高校野球で歴代最多通算１１１本塁打を放った早稲田実の清宮幸太郎選手が、プロ志望届を提出することを表明しました。
夢は王選手のホームラン記録８６８本を目指すことと、大リーグを意識しているというからたいしたもんです。
若くして、将来の仕事を決めるというのは最近では珍しいことのように思いますが、スポーツ界ならではかも知れません。
我々のような一般人は、学校を卒業してから出会う人に左右されて、いろいろな経験をして、（例えば）３０代、４０代になって独立したり、また、会社の中での得意分野を極めたりする感じじゃないですか？

私は３８歳の時に会社を辞めて独立したのですが、当時はバブル期の後で金融機関といえども倒産する時代で、その子会社に居ることは決して安泰なものではなく、上司から「この船は沈むから、君はまだ若い･･･早く辞めたほうがいい」って言われて決断したのでした。
それまで、固定給でしか働いたことがなかったので、一人で不動産業をするって言っても全く収入の当てはなかったので不安はありましたが、なるようになると思って独立したのでした。

紆余曲折ありましたが、これが私の天職だと感じることができたのは、それから暫く経ってからでしたね。

９月１９日に国交省が発表した「平成２９年都道府県地価調査」によると、京都･大阪と関西圏の商業地がアップ率で全国最上位に就ける健闘ぶりです。

原因が、外国人観光客の増加による店舗・ホテル需要や、オフィス空室率の低下による収益性が上がったことであることは間違いありません。賃貸や分譲マンションの仕入れ金額とホテルや民泊施設の購入価格は２～３倍以上ありましたから、地価を押し上げるには十分でした。（←過去形になっているのは、一応ブームはいっぷくした感がありますので･･･）

でも、そもそもベースはとなっているのは、超低金利だからです。

公的価格

この間、国交省のアンケートが着ておりましたが、バブル期に地価が高騰し、固定資産税評価額もアップした時期に特例として負担調整させて納税額を押さえ込んでいるのですが、その特例措置が来年切れることにどう思うかっていう内容でした。

誰しも、税金が上がるのは好きではありませんが、ズーっと負担調整率でごまかしていても、また年金みたいに訳が判らなくなるのも怖いですね～（笑い）

≪土地の公的価格≫

公示価格を１００として、路線価８０、固定資産税評価額７０を目安としているとなっていますが、固定資産税評価額は３年に一度の見直しですから、ブレがあるのは避けられません。

実勢価格

実勢価格は実際に取引される価格（←過去形）ですが、いわゆる売り値（←希望価格）とは違います。

収益物件が不足気味である今のような状況では、売り値は高めに成りがちです。

将来、様々な状況が変化すれば買い手の付き難いことになりますので、売り値も調整局面を迎えることにもなりましょう。

でも、その時に購入者の状況も変化しているので、いつが一番いい時期なのかは、なかなか悩ましい問題であります。

不動産は生ものですから、旬を逃すと美味しくいただけない・・・

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アメリカのおもちゃ販売大手のトイザラスが倒産したという！（日本トイザらスは対象外らしい）　　トイザラスといえば、アメリカ企業の日本進出の象徴的な会社であったので、一世を風靡しましたね、２５年前の奈良店オープンにブッシュ大統領（←パパの方）が来たのを覚えている人もいてはるんじゃないですか？

原因はネット販売に負けたことだとか･･･トランプ大統領もアマゾンを名指しで「各地の小売業者が打撃を受けている。多くの職が失われている」と批判しているそうで、アメリカでは百貨店や安売り衣料品店が苦境にさらされていることが大問題になっているそうです。

たぶん日本でも、近い将来、同じような大問題が起こるんじゃないですか？

不動産仲介業も今から２０数年前は、電話とＦＡＸとコピー機があれば何とかなったのですが･･･その後、ワープロ、ポケベルの時代が来て、それから後に、パソコン、携帯電話～スマホへと営業ツールが変化してきたわけです。今、２０代３０代の方にはなんでもないことですが、当時４０歳前後のアナログ人間には、その後の２０年間は結構大変な変化だったんです。

