毎朝、自宅から事務所には自転車で来ています。事務所の近くにある堀川戎神社に参ってから来るのです。
お賽銭はいくらしているのかというと,小銭入れから５円玉出すことが多いですね。
どうでもいいことですが、１０円は『遠縁』と読めて、縁が遠ざかるとか、反対に ５円（ご縁）、１１円（いい縁）、２０円（二重に縁）、２５円（二重にご縁）とかいう縁起担ぎ話があるそうです。
私は以前、先が見透せるから、穴の開いた貨幣がいいって聞いたので、５円玉にしているわけです。５円玉が無ければ、５０円とかに跳ね上がります！それもなければ、１０円に跳ね下がりです・・・
年金現価係数やら収益還元法やらといろんな切り口で資産運用の優劣や比較を行なうことは大切なことだと思うのです。でも、精度は劣るかも知れないけれど、すごくシンプルで簡単に使えて、尚且つ、何となく納得するやり方もあります。
例えば、“７２の法則”です。
| 例えば、年６％で運用できるなら７２÷６＝１２なので１２年で倍になる |
逆算もできる。仮に１０年で倍にしたいなら「７２÷１０＝７．２」で、利回り７．２％が必要です。
| “１４４の法則”・・・同様に４倍になる年数 |
| “２１６の法則”・・・同様に８倍になる年数 |
もっと荒っぽい計算で、収益用不動産の元をとれる年数を計算（？）する人もいます。
利回り１０％（年収１０００万円）があるとします、
１億円÷１０００万円＝１０・・・なので１０年。
利回り５％だと１億円÷５００万円＝２０・・・で２０年とする。
一先ず、築年数とか、空室率とか、借入金の有無、借入金利etcは考えないとして、まずは大掴みに物件を把握するだけの計算ですが、意外とこういう買主サンに限って、物件を見慣れているせいか、”的”を得ている場合が多いようにも思います。
まず大掴みに眺めてから、細部を詰めていくので、話があっちこっちに振れないようです。
普通、一般の人にとって“不動産の売買”は一生の内に何回も経験できないことです。
見るもの、聞くものが初めての不動産用語や、商談の流れ、不動産業者の慣習などで、右往左往しながらやっと話がまとまりかけます。
そして契約書や重要事項説明書に行き着くまでに、「買う気持」「売る気持」を書面にしたものが、『買付証明書』（＝購入申込書）とそれに対して売主が提出するのが『売渡承諾書』です。
以前こんな話がありました。
ある物件に『買付証明書』のコピーが売主に届けられました。
その後、売主側、買主側それぞれの仲介業者を通じての交渉の末、契約条件が決定し契約日も決まりました。
そして契約当日になって、買主側の仲介業者から「買主の都合がつかない」との連絡があり、売主側は大慌てです。
銀行の借入金の返済、司法書士の抵当権の抹消手続き、その他いろんな段取りが全て中止です。
その後、買主の都合はあやふやになり、結局商談自体が立ち消えになりました。
2番手で待ってもらっていた別の買主さんも、いつまでも待ってくれませんでした。
一般的にも“チャンスを逃した物件”は、その後売買が大変苦労します。
そして場合によっては売買の話が途絶えてしまうような時もあります。
後日分かったことですが、当初の『買付証明書』のコピー自体が身勝手な仲介業者によって改ざんされたものだったのです。
買主の購入希望の都合の悪い部分を消して、売主にとって「買主」に見せておいて、一番手として商談に持ち込み、契約時期までに買主における諸々の要望や購入資金の手当てをするという“絵”を買主側の仲介業者が描いていたというのです。
真面目な人からすると、甚だ迷惑で悪質な仲介業者ですが、ＴＶなどでもお馴染みの不動産会社だったことは忘れられません…。
|
都市銀行が宣伝していたこともあって安心してしまったり、カワイ子ちゃんや男前のタレントを使って繰り返しＴＶＣＭを見ることにより、カードローンに違和感もなく借り入れし過ぎたりするケースも増えているそうです。有名タレントやマスコミ・ＴＶの力は消費者を安心させる効力抜群です。 |
収益物件にまつわるエピソードの中で、無さそうで有るのがこの手のお話です。
