「相続」は税金の問題だけではありません！

昨日、建売業者（土地仕入れ）の方と話をしていたのですが、「知り合いの税理士さんからの紹介で相続物件を購入するのが、いきなり契約直前になって相続人の一人から売却反対の意見が出て商談がパァになった」ということがあったそうです。
事業用の不動産仲介業者さんや建売業者さん、マンションデベロッパーの人なら、一度や二度はこういった相続物件取引の難しさは経験しているものです。

その理由は、その物件の売主が複数人だからです。
尚且つ、その複数の売主（相続人）が、垢の他人ではなく親族だからです。

親が亡くなると、親の不動産は子供や配偶者などの相続人に相続されます。
両親とも亡くなれば、子供に相続されますが、複数人いる場合は人数に応じて(原則)平等に相続する権利が発生します。ご存知のように、相続税は被相続人が亡くなったことを知ってから１０ヶ月以内に支払わないといけません。

相続税課税の見直しで、相続税対象者は増えたとは言え、それでも課税対象者は相続全体の８％ほどですから残りの９２％の人達は相続があっても相続税の支払いは必要ありません。

相続税課税の対象にならない相続人の多くは、親の残した財産のうちで最も大きな財産である“実家”の処分で揉めるそうです。
相続財産については、相続人同士で話し合いをしなくてはなりません。
勿論、すぐに売るとか誰が住むとか決めなくても構いませんし、すぐに所有者の名義を変えなくても問題はありません。

実は、私のところも両親が亡くなってから２０年以上、名義はそのままでしたし、具体的にどうしようと行動を起こしたことはありませんでした。ただ、実家に住んでいた実兄が一昨年に亡くなって、空き家になったことから、残りの姉達と話をすることになり、遡って相続登記をして実家を売却したのでした。各家庭にはそれぞれ事業や経緯、思惑がありますので、話は一筋縄には進まないものだと改めて痛感しました。

自分が不動産屋をしているので、知り合いの司法書士さん、測量士さん、不動産業者さんとの実務的なことはスピーディに処理できましたが、必要書類の手配、各人の押印、署名、打ち合わせや隣地への挨拶などなど一般の方であればそれは大変な作業だと思います。

相続した土地、建物の売却は、相続人全員の一致でおこなわないといけないので、一人でも同意していない人がいると処分できません。

「金額は幾らくらい」なのか、「どういう風に分けて」、「税金は幾らくらい払うのか」「お墓はどうする」など、相続人同士の話し合いが何回か繰り返し行われます。
この間、言っていたことと違うことを言い出す人もいますし、新たに昔のことを持ち出して、どうのこうのと言い出す人も現れます。(笑)
それでも、なんとか自分を殺してみんなの合意を取り付けます。

仮に、実家の売却や、利用方法が決まりましたら、相続登記をすると同時に、または速やかに最終的な名義にしてしまいましょう。
そうでないと、新たなる問題発生の可能性があります。
共有名義の財産を処分する場合、時間を置いてからすると各人の事情が変わったりすることがありますので、そのうちの一人が合意した内容と違った方向に動くとややこしくなるからです。

仮に、３名の共有名義にした不動産があったとして、そのうちの一人が自分の持分である所有権をややこしい人（←ナニワ金融道に登場するような人とかです）に売ってしまったり、仮登記を打たれたりすると、その”実家”（不動産）はまともには売れなくなるからです！
相続人自体が亡くなって、その相続人である子供や奥さんが全く違う考えを持っている場合もあります。
だから、相続人の意思が一致すれば、サッサと実務的に手続きを進めてください。

同様の理由で、“将来の相続税対策”として親や子供の名義で不動産を取得するのも後々問題が起こりやすいので、できるだけ避けるべきだと考えられます。

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改正宅建業法と重要事項説明書

既存不適格建築物は、その建物が建てられた時は合法的であったのですが、その後の法改正などにより現状の法には適合していない状態にある建築物のことです。
それに対して、違反建築物とは、建築当初から法的に違反していたものであります。

