一般の方からすれば、「更地」とは、建物、構築物、工作物などが建っていない状態の宅地のことですが、不動産業者としては、借地権や地役権などの私法上の権利が付いておらず、購入後に自由に建築できる状態になっているでないと「更地」ではありません。

（尚、抵当権や建築基準法・都市計画法など公法上の制約があっても「更地」です。）

また、地下の埋設物がある場合や、昔の建物が解体されているにも関わらず、抹消登記がなされていない場合など、調査不足や勘違いなども多くて、実際の不動産市場では、完全な「更地」状態の売地は意外と少ないものです。

例えば、地下の埋設物と言っても、建物の基礎や地下室を残して地上物だけを撤去しているケースはよくあるものです。買主がそれでは困るという場合で、売主はその撤去工事を望まない場合は、取引価格で調整せざるを得ませんが、肝心な地下の撤去物の図面や資料が全くなくなっている場合は、撤去するのに幾ら掛かるのか把握できません。

こういう、やってみないと幾ら掛かるのか判らない場合の価格交渉はなかなか大変です。

また稀に、過去の建物が登記上存在していて、解体資料がない場合は専門家に頼んで抹消の手続きをしてもらうことになりますが、手間と費用がかかりますね。

なお、私法上の権利が無くても、宅地の所有者が自己所有の建物を建てている場合は「建付地（たてつけち）」と言っています。

それに対して、「更地渡し」とは、現状は建物が建っているが、その建物を撤去して引き渡すことを意味するものです。
その場合の費用負担は、既に売却価格や契約内容に反映されているものですから、契約のときには「建て付け地」であっても、決裁の時には「更地」になっていて売主側の契約の履行が終了していることで、買主は残代金(決裁金)を支払うことになります。

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自民党と民主党

かつて民主党が政権をとる前、その政策集に、「不動産の仲介手数料を１社で売主、買主の双方から取る“両手取引”の原則禁止」について記載されて、現実に民主党が政権を取ったわけですから、その後どういう方向に進んでいくのか興味津々であったのですが、別に大きな変化はありませんでした。

確かに、民主党って当時は“生活者目線”をアピールしていて、ダムを止めるとか、日本を観光立国にするとか、子育てを重視するとか、良いこともいっぱい言っていたように思いますが、実行する力はなかったようです･･･

この仲介手数料の話も、どちらかと言えば、大手不動産業者の嫌がるテーマだと思いましたので、切り口としてはすごく面白いと思いましたが、当然それをさせないとする大きな圧力があったのでしょうね。

それどころか、政権が自民党に戻ると、まず大きな企業が儲かって、それから一般庶民の生活が潤いだすなどと言っていたのに、前段の方は達成したのに、未だに一般庶民の賃金が上昇モードにならないとなると黙ってしまいました。

挙句の果てに、「働き方改革」とか言っていますが、巷では年金支給を７５歳にする布石だと思われては、アカンのじゃないでしょうかね。

両手と片手(分かれ)

◆問題は“利益相反”ではなく、“情報の囲い込み”です。◆

“両手取引の禁止”は、一時的に大手不動産仲介会社の株価を下げました。
そもそも何故上場している会社の株価を下げる要因になるのか？
理由は簡単、大手不動産会社の仲介手数料の大半が“両手”だからです。

善いとか悪いとかじゃなくて、売主側の元付業者になることの多い大手業者、特に金融機関の系列業者は買主を見つけるのにわざわざ他業者に情報を公開しないことが多いというのが常識です。

→※これを情報の囲い込みと言う。

だって、他業者と一線を画すると、収入が“両手”と“片手”では２倍違うんですから…
一般的に中小零細業者は買主側、つまり購入希望者の依頼によって営業活動するケースが多いと思うのですが、中小零細業者にとって“両手禁止”による影響はどう考えるべきなのか。

自分自身のことから言えば、仮に“両手の禁止”を額面通りに受け取ったとしても、さほど影響はなさそうだと思っています。

実際に両直（←売主・買主の両方から依頼を受けて仲介すること）で成約すれば儲かるのでしょうが、すごく神経を使いますし、すごく忙しいですので、仲介業者としては色な意味で“間違いを起しやすい”状態となります。

立場が違うと、考え方もやり方も違うもんです

（弁護士は訴えられる側と、訴える側の両方から依頼を受けることが出来ますか？）

仲介業務の基本は“分かれ”で売主・買主の立場で努力することだということは間違いないことです。勿論、私だって両手の商売をしたことが無いわけじゃありませんが、”基本”は”基本”であって、基本を見ないようにするのを当たり前にすると”商売の道”を踏み外すことになりかねません。

