参議院選挙前の安倍元首相の狙撃や、富田林の２歳児虐待で死亡させるというような普通では考えられない事件が続きます。
TVなどで繰り返し事件を見過ぎると気持ちが落ち込んでしまったりして、よくないそうです。気持ちをハッピーな状態にするように心掛けましょう

話は変わって、今回は大家さんの預かっている保証金・敷金についてです。

≪預り金の運用益≫

賃貸借の契約時には、家主さんは保証金・敷金・礼金などの一時金を受領する。

家主さんから見れば、保証金・敷金は賃貸借契約が続いている間「預り金」として経理処理しますので、売上や収入にはなりません。

※敷引きの金額が確定していると、その金額は売上となります。

でも、例えば１０００万円の預り金をタンスに置いたままにしている家主さんはいないでしょう！

銀行の口座に入れておくと、利息が付きますが、その場合は利子として源泉分離課税されて納税は終了です。

預り金を家事消費したら、適正利息を計算して各年分の不動産所得に算入します。

その適正利息は年によって異なります。

No.1377 保証金の経済的利益に係る課税関係｜国税庁 (nta.go.jp)

保証金・敷金を現金・預貯金で持っていて相続が発生したら、そのお金は相続財産になっても将来の返還債務として扱うので±０となります。

定期借地権の預り金については、長期間且つ金額も多い場合も想定されていて無利息であるので、運用益部分を「経済的利益」として下記の計算式で算出する。

経済的利益＝保証金額―保証金額×基準年利率による複利原価率

令和4年分の基準年利率について（法令解釈通達）｜国税庁 (nta.go.jp)

この経済的利益の額が、土地価格の１／２超の場合、譲渡所得となり分離課税される。

一般的には、保証金は土地価格の１／２以下なので先に書いている通常の税務処理になるはずです。

≪相続時の底地評価≫

店舗・事務所の建物に土地を貸している場合、普通借地権と定期借地権とでは相続発生の場合の取扱いが変わるので、税務署や税理士さんなど専門家の相談が欠かせません。

先ず、土地評価額＝借地権評価額＋底地評価額であることを確認します。

普通借地権の土地（底地）の評価＝土地の更地価格×（１－借地権割合）

他方、定期借地権評価は、借地期間の残存期間が短くなるに伴って逓減し、反対に底地評価額が上昇するという説があります。

その他にも、定期借地物件の相続上の計算方法があるので、どうすれば有利なのか協議が必要です。

（権利金や前払い地代などいろいろな場合もあります。）

賃貸マンションなどでは、金額も大きくないので細かいことは気にならないのですが、大型店舗や物件の数が多くなってしまうと預り金の金額も馬鹿になりませんので注意が必要なケースもあります。

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相続税対策としてタワーマンションを購入したけれど、国側が勝訴して追徴課税３億円超が確定したというニュースを見て書いています。（令和４年４月１９日付）

一般的に相続財産の評価について、土地は「路線価」を使用し、建物は「固定資産税評価額」を使うということですが、国税庁は「時価」に基づくとしていますので、「路線価」以外の“算定基準”を使うことは問題ありません。
でも、数年前に出席した相続対策のセミナーの講師が、殆どの税理士さんは「路線価」を使って機械的に税額を算出していると解説していました。
税理士さんは、不動産の専門家ではないので「不動産鑑定」や「取引事例」などを使う方法は思いつかないというのも仕方ないのかも知れません。

今回ニュースになっているケースは、①金額が大きい、②時価と路線価との差が４倍くらいある、③相続人の中に孫を養子にして周到に節税対策をしていた、④被相続人は９０歳だったがタワーマンション２戸を購入して、３年後に亡くなっている、⑤購入に際して多額のローンを組んでいたため、申告した相続税はゼロだったことが、国税庁から相続税対策としてやり過ぎだと判断されたようです。

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先のタワーマンションなど収益用不動産を購入するのとは違い、自分でアパートやマンションを建てるという古典的な相続対策があります。
アパートやマンションを新築する場合は、計画～着工～完成～賃借人の入居まで長い時間を要するので、途中で依頼者（被相続人）が亡くなってしまうという不測の事態が起こることがあります。

