『他のお客さんが検討中なので、急がれた方が…』とか、『売主に交渉して月曜日まで物件を止めてもらいます』とか、買い付け証明書とか、購入申込書とか購入の意思表示を先に現した方が優先権を持つとしているからです。
「物件を止める」とか言う言い方もします。
確かに、売買でも賃貸でも同じ時期に別のお客さんが付く傾向があることは理解できます。
良い物件は足が速いし。良い物件はゆっくり検討していると買えないのも確かです。
あまり見え見えの常套句は、同業者として傍から見ていると滑稽です。
でも、そういう風に言われるお客さんや、セールスされることが大好きな買主さんが居られることも事実ですから、一概に不動産業者の常套句が悪いとも言えません。
セールスされるの大好きな人ですか？
私はちょっと無理です(^^)
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知り合いの業者さんから、日時は異なりますが、同じ物件情報を貰うことがよくあります。
売主さんが複数の不動産屋に一斉に売却を依頼した場合や、なかなか売れない物件がブーメランのようにまた送り込まれたり、なかには先月もう取引が終わっていることを知っている物件もあったりします。
うちみたいな不動産屋でも多い時で１０数件、少ない時でも１～２件は同業者から物件情報は来るものです。
でも、こちらが本当に欲しいものはなかなか持ち込みないものです。
でも、礼は言います。
当然、業者さんも自分で直接買主を見つけられるものは振って来ないですしね。
今年ももう３ヶ月しかありません、寒いのも好きではありません。
個人的には、選挙が近いと物件の流れは止るような気がしてます。
今までがそうだったように思っています。
だから、選挙は好きではありません。
選挙で儲かる商売もあるでしょうから、黙っておきます。
昨日、プロ野球もないし、見たい番組もなかったので各政党の党首の討論会みたいなのをテレビで見ていました。
たくさん政党があるものです。
数多すぎないですか？
小選挙区だと一人しか当選しないのに、各選挙区に立候補者立てない政党もあるし、それでもテレビでは各政党の意見はかなり均等に割り当てられてたり、所属政党無しの人はテレビにも出れないし、なんか変じゃないですかね？
黙って投票には行きます。
国土交通省の調査では、日本の総面積３７８０万ヘクタールの約５３％が私有地であって、その内の２割（筆単位）が“所有者不明の土地”ということですから、すごい広さです。
| 【寄り道】①
土地の個数は、登記簿上で“筆”（１筆とか）という単位で表します。 |
空き家の問題と元は同じです。
どうやら、東日本大震災の被災地の復興事業で、土地の所有者の同意を取るにも“所有者不明の土地”の壁にぶつかり、立ち往生したことがこの問題の表面化に繋がったということらしいけれども、それ以前にも、各地の固定資産税徴収の担当ではある程度は予測できていたと思われます。
だから、５０年前に死んだお爺ちゃんが住んでいた場所の土地の名義が、去年亡くなったお父さん（息子）から自分（私）に変わっていなくても、それ自体は罰金もお叱りもありません。
ただ、つい１０～２０年まで、日本って土地神話があって下がらないと皆が思っていたので、田舎の土地でも殆どの人は財産だと思って相続登記していたのでしょうね。
でも、登記費用も要るし、毎年固定資産税も支払わないとダメだし、これからも田舎にも殆ど帰らないし、そもそも売るにしても誰も買ってくれる人が居ないし、資金を引っ張るだけの資産性もなさそうだし・・・そんな人が日本国中にいっぱい居ることが判って、どうしようとしているのが今の状況です。
| 【寄り道】②
私の実家も親が亡くなってから、２０年以上土地の名義を変更していませんでしたが、役所の人が調べて長男宛に固定資産税納付の通知書を送ってきていました。 |
土地の価格の二極化は、都会と田舎だけではなく、都市部内でも発生しています。
原因は今まで書いてきたものと同じですが、相続税課税強化と少子化によって都市部の実家の引き取り手に困るケースです。
これは個人的な意見ですが、一昔は長男が実家を継いで、親と同居して暮らしたものでしたが、昨今、たとえご近所であっても親は親、子供は子供で別世帯のところが多いようです。
