参議院選挙前の安倍元首相の狙撃や、富田林の２歳児虐待で死亡させるというような普通では考えられない事件が続きます。
TVなどで繰り返し事件を見過ぎると気持ちが落ち込んでしまったりして、よくないそうです。気持ちをハッピーな状態にするように心掛けましょう

話は変わって、今回は大家さんの預かっている保証金・敷金についてです。

≪預り金の運用益≫

賃貸借の契約時には、家主さんは保証金・敷金・礼金などの一時金を受領する。

家主さんから見れば、保証金・敷金は賃貸借契約が続いている間「預り金」として経理処理しますので、売上や収入にはなりません。

※敷引きの金額が確定していると、その金額は売上となります。

でも、例えば１０００万円の預り金をタンスに置いたままにしている家主さんはいないでしょう！

銀行の口座に入れておくと、利息が付きますが、その場合は利子として源泉分離課税されて納税は終了です。

預り金を家事消費したら、適正利息を計算して各年分の不動産所得に算入します。

その適正利息は年によって異なります。

No.1377 保証金の経済的利益に係る課税関係｜国税庁 (nta.go.jp)

保証金・敷金を現金・預貯金で持っていて相続が発生したら、そのお金は相続財産になっても将来の返還債務として扱うので±０となります。

定期借地権の預り金については、長期間且つ金額も多い場合も想定されていて無利息であるので、運用益部分を「経済的利益」として下記の計算式で算出する。

経済的利益＝保証金額―保証金額×基準年利率による複利原価率

令和4年分の基準年利率について（法令解釈通達）｜国税庁 (nta.go.jp)

この経済的利益の額が、土地価格の１／２超の場合、譲渡所得となり分離課税される。

一般的には、保証金は土地価格の１／２以下なので先に書いている通常の税務処理になるはずです。

≪相続時の底地評価≫

店舗・事務所の建物に土地を貸している場合、普通借地権と定期借地権とでは相続発生の場合の取扱いが変わるので、税務署や税理士さんなど専門家の相談が欠かせません。

先ず、土地評価額＝借地権評価額＋底地評価額であることを確認します。

普通借地権の土地（底地）の評価＝土地の更地価格×（１－借地権割合）

他方、定期借地権評価は、借地期間の残存期間が短くなるに伴って逓減し、反対に底地評価額が上昇するという説があります。

その他にも、定期借地物件の相続上の計算方法があるので、どうすれば有利なのか協議が必要です。

（権利金や前払い地代などいろいろな場合もあります。）

賃貸マンションなどでは、金額も大きくないので細かいことは気にならないのですが、大型店舗や物件の数が多くなってしまうと預り金の金額も馬鹿になりませんので注意が必要なケースもあります。

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”不動産”にとって、『道路』は”命”（とても大切だという意味）です！

『道路』には「公道」と「私道」があり、「公道」は誰でも通行できる道路、「私道」は個人とか法人とか所有者のものですので、誰でも通行できるとは限りません。

「私道」には一定の制限があるのですが、一般的によく目にする事例として建売住宅などの開発を行う場合、下記のような道路を「私道」として設置することがあります。

図面上の「私道」部分は、①共有持分として住民が所有する場合、②私道部分の一部をそれぞれの住民の所有とする場合、として通行出来るようにする。

ただＡ～Ｅの住宅も年月が経つと老朽化しますし、所有者も変わるなどします。

６月７日の古川法務大臣の記者会見が小さなニュースとして伝えられました。

その内容のひとつが、『共有私道の管理に新しい指針』であります。

共有する私道の舗装や樹木の伐採など、今までは全員の同意が必要でした。

それを来年４月の民法改正にあわせて、「過半数の同意があればＯＫ」にしょうというのです。

例えば、Ａさんの所有者が売却後や相続などで、所在不明だと全員の同意が難しかったメースも、過半数であれば随分助かりますし、下水道管や給水管の工事などもスムーズに進めることが出来そうです。

