結果だけで人を判断する人、すぐに切れる人、やたらと威張る人、立場の弱い人に強い人、平気で嘘をつく人、個人が会社に埋没している人、仕事でいろんな人と接するのですが“嫌な人”とか“合わない人”っていますよね。

だれだって万人に合わせるとかできませんよ。

反対に、相手からみてこちらがそういう風に見られていることもあるでしょう。
仕事上の付き合いでは、“嫌い”とか“合わない”ということよりも大事なものがあるのかも知れませんが・・・

安倍前首相の記者会見は１時間、翌日の国会でのやりとりはテレビの報道番組で観ておりました。

「森友学園」や「加計学園」の時と同じように、相変わらずの論点ぼかしのあの調子での答弁です。

アンジャッシュ・渡部建の謝罪会見は１時間４０分。闇営業問題で吉本興業の岡本昭彦社長は５時間超の会見をしたのと比べると、問題の大きさからしても時間が短すぎるし、記者や野党の人たちの質問がこれまたぬるい。
絶対にないとは思いますが、あ～ゆうのは、芸能レポーターに質問させるべきです！

不動産業界は「生き馬の目を抜く」（注１）とか「蛇の道は蛇」（注２）とかいう諺が似合う業界で、お付き合う人を選ぶことがとても重要な世界ではありますが、個性的な人が多いし、お金に汚い人も多いし、でも結構チャンとした人も多いというのも事実です。

もし、私の身近なところに安倍元首相みたいな受け答えをする人が居たとしたら、出来るだけ接したくありませんね。
“好き嫌い”の問題じゃありません。

パッと見は良いのですが、よくよく考えてみれば凄く疲れるだろうなって。
要するに、信用できる人かどうかもよく分からない人だと…

国会で１年以上、１００回以上間違った答弁をして、自分でも反省して謝罪もしているのだったら、スパッと辞職すれば潔いと思うのですが。

”人の値打ち”ってこういう時に解るように思うのですが。

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築１年以内の建物は、“新築物件”と呼ばれていています。

中古物件に比べて利回りが低くても減価償却のうまみ、当初の修繕費用の発生が殆んどない、入居者の確保が容易などの要素で人気があります。

ただ、新築の場合はその『固定資産税評価額』未だが決まっていない場合が殆どです。

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固定資産税を支払う必要があるのは、その年の１月１日時点でその物件を所有している人（法人）ですが、『固定資産税課税評価額』の決定は３月３１日に、４月１日から土地・建物の台帳の縦覧が出来るようになり、４月下旬～６月初旬ころに納税通知書が届きます。

例えば、今年２月に建った新築物件だと、固定資産税評価額は未だ決まっていないので、その年の（建物の）固定資産税負担は発生しません。

（土地や取り壊し前の建物の税負担はあるかも知れませんが・・・）

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購入する場合に負担する“不動産取得税”も『固定資産税評価額』が決まっていないと、算出することが出来ません。

そういう時の場合に、下表のような新築建物の課税基準決めています。

これで“評価額”が把握することができますので、新築物件を購入しようとする場合の参考資料として役立てることが出来ます。

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収益物件の現状の入居者やテナントの賃貸条件を一覧表にしたものをレントロールといいます。
収益物件を購入しようとする場合、非常に重要な資料であります。

レントロールなんてハイカラな言葉使うようになったのは、ここ１０年くらい前じゃないですかね。
それまでは、家賃表とか、入居状況一覧とか色々な言い方がありましたが、いわゆる“ファンド”が登場してからは“レントロール”っていうカタカナ表現がよく使われるようになりました。
部屋番号、広さや間取り、家賃、共益費、敷金や礼金、契約日・契約期間等の契約条件が記されている他、賃借人の属性が記載されていることもあります。
その形式に決まったものはありませんが、収益用不動産（マンション・オフィス・店舗を問わず）の購入を検討するには必要不可欠な売主からの提供資料です。

収益物件は、賃借人がいないと只の空間ですから、レントロールを読むことはとっても重要です。某銀行などでは、融資の審査途中でレントロールに嘘がないかどうか調べるため、各賃貸借契約書を全部提出するなどして審査するっていう話もあるくらいです。
（ということは、嘘をつく人もいるということです・・）

賃料のばらつき

階数や部屋の広さが同じなのに賃料にばらつきが無いかどうか？
ばらつきがあり、新しい入居者の賃料が大きく下がっている場合は、古くから入居している人に比べて賃料が下がっているということになります。
マンションなどでは、新築の時の方が賃料が高く取れるし、築年数を経ると賃料は低下傾向になると言われています。

敷金・礼金と返還債務の問題

新しい入居者の敷金の月数が減っている場合は入居者募集に苦戦していることが考えられます。
最近では、礼金だけの募集も増えていて、その為のリスクヘッジ対策として“家賃保証会社”に加入を条件にしている物件が大半です。