この４月から、改正される宅建業法により「重要事項説明書」に、建物検査済証の有無、建物状況調査の有無、確認申請時の図面添付、リフォーム履歴などを記載したり、添付したりするようになります。

戸建住宅と同様に、一棟売物件でもそのように対応しないといけませんので、当初から違反建築物だった物件や、建築確認申請後に検査済証を取得しなかった物件や検査済証取得後に増改築した物件は、４月から売却する際には今まで以上に過去の記録が大事な資料になります。

おそらく、各金融機関もそれに沿って融資基準を変えてくると思われますので、築年数の古い物件や所有者が何回か変わっていて過去の資料が無いような物件は、購入者に対しての融資条件がより厳しくなって、売却する際には苦労するかもしれません。

尚。不動産業者の分譲した戸建住宅は、建築確認取得後で無いと広告・販売が出来ませんので、最低限の資料は収集できると思いますが、注文住宅として建築した戸建住宅は、案外過去の資料がない場合がありますので、注意が必要だと思います。

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訪日外国人４０００万人は絶対目標です！

昨年、来阪外国人客数が１０００万人超で日本に来る外国人観光客の１／３は大阪に来ているわけです。ミナミの繁華街などは平日の昼間でも観光客でいっぱいですし、今では飲食店の店員さんも外国人スタッフは当たり前です。

元々、大阪はホテル自体が少ない所だと言われていましたが、ここ数年間は大阪市内のまとまった坪数の土地は、ホテル用地として売却されることが多いですね。

マンション用地やビル用地と比べて、ホテル用地だと坪単価が１．５倍とか全然違ってくるからです。事業用不動産の取引をリードしてきたのは、ホテル売買とその用地です。

売り土地は不動産取引できれば一件落着ですが、新たにホテルを建てて運営するとなると色々な職種の人の協力が必要です。
収益マンションと違って、ホテル経営は運営会社の腕次第で経営が上手くいくか、そうでないのか大きな差がありますから。
それに今でも人手不足で、受付、ベッドメイク、清掃、飲食サービスなどの仕事をするスタッフを確保するのが大変だそうですから、これから先の人材確保はホテル業界の大きなテーマです。

２０２０年末時点で、（１６年末対比）大阪では２万１０００室増、４２％増の予想だとか・・・いっぱい新しいホテルが完成するのです。
２０２０年の政府目標である訪日外国人４０００万人は絶対死守しないといけません。

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昨日は株価が今年一番の大幅値下がりでしたが、どう考えても安倍政権の株式相場を下げない政策があっての高値相場だと思っている人は多いのではないですか？
米国や欧州でも景気は良くなってきていて、低金利政策をそろそろ見直そうとしているようで、金利を少しずつ上げようとしているようです。

日本の政府も今の景気は、成長率は無茶苦茶低いのですが、息だけは長い回復を続けているという見解を示していますので、比較的近い将来、金利を上げるタイミングを模索し始めてるのじゃないですかね。
不動産相場は、金利が上がるとか、融資が厳しいとかいうのは、そのアナウンス効果だけでも影響は大きいものです。

「景気の気」は気分とか気持ちだって言うじゃないですか。

低金利は不動産投資にとって追い風ですが、金利が上がるというのは景気を冷やす側面がありますので、不動産の動きにとって向かい風です。
過去２～３年間の不動産価格は好調に上昇しておりましたが、その大きな理由に低金利と融資審査の緩さがあったことは明白です。

その逆の流れもあるということですね。

一般的にローンは変動金利の元利均等で組んでいる方が多いのと思いますから、少しぐらい金利が上がったとしても、当面の返済額は変わりませんが、利息と元本の比率は変化しています。

利息が増えて、元本が減ります。
これが隠れたるリスクとなります。
仮に５年後になにかしらの理由で、物件を売却することになった時に、意外と元本が減っていないことに気がつきます。

最悪のケースは、売却する物件の価格が元本を下回っている場合です。
手持ちの現金使わないと、銀行の抵当権抹消できませんからね。
そうならないように、頭の片隅に置いておくことは結構大事なことです。