小さなニュースでしたが、不動産取引に係る者としては結構大きなニュースでした。

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保険や銀行などで「ご相談は無料」とか、資料請求すると“高級和牛“とか”ブランド米“を「プレゼント」しますなんていう広告ありますよね。
あれってよく考えてみるとおかしくないですか？
ボランティアですか？
ハッキリ言って集客です。
「無料」とか「プレゼント」って言葉で釣っているだけでしょう！

そんなこと言えば、不動産業者も『ご相談は無料』『お気軽にお問合せ下さい』なんて言うのも、同じですけど。

ただ、不動産仲介業の場合で言えば、保険や投資信託や株式みたいに決まった商品でなくて、所有者（≒売主）の事情や目的、購入者（≒買主）の希望や懐具合を知らないと始まらない仕事ですので、聞かないとそもそも先に進めない。

いや、相手の事情などお構いなしに商談を進める不動産屋さんもいますが、それは物売り（＝セールス）であって本当の意味で不動産業者とは違うと思って下さい。

不動産は絶対に同じものはないのです。

売主や買主が双子であったとしても、同一人物ではない。

滅茶苦茶複雑なマッチングをしようとしている仕事が不動産仲介業であります。
『不動産一括査定」サイトなんかも大手の不動産業者の集客方法のひとつですよね。
事業用不動産には通用しないけれども、戸建住宅や分譲マンションなどの多数の取引事例があると一応机上査定でおおよその金額は算出できますから。
それに査定金額は、成約金額とは違います。
先ずは高めに査定して取り敢えず売り物件をゲットしておけば、何だかんだ言いながら価格を下げて成約してもいいのですからね。

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”両手”と”片手”の話

悪意の商法を御紹介します！

常套句

高すぎる価格査定

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今回は、銀行が不動産業に参入したがっているというお話です。

（但し、信託銀行は不動産業務が可能です。）

民主党政権が出来る前だったと思うのですが、銀行が不動産仲介業希望を表立って表明して大騒動になり、宅建協会や全日などの業界団体がこぞって反対したことがありました。
結果的に銀行の希望は叶わなかったのですが、その騒動以降、都市銀行は露骨に系列外の不動産業者には情報提供をしなくなり、情報の囲い込みが当たり前になっています。

銀行系列の不動産会社に勤めている方も、外部に情報を出させないためにちょっとしたFAXやメールも承認を得ないと送信すらできないみたいです。

最近では、その社内の締め付けも一層きつくなっているみたいですから、誰のために仕事しているのかよく分からないようになっていると悲鳴が聞こえています。

ただ、その後も繰り返し銀行は不動産業参入の要望を出し続けられています。

不動産市場は金融の支援があると取引は活発になるし、金融が引き締められると景気が悪くなる。

だから不動産業者は銀行に対して（あからさまに）文句が言えない立場なのです。

何故、銀行は不動産業を兼業すると問題があるのか？

銀行は社会にとっても特別な存在でありますし、だから“銀行の信用力”は絶大なものです。
どんな人も生活に欠かせない存在で、商取引の世界でも銀行は優越性を持っています。
銀行と取引している会社は、毎年の決算の数字をちゃんと見られているし、個人が不動産を購入する時には、幾らローンが組めるのか相談しますよね。

そういう立場の銀行は既に不動産取引の売主や買主にとって公平なポジションが取れません。
そうそう忘れていませんか？
スルガ銀行と不動産業者がグルになって投資物件を知識のない買主に買わせたなんて事件があったのは、つい数年前のことです。
本来、中立的でなければならない銀行業務が不動産業務も兼ねると、銀行に都合のいい取引ばかりになって仕舞いかねない。

まさしく「利益相反」「モラルハザード」そのものであります。

今の銀行は、利益を確保する為に「リストラ」が進め、我々が両替するにも手数料を取られ、通帳を作るのにもお金を払うくらいシビアです。
そういう状況下で、金融と不動産仲介や売買をするとどうなるのか自明の理であります。