親が亡くなると、大なり小なり揉めます。
ご近所に住んでいても、親の面倒は見ていたとか、いや、俺は長男だとか言い出すと、揉めます。大きく揉めると、不動産の相続ややっと不動産を売却することに合意したとしても、どこの不動産業者に任せるのかで一騒動し、売却した金額の配分でまた揉めて収拾が付かないなんてこともあります・・・そして、相続登記することなく数年経ちますと、相続人も歳をとりますから…
| 【寄り道】③
“所有者不明の土地”でもなく“不在地主”が税金を払わない族が話題になったことがありました。 納税管理人は、日本で申告が必要な収入（所得税）、日本国内に住所がある場合は住民税、日本の不動産を所有している場合の固定資産税を支払う納税事務処理を行います。 固定資産税については、１月１日現在の不動産所有者に課せられますが、仮に大阪市内に自宅や賃貸不動産を所有して出国して非居住者となる場合は、固定資産税の（大阪市内に住所がある）納付管理人を選任する必要があります。手続きは、不動産の所在地（市区町村）に「納税管理人申告書」を提出します。 |
国土交通省によると、全国で宅地建物取引業者数は１２万３４１６社（平成２８年）だそうで、ここ２０年間少しは減少しているものの概ね横ばいです。
ちなみに大阪府知事免許数１万２６０８社は、東京（２万４６３０）に次いで全国２位です。
免許者数比が東京の５１％ですから、人口比率（下記参照）からすると大阪は不動産業者が多い地域だと言えます。…確かに大阪って不動産屋さんってゴロゴロ居ます（笑）
| 人 口 ： 東京都１３１５万９千人【100】 大阪府８８６万５千人【67】 （H22年分総務省） |
個人資格である宅地建物取引士（旧の宅地建物取引主任者）は、全国で１００万４６６２人、東京２１万２４５０人、大阪９万５２９７人で全国２位です。対東京比では、４４．８％となっております。
【麻の中の蓬】の諺ですが、特に個人経営している不動産業者って、親の代から不動産業者で無い限りは、それまでにどこかの会社に勤めていた経験があるものです。
それが不動産会社であってもなかってもちゃんと社会経験ができますし、ことの善悪やいい人と
悪い人の区別、好き嫌いや物事の道理も体験してから、それぞれが不動産業者として起業しています。結構、この今までの経験や仕事の進め方が今の仕事に繋がっていると思えることが多々あります。
すぐに結果を求められる仕事、こつこつと積み上げていく仕事、離職率の高い職場、…いろいろな仕事や職場があったと思います。
など、不動産業界にも昔から色々と昔から言い伝えられた言葉があります。
そのひとつに
というのがあります。
月額の家賃２０万円の物件だと一日の売上が６万６～７千円あると、やっていけるという考えです。
客単価や来店者の数などお店の内容によって色々あると思いますが、大雑把ではありますが昔から言われている目安ではあります。
また、１ヶ月の売上の１０%程度が賃料の目安という説もありますが、表現の仕方が違うだけで「３日で家賃…」の計算と考え方は同じです。
１ヶ月の家賃が１０万円であれば、その１０倍の月商１００万円（＝一日当り３万～４万円）が上がらなければ利益を出していくのは難しいというのも同じことです。
お店は、立地は大事ですがいかに立地がよくても必ず成功するものでもなありません。
うちの近所のラーメン屋さんは細い路地の中にあるお店が盛況で、それよりもいい立地にあるお店はテナントがコロコロ変わっていくなんてこともありまして、難しいものですね。
業種によって、売上に対する適正家賃の割合は、違うものだと思いますが、参考にはなる考え方だと思いますね。
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私のメインの仕事は一棟売物件の売買仲介業ですが、１０数年前から家主さんに直接依頼された物件のテナント募集や入居者募集もするようになりました。
大阪で物件を所有している東京や地方の方が、知人の紹介とか、ネットで「南森町不動産」ＨＰを読んでもらって、親身に相談されると嬉しくって賃貸募集もするようになったわけです。