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【中間省略登記】

大手不動産会社積水ハウスが、東京の五反田のマンション用地購入に伴う取引で、「地面師」による詐欺にあい、５５億５０００万円を特別損失計上するというニュースを見ました。
ネットで８月初めに見たときは、あんな大企業であり、購入代金７０億円もする土地取引であるにも関わらず、大きなミスをするんだなぁと思ったのですが、反対に騙したほうの悪い奴は本当にいっていうか、すごいです。

ネット上で知る限り、所有者から４月に購入した不動産会社Ｂが「中間省略」登記で、積水ハウスに転売するというスキームだったらしい。

「中間省略」とは、所有者→B→積水ハウスで所有者はBが転売することを承諾するので、登記簿にはBは現れてこないけれども、積水ハウスは物件を購入できるという手続きです。

【参考】三為契約（さんためけいやく）

【本人確認】

今回の場合は、所有者を名乗る７０代の女性の本人確認できる為の「パスポート」が偽者だったということらしい。

本人確認は、昔よりうるさくなっていて、運転免許証や住民基本台帳カードやパスポートなどの写真付きのものは１つで、健康保険証や年金手帳など写真付でないものは２つ以上が必要です。

通常の不動産取引は、不動産仲介業者が本人と交渉し面識もありますが、例えば相続があった後、共有名義などで親と子供の２名なっていたりすると、その一方が遠方に住んでいたりして仲介業者の人も面識がない場合は多々あります。

その場合、仲介業者も本人に直接対面し、売却などの意志があるかなどを充分に確認していないケースとなる場合もあります。

※勿論、いつも共有名義の売主の方が、同じ思いの人ばかりではありません。その最たるものが”相続”により所有権の分散です。当事者同士の話し合いで売却そのものに賛成反対もありましょうし、売却する合意があっても、金額に対する考え方、当事者の配分方法、売却する仕事を任せる仲介業者の選定など、なかなかやっかいな問題が山積であります。

私も以前に買主側の仲介をした時にこんなことがありました。売主がお父さんと長男の共有名義である一棟売マンションの取引で、売主側の仲介業者さんが本人確認していますということで決裁に臨んだのですが、（長男の委任状はあったのですが、）司法書士さんが『ご長男が同席していなので電話をして確認します』ということになりました。ところが、ご長男は長野県の雪深い山中のホテルのコックをしている方で、ちょうど取引の時間が電話に出るのも難しい時間帯に重なってしまって、何時間も待ってから決裁したことがありました。

売主側の仲介業者の方は、それでも「大丈夫です、お父さんが了解しているから･･･早くしてください」って言っておりましたから、『何言ってるんや！アホちゃうか』って心の中で思っておりました。

他人間の取引でも最初から巧妙に売主を装い、不動産業者もグルでの「地面師」を巻き込んでの詐欺まで存在するというケースがあります。それが今回の詐欺事件だったようです。

今回のケース、積水ハウスの社長さん達は報酬の減額するそうですが、直接の担当者の方、その上司、司法書士、関係書類をチェックしていた弁護士、また間接的ではありますが、資金調達に関係していた金融機関の方達に及ぶまで、（私ごときが言うことでも御座いませんが、）誠に心中察するに余りあります。

気をつけなくてはなりません。

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「地目」って重要事項説明でもあまり引っ掛ることもなく、「宅地」ですとか、「畑」ですとか、す～っと終わってしまうものです。でも一応その土地の利用状況による区分・種類ですから、現況と登記簿記載が一致していないとよろしくないわけです。

※  現況の地目に変更があった場合は、変更があった日から1ヶ月以内に“土地地目変更登記”を行わなければならないとされています。

※  固定資産税については、登記簿上の地目ではなくてその年の１月１日現在の利用状況によります。

※  農地から別の用途に変更することを「農地転用」といって、宅建などの試験にもよく出題されるところです。農地転用手続きを行わないと、現況が宅地であっても売買無効や登記が出来ない場合、金融機関からの融資を受けることが出来ないなどの不都合が生ずることが考えられます。

「必要とする手続き」

《地目の種類》･･･２３種類

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今日は朝からいろいろ連絡をすることや、反対に電話やメールがたくさんあつてバタバタしていました。

１１時には、２５年前に仲介した購入いただいた分譲マンションを売却する売買契約をしてから、売主さんと昼食して、別件で２時からの打ち合わせに備えました。
夕方、先月契約した賃貸物件契約書等の書類を東京の家主さんにレターパックで送って、一段落です。

私どもの業務のベーシックな部分は一棟売マンションやビルの売買ですが、ホームページや紹介でお知り合いになった方から、賃貸マンションの入居者募集や店舗や事務所のテナント募集を依頼していただけた物件は、賃貸の仕事もさせていただいてます。
でも、一年間で１０件とかですから、少ないですけど･･･「信用されてる」と感じるので、すごくやりがいが感じられます。