年配の不動産屋さんには、今でもメールが使えない人がいますが、ガラパゴスみたいで固定電話とＦＡＸで戦ってはります！！

【今の不動産融資姿勢】

正直なところ、弱いながらも“逆風”が吹いている感じですよ。

国の年金資金の運用や、低金利の金融機関も貸付先に苦労していますから、株式運用や不動産融資に特化してお金をつぎ込んでいる訳でしょう。だから昨年・一昨年あたりは、不動産融資も緩々（ゆるゆる）だったのかも知れません。だから今は少し調整局面なのかも知れませんが、これからもズ~っと不動産融資だけが順調だなんて嘘でも言えません。
昨年の不動産融資額がバブル期を超えたなんてニュースを目にしたのはつい此間でしたが、個人的な皮膚感覚では１～２割位融資が厳しくなっているという感覚です。

それでも、できるだけ手持資金を使わずに収益物件を手に入れようと考えている人が多い状況は、今のところ変わりっていないようです。

購入を検討できる収益物件の数も減っていることも確かです。

不動産融資というものを、購入者側と金融機関側の双方から見た3つの要素【担保評価】【与信】【融資基準】について考えてみます。

【担保評価】

金融機関に融資申し込みをするときの第一関門が、担保評価です。

「物件の価値」には、その金融機関独自の掛け目があって、融資限度額になります。

担保評価はどこの金融機関でも同じではありませんし、融資担当者や支店によっても異なりますから、よく「自分は此の位の金額なら借入れ可能だから･･･」って思っていても、最近の傾向では買主様ご本人の希望する融資金額は１～２割くらい不足する感じです。

人には厳しく、他人には甘いのが世の常でございます。

【与信】

融資対象の不動産評価とは別に、融資申込者（法人や個人）の信用評価を与信といいます。

法人であれば、決算内容やキャッシュフロー、個人であれば収入・支出を、そして買い主様が現に保有している資産の内容が与信に影響します。

購入しようとしている不動産の利回りがそれ程でなかったとしても、節税効果や本業の収入に余裕があれば融資は楽です。 その反対の場合は、融資額はご本人が思っているほどでないこともありますが、これはあくまでその金融機関が判断することですから、意に反する場合であっても仕方ありませんよ。

【融資基準】

不動産投資のリスクとして、金融機関の融資基準そのものの変化があります。〔変更といった方が正しいかも知れません。〕

不動産融資に対して厳しい目で審査する金融機関でも、景気が上向くなりその兆しが見られるとなると基準を変化させます。

従来、不動産担保評価の基準として利用されていた「固定資産税評価額」「路線価」なども、一時、「収益還元」（≒収益性）に取って代られた時期もありました。 最近では建物の「検査済証」の有無で融資の可否を決定したり、「建築年数」を盾に融資の期間を決めることが多いようです。 融資が厳しい時期には、結果として購入できる人や法人が少なくなります。

信用金庫や信用組合など中小金融機関には不動産融資に意欲的なところも沢山ありますが、物件探しだけでなく、金融機関の融資姿勢も研究しておくことが大事です。

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先回の「不動産人/表面利回りと収益還元利回り」の話に出てきた係数の続きですが、”不動産人”のタグに入れましたが、この資料は以前に使ってたＦＰのライフプランニングの教科書から引っ張り出しております。不動産投資を考える方法として、収益還元法や現在割引率･･･またこういった係数が使われることがあることを知っておきましょう。

終身雇用や年功序列のシステムが徐々に崩れてきて、長寿社会をライフプランニングする将来予測が難しくなっています。

でも、机上でプランを立てなくても、少なくとも頭の中で漠然とした将来のイメージは誰しも持っているものです。

より具体的にするためには「６つの係数」が便利です。

私はＦＰの受験からもう何年も経ちましたし、日常的には使うことが殆んど無い「６つの係数」ですが、いまでも気になるのは何故でしょうか。

ライフプランニングを勉強しているときに「６つの係数」を使って色んなケーススタディをやってみたことが面白かったからだと思います。

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【終価係数】

現在の額から将来の額を求める時に使用する係数、例えば複利計算など身近に使える係数。

■１００万円を年利３％で複利運用すると１０年後は幾らになるか？

1,000,000円×（１＋0.03）¹⁰＝1,344,000円

1,344,000円÷1,000,000円＝1.344・・・終価係数

早見表があるので、複利４％で10年間運用すると1.48の終価係数、複利５％で10年間だと1.629の終価係数を掛けるとすぐに幾らになるのか分るのでとっても便利です。

