「事故物件」って交通事故とかいう意味じゃなくて、その物件（土地や建物）で殺人事件や火事があったりしたことのある物件のことであります。
但し、その物件で病死（自然死）したりした場合は、「事故物件」とは言いません。
建物であれば、オフィスビルであっても、一戸建て住宅でも同じです。
土地の場合は、既に更地になっていても以前建っていた建物の中で自殺や殺人、転落死があったとすると「事故物件」扱いをすることになっています。

宅建業法第４７条１項に「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」は禁止されていますので、「事故物件」は告知義務がある事項となっています。
勿論、仲介業者にだけ「告知義務」があるのではなく、売主にも「告知義務」がありますよ。

では、そのことをいつ購入者や賃借人に伝えればいいのか？

昨日、知り合いの業者さんがお客さんにオフィスビルを買ってもらうことになって、重要事項説明書を作成していたところ、売主から「実は今、倉庫になっている部屋は６年くらい前に自殺があったところです。」と伝えられたという話を聞きました。

通常、売り物件であれば「物件概要書」という大よそのことが判る物件説明書に、「告知事項あり」と記載されていることが多いのです。

この「告知事項あり」って何かと尋ねると、「転落死した人がいる」とか「火事があって、台所が燃えたことがある」とか告知事項を知ることができるというわけです。

そういう事からしても、売主･買主双方の契約金額の合意があった後に、「昔に自殺があった・・・」なんて言われてもどうかと思いますよね！
日本で自殺する人は年間３万人くらい居る状態が続いていますが、そのうちの半数は自宅で亡くなっているらしいので、勤め先で亡くなる人は比率としては少数ですが。

不動産取引は売主と買主は利益相反関係だと言われているのですが、不誠実な態度は結果として不信感を招きますので、もし「事故物件」をお持ちの方も早めに仲介業者にそのことはお話して下さいね。

不動産ナマ知識／家主さんのことが心配です

事業用不動産の購入・売却、店舗や倉庫などのテナント募集など、お気軽にご相談下さい！

TEL０６・６３６０・９７９１

nozawa@minamimorimachi.jp

南森町不動産の「会社案内」

いつの頃からでしょうか･･･「値交渉」（価格交渉、値引き交渉）が難しいとか、言い値がそのまま買い値になることが珍しくなくなったのは･･･

私が思うには、外資系ファンドや金融機関が日本に上陸して、東京から大阪へと進出してきた頃からではないのかと。
それまでは、売り値には大なり小なり「値交渉」の余地が含まれていて、買う方もそのつもりで指値していたような気がします。
日常の買い物でも、大根や洋服でも「これなんぼにしてくれる？」っていう会話が自然と出来ていた頃が懐かしいです。

大阪風の商売は東京風のスマートな商談方法に取って代わられてという感じですかね。

それでも、不動産の価格は相場ですし、全く同じものは絶対にありませんし、売主･買主の相対取引ですし、経済状況もそれぞれ違いますので、出来る出来ないはあるけれども「値交渉」自体は必要です。

売り物件の金額がどの位の「値交渉」の余地があるかは、いきなり聞いても本当のことをペラペラ話すってことは少ないですね。

ある程度の資料開示や仲介業者とのやり取りを経てから、内情が判ってくるものであって、買う気もないのに売主側にだけ、本音を聞こうとすること自体失礼なことでもあります。
仲介業者としても、購入に際して興味を持たれた物件については買主側も本気で立ち向かって欲しいものですね。
そういう姿勢は相手に伝わるものです。
コミュニケーション能力のある仲介業者は、あなたの真意を上手に相手に伝えてくれるはずです。

事業用不動産の売買・テナント募集のご依頼・ご相談は・・・

０６－６３６０－９７９１

nozawa@minamimorimachi.jp

『賃貸物件』を案内されて、不動産業者から「入居申込」しましょうと言われて、「申込金」なるお金を支払った経験ありませんか？
不動産を『購入』する時にも、不動産業者に「買い付け証明書」や「購入申込書」などと売主に対して『購入』の意思を表明する書面に署名・捺印した経験はありませんか？

