スタートから極端な成績不振となっている阪神タイガース、渦中の矢野監督の話題です。
毎日コロコロと主力選手の打順が変わるオーダー、好き嫌いが激しい選手起用と本来のプレー以外の話題で阪神ファンの関心は尽きません。
それに気になるのが、矢野監督がはまっているという「予祝」じゃないですか。

「予祝」って「前祝い」のことらしいのです。

言葉や行動をポジティブにすると内面もポジティブになるということで、タイガースの選手も勝利をイメージしてハイタッチをする練習に取り組んでいるとか。
矢野監督が優勝インタビューの練習しているとか、本当でしょうかねぇ～

不動産仲介の世界ではこんなジンクスありますよ。
それは「前祝い」したら話が壊れるといものです。

例えば、ある仲介物件の売主側の不動産業者Aと買主側の業者Bが商談の詰めを進めています。
両者の努力もあり、売主・買主も契約内容にほぼ合意する段階まで到達します。
AとBはやれやれということで、「前祝い」ということで軽くお酒も飲んで会食する・・・数日後、思いもしないような理由で商談が壊れる。
実はこのパターンのお話はよくあることで、商談がまとまりそうな段階で関係者が「前祝い」会食などをするのは「ご法度」なのです。
理由はよく分かりませんが、ひとつには「気が緩む」「緊張感が無くなる」など「勝負事は下駄を履くまで分からない」ということなのでしょう。
ポジティブに仕事することは大事ですが、ただ結果を欲しがり過ぎてしまって、地道な努力を怠ることにないようにしないといけせんね。

★不動産屋の日常業務に関する記事

”両手”と”片手”の話

実務的な仕事

情報交換と雑談

バッタの大群

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相続税対策としてタワーマンションを購入したけれど、国側が勝訴して追徴課税３億円超が確定したというニュースを見て書いています。（令和４年４月１９日付）

一般的に相続財産の評価について、土地は「路線価」を使用し、建物は「固定資産税評価額」を使うということですが、国税庁は「時価」に基づくとしていますので、「路線価」以外の“算定基準”を使うことは問題ありません。
でも、数年前に出席した相続対策のセミナーの講師が、殆どの税理士さんは「路線価」を使って機械的に税額を算出していると解説していました。
税理士さんは、不動産の専門家ではないので「不動産鑑定」や「取引事例」などを使う方法は思いつかないというのも仕方ないのかも知れません。

今回ニュースになっているケースは、①金額が大きい、②時価と路線価との差が４倍くらいある、③相続人の中に孫を養子にして周到に節税対策をしていた、④被相続人は９０歳だったがタワーマンション２戸を購入して、３年後に亡くなっている、⑤購入に際して多額のローンを組んでいたため、申告した相続税はゼロだったことが、国税庁から相続税対策としてやり過ぎだと判断されたようです。

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先のタワーマンションなど収益用不動産を購入するのとは違い、自分でアパートやマンションを建てるという古典的な相続対策があります。
アパートやマンションを新築する場合は、計画～着工～完成～賃借人の入居まで長い時間を要するので、途中で依頼者（被相続人）が亡くなってしまうという不測の事態が起こることがあります。

私も今から３０年以上も前のことですが、、ご相談者のお父さんが賃貸マンションがほぼ完成した段階で亡くなられたことがありました。
今とは違う思いますが、その時は未入居でしたけれど貸家建付地の評価減が適用されたと記憶しております。

税法も変化しますし、税金の適用基準も微妙に変化しますので、以前はこうだったと言っても今はそうならないことがありますので、気をつけないとエライ目に合います。
税金を払う側と、税金を徴収しようとする側の攻防は、モグラ叩きゲームのようにあっちを叩けばまたこっちというように延々と続いております。

現状の考え方は・・・

★不動産と相続に関する記事

財産評価基本通達６項

相続財産に収益不動産がある場合

相続財産の”路線価“評価=不適切の判決

実家の処分はなぜ揉める？

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３月末は年度末、昔だったら駆け込み需要とか押し込み需要とか言って、なんとか年度内（３月中）に契約だけでもとかいう不動産取引があったものです。

いつ頃からでしょうかね、そういうのがなくなってしまったのは…年度末の取引って、ある意味、数字合わせの部分もありますが、おそらく銀行や各企業が年間通して数字を見ているので、年度末にバタバタと数字合わせをする必要がなくなっている為だと思われます。

