に収益物件の多いレジ系（マンション）が人気者です。
景気の動向に左右されにくいと言われているレジ系の物件は、買主がプロでなくてもサポートする不動産業者がチャンとしていれば、投資用物件としては比較的危険性は低いと考えらます。

区分所有の投資用マンションでも同様ですが、投資用マンションの管理会社さんの中には家主さんを食い物にしているところもありますので、そこは十分注意すべきですね。

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そうそう、第一生命が来年の１０月から「確定給付型」の年金保険について、運用利回りを年１．２５％から年０．２５％に下げると発表しました。

「確定給付型」の企業年金は、公的年金（国民年金や厚生年金）に上乗せして給付されるのですが、契約先の企業は３０００社にものぼり、長らく続く低金利の状況から生保も運用にこまっているのでしょう。

生保はは確定利付資産（公社債など）が中心で、リスク性資産と呼ばれる株式や不動産など儲けの幅が大きいものはグッと少ない。

昔は生保も貸ビルを駅前にいっぱい保有していましたが、今では不動産の比率は当時の半分以下です。

但し、それでも６兆円くらいはあるんだそうですが・・・

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それに、来年か再来年かは分かりませんが、ワクチンが開発されてコロナが収束したら世の中の空気が一機に上昇して「コロナ禍ってありましたよねぇ」なんてことになるということを言い始めている人も結構いてはるみたいですよ。

市中に漂っているマネーが「虎視眈々と獲物を狙っている」という感じがヒシヒシとします。

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今年の宅建試験が終わりました。
受験された皆さん、ごくろうさまでした！
受験する人たちは、コロナ騒動で世の中が自粛していたために勉強する時間が増えたそうで、そのお陰で例年よりも合格ラインが上がるそうです。
わたしは“風が吹けば桶屋が儲かる”的な、この意味がよく分かりません。

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【風が吹けば桶屋が儲かる】

ある事によって、まったく無関係と思われるところに影響が出るという諺。

また、とてもあてにできそうもないことに期待をかけるたとえ。強い風によって砂ぼこりがたつと、砂ぼこりが目に入ったために盲人がふえ、その人たちが三味線で生計を立てようとするため、三味線が多く必要になり、三味線の胴に張る猫の皮の需要も増え、そのために猫がへり、その結果、増えた鼠が桶をかじるので桶屋がもうかって喜ぶというもの。

みんながよく勉強して正解数が増えたのなら、一定の合格ライン以上の正解者は全員合格者にして、合格者の比率を増やせば良いのだと思うのですが、どうも受験者の内で１５～１７％くらいの合格者をだすという暗黙（？）の了解がなされているらしいのです。

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そもそも宅地建物取引士なる資格者が増えれば誰かが困るのでしょうか？
不動産の仕事をする人にすれば、自動車の運転免許証みたいなものですから、極端な話で言えば宅地建物取引士もドンドン増やして日本国民の３０％や４０％くらいの人が資格者でも問題ないと思うのですが…

現在、不動産事業者の内の５人に１人が有資格者である必要があることになっていますが、本来ならば従事者全員が宅建に合格して宅地建物取引士であるのが当たり前だと思うのですが。
そう思いませんか？

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第一波と比べても、東京などコロナ感染者数は結構多いのに、さすがにコロナ慣れしたのか世の中全体にどうも鈍感な感じです。
１０月の初めに甲子園球場に行ったときも、大声で声援を送っているファンを見てビックリしたし、その帰りに梅田で呑んでいたら学生らしき団体が大騒ぎしていたし。

でも、経済活動の方はじわじわと悪い影響を感じさせてくれています。
そんな中、家賃負担の軽減を目的とした「家賃支援給付金」の支払いが停滞しているというではないですか。

７月１４日～１０月１２日までで５８万件の申請に対して、支給は３０万件と約半分です。

中小企業庁のコメントでは「書類の不備が多い。」「人員を５０００人から６０００人に増やす」など、頑張っている感満載ですが。

「持続化給付金」の方も、当初は同じように“支払いが遅い”“手続きが複雑”などの声が多かったけれども、ここにきてやっとひと段落着けたようです。

私どもでは、８月の数字が前年比で半減したお陰（？）で、９月初めに「持続化給付金」「家賃支援給付金」共に申請を終えました。

やはりと言うべきか、やっぱりと言うべきなのか『訂正』を求めるメッセージを貰い、どこが間違っているのか確認して再申請しょうとしたのですが、どうも言い回しがわかり難いし電話で問い合わせをしても、もひとつ的を得ない感じの説明で弱りましたね。
大事にはならなかったけれども、私の印象では電話口に出た担当者はそれぞれ「必要書類」の例えば、決算書と本人確認などの書類やネット上の申請方法そのものの理解度が低いように感じました。