民法で「契約は口頭でも成立する」ということで、「申込」すると後日キャンセルすればなんらかのペナルティが発生すると勘違いしている人もいらっしゃると思います。

不動産取引では、民法より消費者寄りの「宅地建物取引業法」が優先されますので、「口頭での契約成立」はありません。

契約書で売主と買主、借主と貸主が署名捺印した時点で、初めて「契約」は成立します。
手付金の授受が有ろうが無かろうが、契約書上で違約条項にペナルティが明文化されていれば、契約後のキャンセルには金銭が必要になります。

だからと言って、「申込」や「買付証明書」を気楽に出して、気が変わったと言ってキャンセルするのは、信義上問題がありますので止めるべきです。
また、仲介業者の責任や信用にも関わりますので、普通はそういう書類を求めないものです。

ただ、営業手法の一つとして「申込」や「買い付け証明書」を借主や買主に書かせておいて、心理的なプレッシャーを与えて契約に持ち込むという荒業を仕掛けてくる不動産業者も中にはおりますので、お気をつけて下さい！

TEL０６－６３６０－９７９１

nozawa@minamimorimachi.jp

南森町不動産の「物件情報」

大阪の造幣局の「桜の通り抜け」今年は４月１１日から１７日までの７日間です。
いつももの凄い人ですから、歩いて行けるのに２回くらいしか行ったことがありません。
いつでも行けると思っているからでしょうね。
通天閣も最近は外国人旅行者、修学旅行の学生さん達でごった返していますが、案外、大阪に住んでいる人で通天閣に何回も登ったことがある人もそうそう居ないと思いますね。
私も３回くらいは上の展望フロアーまで行ったと記憶しています。

「吾、十五にして学に志す。三十にして立つ。四十にして惑わず。五十にして天命を知る。六十にして耳順う。七十にして心の欲する所に従えども、のりをこえず。」『論語』孔子

まだ２０代、住宅の営業をしていた頃のことですが、お客さんは当然年上の方で、自分の親と同じ位の歳の方もいらっしゃいました。
自分では家を建てるとか考えたことが無い頃でしたので、今から考えれば相手の気持とか解ってなかったですね。
家を建てる人の年収とか聞くことは、営業マンにとって当たり前のことですが、当時の私は気後れしてか、正面切って年収とか手持ち資金とか自然体で聞けなかったですね。

そんなこと、今の私では考えられないことです。

私の叔父さんも不動産の仕事していて、そのことを話しました。
すると、「肝心なことを知らないで、仕事は出来ない。年収を聞いても答えない人にチャンとした提案も出来ない・・・」と言われました。

自分が信用される人間、相談できる人でないと、相手もチャンと話してくれないわけです。

そんな若造も年齢を重ねて、少なからず色々な経験をして、イイ具合の６２歳になりました！

南森町不動産

事業用不動産の売買・テナント募集のご相談はお気軽にお願い申し上げます。

０６－６３６０－９７９１

相続税対策などの節税に寄与するからとして、タワーマンションの高層階の物件を購入するのが流行っていたので、さすがの国税も何もしないわけにはいかなかったのだろう・・・ちょうど今年度は３年に一度の固定資産税評価替えの年でもあります。

あらためて、タワーマンション節税策のスキームを説明すると・・・

「１」相続税を計算する場合、現金より土地や建物（不動産）の方が、評価額は低い。

「２」すべての分譲マンションの固定資産税評価額は、そのマンション全体のそれを算出し、次に、各部屋の床面積に応じて税額を割り振るので、床面積が同じであれば10階であろうが１階であろうが、固定資産税評価額は同じです。（参考ＨＰ有）

「３」タワーマンションの高層階と低層階の乖離幅は、３倍とも７倍とも云われているので、高層階を購入すると相続税の評価額と実勢価格の差を利用した節税ができると云う訳です。

「４」そのまま、ずっと住み続けていれば問題は少ないのですが・・・住むことなく、相続発生後、直ぐに売却して現金に戻してしまう人が出てきたことが問題となりました。

平成３０年度から居住用超高層建築物(２０階以上の新築マンション)に関しては、補正率を使って高層階よりも低層階の方が低い固定資産税額になるようになります。

※平成２９年４月１日以降に売買契約された物件で、平成３０年度以降に課税対象となる物件に適用されます。

【層別専有床面積補正率】・・居住用超高層建築物の1階を１００とし、階が1増すごとに、これに、１０を３９で除した数を加えた数値とします。
例）２階の場合、　１００＋１０／３９×（２－１）　＝１００．２６
２０階の場合、１００＋１０／３９×（２０－１）＝１０４．８７