数字を創る側の銀行を相当進化させたのは、昭和後期のバブル期の不良債権処理によって得られた功績が大きいのでしょうか。

例えば、あの頃はペパーカンパニー使って不良債権を「飛ばし」ていたなんて、いかにも悪いことしている雰囲気ありましたけど、今は「飛ばし」もチャンとA社→B社と実態のある法人を使って所有権ごと移動させていますから罪悪感は全くありませんよ、ちゃんとした“商“ですから。

取引企業も銀行に嫌われたら生きていけませんから、逆らうことは出来ません。
特に不動産業界は、低金利と金融緩和があれば景気が良くなる業界です。
銀行の支援が不可欠な業界なのです。

コロナ禍で世界中が金余りと言われて“コロナバブル”と言われて株や不動産は高止まりしているのですが、実経済は相当傷ついているって思うのですけど。

コロナ禍で滞留している資金の中には、相当不良債権化しそうなものがありそうですね。

だってあんなに大盤振る舞いして困っていない人にまでお金出していたんですから…どういう風に回収するかって言えば「増税」しかないでしょう。

３月２９日、岸田総理は「総合緊急対策」を来月末までに取りまとめるよう指示しました。

「総合緊急対策」は４つの柱になるということです。

■原油の高騰対策

■穀物などの食料品対策

■中小企業の資金繰り支援

■生活が困窮する人などへの支援

あの“年金受給者への５０００円給付”は早々に取止めとなりましけど、「総合緊急対策」が単なる夏の「参議院選挙」対策にならないことだけは願ってやみません。

★景気と不動産に関する記事

「年収倍率」今と昔

賃貸「繁忙期」に異変！

不動産景気の遅効性

人為的？　“売り物件不足”

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ご存じの通り、「年収倍率」はマンションを年収の何倍の価格で買えるか？という指標です。
東京カンテイの調査によると新築マンションの２０２０年の全国平均は年収の
８．４倍、東京都のそれは１３．４倍、大阪は１０．３倍となっています。

築１０年中古マンションだと、全国５．９倍、東京１１．５倍、大阪７．９倍です。
かつて「年収５倍論」みたいな説が頭にこびりついている私のような世代（昭和３０年生まれですが…）には、年収の１０倍なんて途方もないことのように感じるのですが、バブル期を知らない若夫婦にとっては『買えるのだからいいじゃない』ということでしょう。
逆に、新築も中古も販売価格が相当高くなっているので、それにつられて賃貸の家賃も上がっていて、賃貸よりも購入した方が毎月の支払いが低いなんて状況になっています。

簡単に言えば原因は２つです。

一つ目は「低金利」です。

昭和と平成の境目にあったバブル期の「年収倍率」最高値は東京の１８．１２倍（１９９０年）、大阪は１３．８７倍（同年）でした。
当時の住宅ローンの金利は確か７～８％だったと思います。

いわゆる収益物件の表面利回りは２～３％なんて当たり前でしたし、日本中が「不動産は下がらない」って信じていましたから、売却すれば損はしないという前提だった時代でした。
私も購入した新築マンションが２年ほどすると２倍以上になって、一度売買契約して決済待ちしている間にまた値上がりしたので、違約金を支払って二度目の売買契約したなんて経験もしました。
それから３０００万控除を受けて、次の新築マンションを購入するのに約１００倍の倍率があって、幸運にも抽選でその物件を購入するという経験もしました。いまから思えば夢のような時代です。

今の住宅ローンの金利は１％とかもしくはそれ以下です。

返済金額が昔とは全然違います。（下表参照）

当然、購入金額はそれなりに高くても手が届くことになります。

借入金額４０００万円／返済期間３５年として／ボーナス払い無／固定金利として

二つ目は「夫婦共稼ぎ」です。

３０～４０年前は奥さんが正社員で働いているのは、教員や公務員くらいしか思い浮かべないくらい少なかったのですが、最近では奥さんが全く働いていない世帯はレアケースになっています。
特に、大阪や東京では、大きな企業もあって二人とも正社員なんて家族も多い、だからマンションや戸建住宅を共有名義でローンも組めますので、初めてのマイホームであっても６０００万円や７０００万円の物件を買えたりするわけです。
要するに、お父さんの稼ぎだけでは苦しくっても、奥さんの年収でダブルの住宅ローン組めばOKだということですね。