まあ、賃貸の営業って、とりあえず案内する仕事なのかも知れませんが…昨日なんか、飲食不可の物件に飲食希望のお客さんを連れて見に来る賃貸業者なんてのは論外ですわ！
売買物件、特に収益物件の商談や現地案内の場合は、同業者さんとのコミュニケーションもそれなりに必要なので、売主や買主のプロフィールも大体判ることが多いですね。
また、売主・買主との遣り取りの結果もそれなりに連絡や報告があることが普通なので、話として白黒がはっきりするものです。
コミュニケーションが取れない業者さんとは自然と疎遠になって行くものですから、『いい加減な奴だな！』っていう評価で終わってしまいますよ！
「宅地建物取引主任者」を「宅地建物取引士」に名称変更するなどの宅建業法改正が、国会で可決され後の２０１５年の４月１日から施行となりました。 一見すると、わざわざ「…主任者」から「…士」に変更するだけなのに大袈裟なことをと思いますが、実はなかなか大変な手間と年月が掛かっております。 法案等によりますと・・・暴力団に関係した人は、そうでなくなった日から５年間経過すること、暴力団関係者がその事業活動を支配する場合はダメ。
「宅地建物取引士」を含めた宅建従事者の倫理規定・コンプライアンス意識と、重事項説明の内容が年々増加するなど、取引に関する法律や関連制度が多様化するため宅地建物取引士の責任は益々重くなっています。
確かに、かつての重事項説明書は一棟売マンションでも、Ａ３用紙一枚だけなんてのも見たことがありますが、今では考えられないことです。
その為、専門的知識の習得などに更なる研修制度が実施されています。 我々当事者としては、これらが有料化されたり、新たな団体に加入したりするのを恐れている次第です。なぜなら、今まで新しい制度や法律の整備がなされると、それが新たな天下り先に繋がる口実なんてことだったら由々しき問題だと思うからです。 「宅地建物取引士」は、その不動産会社の営業関係者の「５人に１人必要」というのが絶対数必要ですが、以前からくすぶっていた「３人に１人必要」にしようというのは、当分の間はなさそうだというのです。理由は、十分な教育を受けた「宅地建物取引士」がいて、その他の従業員もボトムアップするからその必要はないということらしいが･･･正直いって、その意味はよくわかりませんなぁ～
いわゆる“士業”といえば、弁護士、不動産鑑定士、司法書士など「士」と呼ばれる専門性の高い国家資格の俗称ですが、最近では、マンション管理士やファイナンシャルプランニング技能士などの新参ものもありますが、「宅地建物取引士」も専門性の高い国家資格だと言うのであれば、不動産の営業に関わる人は全員その資格を持つことが望ましいのじゃないでしょうか。
売買や賃貸借の契約をする時には、その契約前に宅建業法第35条に定める重要事項の説明、重要事項説明書への記名押印及び同第37条に定める書面（契約書等）への記名押印は、「宅地建物取引士」が行う必要がありますが、不動産業者でも意外と勘違いしていることがあります。 まず、宅建業者が売主の場合や複数の仲介業者が存在している取引の場合も、すべての宅建業者が宅地建物取引士の記名押印をしなければならないということ。
| 宅地建物取引業法 第３７条１項（書面の交付)
（注）１項は「売買又は交換」２項は「宅地又は建物の貸借」でほぼ同じような内容です。 |
| 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。 |
| ■取引の当事者の氏名（法人にあつては、その名称）・住所
■物件の住所・所在、地番・種類、構造 ■取引金額やその支払の時期及び方法 ■引渡しの時期・移転登記の申請の時期 ■契約の解除に関する定めがあるときは、その内容 ■損害賠償額や違約金の内容 ■天災その他不可抗力による損害の負担と内容 ■当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任 ■公租公課の負担と内容・・・・・・等が主たる事項です。 |