現実に出会ったことはありませんが、同業者から聞いたことがありますのでご紹介しておきます。
一棟の物件になるとその部屋数だけでも１０や２０あったりします。
１室や２室の空室があったとしても、反ってその方が自然かもしれません。
でも、なかには優秀な満室状態の物件もあります。
その場合は室内も見ないまま購入する場合もあるでしょう。
Ａさんも満室で高利回りの一棟収益物件を購入したのですが、しばらくすると一件、また一件と退去申込が出始めました。
関西の場合、保証金や敷金は“持ち回り“方式で取引している場合も多いので、物件を購入した人は退去すると返還金の用意をしなければなりません。
例えば、１件３０万円の返還金があるとしても１０件だと３００万円になります。
勿論、新たな入居者・テナントが同じ条件で即確保できれば全然問題はありませんが…
Ａさんの場合、その返還金自体がそれなりの金額だったらしく、かなり痛手だったそうです。
知合いに調べてもらったところ、退去者の入居時期や斡旋状況に不自然さが感じられるらしく、どうも売主が意図的に入居者を入れていたようだということでした。
Ａさんはその後、空室を埋めるのに長期間を要したという事です。
次は不動産業界以外の方には、判りにくいし実害があまりない行為です。
いわゆる“サクラ”です。賃貸募集で客付けに時間が掛かったり、売却依頼を受けている物件に買客がなかなか現れない時は、依頼主にいくら状況を説明しても納得は得られないものです。
苦肉の策として不動産業者の“知り合い”を客として案内するのです。
依頼主も取り合えず案内があることで、ひとまず精神的に落ち着くことができます。
この手法を応用しているのが、“転売目的物件“の売買です。
Ｂさんはある仲介業者の斡旋で収益物件を購入しようと検討しますが、仲介業者から「すぐに売れますョ！」「＊＊＊万円儲かりますよ」の甘い言葉を信用してしまいました。
なるほど購入後、指値や買付証明書が２～３件入りました。
仲介業者は折衝しているようですが、商談は思ったほどうまくは進展しません。
その後どうなるかは予想がつく話ですが、Ｂさんが気付くには時間が掛かりすぎていて後の祭りです。
そして、もしこの物件が先の「創られた収益物件」だったら最悪です。
|
不動産は見極めが大事ですが、人を見極めることはもっと大事です。 |
今日で8月も終わり。昔は不動産業者は水曜日がお休み、散髪屋さんは月曜日がお休みって感じで職業と定休日が決まっているイメージがありました。今では不動産業者で水曜日に休んでいるところは殆どなく、かえって日曜日に休んでいるところの方が多いのではないでしょうか！
毎月末はレインズ（宅地建物取引業者を対象として，宅地や建物の情報の登録および提供を行うことを目的にしているプロ向けの情報サイト）はメンテナンスのため登録機能がお休みです。以前は全面的に休止してましたから、不動産業者は閲覧すら出来なかったので、かなり仕事は窮屈でした。
そのせいか、月末は案外静かな感じです。ちなみに、昔の名残でしょうか？水曜日も静かな感じの日が多いですね。
（私だけが暇しているのかと思ったときがあって、周りの同業者に聞きましたが、同じようにそう言ってました･･（笑））
その証拠に働いている人も、太いストライプの背広を着た小太りの親爺さんのイメージから、トレンディでスリムな格好いい好青年も多い業界になっておりますよ。
不動産の世界では、「坪」「帖（＝畳）」「間（けん）」「尺」が今でもメートル法よりも幅を利かせております。
売買契約書や公告には必ずメートル法で表示しなくてはなりませんが、現実は「坪」…の世界です。
ですから、不動産業界の人は必ずその言葉を使いこなせないと仕事が出来ません。
| 【坪】1坪＝畳2枚
㎡を坪に直すときは、0.3025を掛けます。 1万㎡÷3.3だと「3030.30坪」ですが、1万㎡×0.3025では「3025坪」となって、約5坪の違いがでます。 仮に坪単価100万円で商談していれば、500万円違ってきます。 誤解を生じないためにも、出来るだけ正確な数字を使わないといけませんから「０．３０２５」なのです。 |