　果たして、この差は大騒ぎするほどのものなのか？

事業不動産のご相談はお気軽に！

南森町不動産

０６－６３６０－９７９１

nozawa@minamimorimachi.jp

我々不動産業者も情報交換含めて、同業者との協力は欠くことが出来ないものです。
人間性の問題もありますので、気の合わない人もいますし、トンデモナイ人もいたりします。
最低限のルールを守れない人と、いい商売するのは難しいですね。

『気をつけようこんな不動産屋』

やたらと調子がよくて、営業トークはすばらしいけど、中身が乏しい

自分の都合や立場ばかり優先して、お客様や協力業者のことをあまり考えていない

言っていることがコロコロ変わる

会話の中に「絶対」「格安」などの形容詞が多くて、話しも忙しくて落ち着いて考えることが出来ない

皆さんも、有名な不動産会社とか、小さな不動産会社とかで、不動産会社を選別することが多いと思いますが、事業用不動産の売却とか購入の際は、法人・個人問わずいろいろな事業が絡んでいるのが普通ですから、相談する不動産会社も大事ですが、直接話を聞いてくれる担当者がより重要です。

売主・買主の側からみて相談する担当者の人柄・知識・経験・態度などを理解しつつ、この人に肝心な話をしていいものかどうか見極める必要があります。

相談を受ける不動産業者も依頼主が肝心な部分について隠し事があると、後々困りことがあったりして大きな問題になることもありますので、立場は違いますがお互いに出来るだけ胸襟を開いて話をする必要があります。
だから私自身は、会社とか、組織だとかいうよりも個人としてお客様と相対して向き合うようにするべきだと思っています。

皆さんにいい不動産業者さんとお付き合いしていただけたらと願っておりますが、その不動産業者が「南森町不動産」だと更にに嬉しいです。

０６－６３６０－９７９１

nozawa@minamimorimachi.jp

南森町不動産の「会社案内」

臨機応変

『その時々の場面や状況の変化に応じて、適切な処置を施すこと。』

京都の舞鶴市で開かれていた大相撲春巡業で、あいさつ中に土俵で倒れた６７歳の市長に観客の女性たちに、行司がマイク放送で「土俵から降りてください」と呼掛けたことが海外でも批判をあびている。
大相撲には「女人禁制」の伝統があるけれど、救命措置のためでも女性は土俵に上がれないのかという問題です。
つくづく「臨機応変」って大事なことだと思いました。
まず、咄嗟に土俵に上がって救助した女性（←職業は看護士さんと新聞に書いてありました）は、「臨機応変」の鏡です。

昨日、感謝状を送りたいとの申し出にも、「当たり前のことをしただけ。そっとしておいてほしい」とお断りになったそうです。
この女性は、「偉い！」。

片や批難の的になっている「土俵から降りて下さい」と繰り返しアナウンスした「若手の行司」さんですが、頭の中には「女人禁制」のことしかなかったのだろうと察します。

咄嗟の判断を必要とするときには、本当に大事なのはどちらなのかと言うことを瞬時に決めないといけません。
新聞にある「若手の行司」さんって幾つ位の人か判りませんが、たぶん、今まで仕事や人生の中で咄嗟の判断を要するような経験がなかったから「臨機応変」に行動できなかったのでしょう。

マニュアル化した仕事ばかりしていると、実際の判断を間違えることがあるということですね。
「若手の行司」さんも反省していると思いますので、許してあげて下さい。

南森町不動産の「日常茶飯事」

事業用不動産のことは、お気軽にお問い合わせください！

小規模宅地の特例は、相続時の土地の評価が下がる制度です。
自宅の土地は・・・３３０㎡まで８０％減
賃貸住宅の土地は・・・２００㎡まで５０％減
事業用の土地は・・・４００㎡まで８０％減になります。