入居者の属性

安定した賃貸付けを期待できるかどうかは、現在の入居者の属性を見てみると判ります。
大手の大学生が多い所はこの先も同様の入居者が期待できそうですし、社会人とか女性が多いのならそれはそれで安心感をもたらしてくれますが、どうも水商売関係や外国人ばかりの入居者では管理面で一抹の不安を持つ方もいらっしゃるでしょう。
（もちろん、特にそんなのは気にしていないという方もいらっしゃいますが・・）

１棟借り上げ

不動産業者の賃料保証契約物件や社宅などの借り上げ物件は契約終了時で一気に退去してしまう可能性も無いとは言えません。
その場合の、次なる募集と入居者確保ができるかどうか予想して検討しなければなりません。

そんなことはあってはならないのですが、悪質な売主は、物件を高く売るために無理矢理入居させているケースもあります。
昔聞いた話ですが、知人や親類を無理矢理入居させていたり、フリーレントで入居させていたりしておいて、物件売却後に一斉に退去したりする嘘みたいな話しもありますので、レントロールはチャンとその裏付け資料も含めてご覧いただく必要があります。

★入居者情報に関する記事★

悪意の商法をご紹介します！

「サブリース契約」について

「リースバック不動産」のこと知っていました？

「事故物件」と「告知義務」

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１２月３日、半年前の不倫騒動で謹慎していたアンジャッシュ渡部建さんが、芸能レポーター相手の記者会見をして、その内容がお粗末ということでボロクソに叩かれているみたいですね。

ネットで見かけたのですが、男性レポーターは、皆“脛（すね）に傷がある”身なので、必然的に女性レポーターばかりになるとか・・・ということで質問も半ば“いじめ”に近いような根掘り葉掘りのものが、１時間４０分も続いたということです。

テレビの芸能ニュースで見ただけですけども、なんでこんなに大騒ぎしなくてはならないのかという感じで眺めていました。

宮崎健介さん、東出昌大さん、三遊亭円楽さんなど不倫や浮気の騒動でいっぱい会見をしていましたけど、渡部建さんもお笑い芸人なら円楽さんには及ばないまでも、レポーター相手に“笑い”のひとつもとって欲しかったですねェ。

それが残念で、哀れでした。

１２月４日、夕方６時から菅首相の記者会見が始まりました。冒頭、首相の諸問題に関する取り組み姿勢とか方針みたいな説明があって、その後記者による質問が始まりました。

テレビの中継は途中で終わってしまいましたが、具体的だったのはDoCoMoの携帯電話料金の話だけで、『このおっさん、ひとを舐めとるな』と感じましたね。

渡部建さんの会見はシドロモドロになっていましたけど、少なくとも自分というものは出ていました。

菅首相はベテランのプロの政治家ですから、駆け引きや腹芸はお得意でしょう。でも“誠実さ“が感じられませんでしたよ。

安倍首相みたいに、嘘でも“誠実さ”を感じさせないとアカンのと違いますかねぇ～残念です。

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２～３年前、悪意をもった不動産業者や建築業者が、不動産取引に疎い素人を騙して収益用マンションを買わせたり、相続対策と称してアパート建築を勧めたりする時に、融資する銀行もグルになって、将来の賃料収入を保証するかのように装ったサブリース契約が社会問題になりました。
その結果、今頃と言うべきか、今更と言うべきなのか分かりませんが、サブリース契約に関する新法が２０２０年１２月１５日に施行されます。

新法の正式名称は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」です。

国土交通省の行った調査によると、入居率が下がったり、家主に支払う賃料が減るリスクについて説明をしている業者は５９．７％で、サブリース契約の説明が十分行われていないケースが多いことが判っております。

収益用不動産のオーナーはサブリース業者に一括して借上げてもらうことで、一定期間安定した収入を得ることが出来ます。でも、建物の維持管理・家賃の集金・費用の支払い業務も業者任せになることから、悪意のある業者に好き放題されてしまうケースがあると大きなトラブルに繋がります。

また、業者の目的が“賃貸マンション建築”自体である場合などは高値な建築費にしておいて、相場より高い賃料設定のサブリース契約を持ちかけておいて、数年後には契約解除を持ちかけるという信じられないような悪意のある話も耳にしたこともありました。

一棟のマンションでなくても、サブリース契約で安定した家賃収入を謳い文句に、大阪や東京の区分所有の投資用マンションを遠隔地に住んでいる医師や教師、一般のサラリーマンなどに販売して管理業務やリフォーム工事でオーナーさんに分からないように好き放題する不動産業者も残念ながら存在しています。

もちろん、大半のサブリース契約は適切に運営されていると思いますが、そんな悪質な業者に引っ掛かったオーナーはとんでもない負担を強いられることになります。
そのトラブルを防ぐためには業者側のモラルの向上と共に、家主さん＝オーナーの不動産取引に対する知識と理解力が必要です。