私も今から３０年以上も前のことですが、、ご相談者のお父さんが賃貸マンションがほぼ完成した段階で亡くなられたことがありました。
今とは違う思いますが、その時は未入居でしたけれど貸家建付地の評価減が適用されたと記憶しております。

税法も変化しますし、税金の適用基準も微妙に変化しますので、以前はこうだったと言っても今はそうならないことがありますので、気をつけないとエライ目に合います。
税金を払う側と、税金を徴収しようとする側の攻防は、モグラ叩きゲームのようにあっちを叩けばまたこっちというように延々と続いております。

現状の考え方は・・・

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ご存じの通り、「年収倍率」はマンションを年収の何倍の価格で買えるか？という指標です。
東京カンテイの調査によると新築マンションの２０２０年の全国平均は年収の
８．４倍、東京都のそれは１３．４倍、大阪は１０．３倍となっています。

築１０年中古マンションだと、全国５．９倍、東京１１．５倍、大阪７．９倍です。
かつて「年収５倍論」みたいな説が頭にこびりついている私のような世代（昭和３０年生まれですが…）には、年収の１０倍なんて途方もないことのように感じるのですが、バブル期を知らない若夫婦にとっては『買えるのだからいいじゃない』ということでしょう。
逆に、新築も中古も販売価格が相当高くなっているので、それにつられて賃貸の家賃も上がっていて、賃貸よりも購入した方が毎月の支払いが低いなんて状況になっています。

簡単に言えば原因は２つです。

一つ目は「低金利」です。

昭和と平成の境目にあったバブル期の「年収倍率」最高値は東京の１８．１２倍（１９９０年）、大阪は１３．８７倍（同年）でした。
当時の住宅ローンの金利は確か７～８％だったと思います。

いわゆる収益物件の表面利回りは２～３％なんて当たり前でしたし、日本中が「不動産は下がらない」って信じていましたから、売却すれば損はしないという前提だった時代でした。
私も購入した新築マンションが２年ほどすると２倍以上になって、一度売買契約して決済待ちしている間にまた値上がりしたので、違約金を支払って二度目の売買契約したなんて経験もしました。
それから３０００万控除を受けて、次の新築マンションを購入するのに約１００倍の倍率があって、幸運にも抽選でその物件を購入するという経験もしました。いまから思えば夢のような時代です。

今の住宅ローンの金利は１％とかもしくはそれ以下です。

返済金額が昔とは全然違います。（下表参照）

当然、購入金額はそれなりに高くても手が届くことになります。

借入金額４０００万円／返済期間３５年として／ボーナス払い無／固定金利として

二つ目は「夫婦共稼ぎ」です。

３０～４０年前は奥さんが正社員で働いているのは、教員や公務員くらいしか思い浮かべないくらい少なかったのですが、最近では奥さんが全く働いていない世帯はレアケースになっています。
特に、大阪や東京では、大きな企業もあって二人とも正社員なんて家族も多い、だからマンションや戸建住宅を共有名義でローンも組めますので、初めてのマイホームであっても６０００万円や７０００万円の物件を買えたりするわけです。
要するに、お父さんの稼ぎだけでは苦しくっても、奥さんの年収でダブルの住宅ローン組めばOKだということですね。

これは中古でも一緒です。

大阪市内の中心部では、新築マンションをタワーマンション以外で購入するのは結構難しい状況で、少し郊外でないと供給される物件は少ないですね。
それにプラスして、新築マンションはここ数年間の土地高騰のお陰でもあって、間取りや専有面積が大きなものが少ない。
そこで目を引くのが、築年数は経っているが１０年前、２０年前の中古マンションです。
平気で８０㎡とか４LDKの広さを持っている物件があります。
ただ、コロナ禍で人流が止まっているので、売りに出る物件は思うほど多くはありません。