勿論、一生懸命に対応してくれているということは感じましたが、”付け焼刃”って感じでしたね。
どこかで読んだことがありましたけど、事務処理は国税庁とか税務署の下に置いて実務指導すれば、確かにもっとスムーズに出来たという意見には理解が出来ます。
なんやかんや言いつつも、無事に給付金を頂いて有難いと思いました。

こんな経験は生きている間にはもうないかも知れませんね。

本当にコロナ禍って凄いことになっているって感じ入りました。

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コロナ禍で映画館も自粛、映画も上映予定を延期していたせいで、話題の映画や楽しみにしていた作品がぞろぞろ上映し始めました。

週末は、『みをつくし料理帖』を見て参りました。

予想以上にいい映画だったですね！

朝いちばんに行ったからかどうかは分かりませんが、客席は適当な入りで、且つ、平均年齢もそれなりに高めだったようでした。

大坂で幼なじみだった澪と野江は、それぞれ江戸で評判の料理人と吉原一の花魁となっていますが、互いに心は通じていても会えずにいるが・・・

いろいろな人達に助けられて、生きていくっていうストーリーです。

このへんから、周りで見ていた人も涙、涙、嗚咽…もう心は震えて感動しちゃいます。

う~ん、日本映画もやるじゃないかと、帰り道も楽しい気分で歩きました。

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日銀が１０月１２日に発表した都市銀行・地銀・第二地銀を合わせた９月の預金残高は７９３兆３６２９億円と過去最高。

理由はコロナで実施した特別定額給付金の滞留と、消費活動の抑制だそうです。

片や借り入れはというと、大企業は借入の方はいっぷくしていて、中小零細企業は信金信組等で引き続き増加傾向だそうです。

経済活動や消費行動が動かなければ、世の中のお金はあっても実際は回らないということがよく分かりました。

不動産取引の世界だってそうですよ。

不動産投資の世界でも、市中にお金をジャブジャブ放出したお陰で、売ろうかと思っていた売主も取り敢えずの資金繰りに目途が付いたということで、売るのを止めた人も多かったようです。

買う方も先行きがハッキリしない時に慌てて買う必要もないだろうということで、小振りな物件以外は静かなもんです。

新型コロナ感染で大騒ぎしていた２~４月頃は、秋口には物件が動き出すと思っていた人も多かったのですが、意外なほど動いていないというのが現実です。

でも、いつか動き出します。

絶対にこのまま何年も動きが止まっているなんてことは、ノーベル賞受賞者でなくても理解できますよ。

ただ、いつかは分かりませんが・・・経済支援の効果はあったことは確かです。今冬か年明けにはその効果も薄れてくると言われています。また、低利で元本据え

置きを行える借入をした事業者も多いのですが、いずれは返済が始まります。足元の倒産件数は景気が悪いにも関わらず大幅減となっています。

なんとか持ち堪えているというのが実情ではないですか？

コロナの収束が見通せない中で、手厚い支援策はまだ続けないといけないようですが・・・

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『印鑑』は親の仇ですか？

売買契約書、賃貸借契約書、重要事項説明書には、宅建業者（会社）の社印＋宅地建物取引士の個人印＋売主・買主の個人印（通常実印を使う場合が多い）、賃貸の場合はそれぞれ貸主・借主の『印鑑』を押します。

割印を押したりもします。

売買の場合は、所有権移転の書類を法務局に出しますが、これも実印を使います。

他にも、賃貸契約の場合、家賃保証会社の契約書に振込口座または引落口座の銀行印なども押します。

『印鑑』をつぎからつぎに押していきますので、押しているご本人もいったいこれはどういう書類なのかよく分からないなんてことは当たり前の如く契約作業は進行していきます。

コロナ禍の経済対策で、定額給付金や持続化給付金、各種補助金など手続き後、いったい何時になったら手元に届くのか分からない位に時間が掛かって、日本国の事務処理って凄く遅れているんだということがよく理解できました。

