コロナの終息が見通せないまま、GOTOイートやGOTOトラベル、GOTOイベントなどの景気刺激策が次々と実施されています。
さすがにいつまでもジッとしているわけにも行かないですから。

不動産業界でもことし３月ごろには、秋にはお買い得な物件が出てくるとか、夏ごろになれば冬には物件が出てくるなんて言い続けていましたが、意外にも売り物件は少なく、且つ、価格も低下する気配もありません。
その理由については、「金融緩和による潤沢な資金が売り手側を支えているから」という意見が大半です。
逆にその金融緩和は買い手側にもあって、最近ではそれなりの利回り（≒価格）であれば、ちゃんと融資が付くということにもなっております。

一棟売ビル、一棟売マンション、店舗ビルなどある内で、特に収益物件の多いレジ系（マンション）が人気者です。
景気の動向に左右されにくいと言われているレジ系の物件は、買主がプロでなくてもサポートする不動産業者がチャンとしていれば、投資用物件としては比較的危険性は低いと考えらます。

区分所有の投資用マンションでも同様ですが、投資用マンションの管理会社さんの中には家主さんを食い物にしているところもありますので、そこは十分注意すべきですね。

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そうそう、第一生命が来年の１０月から「確定給付型」の年金保険について、運用利回りを年１．２５％から年０．２５％に下げると発表しました。

「確定給付型」の企業年金は、公的年金（国民年金や厚生年金）に上乗せして給付されるのですが、契約先の企業は３０００社にものぼり、長らく続く低金利の状況から生保も運用にこまっているのでしょう。

生保はは確定利付資産（公社債など）が中心で、リスク性資産と呼ばれる株式や不動産など儲けの幅が大きいものはグッと少ない。

昔は生保も貸ビルを駅前にいっぱい保有していましたが、今では不動産の比率は当時の半分以下です。

但し、それでも６兆円くらいはあるんだそうですが・・・

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それに、来年か再来年かは分かりませんが、ワクチンが開発されてコロナが収束したら世の中の空気が一機に上昇して「コロナ禍ってありましたよねぇ」なんてことになるということを言い始めている人も結構いてはるみたいですよ。

市中に漂っているマネーが「虎視眈々と獲物を狙っている」という感じがヒシヒシとします。

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今年の宅建試験が終わりました。
受験された皆さん、ごくろうさまでした！
受験する人たちは、コロナ騒動で世の中が自粛していたために勉強する時間が増えたそうで、そのお陰で例年よりも合格ラインが上がるそうです。
わたしは“風が吹けば桶屋が儲かる”的な、この意味がよく分かりません。

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【風が吹けば桶屋が儲かる】

ある事によって、まったく無関係と思われるところに影響が出るという諺。

また、とてもあてにできそうもないことに期待をかけるたとえ。強い風によって砂ぼこりがたつと、砂ぼこりが目に入ったために盲人がふえ、その人たちが三味線で生計を立てようとするため、三味線が多く必要になり、三味線の胴に張る猫の皮の需要も増え、そのために猫がへり、その結果、増えた鼠が桶をかじるので桶屋がもうかって喜ぶというもの。

みんながよく勉強して正解数が増えたのなら、一定の合格ライン以上の正解者は全員合格者にして、合格者の比率を増やせば良いのだと思うのですが、どうも受験者の内で１５～１７％くらいの合格者をだすという暗黙（？）の了解がなされているらしいのです。

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そもそも宅地建物取引士なる資格者が増えれば誰かが困るのでしょうか？
不動産の仕事をする人にすれば、自動車の運転免許証みたいなものですから、極端な話で言えば宅地建物取引士もドンドン増やして日本国民の３０％や４０％くらいの人が資格者でも問題ないと思うのですが…

現在、不動産事業者の内の５人に１人が有資格者である必要があることになっていますが、本来ならば従事者全員が宅建に合格して宅地建物取引士であるのが当たり前だと思うのですが。
そう思いませんか？

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第一波と比べても、東京などコロナ感染者数は結構多いのに、さすがにコロナ慣れしたのか世の中全体にどうも鈍感な感じです。
１０月の初めに甲子園球場に行ったときも、大声で声援を送っているファンを見てビックリしたし、その帰りに梅田で呑んでいたら学生らしき団体が大騒ぎしていたし。

でも、経済活動の方はじわじわと悪い影響を感じさせてくれています。
そんな中、家賃負担の軽減を目的とした「家賃支援給付金」の支払いが停滞しているというではないですか。