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【現価係数】

“終価係数”とは逆に、将来の額から現在の額を求める時に使用する係数。

■ 10年後に100万円にしたい場合、年利３％で1年複利運用するとして手持ちは幾ら必要か？ 　　 　　1,000,000円×［１÷（１＋0.03）¹⁰］＝744,110円

744,110円÷1,000,000円＝0.7441・・・現価係数

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【減債基金係数】

将来目標とする額を貯めるために必要な毎年の積立額を求めるときに使用する係数。

■10年後に100万円を貯めたい。年利３％複利として、毎年幾ら積み立てればいいか？

1,000,000円×0.03／［（１＋0.03）¹⁰］－１＝87,230円

0.03／（１＋0.03）１０－１＝0.08723・・・減債基金係数

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【資本回収係数】

借入金から年間返済額を求めたり、現在の資金額を運用しつつ一定期間で資金を取り崩すときに使用する係数。

■   100万円を年利５％で借りて20年間で返済する場合、毎年の返済額は幾らか？

1,000,000円×{0.05／［（１＋0.05）²⁰－１］＋0.05}＝80,240円

0.05／［（１＋0.05）²⁰－１］＋0.05＝0.080240・・・資本回収係数

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【年金終価係数】　

毎年の積立額から将来の元利合計を求めるときに使用する係数。

■  毎年50万円を年利３％で10年間積み立てたら、10年後には幾らになるのか？

500,000円×［（１＋0.03）¹⁰－１］／0.03＝5,732,000円

［（１＋0.03）¹⁰－１］／0.03＝11.464・・・年金終価係数

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  【年金現価係数】

目標とする年金額を受け取るために必要な年金原資を知るときに使用する係数。

■  毎年６０万円ずつ年金を１０年間受け取りたい場合、年利３％で複利運用するとして今幾ら預ければいいのか？

600,000円×［（１＋0.03）¹⁰－１］/［0.03×（１＋0.03）¹⁰］＝5,118,000円

［（１＋0.03）¹⁰－１］/［0.03×（１＋0.03）¹⁰］＝8.530・・・年金現価係数

※出所＆参考資料：ライフプランニング・リタイアメントプランニング（日本ＦＰ協会）

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事業用不動産購入、特に収益物件を買おうとするときには、今後の金利の動き、景気の動向、家賃収入の推移などを予測することが必要です。その上で、収益性を考える指標として『利回り』について考えます。ただし、『利回り』は時代や経済とともに変動するものであります。

一般的に使われている『単純利回り』（“グロス利回り”とか“表面利回り”とか言います。）は、要するに現時点での収入で逆算して、その不動産の価格を求める方法です。

年間収入５００万円　÷　期待利回り１０％　＝５０００万円

別に『DCF法』（ディスカウンティド・キャッシュフロー）と呼ばれる収益還元法があります。

この方法は不動産投資に関するいろいろな要素を念頭に利回りを予測するもので、且つ、投資期間を定めて投資分析することが可能ですので、収益用不動産を金融商品としての観点から分析できますので、不動を投資信託商品として検討する会社の購入判断をする際にも使っています。

予測する要素は、調達金利、賃料の変動、空室率、現時点での購入予定価格と将来の売却予想価格、購入時や売却時の費用など多岐に渡ることからそれなりのデータや経験がないと計算できません。

『DCF法』は、不動産価格の「正解」を出すものではありませんが、不動産投資の判断基準のひとつの材料です。

例えば、年間純収益４５００万円　期待収益率６％　 ５年後に転売した場合は　…

売買予定価格４億円 ４５００万円×4.212（注１）+４億円×0.7473（注２）=４億８８４６万円

この数値は、４億８８４６万円以下で投資すれば６％の期待収益率を得ることが出来るというものです。

注１　年金現価係数　　 注２　現価係数

※これらの係数については、結構ややこしいので、次回「６つの係数」をご覧下さい。

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私もこの年末で満６２歳になるので、先日“日本年金機構”さんから年金支給の手続きをする為の書類が着ました。　