これは中古でも一緒です。

大阪市内の中心部では、新築マンションをタワーマンション以外で購入するのは結構難しい状況で、少し郊外でないと供給される物件は少ないですね。
それにプラスして、新築マンションはここ数年間の土地高騰のお陰でもあって、間取りや専有面積が大きなものが少ない。
そこで目を引くのが、築年数は経っているが１０年前、２０年前の中古マンションです。
平気で８０㎡とか４LDKの広さを持っている物件があります。
ただ、コロナ禍で人流が止まっているので、売りに出る物件は思うほど多くはありません。

私の知り合いの人で、築年数２０年以上経っているのに、今売却すれば１０００万円以上譲渡益が出るが、５０歳後半とかになって自宅を売却すると次にどこに住むのかという問題があるので、本当は売りたいけど売れないと残念がっていました。

それにしても、物件価格自体が相当高くなっていることは間違いありません。

年収倍率が１０倍超の二つの原因を考えてみると、逆に怖いのは①金利の上昇、②家族の離反（離婚・別居）の二つのリスクです。

金利はそろそろ上がるだろうと皆が感じているところです。

また、３０年間で結婚した夫婦のうちの３２％は離婚をしているというデータもある。

だからこそ、これからも夫婦仲良く、二人共に安定した収入を確保して快適な人生を過ごさなければなりません。

★不動産と金融に関する記事

忘れていませんか？　金融機関の怖さ

返済方法の話

コロナ禍の金融緩和と収益物件

「貸し渋り」「貸し剥がし」

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『正直不動産』という漫画を読んでいます。

内容は、町の不動産会社のやり手の営業マン・永瀬が突然、嘘がつけなくなってしまう。
で、顧客に言わなくてもよいことを言ってしまい営業成績もガタ落ちに。
それでも主人公の永瀬は「嘘をつけないスタイル」を貫いて成績を上げていくというストーリーを通じて、消費者が不動産の知識を会得しながら同時に業界の裏表を知るというものです。

世間では不動産営業を口八丁手八丁とか、上手いこと言ってお金儲けしているというイメージでしょう。
確かにそういう一面もあるとは思いますが、私の周りを見渡してみると意外なほど実直で無口な人も沢山います。

少し前までは、人間的な繋がりで情報を得て、現地を視察したり、買主や売主と面談して深く話し込むなど如何にもアナログな社会でした。
ところが、昨今の不動産営業は面談の重要性は変わりませんが、その他は物件調査もネット上で調査できるものが多いですし、大手不動産会社の担当者でも現地を踏まないでGoogleMapなどで済ませるなんてことも多いようです。

物件の広告も、昔のような新聞折込やポストへのチラシ投げ込みは少なくなっていますし、ネッ上の物件情報サイトへの登録は必須となっています。
（但し、大型の事業用の物件情報はネットで拡散するような売り出し方はしませんが…）
今風のやり方がイイのかどうかは分かりませんが、世の中の流れがそうなっているのだから仕方ないことだと思います。

「東洋経済ONLINE」でネット上の不動産違反広告の１/３が”おとり広告“（２０２０年度）、違法な屋外広告（捨て看板や立て看板…）の８０％が不動産広告（２０２１年度）だったいう記事がありました。

そのような不動産業者は全体から見ればごく少数でしょうが、業界のイメージを悪くするには充分な効果があります。

結局、信頼できる不動産業者を選べないと、満足できる物件には出会えないと思います。

セールスされるのが好きな人っていますけど、“口の上手い人”にはくれぐれも注意ください！

■ＮＨＫドラマのお知らせ■

『正直不動産』（ビッグコミックス）は４月から山下智久主演でNHKが放送するらしい。
でも、不動産業者のイメージアップに寄与するような気はしませんね。

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明日１月１７日は「阪神淡路大震災」から２７年目です。
「東日本大震災」の方が規模的には大きいのだそうですが、関西人としては経験したことのない大地震だったわけです。

