相続税対策としてタワーマンションを購入したけれど、国側が勝訴して追徴課税３億円超が確定したというニュースを見て書いています。（令和４年４月１９日付）

一般的に相続財産の評価について、土地は「路線価」を使用し、建物は「固定資産税評価額」を使うということですが、国税庁は「時価」に基づくとしていますので、「路線価」以外の“算定基準”を使うことは問題ありません。
でも、数年前に出席した相続対策のセミナーの講師が、殆どの税理士さんは「路線価」を使って機械的に税額を算出していると解説していました。
税理士さんは、不動産の専門家ではないので「不動産鑑定」や「取引事例」などを使う方法は思いつかないというのも仕方ないのかも知れません。

今回ニュースになっているケースは、①金額が大きい、②時価と路線価との差が４倍くらいある、③相続人の中に孫を養子にして周到に節税対策をしていた、④被相続人は９０歳だったがタワーマンション２戸を購入して、３年後に亡くなっている、⑤購入に際して多額のローンを組んでいたため、申告した相続税はゼロだったことが、国税庁から相続税対策としてやり過ぎだと判断されたようです。

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先のタワーマンションなど収益用不動産を購入するのとは違い、自分でアパートやマンションを建てるという古典的な相続対策があります。
アパートやマンションを新築する場合は、計画～着工～完成～賃借人の入居まで長い時間を要するので、途中で依頼者（被相続人）が亡くなってしまうという不測の事態が起こることがあります。

私も今から３０年以上も前のことですが、、ご相談者のお父さんが賃貸マンションがほぼ完成した段階で亡くなられたことがありました。
今とは違う思いますが、その時は未入居でしたけれど貸家建付地の評価減が適用されたと記憶しております。

税法も変化しますし、税金の適用基準も微妙に変化しますので、以前はこうだったと言っても今はそうならないことがありますので、気をつけないとエライ目に合います。
税金を払う側と、税金を徴収しようとする側の攻防は、モグラ叩きゲームのようにあっちを叩けばまたこっちというように延々と続いております。

現状の考え方は・・・

★不動産と相続に関する記事

財産評価基本通達６項

相続財産に収益不動産がある場合

相続財産の”路線価“評価=不適切の判決

実家の処分はなぜ揉める？

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昨年１２月に大阪市のキタ新地にほど近い雑居ビル内のクリニックで起きた放火殺人事件、あれから約２ケ月が経ちました。

放火した犯人はガソリンを撒いて火をつけたということですが、２５人の亡くなられた方たちは火傷ではなくて煙を吸ったりして一酸化炭素中毒が死因だったそうです。あの建物は「階段がひとつで、１~２階以外の階に不特定多数の人が出入りするような店舗や飲食店・物販店がある建物＝特定一階段等防火対象物」というものでした。

大阪市消防局の立入検査数は５４８０ケ所、その内の７％の３７６ケ所に階段や避難口に邪魔になる障害物があったり、防火扉付近に開閉を妨げるものが置かれていたりしていたということです。

事件直後は、ビルのオーナーもテナントも気をつけていますが、しばらくすると気持ちは緩んでしまいますので、この時点で“７％”と言う数字は結構高いものと感じました。

以前にわたしも、商業ビルの管理業務をしたことがあるのですが、今回の雑居ビルと同じような規模の建物でした。
非常階段の踊り場にくつ箱を置いたり、専用部分が徐々に荷物が増えてくるとどうしても共用部分に私物やストックする品を置いてしますのです。
ひどかったのは、従業員の飼っている小型犬を非常階段の手すりにつないでいるなんてこともありました。
注意しても本人は悪いことだと思っていないというのが厄介でしたね。

注意する→また置く→引込める→また置く→注意する→また引込める…の繰り返しでした。

消防署から注意してもらう手もあるのですが、そうすると目を付けられるので、法定点検以外の時もビルのオーナーに是正勧告みたいなきつめのお咎めがあるので、それは避けたいという意識も働いてしまいますし、管理会社としての怠慢というイメージも避けたいという気持ちもありますから。