私の知り合いの人で、築年数２０年以上経っているのに、今売却すれば１０００万円以上譲渡益が出るが、５０歳後半とかになって自宅を売却すると次にどこに住むのかという問題があるので、本当は売りたいけど売れないと残念がっていました。

それにしても、物件価格自体が相当高くなっていることは間違いありません。

年収倍率が１０倍超の二つの原因を考えてみると、逆に怖いのは①金利の上昇、②家族の離反（離婚・別居）の二つのリスクです。

金利はそろそろ上がるだろうと皆が感じているところです。

また、３０年間で結婚した夫婦のうちの３２％は離婚をしているというデータもある。

だからこそ、これからも夫婦仲良く、二人共に安定した収入を確保して快適な人生を過ごさなければなりません。

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昨年１２月に大阪市のキタ新地にほど近い雑居ビル内のクリニックで起きた放火殺人事件、あれから約２ケ月が経ちました。

放火した犯人はガソリンを撒いて火をつけたということですが、２５人の亡くなられた方たちは火傷ではなくて煙を吸ったりして一酸化炭素中毒が死因だったそうです。あの建物は「階段がひとつで、１~２階以外の階に不特定多数の人が出入りするような店舗や飲食店・物販店がある建物＝特定一階段等防火対象物」というものでした。

大阪市消防局の立入検査数は５４８０ケ所、その内の７％の３７６ケ所に階段や避難口に邪魔になる障害物があったり、防火扉付近に開閉を妨げるものが置かれていたりしていたということです。

事件直後は、ビルのオーナーもテナントも気をつけていますが、しばらくすると気持ちは緩んでしまいますので、この時点で“７％”と言う数字は結構高いものと感じました。

以前にわたしも、商業ビルの管理業務をしたことがあるのですが、今回の雑居ビルと同じような規模の建物でした。
非常階段の踊り場にくつ箱を置いたり、専用部分が徐々に荷物が増えてくるとどうしても共用部分に私物やストックする品を置いてしますのです。
ひどかったのは、従業員の飼っている小型犬を非常階段の手すりにつないでいるなんてこともありました。
注意しても本人は悪いことだと思っていないというのが厄介でしたね。

注意する→また置く→引込める→また置く→注意する→また引込める…の繰り返しでした。

消防署から注意してもらう手もあるのですが、そうすると目を付けられるので、法定点検以外の時もビルのオーナーに是正勧告みたいなきつめのお咎めがあるので、それは避けたいという意識も働いてしまいますし、管理会社としての怠慢というイメージも避けたいという気持ちもありますから。

今回の事件は、ふだんは気にしない非常階段や防火扉ってすごく大事なんだと改めて思い起こしました。

複数のテナントが入るビルに火災が起こると、建物全体に火煙が流れますので、ビルのオーナーやテナントとそこで働く従業員は運命共同体だという意識が必要だと思います。
日ごろからの心掛け、行動ってすごく大事ですよね！

※令和４年２月２８日に総務省消防庁は新たに発表しました。先の大阪の立ち入り検査同様の建物が対象ですが、全国の消防本部が各地の雑居ビル約３万棟に立ち入り検査を実施した結果、約１３．３％に避難通路に避難の障害になる物が置かれていたという。防火戸の周囲に閉鎖の妨げになるものが置かれていたケースも５％あったそうです。感覚的にはこの数字が実態に近いような気がします。

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少し前の朝日新聞で、「固定資産税への疑念」というコラム記事を読みました。要するに、次の３つの疑念があるという内容です。

