今日１月１７日は阪神淡路大震災から２５年目となる日です。
東日本大震災の方が規模的には大きいのですが、当時としては経験したことのない大地震だったわけです。

当時、大阪市内の城東区のマンションの最上階に住んでいた私は、朝６時前の大きな揺れにビックリして飛び起きたことを覚えています。
最初はあれほどの大きな被害があるとは想像も出来ませんでしたが、少し経ってからテレビでどうも凄いことになっているらしいと思い始めて、確か９時過ぎくらいに自転車をこいで事務所に行きました。

小さなマンションの一室で不動産業を始めて２年目、初めての正月です。
初めて「日経新聞」に行打ちの広告を載せた日でしたから、絶対電話は掛かってこないと思っていましたが、近畿版だったので和歌山から１本電話いただきました。
次の日も、広島から電話がありました。

大阪市内でも、梅田や豊中の方は激しく揺れたみたいで、阪神間の被害ほどではないけれども、暫くは仕事どころじゃなかったですね。
大体、関西とか近畿地方は関東に比べて地震に対する意識はなかったと思いますね。
日本中どこでも大きな地震が来るんだって思い知らされたわけです。

振り返ると、凄いスピードで復旧工事が進んで、今更ながら日本って大した国だと感じました。
あの時、生まれた人が２５歳になってるのですから、当時のことが我々の記憶から徐々に過去のものになってきています。
今朝のテレビで当時の映像を見ていると、凄かったんだと体に寒気が走りました。

「天災は忘れたころにやってくる」

正に名言です。

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個人の場合、前々年度（基準期間）の課税売上が１０００万円超もしくは、前年の１～６月までの期間（特定期間）での課税売上が１０００万円超であれば、その年が消費税の課税事業者となります。

個人で不動産投資をされている方は、課税業者でなくても”店舗や事務所の賃料”には既に消費税を徴収しておられるはずですが、課税事業者でなければ支払いはありません。
また、賃貸マンションの賃料収入は非課税ですから、そもそも課税事業者という頭の中にその概念がないのが普通でしょう。
賃貸マンションの家賃収入は非課税売上ですが、所有マンション自体を売った場合は、２年後に”課税売上”が発生するため、上記の「基準期間」や「特定期間」のことを思い出して欲しいですね。

課税事業者になった年に、賃貸マンションの賃料収入しかなければ、消費税の納税義務は発生しませんが、駐車場や自販機、店舗、事務所の賃料があれば消費税の申告をしなければなりません。

また、別のマンションとかの賃貸不動産を売却すると、建物の売却代金に消費税が掛かります。

同じ年に購入した建物を、その年に売却する場合は消費税を差し引きして計算することも出来ますが、数年前とかに購入している場合は仕入れ税額控除はないと考えれますので、消費税の納税額は結構負担になるものです。

この売却については、売却損であっても消費税は掛かりますので大いに厄介です。

また、課税事業者として物件を売りに出すのですから、購入者の方から見れば１０％が物件価格にオンされた金額になりますので、売主はその分がデメリットになるということも言えます。

消費税の課税事業者には「原則課税」と「簡易課税」の選択の余地がありますが、「簡易課税」を選択する場合、個人の場合は前年１２月３１日までに「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出することが必要です。
これを忘れていると、後々面倒くさい手続きが必要になりますし、他にもいろいろなケースにより、適用具合が違ってきますので注意が必要です。

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やっと正月が終わり、初出からそろそろ世の中が動き出したと思ったら、大阪は９～１１日と“えべっさん”です。

また暦では１１～１３日は三連休です。
例年のことではありますが、１月は月半ばまでなかなか仕事モードになれません。

年末のプレサンスコーポレーションの社長逮捕や金融機関の慎重な融資姿勢など、秋から冬にかけてグッと冷え込んだ不動産業界でした。
年初から中東情勢の煽りを受けて、株価の大幅な下落から一転して急反発したりして、落ち着きのない経済情勢です。
でも、年末や年始のご挨拶などで暫くぶりにお会いできる方もあって、面白いお話もあったりしますので、不動産業界はやっぱり雑談も含めて情報産業だと思い返しております。

今年も昨年同様、宜しくお願い申し上げます。

《お年玉》不動産の書籍プレゼント　お正月企画

あけましておめでとうございます。
新年早々「南森町不動産」ＨＰにお立ち寄りいただきまして、誠に有難うございます。

感謝の気持ちをこめて、お好きな書籍１冊プレゼントさせていただきます。いずれも、肩の凝らない読みやすいものばかりです。

1. 「不動産投資　騙しの手口」　前田　浩司著

   「不動産投資をすれば、安定した家賃収入が得られ、自由な人生を手に入れられる」とか、「不動産投資は怖いもの。営業マンの口車に乗せられ、ローン返済で苦しんでいる人がたくさんいる。」どちらも不動産投資の世界ではよくあることです。
   不動産業者の口車に乗って物件購入しても責任は購入者が負うのです。反対に儲かっても営業マンにお礼は必要ありません。不動産投資は自己判断で行ってやるものだと理解するのに役立つ一冊です。

2. 「大家さん、空室に困ったら管理会社を変えなさい」　宮田　直宜著

   不動産投資は賃料収入が無ければ単に保有しているだけのものです。。
   でも、入居者募集やテナント付を不動産業者の協力なくしては難しいものです。
   あなたに合った不動産業者を見つけることは、物件探しよりも難しいかも知れません。
   そういったことを考えさせられる一冊だと思います。
   今年もいい人との出会いを心掛けたいものですね！

3. 「不動産テック　巨大産業の破壊者たち」　日経不動産マーケット情報 編

   市場規模４０兆円、約１００万人を雇用する国内不動産業界に、ひたひたとＡＩやブロックチェーン、ＩｔｏＴなどの技術を武器に旧態依然とした不動産業界にＩＴ企業が切り込んできています。
   ユーザーにとってもその技術のパワーに翻弄されるような時代が迫ってきています。
   不動産投資をするには、その潮流を知ったうえで行動することも大事な世の中になっていますので、予備知識としてお読み下さい。

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