我々は銀行さんに、どうか本業で利益が出せるようになって欲しいと願っています。

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賃貸物件の賃借人（入居者・テナント）が解約を希望する時、賃貸借契約書に記載されている解約予告期間に基づいて賃貸人（家主）に書面で提出して意思表示します。
直接、家主に書面を送ってもＯＫですが、通常は入居時にお世話になった不動産業者か管理業者に解約通知を送る場合が多いと思います。

私の経験したケースですが、賃貸マンション(専用部分）の入居者が建物１階にある管理人室に解約通知を提出しました。
管理人は「はい、わかりました」と言ってその解約通知を受け取りました。
入居者が分譲マンションの共用部分の管理会社と、その中の一戸（専用部分）の管理をしている不動産会社が別だと分かっていなかったわけです。
こういうケースは稀ですが、実際にありました。

退去の日になって、入居者が管理人室に鍵を渡そうとして初めて「これは違うな」ってお互い気が付いたそうです。
それからは大騒動になって、家主に鍵の返却がなされたのは数日後となりました。
家主さんが解約予告（注）の１ッ月前を主張して入居者がひと月分の家賃・共益費・水道光熱費を負担することになりました。

（注）解約予告は通常１ヶ月前が多いのですが、２ケ月前でも6ケ月前でも当事者の合意があればそれもOKです。特に店舗や事務所などの契約では、今でも２～６ヶ月前などは普通にあります。

また、解約通知の出し忘れもよくあることです。
特に、１ケ月前だと分かっていても、つい２～３日遅れてしまうことがあります。
その場合は、賃借人は賃貸人や不動産業者に事情を話して、了解が取れたらイイのですが、堅い家主さんなら約定通リになってしまっても文句は言えませんよ。

逆に、退去届を出した後に、会社の都合や事情があって引っ越す必要が無くなった場合は、どうでしょうか？
これも家主さんの都合によりますが、退去届が出た段階で家主さんは次の入居者を募集する段取りを開始します。
次の賃借人が決まっていれば、現入居者は期限通りに退去せざるを得ません。

次の賃借人が決まっていても日程に調整が出来るのなら暫くの期間は今まで通リに住み続けることが出来るかも知れませんが、それも家主さんの判断によります。（退去予定日の変更）

賃貸物件のトラブルは賃貸中にもありますが、退去時のトラブルも結構多いものです。

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相続税対策としてタワーマンションを購入したけれど、国側が勝訴して追徴課税３億円超が確定したというニュースを見て書いています。（令和４年４月１９日付）

一般的に相続財産の評価について、土地は「路線価」を使用し、建物は「固定資産税評価額」を使うということですが、国税庁は「時価」に基づくとしていますので、「路線価」以外の“算定基準”を使うことは問題ありません。
でも、数年前に出席した相続対策のセミナーの講師が、殆どの税理士さんは「路線価」を使って機械的に税額を算出していると解説していました。
税理士さんは、不動産の専門家ではないので「不動産鑑定」や「取引事例」などを使う方法は思いつかないというのも仕方ないのかも知れません。

今回ニュースになっているケースは、①金額が大きい、②時価と路線価との差が４倍くらいある、③相続人の中に孫を養子にして周到に節税対策をしていた、④被相続人は９０歳だったがタワーマンション２戸を購入して、３年後に亡くなっている、⑤購入に際して多額のローンを組んでいたため、申告した相続税はゼロだったことが、国税庁から相続税対策としてやり過ぎだと判断されたようです。

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先のタワーマンションなど収益用不動産を購入するのとは違い、自分でアパートやマンションを建てるという古典的な相続対策があります。
アパートやマンションを新築する場合は、計画～着工～完成～賃借人の入居まで長い時間を要するので、途中で依頼者（被相続人）が亡くなってしまうという不測の事態が起こることがあります。

私も今から３０年以上も前のことですが、、ご相談者のお父さんが賃貸マンションがほぼ完成した段階で亡くなられたことがありました。
今とは違う思いますが、その時は未入居でしたけれど貸家建付地の評価減が適用されたと記憶しております。