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不動産業者は正式には、「宅地建物取引業」という名称です。
５人に一人の宅建取引士を常時置いておく必要がありますので、社長さんが宅建持っていなくても、８０歳過ぎたお爺さん雇って不動産屋している人もいます。

表向きには判り難いのですが、例えば「仲介」しておりますって言っても、何をどうしているのか判り難い業界です。
一番判りやすくて最も身近な不動産業者は、テレビでコマーシャルしているような（居住用の）「賃貸」業者さんです。
個人のお客さんを集客して、“住まい”を斡旋する仕事ですが、法人相手に“社宅”を中心に仲介している業者さんもいます。
それにプラスして、個人住宅の「売買」仲介もする業者さんもいます。

それに対して、「事業用」の不動産仲介を本業にしている不動産業者がいます。
大阪市内だと、北区や中央区など市内中心分部のビルの１階とかではなく、上の階に事務所を構えていたりします。
「事業用」の中でも、「賃貸」と「売買」があって、（事業用の)「賃貸」でも“店舗”や“事務所”に特化して営業している不動産業者もたくさんいます。

（事業用の）「売買」の仲介を生業にしている業者には、”一棟売収益マンション・建売用地・物流倉庫・・・“などと幅は広いものです。
ただ長年、事業用売買を生業にしていると、自分の得意分野以外でも一通りはこなせるようにはなりますので、ホームドクター的な位置付けでしょうか。
それぞれの得意分野によって営業手法や客層が違いますが、実務的な能力は経験とともに身についてくるものです。
ですから、事業用不動産の問題について誰に相談しようかと困った時は、まず窓口として安心できる不動産屋さんが１社いれば心強いものです。

勿論、「南森町不動産」までご一報いただければ有難いことです！

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ネット上の通貨が不正アクセスによって５８０億円の資産流出があったという。

昨日ペットショップのレジでもクレジットカードの表示板の横に、見たことがないデザインのマークがいくつかあって、これが仮想通貨ってもんかと見直しました。
ついこの前の大幅下落に続いて、仮想通貨の信用はぐらついています。

私自身、正直、よく分かっていないので、「信じるか、信じないか」だけのものだと聞いてはいますが、要するに今のところ投資商品としては未成熟なものだということだけは分かりました。
ネット上では、仮想通貨から金（かねじゃなくって、きん）への乗り換え、株式投資への回帰など、次の投資商品についていろいろ書かれているようですが、これじゃあ、気の休まる時はないですね。

不動産投資にもブームがあって、儲かったり損したりという時期がありますが、一応、不動産投資の歴史は永くて、過去の教訓が教科書のように残っています。
だから、不動産投資をしようとする人は「絶対儲かるとか、必ず値上がりする」という考えはほんらいないはずですが・・・その渦中に居ると“自分だけは違う”と気持も分からないではありません。

投資対象である不動産は、オーナーの考えに沿って借主を満足させたり、がっかりさせたりすることもできますし、協力する不動産業者との”阿吽の呼吸”によっていろいろな問題に適切に対処したり、リフォーム業者にスムーズに指示をしたりすることで建物を保全できたりもできるもので、それなりに手間隙を掛けることで安定した「インカム」（収入）を得ることができます。
また、所有者の都合に合わせて自ら出口戦力を選び、「キャピタル」（売却益）を得ることも可能です。
そういう点では、マネーゲームの手法とはかなり違った“投資”であると思うのです。

元自民党の幹事長「野中広務」さんが亡くなられたという記事を読みました。
日曜朝の「時事放談」なんて番組を結構見ているので、引退してからもしっかりした意見を持った人だと思っておりました。
９２歳だったそうです。

思想信条は別にして、この当時の政治家は「個」の魅力がありましたよね。
田中角栄さん、小沢一郎さん、古賀誠さんとかも重みとか凄みが感じられていかにも“政治家”って感じです。
野中氏は、５７歳で初めて国会議員でなったそうですが、その時点でもうベテランの雰囲気があったそうです。
当選してから「これから勉強します・・・」なんて言ってるタレント議員なんかとは格が違いますよね。