※当時のことを書いたコラム

今はコロナ、コロナで大変ですが、どういう形かは分かりませんが、必ず収束する日がくるのでしょう。

辛抱しなければなりません！

不動産のことで気になるには、欧米の金利や金融緩和に対する対応です。
コロナ禍で物件が上昇してインフレ気味ですので、それを鎮静化させるために金利を上げるとか、その上、コロナ禍で各国が支援策を講じてお金がダブついていて妙な形で株価が上がっていて明らかに庶民的な実体経済と乖離している。
金融緩和にも一定のルールを作ろうとしているとのことです。
諸外国がそのような政策を取り始めると、日本だって追随するというのがこれまでもそうでしたよね。

昨年までは私の周りでも『日本の低金利は１０年は続く！』って言ってる人がほとんどでした。
ところが年明けからの挨拶初めからは、『近い将来、金利が上がる』と心配する声が聞こえ始めました。
早々にそんなことがあるとは思えませんが、そろそろその予兆は感じる時期になっているのかも知れませんね。

★不動産と金融に関する記事

忘れていませんか？　金融機関の怖さ

「検査済証」の有無と銀行融資の関係

異常な金融緩和の先は・・・

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世界中がデルタ株で過去最高の感染者や重症者数を記録しているのに、日本はいたって収束していてやっと日常生活が戻った感じです。

でも、国内でもオミクロン株の感染者が見つかって、年末年始の人流がどうなるのかと心配の種は尽きません。

この間、あるビルが売りに出ているとの情報を耳にしました。

某信託銀行から、わたしの知り合いのマンションデベロッパーに購入しないかと持ち込まれたというのです。

早速、現地を調査して、試算して「買付証明書」を提出したそうですが、金額が合わず話は流れましたが、その後の状況からして買主が決まったという話もなさそうです。

業界筋の話によると、どうも所有者は売却の意思を持っていない。
でも、（所有者の）メインバンクは購入しそうな先に持ち込んでいて、思惑通リの金額が出れば所有者に『売却』するように持ち掛けるというストーリーを画いているのだろうと・・・

コロナ禍で市中に支援金や補助金が出回っていて、売りに出る不動産物件も減少しています。

当然、金融機関も金額の張る事業用不動産の融資も少ないでしょう。

金融機関は、取引先の決算書や資金繰りなどすべてを知り尽くしているのですから、持ち込まれた商談を無下に断れない立場だと分かっています。
そこで、金融機関が所有者の知らないところで、買主探しを始めるというのも昔からある営業手法のひとつです。

たぶん、コロナ禍が収束して自力で事業を立て直す頃には、こういう寝技を仕掛けてくる話が増えてくるんじゃないでしょうかね。

★不動産と金融機関の記事

返済方法の話

「検査済証」の有無と銀行融資の関係

提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

「貸し渋り」「貸し剥がし」

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パーキング投資が好きな方もいます！

不動産投資として先ず頭に浮かぶのは、ビルやマンション、区分所有の投資用マンションが先ず頭に浮かぶのですが、パーキング（駐車場）に興味を持っておられる方もいらっしゃいます。
私の知っているAさんは、大きなターミナル駅などではなく、普通電車しか止まらないような駅の近くで３０～５０坪位の土地を購入して複数のパーキング投資を行っておられました。

元々パーキングの収益率は低いので借り入れをしてまですると採算に合いません。

だから、購入はすべて現金です。
購入するとパーキング業者さんに一括して土地を貸し、毎月定額の賃料をいただくという方法です。
たぶん、固定資産税を払ってしまうと数パーセントの利回りでしょうから、銀行に預けているよりは、ずっとましだと割り切っておられる風です。

節税効果は低いかも…

パーキングは、平面タイプだと「更地」と同じ固定資産税や相続税が掛かります。

ちなみに、上記のようなパーキング用に専門業者に土地を賃貸するのは、「事業税」（地方税法）の課税対象になるのかという裁判が東京高裁であって、その土地所有者は駐車場業を行うものと認められないと判断されたそうです。
但し、個人事業税は地方税ですので東京以外での判断は不明です。

それに、他の不動産貸付業と認定されるものがあった場合は、トータルで事業税の対象となる場合があります。

換金性は高い

どちらにせよ、パーキング事業（土地）は現金より評価が低いという相続税の基本的な部分以外はあまり節税対策としては効果がなさそうです。

ただ、月極駐車場の場合、借地借家法の適用外であるので、貸主からの通告で比較的簡単に賃貸借契約を打ち切ることが出来ますし、コインパーキングは辞めると決めたら即辞めることも出来ます。
早期に賃貸契約を引きずることなく更地にすることが出来るという事は、それだけ換金性に優れているということにも繋がります。
インカムは低いけれど、キャピタルゲインは高いかも知れませんし。