意志の疎通が図れているので、東京とか奈良とかの遠方の家主さんであっても、遣り取りは非常にスムーズです。

売買でも、そうありたいのですが、売買の契約は仮に意志の疎通が図られていたとしても、賃貸ほど速くは事が運ばないのが通例です。

特に、一般の方の場合、私どもみたいな不動産業者ほど日常的に不動産取引に接していないことが多いのは当たり前ですが、いろいろ勉強されているので、結構難しいことを知っていらっしゃったりします。

だから、つい、「こんなこと、当然知っているはず･･･」と思って話していると、決裁直前に「持ち回りって何でしたっけ？」とか、「建物消費税は安くならないのか！」とか、今頃ですかとアッと驚くような質問もなくはないです。

分からないことは、別に恥ずかしいことではありませんので、その都度聞いて頂きたいですね。

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”７２の法則”

年金現価係数やら収益還元法やらといろんな切り口で資産運用の優劣や比較を行なうことは大切なことだと思うのです。でも、精度は劣るかも知れないけれど、すごくシンプルで簡単に使えて、尚且つ、何となく納得するやり方もあります。

例えば、“７２の法則”です。

“７２”を運用利回りで割ると、元本が２倍になる年数がわかる。（複利運用）

逆算もできる。仮に１０年で倍にしたいなら「７２÷１０＝７．２」で、利回り７．２％が必要です。

もっと荒っぽい計算で、収益用不動産の元をとれる年数を計算（？）する人もいます。

利回り１０％（年収１０００万円）があるとします、

１億円÷１０００万円＝１０・・・なので１０年。
利回り５％だと１億円÷５００万円＝２０・・・で２０年とする。
一先ず、築年数とか、空室率とか、借入金の有無、借入金利etcは考えないとして、まずは大掴みに物件を把握するだけの計算ですが、意外とこういう買主サンに限って、物件を見慣れているせいか、”的”を得ている場合が多いようにも思います。
まず大掴みに眺めてから、細部を詰めていくので、話があっちこっちに振れないようです。

細かいことは大事ですが、『木を見て森を見ず』になってしまっては、肝心な判断が付きません。

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“貯蓄から投資”への流れの中、聞き慣れないけど良さそうな金融商品や投資話、中には怪しげな儲け話なども世の中は花盛りです。
どれもイイとこばっかり強調していますので、「絶対大丈夫！」「絶対儲かる」って感じですが、世の中そんなに甘くないことは誰だって知ってます。
不動産においても、「絶対大丈夫！」「絶対儲かる」ということはありません。

かつて大流行だった『偽装』（みせかけ・ごまかし・うそ）は、今も昔も気をつけないといけません。
そんな注意を促す意味もこめて、不動産業界の古典的な“嘘つき野郎”達をご紹介しておきましょう！

■  買付証明書や売渡承諾書は原本で確認すること■

普通、一般の人にとって“不動産の売買”は一生の内に何回も経験できないことです。
見るもの、聞くものが初めての不動産用語や、商談の流れ、不動産業者の慣習などで、右往左往しながらやっと話がまとまりかけます。
そして契約書や重要事項説明書に行き着くまでに、「買う気持」「売る気持」を書面にしたものが、『買付証明書』（＝購入申込書）とそれに対して売主が提出するのが『売渡承諾書』です。
以前こんな話がありました。
ある物件に『買付証明書』のコピーが売主に届けられました。
その後、売主側、買主側それぞれの仲介業者を通じての交渉の末、契約条件が決定し契約日も決まりました。
そして契約当日になって、買主側の仲介業者から「買主の都合がつかない」との連絡があり、売主側は大慌てです。
銀行の借入金の返済、司法書士の抵当権の抹消手続き、その他いろんな段取りが全て中止です。
その後、買主の都合はあやふやになり、結局商談自体が立ち消えになりました。
2番手で待ってもらっていた別の買主さんも、いつまでも待ってくれませんでした。
一般的にも“チャンスを逃した物件”は、その後売買が大変苦労します。
そして場合によっては売買の話が途絶えてしまうような時もあります。
後日分かったことですが、当初の『買付証明書』のコピー自体が身勝手な仲介業者によって改ざんされたものだったのです。
買主の購入希望の都合の悪い部分を消して、売主にとって「買主」に見せておいて、一番手として商談に持ち込み、契約時期までに買主における諸々の要望や購入資金の手当てをするという“絵”を買主側の仲介業者が描いていたというのです。
真面目な人からすると、甚だ迷惑で悪質な仲介業者ですが、ＴＶなどでもお馴染みの不動産会社だったことは忘れられません…。