ということで、菅総理や河野大臣は、『印鑑』文化を見直さないといけないと言い出して、まるで『印鑑』を親の仇みたいに抹殺しようとする勢いであります。

不動産の取引に『印鑑』は必須です。

契約行為は、契約の当事者の意思の合致により“成立”するもので、書面の作成や押印は必要要件ではありません。

だったら、契約書という文書や当事者の押印は何故必要だとされているのか？

契約書という書類・文章は、合意内容を記録として残して、後になって「それは違う」というトラブルを防ぐために作成するものです。

その記録文章に当事者や仲介業者が『印鑑』をつくのは、その本人の意思により『印鑑』を押したことによる証拠とするためだと考えられます。

押印された文章は、その押印が本人の意思によって行われたという事実を証明しているということになります。

一種の「セキュリテー」なのです。

大きな会社や役所で、担当者⇒係長⇒課長⇒部長⇒取締役⇒代表取締役という風にひとつの文章を何人にも渡って決済を取り作業は確かに時間が掛かりますので、確かに非効率です。

不動産の契約行為に伴う署名・押印は手間が掛かりますが、先の大きな組織のように時間の掛かるものではありません。

大きな組織の当事者が、契約自体の決済をとるのに時間が掛かることはその組織の問題として、売買契約の押印に要する手間暇とは別の次元の話です。

わたし自身は、不動産の取引に『印鑑』を押す行為は廃止しなくても全く問題はないように思うのですが・・・如何でしょうか？

かつての「クールビズ」⇒「ネクタイ」廃止論みたいに、「デジタル化」⇒『印鑑』廃止論が進んで行くのを横目で眺めておりますと、行政の効率化アップって本当はなにをすべきなのかという話を逸らすような感じもしてます。

”はんこ屋さん”、これからも頑張って下さい！！

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「不動産」と「株価」は景気の動向を知るうえで重要な要素です！

国土交通省が９月２９日に発表した基準地価は、上昇基調にあった地価が下落に転じて、不動産市場が曲がり角を迎えたことを示しています。

大阪や東京の地価（この場合、基準地価）は、半年ごとにみると昨年後半で上昇し、今年前半は下落です。

新型コロナの影響で、経済活動がストップし、人々が自粛しているのですから当然のことだと思います。

過去数年の地価上昇は、低金利とインバウンドが大きな支えだったと思います。

もうひとつとの支えだったレバレッジを利かした“不動産投資ブーム”は、“かぼちゃの馬車”騒動の前から既に向かい風が吹きだしてトーンダウンし始めていましたので、今回の地価調査にはそれほど影響していないように思います。

現実はもっと厳しいものです・・・

３大都市圏の商業地は、概ね横ばいを維持しているものの、上昇の伸びは鈍化しています。

大阪の商業地ミナミの心斎橋では昨年後半に１７．６％上昇、今年前半に１８．８％下落した地点もあったという風にジェットコースターみたいになっています。

とはいっても、現実に現物不動産の取引が頻繁に行われているのかと言えば、そうでもないというのが現状です。

大阪市内でも商業地、住宅地を問わず、飲食店や小売店舗の空き家がポツポツ目立ってきていますが、テナント退去の通知は３～６ケ月前に家主さんに告げられます。

実は目に見えないところでの空き家が増加しています

不動産業者や管理業者はその通知を退去前に知っています。

業者は早速次のテナント探しをするのですが、現状はそのテナント探しに大変苦戦しているのです。

これからどうなるのかは、誰にも分かりません

政府が打ち出した各種給付金や補助金の効果もさすがに薄れ始めているようで、国や知事さんには次の対策を打って欲しいということになります。

GOTOキャンペーンとかも良いのですが、別のプラスアルファが欲しいところです。
地価の話に戻ると、多くの人、売主も買主も「様子見」の状況だと思われています。
本格的な不況が実感できれば、早期の売却や底値での購入も始まるだろうし、ワクチン開発とウィルス対策が効果を期待出来れば、なんとか持ち堪える精神力もパワーを得て頑張ることができるでしょうし・・・

そこんところの「見極め」が果たしていつになったら出来るのか、そこが悩ましい今日この頃であります。

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政府の補助金・無利子融資の効果があるとは言え、８月の近畿（２府４県）の企業倒産は１９２件と東京商工リサーチが発表。

飲食サービス業が７０件、卸売業と建設業が各３０件、小売業が２４件。負債総額は５ケ月連続で前年より増えているそうです。

政府の施策がひと段落した今秋以降に倒産件数が増えると予想しているとのことですが、確かに、小生も８月に入ってから新型コロナウィルスで休業要請があった頃とはどうも一味違った空気感を感じています。

このまま寒くなって、インフルエンザか新型コロナか分からないような咳込む人が増えて、冬のボーナスもない会社が多発して、身も心も冷え込むなんてことはホントに嫌です。

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８月１７日、安倍総理が慶応病院で７時間超に渡り検査を受けたことで、健康不安説に火が付いたことに対して、麻生副総理が『あれだけ休まなかったら、普通だったら体調おかしくなるんじゃないの』とか、『１４０日働いたことも無い人が、働いた人のこと言ったって分かんないわけですよ』と記者団に言ったとか。