不動産取引にとって『購入する物件』も重要ですが、ちゃんと相談できる『不動産業者を選ぶ』ことも重要だということもお忘れなく。

★不動産トラブルに関する記事

不動産投資「商法」にだまされないで！

不動産広告の「禁止用語」

提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

不動産取引の２つの高齢化問題

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不動産仲介業も商売ですから、信頼や説明力・表現力って大事なことです。
今回は、以前に一棟売りマンションの売買契約をした時のことをお話します。
売主側の仲介業者さんが売買契約書（案）を作成してきて、買主側の仲介業者として当方が疑問点や修正箇所がないかどうかチェックすることになりました。
売買金額の内訳として、土地・建物と（建物の）消費税に分ける際、売主側の仲介業者の社長さんが「売主は個人だから消費税は掛からない」というのです。
理由を聞くと、「個人は消費税が必要ないから」と言うのです。
「へぇ～そうなんですか」と聞き流しておきましたが、こういう仲介業者さんでもちゃんと売主から売却を依頼されて商売できてるんだなぁと変な感心をしてしまいました。

消費税の課税事業者

消費税は、『課税事業者』と呼ばれる事業者が納税する税金です。

法人でも個人でも『課税事業者』になりえます。

単に「個人だから消費税は関係ない」なんてことは全くありません。

それに、先の売主さんは何棟もマンションを所有している方だと聞いてましたので、『課税事業者』である可能性が高いと思われました。

『課税事業者』であるどうかを判断するには、２年前の課税売上で判断します。

２年後に課税売上が一切ない場合は消費税を払う必要は勿論ありません。

それと、もし２年前に課税売上が１０００万円を超えていなければ、売却した年に『課税事業者』になることはないので、消費税は課税されません。

それは基本的な知識ですので、おそらく売主さんはご存じのはずです。

特定期間というもの

プラスして課税事業者のことで付け加えると、『特定期間』（※注）というものがあります。

通常の基準期間の課税売上高が１０００万円以下でも、『特定期間』における課税売上高が１０００万円超だったら消費税の課税対象になります。

※注・・・個人：前年の１月１日～６月３０日　法人：前年事業開始以降６ケ月

インボイス方式が導入される

２０２３年１０月１日から導入されるインボイス制度。

免税事業者が消費税を預かる形で納税することなく”益税”となることが難しくなる制度だと言われています。

この制度によりもうすぐ、免税事業者は消費税を上乗せして請求できないということも知っておかないといけませんね。

★不動産と税金に関する記事

損益通算『土地金利不算入』の話

『固定資産税』の“あれこれ”

意外な負担感がある「住民税」「健康保険料」の話

一棟売マンションを購入した時の不動産取得税･固定資産税

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ベテランの不動産業者さんと打ち合わせをしていると、昔の”契約書”はペラペラの紙１枚で、それに手書きだったなんて笑いながら昔話をすることがあるもんです。
また、昨今の”重要事項説明書”の記載内容は随分と質量ともに盛り沢山になっていることも話題になりますが、それは”重要事項説明書”自体の作成がすごく手間も時間も係るので大変だということです。
当然のことながら、”重要事項説明書”は契約前に作成して説明しないといけませんので、契約自体が吹っ飛んでしまうとしっかりした重説であればあるほどその苦労は水の泡となってしまいます。

令和２年宅建業法の改正で、宅建業者は賃貸・売買に関わらず「水害ハザードマップ」を添付して取引対象不動産の位置を示して、説明をしなければならないということになりました。

（令和２年８月２８日施行）

「ハザードマップ」は各市町村のホームページから取得することが出来ますので、宅建業者にとってそれほど大変な作業でもありません。

必要とされている「ハザードマップ」は、全部で３種類です。

• 河川氾濫の場合の浸水区域、水深。

• 内水（雨水）浸水想定区域

• 高潮浸水想定区域

まだ上記の「ハザードマップ」が作成されていない市町村にある物件だと、説明する時にその旨を伝えればよいとされています。

でも、「ハザードマップ」と物件についての説明義務は、『ハザードマップに記載されている内容の説明』まで義務つけるものではないので、ある意味で曖昧な部分がありますが宅建業者にそこまで説明できるはずもありません。

但し、「ハザードマップ」に記載された避難所については、その位置を示すことが望ましいという指導が宅建業者に対してなされています。

★宅建業法に関する記事

契約不適合責任（改正民法）

「活断層」の記載義務

重要事項説明に関するトラブル

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ふざけ過ぎとちゃうか！

はんこの生産地”山梨県”の長崎知事が、河野行政改革大臣に噛みついているニュースはいい感じですね。
河野大臣が平井デジタル改革大臣から「押印廃止」のはんこをプレゼントされて、ツイッターで写真を公開したのがそもそもの間違い。