■  創られた収益■

収益物件にまつわるエピソードの中で、無さそうで有るのがこの手のお話です。
現実に出会ったことはありませんが、同業者から聞いたことがありますのでご紹介しておきます。
一棟の物件になるとその部屋数だけでも１０や２０あったりします。
１室や２室の空室があったとしても、反ってその方が自然かもしれません。
でも、なかには優秀な満室状態の物件もあります。
その場合は室内も見ないまま購入する場合もあるでしょう。
Ａさんも満室で高利回りの一棟収益物件を購入したのですが、しばらくすると一件、また一件と退去申込が出始めました。
関西の場合、保証金や敷金は“持ち回り“方式で取引している場合も多いので、物件を購入した人は退去すると返還金の用意をしなければなりません。
例えば、１件３０万円の返還金があるとしても１０件だと３００万円になります。
勿論、新たな入居者・テナントが同じ条件で即確保できれば全然問題はありませんが…
Ａさんの場合、その返還金自体がそれなりの金額だったらしく、かなり痛手だったそうです。
知合いに調べてもらったところ、退去者の入居時期や斡旋状況に不自然さが感じられるらしく、どうも売主が意図的に入居者を入れていたようだということでした。
Ａさんはその後、空室を埋めるのに長期間を要したという事です。

■  サクラ満開■

次は不動産業界以外の方には、判りにくいし実害があまりない行為です。
いわゆる“サクラ”です。賃貸募集で客付けに時間が掛かったり、売却依頼を受けている物件に買客がなかなか現れない時は、依頼主にいくら状況を説明しても納得は得られないものです。
苦肉の策として不動産業者の“知り合い”を客として案内するのです。
依頼主も取り合えず案内があることで、ひとまず精神的に落ち着くことができます。
この手法を応用しているのが、“転売目的物件“の売買です。
Ｂさんはある仲介業者の斡旋で収益物件を購入しようと検討しますが、仲介業者から「すぐに売れますョ！」「＊＊＊万円儲かりますよ」の甘い言葉を信用してしまいました。
なるほど購入後、指値や買付証明書が２～３件入りました。
仲介業者は折衝しているようですが、商談は思ったほどうまくは進展しません。
その後どうなるかは予想がつく話ですが、Ｂさんが気付くには時間が掛かりすぎていて後の祭りです。
そして、もしこの物件が先の「創られた収益物件」だったら最悪です。

今日で8月も終わり。昔は不動産業者は水曜日がお休み、散髪屋さんは月曜日がお休みって感じで職業と定休日が決まっているイメージがありました。今では不動産業者で水曜日に休んでいるところは殆どなく、かえって日曜日に休んでいるところの方が多いのではないでしょうか！

毎月末はレインズ（宅地建物取引業者を対象として，宅地や建物の情報の登録および提供を行うことを目的にしているプロ向けの情報サイト）はメンテナンスのため登録機能がお休みです。以前は全面的に休止してましたから、不動産業者は閲覧すら出来なかったので、かなり仕事は窮屈でした。

そのせいか、月末は案外静かな感じです。ちなみに、昔の名残でしょうか？水曜日も静かな感じの日が多いですね。

（私だけが暇しているのかと思ったときがあって、周りの同業者に聞きましたが、同じようにそう言ってました･･（笑））

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一般に「不動産の世界」は「古い世界」と言われていますが、外資参入や金融商品化、ネット営業の影響とかで最近はずいぶんと垢抜けてまいりました。

その証拠に働いている人も、太いストライプの背広を着た小太りの親爺さんのイメージから、トレンディでスリムな格好いい好青年も多い業界になっておりますよ。

不動産の世界では、「坪」「帖（＝畳）」「間（けん）」「尺」が今でもメートル法よりも幅を利かせております。

売買契約書や公告には必ずメートル法で表示しなくてはなりませんが、現実は「坪」…の世界です。

ですから、不動産業界の人は必ずその言葉を使いこなせないと仕事が出来ません。

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「不動産屋」って、一日中誰かと話ししてるってイメージ持ってる人がいるみたいです。

実は、書類作ったり、現地調査に出かけたり、市役所や水道局なんかに行って、地道な作業をしている時間も多いんです。
賃貸でも売買でも契約する前には、重要事項説明書を作成するのですが、いい加減な不動産屋かそうでないかは、重事項説明書がどんなものかで分かります。
一昔なら、１億円位の収益1棟マンションであっても、重要事項説明書がＡ３の用紙一枚だけなんて時代もありましたけど、今は空港法やら地歴、既存不適格物件か、賃借人に滞納者がいないかとか、売主は反社会勢力関係ではないでしょうか？なんてことまで書類にして添付する時代です。

「難しいことを易しく表現するのがプロ」だとか聞いたことがありますが、それはなかなか難しいことです。

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