①３年毎の評価額変更をするために、約１億８０００万筆の土地と、約６０００万棟の家屋を自治体からの依頼により不動産鑑定士が評価を算出すること。

②海外ではドイツのように、６年毎に評価替えを行うことになっていたが、膨大な手間ひまが掛かる為に、実際には断念している違憲状態だそうだという。

現在ではどんな課税方法がいいのか議論中だとか。

大阪市の令和３年３月の予算によると、歳入予算（１００％）の内、市税収入（４０％）の内の半分が固定資産税と都市計画税（２０％）です。

大阪市以外でも概ねそれぐらいの割合はあるはずで、確かに税収の大きな柱です。

ちなみに、その固定資産税と都市計画税の額（３６７２７０百万円）は、大阪市の人件費を賄って余りある金額です。

③日本の固定資産税は「適正な時価」を課税標準としているが、それは税収を確保したい市町村などの自治体が依頼した不動産鑑定士さんが作業を行っている。

そこに忖度は存在しないのか？・・・と疑念を問うているというコラムです。

今回、このページを書くにあたってネット上の関連記事を読んでみると、今年１月に朝日新聞、２月に東洋経済誌が茨城県で不動産鑑定の評価業務をずさんな契約手法で依頼していたことがスッパ抜かれていました。
茨城県の大半の市町村が評価業務を随意契約で発注し、入札で発注先を決めていた市町村より最大で４倍以上の開きがあったとのこと。
果たして、固定資産税の評価って「適正な時価」に基づいて算出されているのか疑ってみる必要はありそうな気がします。

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「長屋」の処分について相談をいただきました。
いわゆる、落語に出てくる「長屋」をイメージしたような木造家屋で、築年も昭和３０年代で今は空き家になっています。

相談内容は、このまま売却するか、更地にして売却するという内容でした。
事前に物件について調査していましたので分かってはいましたが、実際に現地に行ってみると改めて進入路と接道状況（３メートル弱の道路幅員）の狭さに問題を感じます。

「長屋」は戸建住宅と違って「区分所有法」（建物の区分所有等に関する法律）によりいろいろな制約を受けます。

基本的な考え方は分譲マンションと同じですが、「長屋」の場合は“連棟式建物”ということで確認申請時に基礎・屋根・壁等が一棟で申請して建てています。

その部分が共有部分ですので、所有権を持っていても自分ひとりの判断だけでは建物を解体することは出来ません。

４軒長屋であれば自分以外の所有者（共有部の変更の決議は、）全所有者の４分の３以上に合意してもらう必要があります。（建て替え決議は、５分の４の同意が必要です。）特にお隣の所有者については解体すると壁の半分が無くなることもありますので、解体の合意は必須条件となります。（壁などの修復費用は解体する側が負担します。）

当然ながら、「長屋」の端の家だとお隣は１軒ですが、中の家だと２軒となりかなり大変です。

今回のご相談のあった物件については、他にも厄介な部分がありました。

それは道路の問題ですが、道が狭いということは解体工事や改築工事など施工時に工事車両の出入りに制限を受けるので、工事費用が高くつくということ。

そして、もっと問題だったのは、広い道路から当該地に至る進入路と周りの「長屋」の道路が全て各住宅の敷地による持ち出しによっている「私道」だったということです。
水道や下水道、ガス工事をする際の道路の掘削同意を得るのに、沢山の所有者の同意が必要となるので、大変な時間と場合によっては金銭が要るからです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

結論としては、金額的には低くなるけれど、現状のままでプロの不動産業者に引き取ってもらうのが現実的な解決方法だということになりました。

このような老朽化した「長屋」をどうしょうかと考えている方も沢山いらっしゃるはずです。
不動産はふたつと同じものはありませんので、個別に調査して費用対効果を考慮したうえで、どうするのが一番いいのか判断するしかないですね。

≪補足≫
今回の「長屋」を売却するのではなくて、”賃貸物件”として入居者を募集する案も検討しましたが、ちゃんとリフォームしても安価な賃料しか期待できないことからそろばんに合わないということで、その案は“没“と判断致しました。

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「相談相手の選択」はとても大事なことです。

不動産の問題って、幅が広いので相続に関わる不動産の問題、例えば分割、売却、管理、税金、融資などいろいろなことが頭を駆け巡るわけです。
所有権移転や分割協議書などは司法書士さんに相談して、その後売却になると宅地建物取引業者にバトンタッチです。

でも、こんな人もいますよ。

相続税の問題を相談して申告します。
その後、５０坪の駐車場だけは売ってしまおうと、「Ａ先生、売るの手伝ってくれませんか？」ってね。
その駐車場の売却を手伝う？って、普通は「売って下さい！」っていう意味ですよね。
もしもし、Ａ先生は不動産業者じゃありませんよ？