そんな矢先、新聞で年金５９８億円至急漏れの記事が目に入りました。

厚労省の方の謝罪の言葉もありましたが、こういうミスは今までにも何度もありましたので、正直なところオオカミ少年的なイメージです。

わたし、以前にファイナンシャルプランナー（CFP）の試験に受かっているのですが、実は全６科目の内、年金を主とした問題がたくさん出題されている “ライフプランニング・リタイヤメントプランニング”だけ２回受験しています。

最初は、不動産業にたずさわる者として６科目あるうちの”不動産運用設計“だけを受験して終わるつもりだったのですが、たまたま同じ日の午後に”ライフプラン･･･“の試験があったので、不謹慎極まりないのですが、テキストも購入もしない、過去問も見たことのないままでのぶっつけ本番で受験しました。

ＡＦＰの試験には受かっていましたが、試験内容のレベルはグッと上がっていますので、全く解りませんでした。

それに試験が始まって暫くすると、電卓を叩く音が部屋中に鳴り響いて、とても集中して問題を読むことすら難しくなってしまったことを覚えています。

午前中の“不動産運用設計”の方は、試験が終わると同時に、合格を確信できましたが･･･“ライフプランニング…”の方は当然、不合格でした。

不合格って嫌な言葉じゃないですか？

それで、ＣＦＰの試験、“不動産運用設計”以外の科目も全部受かるぞって決めて、その後、年に２回ある試験日程に併せて２科目ずつ受験していったんです。再度受験した“ライフプランニング…”は、不合格した教訓として、電卓の騒音対策に耳栓を買って臨み、無事６科目に合格した次第です。

最初に戻りますが、年金の事務処理ミスが続く理由として、職員の怠慢が指摘されることもありますが、もうひとつには年金制度の複雑さがあると思います。

今回の事務処理では、“振り替え加算”で、手続き上のミスがあったようですが、“振り替え加算”だの“加給年金”だの対象となる配偶者の年齢や、子供の年齢（障害があれば年齢も違ってくるし）、厚生年金や共済年金とのすり合わせなど無茶苦茶複雑ですから、本当に全部解っている人は天才だと思いますよ、ほんと。

だから個人的には、これからも、年金のミスは大なり小なり続きそうだと思っています。

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【生産緑地２０２２年問題】

都市計画上、市街化区域内の農地は“宅地”並みに固定資産税を課して、宅地化を促進していくことになっているけれども、「生産緑地」（注１）の指定を受けた所有者は、納税の負担を少なくすることができます。

ただ、全国８０％の生産緑地の所有者が３０年の営農義務が期限を迎える２０２２年に、生産力からの変更をする土地が大量に出てくるのではないかと言われている。

（注２）単位：ヘクタール

各数値は平成２２年現在のものです。

農業それ自体を、大都市で行っていき続ける人は少ないと思いますが、生産緑地の地主さんの多くは、既にアパート経営や貸し駐車場などの不動産賃貸経営をしていることも多いのではないでしょうか。

５００㎡以上というと、１５０坪超ですから、都会では大きな財産です。

この際、売却して換金しようと考えている方もいらっしゃるでしょうから、仮に、大阪府下の２２１０ｈａの１割の生産緑地が売却物件として市場に出ると、６６万７８５２５坪の宅地が生まれることになります。（１ヘクタール＝３０２５坪）

３０坪の土地なら２２，２８４戸分の建売住宅ができます。

３００坪のコンビニなら、２万２２６１戸の店が生まれます。

そうそう、なにも売却するばかりではなく、土地の有効利用として、３００坪のコンビニなら、２万２２６１戸の店が出来ますし、「貸家建て付け地」や「アパートローン」を借りることで、相続税対策として賃貸マンションをお考えならば、建売住宅の何倍もの戸数の住居が大阪市府下に建つでしょう。

日本の空き家総住宅数は，6063万戸と５年前に比べて５．３％の上昇し、空き家率は，１３．５％と過去最高になりました。（平成２５年度総務省調査）

勿論、大都市圏よりは地方の方が人口減少・高齢化が進んでいるので空き家率は高めではありますが、大都市圏でも中心分や人気のエリア以外は、入居者の確保はかなり厳しいものがあります。