麻生副総理が安倍総理をかばうことは分かるのですが、いつもテレビで拝見しているような上から目線で、いかにも偉そうな口調で言われたら印象は悪いですよ。
新型コロナもやっと６月に入って落ち着き始めたと思ったら、８月には全国で過去最高の感染者数を記録し始めました。

沖縄県なんてほんとうに大変だと思いますよ。
人が動くと感染者は増えるし、自粛すると景気は悪くなるし、本当にどうしろというのか！

第一波の時よりも、今回の第二波の来襲は気持ちの上でも痛いですね。

東証１部の上場企業の３分の１が赤字、吉野家が１５０店舗の撤退などのうれしくないニュースは、コロナとの闘いが長期に渡るものだとビシビシ教えてくれます。

大阪でも飲食・物販・交通機関、もちろん宿泊業も「売上の減少」「開催の延期・中止」「来店者の減少」など大きな影響を受けています。

じわじわと景気が悪くなるのを、国会を閉じたままにして「収束したら特措法を改正します」なんて言われちゃったら、そんなの待っていられないよと言うことでしょう。

大阪ミナミの飲食店が一日２万円もらっても、やっていけるハズないですからね！

そういう気持ちを分かってないから、『１４７日間休まずに働いてみたことあります？』なんて偉そうに言えるのだろうと思いますが・・・腹が立つんですけど、どうですかね！

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個人が家賃収入などの不動産所得に損失がある場合、建物取得の借入金（返済）利息はＯＫですが、土地取得分の借入金に対する（返済）利息は、他の所得金額の黒字と損益通算することはできません。
でも、以前は土地の借入金利息も含めて損益通算することが出来てったということ知っていました？

１９８０年代後半のいわゆる「バブル経済」期と、１９９１～１９９３年の「バブル崩壊」期から約３０年経ちましたので、今５０代後半の人でないとその当時のことはご存じないかと思います。
その頃のことを振り返るとします。
当時の米国の不況と貿易赤字に対して、欧米各国と一緒にドル安になるよう協力することになります。
ニューヨークのプラザホテルで行われたので、「プラザ合意」と呼ばれています。その「プラザ合意」の直後から各国は大規模なドル売り協調介入を実施しますが、円高で日本の景気は急速に悪化。
日銀は公定歩合引き下げを行なうなど大幅に金融緩和し、銀行の預金の金利だけでなく、借入の金利も下がります。
世の中に出回るお金の量が増え、お金は土地や株に流れて、財テクブーム・土地や株の投機などにつながったというから、アベノミクスと同じようなものです。

日本には昔から「土地の値段は上がることはあっても下がらない」という考え方がありましたし、大規模な土地開発ブームが起こりつつあったこともあって、建設会社や不動産会社が銀行から多額のお金を借りて不動産投資をはじめた結果、土地の値段が上がっていきました。
金融自由化により大企業の銀行離れが進んだ結果、都市銀行は中小企業に対して不動産向け貸し出しを急増させ、すべての地価が上昇することになる。
また、リゾート法が制定（１９８７年）され、リゾート施設を開発する動きが活発となり、それまで安価な土地が何倍もの金額で取引されるなど、日本国中の地価上昇に火に油を注ぐことになる。

その後も金融機関の貸出競争は激化し、バブル退治に政府が講じたのが、総量規制であり、地価税、各種税制の課税強化などであり、そのひとつが『土地取得の金利分の損益通算を認めない』という制度です。「バブルが崩壊」するとその融資は、銀行を破綻させるほどの“不良債権”となったというのが一連のストーリーです。

今、コロナ禍の経済状況はかなり深刻なものだと思います。
第１派の金融支援や経済対策も遅いとは言われていますが、冷静に考えてみれば、誰かれなしに個人１０万円支給したり、個人事業主１００万円、中小企業２００万円や無利息無担保の融資などかなりの大盤振る舞いです。
そしてこの夏、全国的にドンドン感染者数が増えている状況です。

期待されている”ワクチン”が開発されれば、一機にマインドが変わり、景気もV字回復に向かっていくという人もいます。
そうだとしても、やっぱり景気対策は必須でしょう！
消費税を下げるとか、追加の支援策を講じるとか、安倍首相もきっと、いや多分（？）考えているのでしょう。

小振りな経済対策だとは思いますが、不動産投資を活性化させる一策として、『土地取得部分の金利も損益通算』に加えるという『先祖帰り策』を是非とも検討頂きたいです。

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