今回の事件は、ふだんは気にしない非常階段や防火扉ってすごく大事なんだと改めて思い起こしました。

複数のテナントが入るビルに火災が起こると、建物全体に火煙が流れますので、ビルのオーナーやテナントとそこで働く従業員は運命共同体だという意識が必要だと思います。
日ごろからの心掛け、行動ってすごく大事ですよね！

※令和４年２月２８日に総務省消防庁は新たに発表しました。先の大阪の立ち入り検査同様の建物が対象ですが、全国の消防本部が各地の雑居ビル約３万棟に立ち入り検査を実施した結果、約１３．３％に避難通路に避難の障害になる物が置かれていたという。防火戸の周囲に閉鎖の妨げになるものが置かれていたケースも５％あったそうです。感覚的にはこの数字が実態に近いような気がします。

★不動産管理業務に関する記事

水漏れで水道代が高額に…

その管理会社は「最適」なのか？

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

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「１８歳をもって、成人となす。」

令和４年４月１日から成年年齢が、２０歳から１８歳に引き下げられます。
ところが、選挙に投票することは出来ても、お酒を飲むことや、競馬などは20歳まで出来ないことになっているなんて、よく分からない部分もありますが…スマホの購入契約、クレジットカードの加入契約、マンションの賃貸借契約も親の同意なしに一人でできますし、お金の調達さえ出来れば不動産を購入することも出来るようになります。

「賃貸契約」ってホントは専門的

不動産取引って一般の大人でも、人生で何回も経験できる人の方が少ないものです。

身近な不動産取引っていうと、「賃貸契約」だと思いますので今回はそれを取り上げたいと思います。

成人と言えども１８歳、ましてや社会に出て日の浅い１８歳ならば、「賃貸契約」の怖さを未だご存じないでしょう。

悪徳業者はそれを分かって近づいてくるのです。

※賃貸借契約の流れ

最近の物件探しはネットで検索して、意中の部屋探しすることからスタートして、不動産業者に案内してもらうパターンです。

先ずは「おとり広告」してる不動産業者に引っ掛かるとややこしいですね。

希望の部屋は契約済などと言われて、車に乗せられて別の物件を数件見て回った挙句に、最後に見や物件にするように誘導されて渋々「申込み」をする羽目に…最悪です。

「申込み」＝「契約」ではありませんが、貸主がその「申込み」に「合意」すれば契約自体は口頭でも成立します。

ただ、不動産契約はその前に「重要事項説明書」なるものを有資格者「宅地建物取引士」から説明を受けて、物件の詳細や契約内容に納得しないとならないことになっています。

正面での契約後、契約時に支払う一部を支払い、入居前までに残金を支払って「鍵」を受け取ります。

「賃貸物件の引渡し」は、「鍵の引渡し」と同意語なのです。

※入居後のトラブルも

入居してからはトラブルって普通は少ないのですが、絶対ないとも限りません。

例えば、「インターネット無料」という言葉に誘われて契約したのに、ネットの速度が極端に遅いとか、「礼金・敷金なし」のゼロゼロ物件に契約したけれど「××友の会」に入らないといけなくて毎月２千～３千円づつ口座から引き落とされるなんてことも、「鍵の交換費用」が２万円だなんて本当に交換しているのかどうか怪しいぞってことなど、細かな費用が積み重なると結構な金額になっていることもある。

親切な不動産屋さんだといろいろ相談にも乗ってくれたりするけれど、電話する度に人が変わると話にも継続性がないので、入居者の真意が伝わらないことも多い。それに自分の営業成績しか頭にない人だと、「だったら別の部屋に借り換えますか」なんて平気で言ってきますし！