それに、宅建業法第３７条では、いちいち細かくは書いていませんが、売主が業者の場合、仲介業者が記名押印しているから売主自らの記名押印を不要だとはしていません。 また、仲介業者が複数の場合、根付業者が代表して記名押印すれば、その他の中間業者は仲介手数料を受け取るために領収書さえ持ってくればイイというものではありません。
昔ほどではありませんが、今でも意外といいラフな場合も多いようですが。
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法務局の申請書類に『地番・家屋番号は、住居表示番号（○番○号）とはちがいますので、注意してください。』と書いてあります。 そうです、「住居表示」と「地番」は、通常同じではありません。
(田舎に行くと、地番と住所が同じところもありますが･･･)
として利用しています。
法務局では、土地はすべて「地番」で登記されていますし、建物の登記簿上の「家屋番号」も「地番」が分かれば調べることができます。
（町名） |
（街区符号） |
（住居番号） |
|
| 大阪市××区 | ××●丁目 | ●番 | ●号 |
|
マンションは、●―●号 棟番号と各戸の番号 |
※街区符号のつけ方は、数字を用い、大阪城にもっとも近い街区を起点として、連続蛇行式により順序よくつけるものとする。
※住居番号のつけ方は、大阪城に近い街区の角を起点として原則として右廻りに街区の境界線を１０ｍ間隔に区切り、住居番号の基礎となる番号を当該間隔に順次つける。 （大阪市住居表示実施基準より）
元々「地番」は（明治時代の地租改正以来）固定資産税を聴取するために個々の土地につけた番号です。
だから、“固定資産税・都市計画税”の請求は所有者の住所に着ますが、対象不動産の表示は「地番」で行っています。
土地を特定するためにつけた番号と、その所有者を明解にするための登記することになります。
１１時には、２５年前に仲介した購入いただいた分譲マンションを売却する売買契約をしてから、売主さんと昼食して、別件で２時からの打ち合わせに備えました。
夕方、先月契約した賃貸物件契約書等の書類を東京の家主さんにレターパックで送って、一段落です。
私どもの業務のベーシックな部分は一棟売マンションやビルの売買ですが、ホームページや紹介でお知り合いになった方から、賃貸マンションの入居者募集や店舗や事務所のテナント募集を依頼していただけた物件は、賃貸の仕事もさせていただいてます。
でも、一年間で１０件とかですから、少ないですけど･･･「信用されてる」と感じるので、すごくやりがいが感じられます。
意志の疎通が図れているので、東京とか奈良とかの遠方の家主さんであっても、遣り取りは非常にスムーズです。
売買でも、そうありたいのですが、売買の契約は仮に意志の疎通が図られていたとしても、賃貸ほど速くは事が運ばないのが通例です。
特に、一般の方の場合、私どもみたいな不動産業者ほど日常的に不動産取引に接していないことが多いのは当たり前ですが、いろいろ勉強されているので、結構難しいことを知っていらっしゃったりします。
だから、つい、「こんなこと、当然知っているはず･･･」と思って話していると、決裁直前に「持ち回りって何でしたっけ？」とか、「建物消費税は安くならないのか！」とか、今頃ですかとアッと驚くような質問もなくはないです。
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今日で8月も終わり。昔は不動産業者は水曜日がお休み、散髪屋さんは月曜日がお休みって感じで職業と定休日が決まっているイメージがありました。今では不動産業者で水曜日に休んでいるところは殆どなく、かえって日曜日に休んでいるところの方が多いのではないでしょうか！
毎月末はレインズ（宅地建物取引業者を対象として，宅地や建物の情報の登録および提供を行うことを目的にしているプロ向けの情報サイト）はメンテナンスのため登録機能がお休みです。以前は全面的に休止してましたから、不動産業者は閲覧すら出来なかったので、かなり仕事は窮屈でした。
そのせいか、月末は案外静かな感じです。ちなみに、昔の名残でしょうか？水曜日も静かな感じの日が多いですね。
（私だけが暇しているのかと思ったときがあって、周りの同業者に聞きましたが、同じようにそう言ってました･･（笑））