２０２２年まで、まだ５年あるなんて言わないで、ボチボチ考えてみませんか！
ご先祖さまの残した土地について、総合的な判断で、良き対処をご協議ください。

【国の対策も…】

９月６日の日経新聞によると、農水省と国交省が「生産緑地」問題について、そろそろ法案の整備に取り掛かっているようです。まず、「生産緑地」の賃借をＮＰＯや企業向けに認める制度を整え、その場合は、相続税の猶予を与えるとあります。また、賃借する場合の農業委員会の承認の代わりに、市区町村の承認でＯＫとするようなことも考えているとの記事を見掛けました。

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わたし、実は浪曲(＝浪花節)が好きでして、特に「京山幸枝若」（きょうやまこうしわか）さんが好きです。

此間も、四天王寺の一心寺南側にある南会所に行ってきました。
東京の浅草に“木馬亭“という浪曲専門の小屋があるそうですが、大阪はこの”一心寺門前浪曲寄席”のみが定席です。
といっても、ひと月に３ヶ日間の興業です。

９月９日土曜日は初日で、約１００人余りの観客が入っていました。
年齢層は私(←６１歳)でも平均より少し若いって感じでしょうか（＾＾）

浪曲師には、最近若手の方も居られて、２０～３０代もよく出てはりますね。
浪曲師は昔から、男女対等の演芸だったらしくて、今でも男女・年齢問わず頑張っています。

個人的には、やはり年季の入った年配の方が演じる語り口調のものが好きです。

今の京山幸枝若さんは２代目ですが、初代の幸枝若さんを亡くなった父親がよくテレビなどを見ていた影響からか、３０歳過ぎたあたりから初代の幸枝若さんのカセットテープやビデオテープを買って聞きし始めました。

今では浪曲も古典芸能のひとつですが、昭和の初めには日本で最も人気のある芸能だったそうです。

落語は「噺す（はなす）」、講談は「読む」、浪曲は「語る」と表されるように、曲師さんの弾く軽快な三味線とのアドリブで一つの物語を節（ふし）と啖呵（たんか）で演じる芸です。

節は歌う部分で物語の状況や登場人物の心情を歌詞にしており、啖呵は登場人物を演じてセリフを話すという風に構成されています。

ひと昔前には浪曲専門のレコード会社があったそうですから、それも大阪にあったそうですから、すごい人気だったんでしょうね。

ともあれ、笑いと涙の２時間余りの公演が終わって、４人の出演者の方と握手して帰宅の途にと相成りました！

あ～面白かった！

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一般の方からすれば、「更地」とは、建物、構築物、工作物などが建っていない状態の宅地のことですが、不動産業者としては、借地権や地役権などの私法上の権利が付いておらず、購入後に自由に建築できる状態になっているでないと「更地」ではありません。

（尚、抵当権や建築基準法・都市計画法など公法上の制約があっても「更地」です。）

また、地下の埋設物がある場合や、昔の建物が解体されているにも関わらず、抹消登記がなされていない場合など、調査不足や勘違いなども多くて、実際の不動産市場では、完全な「更地」状態の売地は意外と少ないものです。

例えば、地下の埋設物と言っても、建物の基礎や地下室を残して地上物だけを撤去しているケースはよくあるものです。買主がそれでは困るという場合で、売主はその撤去工事を望まない場合は、取引価格で調整せざるを得ませんが、肝心な地下の撤去物の図面や資料が全くなくなっている場合は、撤去するのに幾ら掛かるのか把握できません。

こういう、やってみないと幾ら掛かるのか判らない場合の価格交渉はなかなか大変です。

また稀に、過去の建物が登記上存在していて、解体資料がない場合は専門家に頼んで抹消の手続きをしてもらうことになりますが、手間と費用がかかりますね。

なお、私法上の権利が無くても、宅地の所有者が自己所有の建物を建てている場合は「建付地（たてつけち）」と言っています。

それに対して、「更地渡し」とは、現状は建物が建っているが、その建物を撤去して引き渡すことを意味するものです。
その場合の費用負担は、既に売却価格や契約内容に反映されているものですから、契約のときには「建て付け地」であっても、決裁の時には「更地」になっていて売主側の契約の履行が終了していることで、買主は残代金(決裁金)を支払うことになります。

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