※退去する場合…原状回復

次にトラブルになりやすいのが退去時です。

賃貸契約する際には、退去時には「原状回復」することが義務だと書かれています。

そもそも「原状回復」とは何か？

「原状回復」は、当初の状態に戻すという意味ですので、全てのクロスや床材の交換をする高額な金額を請求してくる悪い家主や程度の悪い不動産屋もいます。

でも実は不動産業界としてはそこまでは求めていません。

通常の生活をしていて発生した傷や汚れ（自然損耗）、日々使用して消耗した器具（経年劣化）などは、家主さんが負うべき責任範囲ですので不用意にお金を払ったらいけません。
そういう知識がないと、法外な要求額を請求されたりして大損をしたりすることになりますよ。

社会経験を積んだ大人でも、不動産屋相手に対応の仕方を間違えると面倒なことになるので、ついこの間まで学生だった人が対処するのは難しいと思います。
こんなことは学校では教えてくれませんし。

たかが「賃貸契約」と侮ることなかれ、「成人」と言えどもくれぐれもご用心ください！！

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「長屋」の処分について相談をいただきました。
いわゆる、落語に出てくる「長屋」をイメージしたような木造家屋で、築年も昭和３０年代で今は空き家になっています。

相談内容は、このまま売却するか、更地にして売却するという内容でした。
事前に物件について調査していましたので分かってはいましたが、実際に現地に行ってみると改めて進入路と接道状況（３メートル弱の道路幅員）の狭さに問題を感じます。

「長屋」は戸建住宅と違って「区分所有法」（建物の区分所有等に関する法律）によりいろいろな制約を受けます。

基本的な考え方は分譲マンションと同じですが、「長屋」の場合は“連棟式建物”ということで確認申請時に基礎・屋根・壁等が一棟で申請して建てています。

その部分が共有部分ですので、所有権を持っていても自分ひとりの判断だけでは建物を解体することは出来ません。

４軒長屋であれば自分以外の所有者（共有部の変更の決議は、）全所有者の４分の３以上に合意してもらう必要があります。（建て替え決議は、５分の４の同意が必要です。）特にお隣の所有者については解体すると壁の半分が無くなることもありますので、解体の合意は必須条件となります。（壁などの修復費用は解体する側が負担します。）

当然ながら、「長屋」の端の家だとお隣は１軒ですが、中の家だと２軒となりかなり大変です。

今回のご相談のあった物件については、他にも厄介な部分がありました。

それは道路の問題ですが、道が狭いということは解体工事や改築工事など施工時に工事車両の出入りに制限を受けるので、工事費用が高くつくということ。

そして、もっと問題だったのは、広い道路から当該地に至る進入路と周りの「長屋」の道路が全て各住宅の敷地による持ち出しによっている「私道」だったということです。
水道や下水道、ガス工事をする際の道路の掘削同意を得るのに、沢山の所有者の同意が必要となるので、大変な時間と場合によっては金銭が要るからです。

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結論としては、金額的には低くなるけれど、現状のままでプロの不動産業者に引き取ってもらうのが現実的な解決方法だということになりました。

このような老朽化した「長屋」をどうしょうかと考えている方も沢山いらっしゃるはずです。
不動産はふたつと同じものはありませんので、個別に調査して費用対効果を考慮したうえで、どうするのが一番いいのか判断するしかないですね。

≪補足≫
今回の「長屋」を売却するのではなくて、”賃貸物件”として入居者を募集する案も検討しましたが、ちゃんとリフォームしても安価な賃料しか期待できないことからそろばんに合わないということで、その案は“没“と判断致しました。

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高齢者の不動産取引

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２０２０年９月現在、全人口の２８．７%が６５歳以上の高齢者という割合です。（総務省統計局）
４人に１人が高齢者の時代ですが、２０６０年には４人に１人が７５歳以上になるそうです。高齢者がらみの不動産取引はドンドン増えることは間違いありません。

高齢者がらみの不動産取引に関しては、「購入」よりも「売却」の方が多いと予想されます。
ではそもそも高齢者とは何歳からなのか？
コロナワクチン接種でも、線引きされましたけど、７５歳以上は「後期高齢者」、６５歳以上７４歳までは「前期高齢者」となっています。
でも、現実的には６５歳や７０歳の方は、「老人」というにはまだまだ若々しい人が圧倒的に多いですよね。
「認知症」でなくても、歳をとると判断する能力や記憶力も衰えがちになるもんです。
そこで、判断能力が低下している高齢者を守るために、不動産売買契約を白紙解除できる保護策があったりします。