７月１４日～１０月１２日までで５８万件の申請に対して、支給は３０万件と約半分です。

中小企業庁のコメントでは「書類の不備が多い。」「人員を５０００人から６０００人に増やす」など、頑張っている感満載ですが。

「持続化給付金」の方も、当初は同じように“支払いが遅い”“手続きが複雑”などの声が多かったけれども、ここにきてやっとひと段落着けたようです。

私どもでは、８月の数字が前年比で半減したお陰（？）で、９月初めに「持続化給付金」「家賃支援給付金」共に申請を終えました。

やはりと言うべきか、やっぱりと言うべきなのか『訂正』を求めるメッセージを貰い、どこが間違っているのか確認して再申請しょうとしたのですが、どうも言い回しがわかり難いし電話で問い合わせをしても、もひとつ的を得ない感じの説明で弱りましたね。
大事にはならなかったけれども、私の印象では電話口に出た担当者はそれぞれ「必要書類」の例えば、決算書と本人確認などの書類やネット上の申請方法そのものの理解度が低いように感じました。

勿論、一生懸命に対応してくれているということは感じましたが、”付け焼刃”って感じでしたね。
どこかで読んだことがありましたけど、事務処理は国税庁とか税務署の下に置いて実務指導すれば、確かにもっとスムーズに出来たという意見には理解が出来ます。
なんやかんや言いつつも、無事に給付金を頂いて有難いと思いました。

こんな経験は生きている間にはもうないかも知れませんね。

本当にコロナ禍って凄いことになっているって感じ入りました。

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コロナ禍で映画館も自粛、映画も上映予定を延期していたせいで、話題の映画や楽しみにしていた作品がぞろぞろ上映し始めました。

週末は、『みをつくし料理帖』を見て参りました。

予想以上にいい映画だったですね！

朝いちばんに行ったからかどうかは分かりませんが、客席は適当な入りで、且つ、平均年齢もそれなりに高めだったようでした。

大坂で幼なじみだった澪と野江は、それぞれ江戸で評判の料理人と吉原一の花魁となっていますが、互いに心は通じていても会えずにいるが・・・

いろいろな人達に助けられて、生きていくっていうストーリーです。

このへんから、周りで見ていた人も涙、涙、嗚咽…もう心は震えて感動しちゃいます。

う~ん、日本映画もやるじゃないかと、帰り道も楽しい気分で歩きました。

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日銀が１０月１２日に発表した都市銀行・地銀・第二地銀を合わせた９月の預金残高は７９３兆３６２９億円と過去最高。

理由はコロナで実施した特別定額給付金の滞留と、消費活動の抑制だそうです。

片や借り入れはというと、大企業は借入の方はいっぷくしていて、中小零細企業は信金信組等で引き続き増加傾向だそうです。

経済活動や消費行動が動かなければ、世の中のお金はあっても実際は回らないということがよく分かりました。

不動産取引の世界だってそうですよ。

不動産投資の世界でも、市中にお金をジャブジャブ放出したお陰で、売ろうかと思っていた売主も取り敢えずの資金繰りに目途が付いたということで、売るのを止めた人も多かったようです。

買う方も先行きがハッキリしない時に慌てて買う必要もないだろうということで、小振りな物件以外は静かなもんです。

新型コロナ感染で大騒ぎしていた２~４月頃は、秋口には物件が動き出すと思っていた人も多かったのですが、意外なほど動いていないというのが現実です。

でも、いつか動き出します。

絶対にこのまま何年も動きが止まっているなんてことは、ノーベル賞受賞者でなくても理解できますよ。

ただ、いつかは分かりませんが・・・経済支援の効果はあったことは確かです。今冬か年明けにはその効果も薄れてくると言われています。また、低利で元本据え

置きを行える借入をした事業者も多いのですが、いずれは返済が始まります。足元の倒産件数は景気が悪いにも関わらず大幅減となっています。

なんとか持ち堪えているというのが実情ではないですか？

コロナの収束が見通せない中で、手厚い支援策はまだ続けないといけないようですが・・・

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『印鑑』は親の仇ですか？

売買契約書、賃貸借契約書、重要事項説明書には、宅建業者（会社）の社印＋宅地建物取引士の個人印＋売主・買主の個人印（通常実印を使う場合が多い）、賃貸の場合はそれぞれ貸主・借主の『印鑑』を押します。

割印を押したりもします。

売買の場合は、所有権移転の書類を法務局に出しますが、これも実印を使います。

他にも、賃貸契約の場合、家賃保証会社の契約書に振込口座または引落口座の銀行印なども押します。

『印鑑』をつぎからつぎに押していきますので、押しているご本人もいったいこれはどういう書類なのかよく分からないなんてことは当たり前の如く契約作業は進行していきます。

コロナ禍の経済対策で、定額給付金や持続化給付金、各種補助金など手続き後、いったい何時になったら手元に届くのか分からない位に時間が掛かって、日本国の事務処理って凄く遅れているんだということがよく理解できました。