今年度からそれぞれについて適用される要件が厳しくなっています。

相続税の節税対策に不動産を使う方法はいくつかありますが、単純に現金を更地のなど不動産に替えるだけでも、節税効果はあるものです。
それを収益用マンションなどの一棟収益物件を現金で購入した場合、その土地は小規模宅地の特例を受けるとすると、さらに相続税評価が下がります。

購入時に銀行から借入した場合は、負の財産としての節税効果も期待できます。
で、相続が終わってそそくさと一棟マンションを売却して再び現金に戻す人が目立ったせいでしょうか。

この４月以降はこの手の節税対策が少しダメになりました。

平成３０年４月以降で、相続開始前３年以内に賃貸マンション経営を開始した土地は、小規模宅地の特例を受けられなくなりました。
平成３０年３月３１日前に事業規模（いわゆる５棟１０室規模）で賃貸経営していた方や、４月１日前に賃貸経営していた土地については、特例措置が受けられます。

細かい点は個々に税務署や税理士さんに聞いたいただきたいのですが、おおまかな点では”３年の縛り”があるということを覚えておきたいものです。

事業用不動産の問題についてはお気軽にご相談下さい！

０６－６３６０－９７９１

nozawa@minamimorimachi.jp

財務省に続いて防衛省でも無いと言っていた書類が見つかったりして、国民から不信感を持たれています。テレビで元官僚の人が、各省庁にはもの凄い量の書類を毎日処理しなくてはいけないと言っていましたが、そうだとしても今回のいい訳には使えませんね。

不動産業者の日常的な仕事をお教えしましょう。
実は不動産業者にとっても資料や書類の整理は重要な仕事です。
たぶん、どこの不動産業者にとって永遠のテーマではないでしょうか。

最近のＦＡＸは、パソコンの画面上で見てから要るものだけをプリントアウトします。
メールで送られてきた資料は殆ど紙に打ち出します。

収益物件などの資料は概要書・住宅地図・間取り図・家賃表など５～６枚、謄本なども付いている場合は、１物件で１０枚、２０枚とプリントアウトします。
なかには１枚だけの資料もありますが、毎日数１０枚の資料を眺めて、取捨選択し、パソコン内のホルダーや紙にした資料をファイルに保管します。
その整理作業を２～３日怠ると、机の上が分けの判らない状況になってしまいます。

物件の仕分け方法ももの凄く重要です。
例えば、一棟の収益用マンションがあったとして、「●●マンション」とか物件の名称で覚える人もいますし、「大阪市中央区●●町」とか所在地で覚える人もいます。
私は、物件の名称よりも何処にあるかで記憶する方ですが、それにプラスして、例えば「１億円」とか「３億円」とかいう金額を重ね合わせて、頭の中にインプットしておくのです。
でも、しばらくすると忘れますから、必要に応じて探すときに便利なように整理しておく訳ですが、これも人それぞれのやり方があります。
その業者さん本人の取り出しやすい方法でいいのですが、３ヶ月前や半年前など時期もバラバラですから、効率的な整理方法であっても完璧な方法はなさそうです。
日々そんなこともしております！

補足：官僚の皆さんは、優秀だから書類整理もちゃんとしてはるはず・・・あるの分かってて隠してたってことないですよね？

事業用不動産のご相談はＴＥＬ０６・６３６０・９７９１までお気軽にご連絡下さい！

nozawa@minamimorimachi.jp

プロ野球が開幕して、いきなり阪神タイガース快勝と思いきや、その後巨人に連敗してしまいましたね。それで昨夜は、気分転換で手元にあるお気に入りのＤＶＤで営業鑑賞です！

アルパチーノがアカデミー賞取った「セント・オブ・ウーマン 夢の香り」、何度観ても心打たれるいい映画です。

人生に投げやりになっている孤独な盲目の退役軍人が、有名高校の苦学生と数日の間ニューヨークに行き、途中で心通わせてお互いの心の中にある問題やトラブルを解決していくことになるストーリーです。
人の出会いの不思議さ、生きていく希望の大切さは身近なところにあると思わせます。

１９９２年の映画です。

未だご覧になっていない方は、機会があれば是非ご鑑賞されては如何でしょうか。

南森町不動産の「会社案内」