例えば、【契約不成立】としては次のような契約行為がそれにあたります。
詐欺的なやり口ですが、高齢の所有者に適当なことを言って、本人に実印を押させて売買契約をさせるような方法をすると、その売買契約は不成立となります。
また、【意思能力欠如】の要件は、結構複雑です。
「意思能力」は売買契約を締結すると、どのような責任や義務があるのか、どんな権利が得られるのかを判断できる能力のことです。
「認知症」や「泥酔状態」だと契約は無効となる可能性がありますが、まだらボケみたいにハッキリしている時もある人、酔う前にチャンと判断できていた時も話し合っていたりすることもありますので、一概に意思能力が欠如している人だから契約は無効になると言いきれません。
８０も超えている立派な高齢者なのに、「高齢なので、後見人をつけて欲しい」とか「医師の診断書が…」という風なことをお願いすると、気分が悪いと激怒して契約を辞めたいと言われてしまった業者さんの話を聞かされたことがあります。

年配者はそれなりにプライドもありますし、自分ではまだしっかりしていると思っているものです。
不動産業者としても、そこのところをわきまえておかないと、大きな落とし穴にはまってしまうかも知れませんのでご用心ください！

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先日、知り合いの仲介業者さんから「一棟売マンションの売買契約の数日前に、水道代が１００万円位になっているのが分って…」という話を聞きました。
水道料金の支払いは、基本的には２ヶ月に１回です。

（理由は、水道局のメーターの検針に来るのが２ヶ月に１回だからです。）

先回の水道量から大幅にアップしていたのが判明したのが、契約数日前だったから大騒ぎになったということです。

漏水箇所によりオーナー負担も

一般住宅と違い一棟マンションの場合は、複数の住居があります。
各戸の水道代は、ワンルームなどでは定額２０００円にしていたり、メーター検針して使用料に応じて徴収するケースもあります。
分譲貸マンションの場合は、各戸の使用量に応じて賃借人が水道局や管理会社に支払いを行います。
下図のあるように道路から建物の親メーターまでに水漏れがあった場合は、マンションオーナーの負担は発生しませんが、親メーターから建物内の各住戸に配管されている部分の水漏れはマンションオーナーの修繕・費用負担が必要ですので、水漏れがどこで起きているのか確認が必要です。

（大阪市水道局ＨＰより）

地下漏水の場合は減額５０％が限度

もし、建物側で水漏れが発生していて、高額な水道料金になってしまっていたら、マンションオーナーの負担軽減する制度があります。
但し、目視できる箇所からの水漏れは減額の対象外です。
大阪市水道局では、次のような原因を減額対象とするとしています。

• メーターの取付又は取替の不備による漏水

• 地下、床下、壁内等の配管の破損等による漏水

• 水洗便所等の故障による漏水

• 受水槽ボールタップの故障による漏水

• 天災その他の災害による給水装置の破損等による漏水

■漏水箇所により減額割合は異なる

■③④は一度限りの適用

■減額対象期間は、修繕が完了した日をはさんだ前後２検針分

■減額申請は、正当な理由がない限り、漏水の事実を知った日または天災その他の災害による被害を受けた日の翌日から起算して６ヶ月迄に行うこと

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善管注意義務（賃借人の責任）

修繕費と減価償却処理

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※関西・関東では範囲が広すぎるので，ここでは解り易さを優先し「大阪と東京」と表現します。