ということで、菅総理や河野大臣は、『印鑑』文化を見直さないといけないと言い出して、まるで『印鑑』を親の仇みたいに抹殺しようとする勢いであります。

不動産の取引に『印鑑』は必須です。

契約行為は、契約の当事者の意思の合致により“成立”するもので、書面の作成や押印は必要要件ではありません。

だったら、契約書という文書や当事者の押印は何故必要だとされているのか？

契約書という書類・文章は、合意内容を記録として残して、後になって「それは違う」というトラブルを防ぐために作成するものです。

その記録文章に当事者や仲介業者が『印鑑』をつくのは、その本人の意思により『印鑑』を押したことによる証拠とするためだと考えられます。

押印された文章は、その押印が本人の意思によって行われたという事実を証明しているということになります。

一種の「セキュリテー」なのです。

大きな会社や役所で、担当者⇒係長⇒課長⇒部長⇒取締役⇒代表取締役という風にひとつの文章を何人にも渡って決済を取り作業は確かに時間が掛かりますので、確かに非効率です。

不動産の契約行為に伴う署名・押印は手間が掛かりますが、先の大きな組織のように時間の掛かるものではありません。

大きな組織の当事者が、契約自体の決済をとるのに時間が掛かることはその組織の問題として、売買契約の押印に要する手間暇とは別の次元の話です。

わたし自身は、不動産の取引に『印鑑』を押す行為は廃止しなくても全く問題はないように思うのですが・・・如何でしょうか？

かつての「クールビズ」⇒「ネクタイ」廃止論みたいに、「デジタル化」⇒『印鑑』廃止論が進んで行くのを横目で眺めておりますと、行政の効率化アップって本当はなにをすべきなのかという話を逸らすような感じもしてます。

”はんこ屋さん”、これからも頑張って下さい！！

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「不動産」と「株価」は景気の動向を知るうえで重要な要素です！

国土交通省が９月２９日に発表した基準地価は、上昇基調にあった地価が下落に転じて、不動産市場が曲がり角を迎えたことを示しています。

大阪や東京の地価（この場合、基準地価）は、半年ごとにみると昨年後半で上昇し、今年前半は下落です。

新型コロナの影響で、経済活動がストップし、人々が自粛しているのですから当然のことだと思います。

過去数年の地価上昇は、低金利とインバウンドが大きな支えだったと思います。

もうひとつとの支えだったレバレッジを利かした“不動産投資ブーム”は、“かぼちゃの馬車”騒動の前から既に向かい風が吹きだしてトーンダウンし始めていましたので、今回の地価調査にはそれほど影響していないように思います。

現実はもっと厳しいものです・・・

３大都市圏の商業地は、概ね横ばいを維持しているものの、上昇の伸びは鈍化しています。

大阪の商業地ミナミの心斎橋では昨年後半に１７．６％上昇、今年前半に１８．８％下落した地点もあったという風にジェットコースターみたいになっています。

とはいっても、現実に現物不動産の取引が頻繁に行われているのかと言えば、そうでもないというのが現状です。

大阪市内でも商業地、住宅地を問わず、飲食店や小売店舗の空き家がポツポツ目立ってきていますが、テナント退去の通知は３～６ケ月前に家主さんに告げられます。

実は目に見えないところでの空き家が増加しています

不動産業者や管理業者はその通知を退去前に知っています。

業者は早速次のテナント探しをするのですが、現状はそのテナント探しに大変苦戦しているのです。

これからどうなるのかは、誰にも分かりません

政府が打ち出した各種給付金や補助金の効果もさすがに薄れ始めているようで、国や知事さんには次の対策を打って欲しいということになります。

GOTOキャンペーンとかも良いのですが、別のプラスアルファが欲しいところです。
地価の話に戻ると、多くの人、売主も買主も「様子見」の状況だと思われています。
本格的な不況が実感できれば、早期の売却や底値での購入も始まるだろうし、ワクチン開発とウィルス対策が効果を期待出来れば、なんとか持ち堪える精神力もパワーを得て頑張ることができるでしょうし・・・

そこんところの「見極め」が果たしていつになったら出来るのか、そこが悩ましい今日この頃であります。

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コロナ不況の入口に立っています

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路線価5年連続上昇　大阪市３５％UP

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売買契約でも恣意的に安い金額で取引すると、「それはおかしい」と税務署に見つかってしまうと贈与税や所得税の対象にされてしまいます。

また、個人でマンション経営して所得が増えたり、相続対策で親族を役員にした管理会社を作って節税を目論んでいる場合も、あまりにも管理会社の報酬が高いと脱税とみなされます。