税法も変化しますし、税金の適用基準も微妙に変化しますので、以前はこうだったと言っても今はそうならないことがありますので、気をつけないとエライ目に合います。
税金を払う側と、税金を徴収しようとする側の攻防は、モグラ叩きゲームのようにあっちを叩けばまたこっちというように延々と続いております。

現状の考え方は・・・

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財産評価基本通達６項

相続財産に収益不動産がある場合

相続財産の”路線価“評価=不適切の判決

実家の処分はなぜ揉める？

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ご存じの通り、「年収倍率」はマンションを年収の何倍の価格で買えるか？という指標です。
東京カンテイの調査によると新築マンションの２０２０年の全国平均は年収の
８．４倍、東京都のそれは１３．４倍、大阪は１０．３倍となっています。

築１０年中古マンションだと、全国５．９倍、東京１１．５倍、大阪７．９倍です。
かつて「年収５倍論」みたいな説が頭にこびりついている私のような世代（昭和３０年生まれですが…）には、年収の１０倍なんて途方もないことのように感じるのですが、バブル期を知らない若夫婦にとっては『買えるのだからいいじゃない』ということでしょう。
逆に、新築も中古も販売価格が相当高くなっているので、それにつられて賃貸の家賃も上がっていて、賃貸よりも購入した方が毎月の支払いが低いなんて状況になっています。

簡単に言えば原因は２つです。

一つ目は「低金利」です。

昭和と平成の境目にあったバブル期の「年収倍率」最高値は東京の１８．１２倍（１９９０年）、大阪は１３．８７倍（同年）でした。
当時の住宅ローンの金利は確か７～８％だったと思います。

いわゆる収益物件の表面利回りは２～３％なんて当たり前でしたし、日本中が「不動産は下がらない」って信じていましたから、売却すれば損はしないという前提だった時代でした。
私も購入した新築マンションが２年ほどすると２倍以上になって、一度売買契約して決済待ちしている間にまた値上がりしたので、違約金を支払って二度目の売買契約したなんて経験もしました。
それから３０００万控除を受けて、次の新築マンションを購入するのに約１００倍の倍率があって、幸運にも抽選でその物件を購入するという経験もしました。いまから思えば夢のような時代です。

今の住宅ローンの金利は１％とかもしくはそれ以下です。

返済金額が昔とは全然違います。（下表参照）

当然、購入金額はそれなりに高くても手が届くことになります。

借入金額４０００万円／返済期間３５年として／ボーナス払い無／固定金利として

二つ目は「夫婦共稼ぎ」です。

３０～４０年前は奥さんが正社員で働いているのは、教員や公務員くらいしか思い浮かべないくらい少なかったのですが、最近では奥さんが全く働いていない世帯はレアケースになっています。
特に、大阪や東京では、大きな企業もあって二人とも正社員なんて家族も多い、だからマンションや戸建住宅を共有名義でローンも組めますので、初めてのマイホームであっても６０００万円や７０００万円の物件を買えたりするわけです。
要するに、お父さんの稼ぎだけでは苦しくっても、奥さんの年収でダブルの住宅ローン組めばOKだということですね。

これは中古でも一緒です。

大阪市内の中心部では、新築マンションをタワーマンション以外で購入するのは結構難しい状況で、少し郊外でないと供給される物件は少ないですね。
それにプラスして、新築マンションはここ数年間の土地高騰のお陰でもあって、間取りや専有面積が大きなものが少ない。
そこで目を引くのが、築年数は経っているが１０年前、２０年前の中古マンションです。
平気で８０㎡とか４LDKの広さを持っている物件があります。
ただ、コロナ禍で人流が止まっているので、売りに出る物件は思うほど多くはありません。

私の知り合いの人で、築年数２０年以上経っているのに、今売却すれば１０００万円以上譲渡益が出るが、５０歳後半とかになって自宅を売却すると次にどこに住むのかという問題があるので、本当は売りたいけど売れないと残念がっていました。