大阪では、相手のことを「自分」と呼び、「アホ」と言われても不愉快な気持にはならないけど、「バカ」と言われると腹が立つ。

お笑いの世界では東京でも大阪弁がかなり浸透していますが，不動産取引の世界では逆に大阪に東京方式の考え方が入り込んできております。
東京では大阪よりもマーケットの規模が大きくて、且つ、金融の世界では世界の中心でもありますので、不動産でも圧倒的な強さを保持しています。
聞けば、東京でそれなりの立地であれば、利回りも表面３～４％確保出来る物件を購入することは至難の技だそうです。
外資系のファンドが日本に来た頃から、大阪方面にも進出し東京方式の取引が増えたのです。
今回は、数ある不動産取引の中でも特に“収益物件取引”に伴う大阪・東京の習慣の違い、≪★保証金・敷金の取り扱い≫≪★税負担の按分方法の相違≫について整理してみました。

★保証金・敷金の取り扱い

■   収益物件で賃借人（入居者）付の物件は、売買する物件の所有権等の移転に伴い、賃借人の方との契約も旧所有者から買主（新所有者）に継承する手続を行ないます。
その際、元々賃借人が旧所有者に敷金や、保証金を支払っているのですが、その賃借人の退去時には敷引・　解約引きや、保証金の償却などを差引かれた後の金額を返還してもらいます。
物件自体の所有者が売買によって変わるので、新所有者は所有権移転後に賃借人が退去した場合は、「返還金」を支払う事になります。

上記例の物件を東京方式（保証金返還方式）と称する方法ですると、１億円の物件取引を行ない、その時に売主は将来賃借人に返す予定の２５０万円（注１）を買主に引き渡します。（※保証金６００万円ごと引き渡すケースもある。）

（注１→　保証金６００万円－解約引３５０万円＝返還債務分２５０万円）

同じく、大阪で１億円の物件購入をした場合、“持回り”（返還債務負担）と言って、買主は購入後の退去者に対してその都度返還金を自らの負担で支払うのが一般的です。
取引金額が同じであれば東京方式の買主は“お徳”に決まっていますが、大阪の収益物件を購入する場合はその取り扱い習慣を理解した上で、検討・交渉しなければなりません。

★税負担の按分方法

■   同じく上記例にある収益物件の取引が１１月１日決裁とします。
今回の売主が１月１日時点の所有者であるとすると､１年分の固定資産税・都市計画税の支払をすることになります。
仲介業者は、所有権の移転の日でその年間の税額を売主と買主に按分する作業をします。

大阪では下表のように年度初めの４月１日から１０月末が旧所有者の、新所有者は所有権移転日から来年の３月末までを負担するように計算しますが、

東京では１月１日から１２月３１日迄を１年間として案分するケースが多いようです。

他にも色々商習慣の違いは各地域によってあると思いますので、プロでもその都度気をつけて確認していかないといけないものです。

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一棟マンションや貸ビルを所有しているオーナーは専門業者に管理を委託していますが、昔は結構「自主管理」している方もいましたので、オーナーさんが朝早く掃除していたなんて光景も見かけました。
また、ご夫婦で室内の“洗い工事”とか“鉄部の塗装”をやっていたオーナーさんもいらっしゃいました。
昔の人は器用でしたからね。
今は専門業者に頼んだ方が、素人がやるよりキレイで楽ですから、業者さんを使いますね。

分譲タイプの収益マンションの場合は、建物全体を管理している「管理会社」がいて、オーナーさんは毎月「管理費」「修繕積立金」を支払っていますよね。
室内の入居者のクレームや不具合などに対応するには、その部屋のオーナー自ら行うことも出来ますが、オーナーが選定した不動産業者（注）が「管理会社」として対応するケースの方が多いと思います。

注）厳密に言えば、この管理業務は、宅建免許を必要としないので、不動産業者である必要はありません。

確かに、通常であればそう頻繁に用事が発生するようなことはありませんので、自分で対応出来そうな感じもあります。
ただ、「管理業務」って結構細かい作業の積み重ねですので、一定の経験や知識がないと入居者が満足できる対応が出来ないと思われます。

例えば、“水漏れ”や“ベランダに鳩が巣を作った”“退去の立ち合い”リフォーム工事の確認“”鍵の紛失“…手間の掛かる仕事ですし、スピードも必要です。
でも、日常的に発生するような問題ではありません。