菅総理の看板政策のひとつである「デジタル庁」の新設。

その大臣として入閣した“平井卓也”氏が代表を務める政党支部が、家主の母親から相場より安い賃料で事務所を借りて、事実上の寄付を受けているという記事が「週刊文春」が調べたという。

その家賃は年間１２０万円とか、１００万円と減額している年もあるとか・・・記事によると地元の不動産業者の話として、適正賃料は月額７５万円～１２０万円ほどだということです。

つまり、年間９００万円～１４４０万円の物件を母親（家主）から、１００万円～１２０万円／年で借りていたということです。

他にも疑惑がある人らしいのですが、これが本当なら『国民のために仕事をする内閣』としては凄くイメージ悪いですよ！

特に驚かないですけど、無茶苦茶アナログな話でガッカリしました。

★恣意的な取引に関する記事

個人の低額売買契約について

実家の処分はなぜ揉める？

高すぎる価格査定

当事者間の売買は危険です！

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コロナ禍／秋以降の景気

新型コロナウイルスは、休業要請で人の動きをストップさせ、経済活動を止めた。給付金や補助金で暫くは凌げても、多くの中小零細企業の経営を直撃していたけれども、秋から冬にかけてそのカンフル剤も切れてくるという。
新型コロナの影響を大きく受けた観光、飲食、小売、宿泊などの業種が特に深刻な問題です。
当初、影響が比較的小さいとみられていた製造業や卸売業、サービス業にも影響が出てくることは間違いないし、そもそも国内全体の景気が悪いのだから不動産業界だけが安泰だなんてことはあり得ません。

資金繰りと持久戦

ネットで「国内の法人は何か月分の現金を保有しているのか？」という記事を眺めていたら、『小売り…1ケ月、飲食…1.6ケ月、宿泊…2.1ケ月、不動産…4.9ケ月』等とある。
例えば『小売り』と一概に言っても中身は多種多様ですし、個別の財務内容にも幅がありますし、その他の業種も同じようになっているのですが、ここはそういうバクッとしたイメージで考えたいと思います。

コロナ不況を当り前だと思って仕事をする

不動産業界のコロナ不況は声高に叫ばれていませんが、徐々に浸透してきている気配を感じますね。
『不動産』というのもビル経営、建売業者、仲介業者などドンと構えて賃料収入で経営している会社もあれば、マンションや戸建てなどの土地を仕入れて建物を建てて販売する業者もあり、仲介業者などのように基本的に仕入れは情報そのものであって、融資を受けて物件を購入することの少ない業者もいます。

仲介業者の中でも、店舗を構えて一般ユーザーへの物件紹介・案内・契約行為を行う賃貸業者のように営業マンを数人かもっと雇用しなくては回らない不動産業者もいます。
事業用不動産の仲介であれば、店舗というより事務所でプロの事業者と相手に商談しながら、不動産事業（マンション経営・倉庫・ビルや収益物件の売買）に伴う商談をする仕事がメインですので、大阪市内や東京などの大都市なら一人、二人で営業している不動産業者も多数います。この場合は、固定費は賃貸料と通信費、交通費、交際費ということになるので、人件費の負担は賃貸業者などに比べると少ない。
ただ、事業用不動産の仲介業者は、日常的に収入（仲介料）がないのが普通ですので、コロナ禍で３～４ケ月取引がなくても精神的には全然持ち堪えることができるものです。
もし賃貸業者さんだと数か月収入がないと、結構きついと思いますが、そんな長い期間ゼロってないですよね。
これから年末年始に向かって、コロナで苦しくなってきた方へ不動産のプロとしてのアドバイスも必要になってくるでしょうし、一緒になってこの苦境を乗り切る努力しなくてはなりません。

経済の専門家の意見では、コロナ不況は数年続くと言われています。
出来るだけ不必要な支出をしないようにして、今の状況を当り前のこととして受け入れて、着実な仕事をコツコツやり遂げないといけないと思う次第です。

★景気に関する記事

異常な金融緩和の先は・・・

「新型コロナウィルス」と不動産市況

景気後退への備えは

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政府の補助金・無利子融資の効果があるとは言え、８月の近畿（２府４県）の企業倒産は１９２件と東京商工リサーチが発表。

飲食サービス業が７０件、卸売業と建設業が各３０件、小売業が２４件。負債総額は５ケ月連続で前年より増えているそうです。

政府の施策がひと段落した今秋以降に倒産件数が増えると予想しているとのことですが、確かに、小生も８月に入ってから新型コロナウィルスで休業要請があった頃とはどうも一味違った空気感を感じています。

このまま寒くなって、インフルエンザか新型コロナか分からないような咳込む人が増えて、冬のボーナスもない会社が多発して、身も心も冷え込むなんてことはホントに嫌です。

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