それにしても、物件価格自体が相当高くなっていることは間違いありません。

年収倍率が１０倍超の二つの原因を考えてみると、逆に怖いのは①金利の上昇、②家族の離反（離婚・別居）の二つのリスクです。

金利はそろそろ上がるだろうと皆が感じているところです。

また、３０年間で結婚した夫婦のうちの３２％は離婚をしているというデータもある。

だからこそ、これからも夫婦仲良く、二人共に安定した収入を確保して快適な人生を過ごさなければなりません。

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「１８歳をもって、成人となす。」

令和４年４月１日から成年年齢が、２０歳から１８歳に引き下げられます。
ところが、選挙に投票することは出来ても、お酒を飲むことや、競馬などは20歳まで出来ないことになっているなんて、よく分からない部分もありますが…スマホの購入契約、クレジットカードの加入契約、マンションの賃貸借契約も親の同意なしに一人でできますし、お金の調達さえ出来れば不動産を購入することも出来るようになります。

「賃貸契約」ってホントは専門的

不動産取引って一般の大人でも、人生で何回も経験できる人の方が少ないものです。

身近な不動産取引っていうと、「賃貸契約」だと思いますので今回はそれを取り上げたいと思います。

成人と言えども１８歳、ましてや社会に出て日の浅い１８歳ならば、「賃貸契約」の怖さを未だご存じないでしょう。

悪徳業者はそれを分かって近づいてくるのです。

※賃貸借契約の流れ

最近の物件探しはネットで検索して、意中の部屋探しすることからスタートして、不動産業者に案内してもらうパターンです。

先ずは「おとり広告」してる不動産業者に引っ掛かるとややこしいですね。

希望の部屋は契約済などと言われて、車に乗せられて別の物件を数件見て回った挙句に、最後に見や物件にするように誘導されて渋々「申込み」をする羽目に…最悪です。

「申込み」＝「契約」ではありませんが、貸主がその「申込み」に「合意」すれば契約自体は口頭でも成立します。

ただ、不動産契約はその前に「重要事項説明書」なるものを有資格者「宅地建物取引士」から説明を受けて、物件の詳細や契約内容に納得しないとならないことになっています。

正面での契約後、契約時に支払う一部を支払い、入居前までに残金を支払って「鍵」を受け取ります。

「賃貸物件の引渡し」は、「鍵の引渡し」と同意語なのです。

※入居後のトラブルも

入居してからはトラブルって普通は少ないのですが、絶対ないとも限りません。

例えば、「インターネット無料」という言葉に誘われて契約したのに、ネットの速度が極端に遅いとか、「礼金・敷金なし」のゼロゼロ物件に契約したけれど「××友の会」に入らないといけなくて毎月２千～３千円づつ口座から引き落とされるなんてことも、「鍵の交換費用」が２万円だなんて本当に交換しているのかどうか怪しいぞってことなど、細かな費用が積み重なると結構な金額になっていることもある。

親切な不動産屋さんだといろいろ相談にも乗ってくれたりするけれど、電話する度に人が変わると話にも継続性がないので、入居者の真意が伝わらないことも多い。それに自分の営業成績しか頭にない人だと、「だったら別の部屋に借り換えますか」なんて平気で言ってきますし！

※退去する場合…原状回復

次にトラブルになりやすいのが退去時です。

賃貸契約する際には、退去時には「原状回復」することが義務だと書かれています。

そもそも「原状回復」とは何か？

「原状回復」は、当初の状態に戻すという意味ですので、全てのクロスや床材の交換をする高額な金額を請求してくる悪い家主や程度の悪い不動産屋もいます。

でも実は不動産業界としてはそこまでは求めていません。

通常の生活をしていて発生した傷や汚れ（自然損耗）、日々使用して消耗した器具（経年劣化）などは、家主さんが負うべき責任範囲ですので不用意にお金を払ったらいけません。
そういう知識がないと、法外な要求額を請求されたりして大損をしたりすることになりますよ。