投資用マンションを購入した時に、「管理会社」が決まっていることもあります。
管理専門の「管理会社」なら、毎月一定の管理業務料金を支払うことになるでしょう。
サブリースや家賃保証が付いている場合もあります。

こうなると、オーナーさんは管理会社に「丸投げ」状態になります。

そのすべてを悪いことだとは思いませんが、『勿体ない』という感じもします。
だって、頻繁に用事が発生することの方が少ないからです。

以前、岡山で教師をされていたオーナーさんは、購入時にセットされていた「管理会社」に食い物にされていたので、管理委託を解約したほうが良いとアドバイスしました。そのことを告げるとその管理会社から投資用マンション５件分で２４０万円の違約金を請求されました。

結果的に、裁判をお勧めして勝訴されましたが、保有していた５件のマンションのリフォーム代金は、実際には施工もしていないのに支払っておられましたし、入居者からの苦情にも対応していない状況で、毎月定額の管理委託料を支払い続けていたという事実を取り戻すことは出来ませんでした。
ちなみに、この管理業者は入居者からも「●●友の会」と称する費用を毎月徴収していました。

先のような悪徳業者は論外ですが、オーナーさんと「管理業者」との信頼関係があることが理想的です。
事務的な仕事の仕方をされてしまうと、微妙に親切ではなくなってしまいます。

「管理会社」の選定はなかなか難しいことですが、オーナーさんにとって非常に重要な仕事なのです。

★不動産投資と管理業務に関する記事

不動産投資トラブル２０~３０代が餌食に

家賃保証会社のメリット

修繕積立金のトラブル

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２０２１年４月１日施行の宅建業法第３５条では、担保すべき責任の履行について、「当該土地又は建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合」というように重要事項説明の条文が改正されました。
この「通常有する品質性能」とは、一体なんなのか？

【熱海で起こった土砂災害】

７月３日に、静岡県熱海市で発生した土石流によって多くの命が奪われ、いまだに多数の行方不明者の方がいらっしゃいます。
ニュースでは、土石流で崩壊した斜面の一番上にある箇所が“盛り土”であって、軽くて流れやすい“火山灰”などから出来ていたので、流れやすいことが原因ではないかと伝えています。

テレビで見ていても、土石流の勢いはすごいスピードで大量の土砂を流していました。
もともと逢初川の上流部は、「土石災害警戒区域」という川底に土砂が溜まりやすい住宅地だったそうです。
県が高さ１０メートル、幅４３メートルの砂防えん堤（土砂をくい止める擁壁）作っていたのですが、時速４０キロ、５万立方メートルでその砂防えん堤を乗り越えて流れていったそうです。

この土地は何を目的に盛り土されたのでしょうか？

それを購入した所有者は、こと土地をどうしようと思っていたのか？

【土地の品質性能】

「重要事項説明」では土地の通常有する品質性能は、①地盤②地中埋設物③土壌汚染について説明責任を求められます。

• 地盤　

目的物である土地に隠れたる瑕疵があり、目的が達せられない場合は、売主は損害賠償責任を負う。住宅建築を目的として土地を購入した場合、建物の敷地として、崩落・陥没等のおそれがなく、地盤として安定した支持機能を有することが必要です。

熱海の土地の場合は、現所有者は特に目的がなく購入したとされています。

投機目的だったのでしょうか？

こういう場合、売主（前所有者）の責任は一体どうなのかはよく分かりません。

• 地中埋設物

購入した土地の地中に、産業廃棄物や撤去した建物の地下室や基礎が残っていた場合、買主によっては問題ないのかも知れません。

ただ、宅建業者としては売主へのヒヤリングや売主の保有する資料から、地中埋設物の有無を買主に伝えなければなりません。

• 土壌汚染

目的物である土地に、有害物質が含まれていると買主が購入目的を達することが出来ない場合、売主はそのことを知らずに購入することはありえません。
よって、売主は契約時点で買主と土壌汚染についての情報を伝えることが必要です。
勿論、仲介業者も同様にその情報を共有して買主に伝えなければなりません。