で、Ａ先生は不動産業者に資料渡して、買主を見つけると、手数料相当額を頂戴することになります。
誠に美味しいサイドビジネスです。

※こういう場合、不動産業者が資料の提出、質問、調査への協力をＡ先生に申し入れると、本業が忙しいのか、怠慢なのか、妙に値打ちを付けているつもりなのか判りませんが、「遅い、的外れ、中途半端」なことが多いですね。悪口言うつもりはありませんが、本当にそうなんですよ＾＾）

物件調査は？・・・資料受け取った不動産屋さんがします。
重要事項説明は？・・・取引実務を行なう不動産屋さんがします。
土地の測量は？・・・測量士の方に依頼します。
駐車場の契約者の解約手続きは？・・・契約手続きをする不動産屋さんがします。
融資が伴う場合の手続きは？・・・買主さんと仲介業者もお手伝いします。
決裁手続きは？・・・同じく取引する不動産屋さんがします。
登記手続きは？・・・司法書士の先生がします。
売主からの報酬は？・・・先生達が頂きます！

こういうケースが、弁護士・税理士・設計士などの士業の先生にはあったりします。

反対に、不動産業者もそういう相談を受けることがあります。
例えば、不動産って相続の問題で不動産の相続税評価額を算出する場合、多少なりとも何回か経験していれば大よその評価額は算出できるものです。
賃貸マンションの確定申告のお手伝いなんかも、家主さんの代わりに計算なんて普通の不動産屋ならできると思います。
でも、税理士法に引っかかると拙いので、そういう場合は知り合いの税理士さんを紹介したりします。

士業全体の人数が増加し続けているにもかかわらず、ＡＩの発達、依頼者の減少、競争の激化で設計士・税理士さんや弁護士さんもそれなりに大変だと聞いています。

私のような不動産業者、コンサルタントやＦＰ、その他士業の方々それぞれに業務範囲に関わる関連法規があります、「餅は餅屋」です。

適切な相談相手を見つけることは依頼者の責任です。スムーズに問題を処理できるかできるかどうかの重要ポイントですので、頑張って下さい！

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※関西・関東では範囲が広すぎるので，ここでは解り易さを優先し「大阪と東京」と表現します。

大阪では、相手のことを「自分」と呼び、「アホ」と言われても不愉快な気持にはならないけど、「バカ」と言われると腹が立つ。

お笑いの世界では東京でも大阪弁がかなり浸透していますが，不動産取引の世界では逆に大阪に東京方式の考え方が入り込んできております。
東京では大阪よりもマーケットの規模が大きくて、且つ、金融の世界では世界の中心でもありますので、不動産でも圧倒的な強さを保持しています。
聞けば、東京でそれなりの立地であれば、利回りも表面３～４％確保出来る物件を購入することは至難の技だそうです。
外資系のファンドが日本に来た頃から、大阪方面にも進出し東京方式の取引が増えたのです。
今回は、数ある不動産取引の中でも特に“収益物件取引”に伴う大阪・東京の習慣の違い、≪★保証金・敷金の取り扱い≫≪★税負担の按分方法の相違≫について整理してみました。

★保証金・敷金の取り扱い

■   収益物件で賃借人（入居者）付の物件は、売買する物件の所有権等の移転に伴い、賃借人の方との契約も旧所有者から買主（新所有者）に継承する手続を行ないます。
その際、元々賃借人が旧所有者に敷金や、保証金を支払っているのですが、その賃借人の退去時には敷引・　解約引きや、保証金の償却などを差引かれた後の金額を返還してもらいます。
物件自体の所有者が売買によって変わるので、新所有者は所有権移転後に賃借人が退去した場合は、「返還金」を支払う事になります。

上記例の物件を東京方式（保証金返還方式）と称する方法ですると、１億円の物件取引を行ない、その時に売主は将来賃借人に返す予定の２５０万円（注１）を買主に引き渡します。（※保証金６００万円ごと引き渡すケースもある。）