社会経験を積んだ大人でも、不動産屋相手に対応の仕方を間違えると面倒なことになるので、ついこの間まで学生だった人が対処するのは難しいと思います。
こんなことは学校では教えてくれませんし。

たかが「賃貸契約」と侮ることなかれ、「成人」と言えどもくれぐれもご用心ください！！

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人口移動の統計で、２０２０年大阪市は“出て行った人”より“入ってきた人”の方が上回って全国トップになりました。

平成２６年以降で、大阪市がトップをなるのは初めてで、コロナ禍で東京集中の傾向が減少し、通常でしたら東京に転出する人も大阪市に留まり、京都や兵庫から流出した人が大阪市に流入したということらしいのです。
東京２３区はこれまで毎年５万人超の転入超過でしたが、昨年は一機に前年比３万人以上の減少でした。

ここ数年の不動産投資ブームもあり、単身者向きの投資用マンションがドンドン建築されていたこともあって、賃貸マンションが供給過剰の状況になっています。

コロナ禍で経済的な打撃を受けたと言われている「女性・非正規・学生・サービス業」は、単身車用賃貸マンションの入居者としては中心的な人達ですが、今まで通リのマンション暮らしもままならないと想像できます。

また、通常であれば大学受験のシーズンと重なって賃貸物件の入居者募集は佳境に入る時期ですが、お正月明けの急増しているコロナ第６波ということもあり、不動産業者も空室募集と客付に苦戦しているという状態です。

ネット上でも、客付業者への「広告料」大幅アップという状況を記事にしているのも目にすることができ、オーナーさんもなんとか空室を埋めようと必死な気持ちがヒシヒシと伝わってきます。

それでは、大阪市内はどうなのか？

大阪市内に転入超過のニュースは嬉しいけれども、大阪市は東京２３区ほどの大きなマーケットではないのですがそれでも同様の傾向はあります。
特に家賃の安いワンルーム、築年数の経った建物、トイレとお風呂が一緒になっているユニットバスなどはコロナ禍でなくても苦戦するタイプでしたが、空き室が増加している状況と人の移動が限定的なのでいっそう厳しい状況となっています。
特に初期費用（入居時に必要な礼金・敷金・鍵の交換費用など）は、入居者の金銭的な負担にならないようにしないと客付は難しい。

その分、家主さんは実入りが減ってしまいますが、『入居者が確保できなければただの“負動産”』です。

賃貸オーナーさんも厳しいと思いますが、不動産業者もかつて経験したことのない「繁忙期」となっているのです。

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世界中がデルタ株で過去最高の感染者や重症者数を記録しているのに、日本はいたって収束していてやっと日常生活が戻った感じです。

でも、国内でもオミクロン株の感染者が見つかって、年末年始の人流がどうなるのかと心配の種は尽きません。

この間、あるビルが売りに出ているとの情報を耳にしました。

某信託銀行から、わたしの知り合いのマンションデベロッパーに購入しないかと持ち込まれたというのです。

早速、現地を調査して、試算して「買付証明書」を提出したそうですが、金額が合わず話は流れましたが、その後の状況からして買主が決まったという話もなさそうです。

業界筋の話によると、どうも所有者は売却の意思を持っていない。
でも、（所有者の）メインバンクは購入しそうな先に持ち込んでいて、思惑通リの金額が出れば所有者に『売却』するように持ち掛けるというストーリーを画いているのだろうと・・・

コロナ禍で市中に支援金や補助金が出回っていて、売りに出る不動産物件も減少しています。

当然、金融機関も金額の張る事業用不動産の融資も少ないでしょう。

金融機関は、取引先の決算書や資金繰りなどすべてを知り尽くしているのですから、持ち込まれた商談を無下に断れない立場だと分かっています。
そこで、金融機関が所有者の知らないところで、買主探しを始めるというのも昔からある営業手法のひとつです。

たぶん、コロナ禍が収束して自力で事業を立て直す頃には、こういう寝技を仕掛けてくる話が増えてくるんじゃないでしょうかね。

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