大規模な土地取引でなくても、一般の戸建住宅であっても庭や建物の地中に”廃材”や”使用済の浄化槽”などがあることを売主は買主に伝えなければなりません。
売主としては契約が終わったから「後は知らん…」というのは通リません。
また、買主は購入する土地や建物を何に利用しようとするのかで、「通常有する品質性能」がかなり違ってきますので、現状の「重要事項説明書」は「買主の購入目的」を具体的に明記するようになっています。

★「重要事項説明」に関する記事

「活断層」の記載義務

『特約条項』（売買）の話

「事故物件」と「告知義務」

重要事項説明に関するトラブル

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わざわざ契約を壊す不動産業者

物件を紹介し、内容を詰めて、やっと買主側の購入の意思がハッキリしてきたら、売主側の仲介業者との打ち合わせに入ります。

売買それぞれの仲介業者の２社だけの場合もありますし、“あんこ”と言われる中間業者がいる場合もあります。（注）

（一般の住宅や分譲マンションなどは、ほとんど中間業者は存在しません）

金額交渉や引き渡し条件、特約事項の内容など、売主と買主とでは真逆の立場になりますので、ここで話を纏めることが仲介業者の腕の見せ所っていう感じです。

過去に一度でも取引したことがある業者や、日頃から付き合いのあるような気心の知れた業者さんだと、打ち合わせはスムーズに進むことも多くてトラブルに成りにくいので安心はあります。
反対に、全く会ったことも聞いたこともない業者さん、どういう不動産を扱ってきたのか分からない、特に経験があまりなさそうだと感じられる営業マンと出会うと最初は手探り状態です。ご承知のように、人間は百人百様。
一口に「常識」って言っても人それぞれ微妙に違うものです。
ましてや、同じものが二つとない不動産は話し合いで物事が決まるわけですから、話が噛み合わない業者だとかなり手こずります。
大手の不動産会社とか、個人で営業している不動産業者とかいう問題ではありませんよ。

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例えば、それほど難しくない質問をしてすぐに返事があると思っていても、全く連絡がないなんてことがあると、なにがあったのか不安になってしまいますよね。
２～３日して連絡すると、「あっ、忘れてました」なんて言われたりすると、この人大丈夫かなってことに・・・そういう小さなことってすごく大事な要素ですから。

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重要事項説明書について、売主側の業者さんが「下書きして送ります」なんて言われると当然メールとかで送ってくるって思うじゃないですか。
それがFAXで手書き、しかも内容がどう考えても打ち合わせ内容が明文化されていない文章だと、待っていた時間が無駄だっただけだったなんてこともありました。
この時は、時間が無いのに必死のパッチでパソコンの前で頑張りました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

契約当日になって、契約書と重要事項説明書の記載内容の変更を元付業者から言ってきたことがありました。
いわゆる大手仲介業者だったので、担当者がＯＫだと言っていた特約条項の内容を、その会社内でチェックする専門部署から修正を求めて来たのでした。
売主さんが知らないところで、元付業者が自らの保身のために特約条項を突き付けて来たのでした。
軽微な訂正だったら買主も了解してもらえたのですが、ものすごい量の追加項目があって、その内容も「●●については、売主は責任を負わない」「●●に関する問題については、買主の責任と負担にて解決する」…のような一方的な内容のオンパレードだったので、さすがに気のいい買主も「ここまで言いはるんやったら辞めます」ということで契約は出来ませんでした。

法的に正しいとか、理屈は尤もだと言うのとは別に、売主・買主の気持ちを汲んだ取引を成就させるのが仲介業者の仕事です。
稀に、そのことを分かっていない業者さんがいるものです。
売主・買主そして不動産業者も、仲介業者には気をつけないと、出来る取引も出来なくなってしまいます。

★仲介業者の独り言

「大手」だから「安心」とは限らないという話

失敗という経験

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