（注１→　保証金６００万円－解約引３５０万円＝返還債務分２５０万円）

同じく、大阪で１億円の物件購入をした場合、“持回り”（返還債務負担）と言って、買主は購入後の退去者に対してその都度返還金を自らの負担で支払うのが一般的です。
取引金額が同じであれば東京方式の買主は“お徳”に決まっていますが、大阪の収益物件を購入する場合はその取り扱い習慣を理解した上で、検討・交渉しなければなりません。

★税負担の按分方法

■   同じく上記例にある収益物件の取引が１１月１日決裁とします。
今回の売主が１月１日時点の所有者であるとすると､１年分の固定資産税・都市計画税の支払をすることになります。
仲介業者は、所有権の移転の日でその年間の税額を売主と買主に按分する作業をします。

大阪では下表のように年度初めの４月１日から１０月末が旧所有者の、新所有者は所有権移転日から来年の３月末までを負担するように計算しますが、

東京では１月１日から１２月３１日迄を１年間として案分するケースが多いようです。

他にも色々商習慣の違いは各地域によってあると思いますので、プロでもその都度気をつけて確認していかないといけないものです。

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「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」（財産評価基本通達6項）

「タワーマンション購入による相続税対策」や「アパート経営についる相続対策」を謳った節税策に対して国税庁が、『その相続税対策はやり過ぎ！』だと問題視する場合に使う規定となっています。

ネット上でも実際の判例を見ることができますが、不動産業者や建築業者としてもどうゆうルールなのかは最低限知る必要があると思いましたので、簡単に整理してみたいと思います。

不動産を使った節税策

相続税の課税対象者は年間死亡者の内、約８％でもの凄く多いとは言えません。
ただ、富裕層の保有財産はそれ以外の方の財産とかなり差がありますので、相続税課税対象者にほぼ近い方も含めて非常に関心が高いというのが現状です。
その節税方法も多種多様で、生命保険を使った策、養子縁組で法定相続人を増やす策、生前贈与や教育資金贈与などで相続財産を減らす策等あります。
要するに税金の問題ですので、税理士さんの協力が必要ですが、不動産を使った策は相続税対策の大きな柱のひとつです。

■更地に賃貸アパートを建築する

■タワーマンションを購入する

■収益不動産を借入金で購入する

こんな風に不動産を購入、所有すると例えば現金や預貯金の１億円を不動産に変えると３０００万円とか４０００万円の相続評価額に変えることも可能です。
不動産を使う対策は金額が大きいのでその効果も大きいし、他の対策に比べて分かりやすいというのが人気の理由なのでしょう。

先の３つの対策は、建物の相続税評価額＝固定資産税評価額だということ。
次に、土地は路線価で評価するので、それだけでも地価公示価格の８０％程度になるし、小規模宅地等の特例を適用するとさらに相続税評価額を下げることができます。
建物を自宅ではなくて貸家として人に貸せば、貸家の評価（借家権３０％ダウン）に出来ます。

借入金で不動産を購入すれば、不動産の相続税評価額より差し引かれるので、大きな節税効果をもたらすというのはアパート建築や収益物件購入を推奨する業者の常套句でもあります。

要するに程度の問題

「財産評価基本通達6項」はそうした行為をダメだと言っているのではありません。
（今のところ）『露骨な節税』はダメだと言っている。
『露骨な節税』とは、例えば余命数ヶ月の段階で数億円するタワーマンションや一棟売マンションをほぼ借入金で購入するとか、相続税の申告が終ったらさっさと売却するとか税務署をなめたような行為をするなってことです。

昔から節税対策と税務署は“モグラ叩き”のような関係です。
おそらく、税務署は役所の中でももっともキッチリ仕事する役所です。
物事には程度ってものがありますので、そこのところは我々アドバイスする側の人間も十分に気をつけないといけません。

★不動産と税金に関する記事

印紙を貼る「課税文書」

個人が消費税課税事業者になる場合

新築物件は『固定資産税評価額』が決まっていないが…

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