| 【帖】畳は長い方が“一間”です。
「帖」と「畳」は同じです。一般的に洋室に「帖」を使っている不動産屋さんが多いようです。 畳の大きさは地域差がありますが、一般的には1.65㎡と考えます。 殆んどの不動産公告やその図面に書いてある何帖表示は大体の広さしか表していません。 |
| 【間】1間＝1.8181818メートル。
畳の短い方はその半分で、“半間”です。 “1間の押入れ“というふうに言いますが、押入れの奥行きは普通半間あります。 不動産屋さんが「2枚の引き違いサッシや障子」を見ると、1間あると思って見ています。 |
| 【尺】1間＝6尺です。
だから1尺は約３０センチ。「１寸」は１尺の10分の1ですから、約3センチ。一寸法師は身長約３センチで、五寸釘は約15センチです。一寸先は闇って、わずか３センチ先のことです。 |
////////////////////////////////////////////////////////////
緊張の朝です。テレビでは“Ｊアラーム”が鳴ったら、近くの頑丈な建物内に避難するのが良いらしい。地上よりも、地下鉄や地下街にいるほうが安全だと言ってましたが、もし今日のように、朝早くミサイルが発射されて、暫くしてＪアラームが鳴って、それから数分間で、テキパキ避難することが出来るでしょうか？
出勤するエレベーターの中で、おばあちゃんがお孫さんに「もし、またミサイルが発射されても先生が言ったところに避難したら大丈夫だからね」って話をしていました。
すごい時代になったんだとシミジミ痛感しました・・・
国内の携帯電話メーカーは２０００年代初の１１社が、０８年以降、三菱電機、東芝、ＮＥＣ、パナソニックなどが撤退。今回、富士通が事業を売却すれば携帯メーカーはソニー、シャープ、京セラの３社になる。
アップルが０７年に「ｉＰｈｏｎｅ」を発売し、韓国サムスン社がものすごいスピードで世界進出した結果、こういった状況になってしまったということらしいのです。
思い出せば、私が創業した当時、ポケベルが出始めた頃で、その数年後に序々に携帯電話が普及し始めて、お客さんから「野沢さん、未だ持ってないの？早く携帯電話持った方がいいよ」なんて言われて、おっとり刀で初めて買ったのが富士通の携帯電話でした。いまから思うとすごく重たくて、背広の内ポケットに入れると、かなり大きなコブみたいに膨らんでしまうほどでした。 それにバッテリーも直ぐにダメになるなど、色々使い難かったことも懐かしく思い出されます。 実は、私は今でもガラケー派なのですが、最近はボチボチ年貢の納め時かと思っております。
ネットで見掛けたのですが、「定年後の生活においてどのような時間が増えたと思いますか？」という質問に対して、一位は「家でゆっくりと過ごす時間が増えた」４５．５％、二位は「パソコンやスマホを操作する時間」で３９．５％、三位が「趣味のために費やす時間」３９．１％となっております。
実は、書類作ったり、現地調査に出かけたり、市役所や水道局なんかに行って、地道な作業をしている時間も多いんです。
賃貸でも売買でも契約する前には、重要事項説明書を作成するのですが、いい加減な不動産屋かそうでないかは、重事項説明書がどんなものかで分かります。
一昔なら、１億円位の収益1棟マンションであっても、重要事項説明書がＡ３の用紙一枚だけなんて時代もありましたけど、今は空港法やら地歴、既存不適格物件か、賃借人に滞納者がいないかとか、売主は反社会勢力関係ではないでしょうか？なんてことまで書類にして添付する時代です
。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
日曜日は扇町プールに行くことが多いですね。 今、夏休みは屋外プールに家族連れでいっぱいで、屋内にいてもその賑やかさで気分はいいですね～！ ２０年くらい前、４０歳位の時に一念発起してクロールを身につけようと、スイミングスクールに入って練習したこともありましたが、四十肩、五十肩が襲って来たりして、もっぱら水中歩行ですわ！(笑）