この国会で代表質問した党の代表者が、自分の党の名前を間違えたなんてのを新聞で読んだりすると、「軽いなぁ～」ってアカンやろ･･･情けないのですが、それもこれも選んだ人が悪いそうです（笑）

ちなみに、今年は国政選挙が無いそうです。

最近では見掛けなくなったのですが、大柄の縞の背広に、燃費の悪いアメ車、大きな声の大阪弁・・・一昔の不動産業者ってこういうイメージがありました。
さしずめ「ナニワ金融道」に出てくるような感じでしょうか。

近頃の不動産業者さんは、平気で国立大学とか四私大とか卒業していますし、外国語の出来る人も珍しくありませんから、確かに頭はクリアーですよ。
パソコンの操作なんかお手の物ですし、物事の理解もすごく早いですよ。
ただ、個人的に感じているのは「淡白」な感じがしますね。
昔の営業マンの良いところで、「粘り」とかありましたけどね。

営業の仕事は、楽しいことばかりじゃないですし、理不尽なことにも遭遇しますけど、それも含めてその経験があると、他人のことがより一層理解できるようになる筈です。

若い時の営業スタイルの典型的なものに、「飛び込み」営業があります。
不動産業界でも、半ば死語になりつつありますが。
中高年になって全く知らない会社や、個人宅に飛び込みするのは抵抗がありますし、飛び込まれる方も違和感あるのじゃないですか。
「飛び込み」営業って、辛いものですし、『こんなことしててもイイのだろうか？』『無駄じゃないの？』って思ったりもしますが、後々になって振り返ると「あ～そうなんだ！」って思える時があると思いますね。

多少なりとも、人見知りしなくなるとか、跳んでもない人と出合っても動じない神経が備わるとか、言葉遣いに無駄がなくなるとか、いろいろあるんだと思います。

いろんな年齢層の人や知らない人と相対すること自体に得るものも多いし、何よりも自分を発見できるような気がしますね。

若い営業マンや営業レディの皆さん『若いうちに“恥”と“けつ”は掻きなはれ』っていう歌もありますし、頑張ってください！！

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今日は、大阪市内でも、猛烈な寒気で今年一番の寒さです。
気温が低いだけならまだしも、風があるので誠に寒いです。
実は年末から腰が痛くて、その後に背中が痛くなって・・・

その時期は、お酒を飲む機会も多い頃で、ついに内臓の何所かがいかれたのかと、観念し、一週間前にいつもお世話になっているクリニックへ行きました。

今日の診察結果では、数値に異常はなくて腰痛が負担をかけていたようです。
階段の上り下りにも苦労して、咳をしても背中が響いて痛かったのですから。
どうも、年末のストレッチのし過ぎで、腰痛を引き起こしていたとしか思えません。
何事もやり過ぎてはいけないものだと痛感致しました。

「過ぎたるは猶及ばざるが如し」

お陰で、ここひと月ほどはお酒も控えめで、幾分からだも軽くなったような気分で良かったです。

「災い転じて福となす」

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毎日のランチタイムは、たんにカロリー補給というだけでなく仕事中の息抜きタイムでもあります。
人気テレビ番組の「孤独のグルメ」は、毎回主人公の井之頭五郎が仕事で出かけた先でランチや晩御飯、時には朝食や夜食などいかにも美味しそうな感じがして好きな番組です。

私など外出先での食事だとしても、以前行ったことのあるお店やワザワザ事務所の近所まで戻ってきて食べたりして、食べるものに関しては驚くほど保守的なので、あーゆう風に出来たらいいなって思っています。

今日みたいに寒い日は、まず頭に浮かぶのは「カレーうどん」ですね。
元々、「カレーうどん」が好きですけど、寒い時は特に欲しくなります。
事務所の近所の“うどんそばの「てんま」”さんの名物もその「カレーうどん」です。
寒いのに、汗かいて食べてます・・・