そう言えば、パーキング投資をしていたAさんは、ご高齢で、且つ現金をお持ちの方でしたので、将来的なこと（値上がり・相続等）も考えてパーキング投資をしておられてのでしょうね。。

これがパーキング投資の最大のメリットかも知れません。

★不動産と節税に関する記事

財産評価基本通達6項

損益通算『土地金利不算入』の話

個人が消費税課税事業者になる場合

要注意！年末の契約【長期譲渡か、短期譲渡か】

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「不動産営業マンの仕事」

最近、同業者と雑談しているとよく出てくる話のひとつに、Ｓ不動産の営業方針が変わって働いている営業マンのモチベーションが低下しているというのがあります。大手の仲介業者であるＳ不動産は全国に支店や営業所を構えて、知名度の高いこと、エンドユーザーにも安心感を与えることのできる不動産会社です。

ところが最近、事業用不動産の仲介情報を本社で一括管理するシステムにしたらしくて、営業マンが情報を入手すると本社に送って、あらかじめ本社に登録した６０００社の不動産業者にＩＴを活用して一括して物件情報を流し、入札形式で買主を決定するというやり方にしたということです。

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その話を聞きながら、「それで営業マンはどういう仕事をするの？」と聞いてみましたら、「成績は付くらしいけど、特に交渉することもないし、契約書や重説を作成するわけでもないので、“長良川の鵜飼いの鵜”みたいな感じかな」ということでした。

正直な話、このやり方は売主さんにはメリットは多いのかも知れませんし、会社としても効率がよいのかも知れません。

不動産業界だけではなく、いろいろな業界でもパーツ・パーツの仕事だけを、いわれるままにこなしていく仕事ってありますよね。
それだと、仕事の全体像はわかりません。

不動産取引の仕事は、相談や調整・調査など多岐に渡るので年季がいる仕事です。
不動産業界で生きていくことを考えると、そういう仕事では不動産仲介業者としてのスキルアップすることは難しいでしょう。

私の友人は、営業マンに「そんな会社さっさと辞めたら！」って言ってアドバイスしたそうです。

皆さんはどう思われますか？

★「仲介業者の独り言」記事

仲介業者の独り言③

仲介業者の独り言②

仲介業者の独り言①

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少し前の朝日新聞で、「固定資産税への疑念」というコラム記事を読みました。要するに、次の３つの疑念があるという内容です。

①３年毎の評価額変更をするために、約１億８０００万筆の土地と、約６０００万棟の家屋を自治体からの依頼により不動産鑑定士が評価を算出すること。

②海外ではドイツのように、６年毎に評価替えを行うことになっていたが、膨大な手間ひまが掛かる為に、実際には断念している違憲状態だそうだという。

現在ではどんな課税方法がいいのか議論中だとか。

大阪市の令和３年３月の予算によると、歳入予算（１００％）の内、市税収入（４０％）の内の半分が固定資産税と都市計画税（２０％）です。

大阪市以外でも概ねそれぐらいの割合はあるはずで、確かに税収の大きな柱です。

ちなみに、その固定資産税と都市計画税の額（３６７２７０百万円）は、大阪市の人件費を賄って余りある金額です。

③日本の固定資産税は「適正な時価」を課税標準としているが、それは税収を確保したい市町村などの自治体が依頼した不動産鑑定士さんが作業を行っている。

そこに忖度は存在しないのか？・・・と疑念を問うているというコラムです。

今回、このページを書くにあたってネット上の関連記事を読んでみると、今年１月に朝日新聞、２月に東洋経済誌が茨城県で不動産鑑定の評価業務をずさんな契約手法で依頼していたことがスッパ抜かれていました。
茨城県の大半の市町村が評価業務を随意契約で発注し、入札で発注先を決めていた市町村より最大で４倍以上の開きがあったとのこと。
果たして、固定資産税の評価って「適正な時価」に基づいて算出されているのか疑ってみる必要はありそうな気がします。

★不動産と税金に関する記事

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