はんこを作って家族を養い生活している人や、商店街などで印鑑を売っている人の気持ちが分からないのかと自民党員からも批判をされています。

収入印紙って何のためにあるの？

河野大臣が「はんこ」の次に検討しているというのが「収入印紙」だそうです。

収入印紙を領収書などに貼り付けておくだけでは印紙としては無効で、割印があってはじめて印紙税を納税したと認められます。
ここで「はんこ」と「収入印紙」が関係しているが結びつきます。
印紙に押印する割印は、印鑑だけでなく署名（ペンで二本線引いたりするやつ）とかして、貼り直ししてまた使うことをしないようにしても有効です。

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作成した文書が金銭のやり取りに関わるものであれば「課税文書」という扱いを受け税金の徴収の対象となります。 その税金を納めたという証拠として、「収入印紙」を購入し文書に貼付することで、文書に対する納税が済んだことを示すということが「収入印紙」が存在する意味です。
「課税文書」にはいくつかの種類があり、国税庁発行の「印紙税額一覧表」に各書類の詳細と印紙税額、主な非課税文書が記載されています。

我々が日常的に使うことが多いのは「契約書」と「領収書」でしょう。
「契約書」は、その金額によって「収入印紙」の額は違います。
５万円以上の「領収書」には、収入印紙の貼り付けが必要です。
以前は３万円までが非課税でしたが、現在は法改正により５万円まで非課税となりました。
ちなみに、「収入印紙」は切手と同じくさまざまな価格帯があり、最も安い１円からよく使う２００円から最高額の１０万円まで合計３１種類です。

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それでも印紙税自体は無くならない？

電子契約について印紙税が課税されない、銀行振り込みで領収書を発行しなければ印紙税は不要など不公平じゃないのかという意見は前からありました。

今回の行政の無駄を目論みの中で「収入印紙」がなくなるというのは、うれしいことですが、印紙『税』自体がなくなる可能性は低そうです。
河野大臣や平井大臣は人の痛みが判る優秀な方みたいですので、逆に電子契約や銀行振り込みにも印紙『税』を課すようなことはないようにしていただきたいものです。

★印鑑や税金に関する記事

要注意！年末の契約【長期譲渡か、短期譲渡か】

収入印紙を貼りたくない人へ

訂正印・捨印

『固定資産税』の“あれこれ”

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１７連休とか、年末年始休暇の延長が話題になっています。

いわゆる大企業の正社員の人にとっては休みが増えて“得”です。

派遣・バイトの人で仕事減れば“損”ですが、不動産業界で考えてみると実働時間が減れば会社も正社員も収入は減ると思われます。
製造業やＩＴ業界みたいな『働き方』や、どこかの役所みたいに決まった時間内で働いているのではなく、実物の人間を相手に“商談”をしているからです。
コロナ禍の営業自粛の時は、商談する相手がいなくなったので、殆どの不動産業者は仕事（＝収入）にならなかったはずです。
在宅やテレワークもボチボチ入り込んできていますが、結局は対面してお話することが大事だということをコロナ禍は教えてくれました。

対顧客の問題だけではなく、会社内のコミュニケーションも減ります。
出勤しないと日々のコミュニケーションは減ります。
多分、モチベーションも下がるし。

不動産業界には会社から”名刺“だけもらってフルコミで営業している猛者もいますが、会社からは動きも見えないし、命令や指示もありません。

報告もなかったりしますけれど経営者との雇用関係ではないので、上下関係もほぼないような関係です。

フルコミは正社員（＝固定給のある人）ほど組織に対して責任を感じないので、会社側が物件調査・重説・契約書をキッチリ精査する必要がありますが、経緯が複雑な物件とか権利関係がややこしい物件は、会社が理解するだけでも大変です。でも、契約の責任は会社にあります。
そういう雇用形態を知っていると、一般の企業で今まで経験していない副業を認めたり、低い固定給で社員を雇用したりすると色々と問題が出てくると思いますが・・・どうでしょうかね。

今秋は大企業のリストラや赤字決算のニュースが盛り沢山です。
これから、巷に職を求めて面接を受ける人がいっぱい出てくるのでしょう。
わたしは出来れば、会社に勤める『働き方』ではなくて、私のような自営業とかどこかの会社と業務委託みたいな方法で収入を得るような考え方がお勧めします。
一定のスキルは必要でしょうが、まあ～ひとそれぞれですけど、意外とやれるものかもしれませよ！

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野澤裕二：３８歳時に不動産仲介業で独立して現在６４歳１１ケ月。　　　

運と間（まん）と勘、嗅覚も要ります。それと身近な仲間が大切。　　

色々ありましたが、嬉しいこともたくさんありました。でも辛抱も大事ですよね＾＾）

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