不動産屋の日常生活で欠かせないものの一つに、「情報交換」という名の「雑談」があります。

先日、学生時代の友人と呑みに行った時のことですが、彼は不動産屋の仕事を全く知らない人で、「不動産業者って同業者との付き合いってあるン？」というレベルです。

もちろん、売り買いのお話や貸し借りの依頼が直接あるように情報発信はするのですが、毎日毎日そのようなことで忙しいと嬉しいのですが、事業用物件の場合は同業者からの依頼や相談事も日常的にあるものです。

全く面識のない不動産業者さんとは、まずその人がどういう人物か、今までにどういう物件を処理した経験があるのか、どういう考え方で仕事しているのかなど、その業者さんの人となりを見極めた上で、より深い仕事上の話をするようになるものです。

その為、「情報交換」と称して「雑談」をするのも凄く大事なことなんです。
この「コミニュケーション」は「呑みニケーション」に発展することもあります。

ある会合で知り合った不動産業者屋のA社長のことですが、見た目はすごく真面目そうで、聞けばある関西六大学を卒業して、ある大手のデベロッパーに勤めた後、不動産業で独立したということ。
話の端々にちゃんとした雰囲気が伝わって来たので、後日その事務所にお伺いして私の方から売却依頼を受けていた“一棟売収益マンション”の資料を見てもらいました。

２～３日して、Ａ社長から「買主が見つかった・・・」と連絡がありましたので、『さすが、ちゃんとしてるなぁ』と関心していました。

すると、もう２～３日すると、Ａ社長から「もう一件買主が見つかった・・・」と連絡があり、それからもドンドン買主（←正確には、購入検討者ですが）が増えてきて、ひとつひとつ聞いてみると全部Ａ社長から別々の業者さんに物件情報を巻き散らかしていたということが分かりました。
Ａ社長から別の業者さん、また次の業者さんと拡散し始めると収拾がつかなくなるものです。

『これは拙いな・・・』ということで、一件ずつ話を詰めて潰して行くことになり、それなりに日時がかかり始めた為に、待ちきれなくなった不動産業者Ｂが物件の所有者に直接アタックしてしました。
（これは”抜き”行為と言って、行儀の悪い不動産業者のよくやることです。）

私のところに所有者（←売主）さんから、「どうしてこうなるのか」とお叱りを頂いたことになりましたが、最終的には、私が直接買主さんを見つけることが出来て、成約したのでややこしい取引にはなりませんでした。

後日、知り合いの業者さんとその話をすることがあって、「あの人はいつもそうやねん！評判悪いで、ほんまに」ということが分かりました。

気～つけないとアカン！！と言う見本です。

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「イールド」って“利回り”、「ギャップ」は“すきま”とか”ずれ“のことです。

不動産業界でもの英語やカタカナの表現方法が多くなっていますが、「イールドギャップ」もそのひとつです。

不動産購入をする場合、殆どの人、法人であっても、金融機関からの借入れを考えるのが普通です。
理由は、金融機関による担保価値を判断してもらうことにより、一定の安心感を得るということもありますでしょう。今だと、都銀で１～２％とか、地銀で２～３％、信金信組で３～４％くらいを目安にして、それ以下でもそれ以上でも借入先の与信・物件の融資評価額（担保価値）を含めての融資借入を考えないといけませんね。

また、手持ちの資金を使い融資を受けないと、その資金を他の運用に廻す事が出来なくなったりするからです。
金融機関からの借入金利が、投資する収益物件の利回りより低いとするなら、借りても損はないと思うから借入をして投資をするわけです。
それは、かつてバブル期に利回りが２％の収益物件に、借入金利８％で借りてでも融資を受けていた時代でも、最終的に購入価格が売却価格を大きく上回るだろうと思ったからの投資行動だったからです。
物件が高額であればあるほど、融資の必要性は高まりますので、バブル期の破綻が本体の金融機関まで及んだということでした。

私のお客さんで、サラリーマン家主の方が、いくつかの区分所有のマンションを当初は借入をして購入するのですが、その後その借入金は返済して無担保の状態で運用しておられます。
この場合、「イールドギャップ」＝「表面利回り」です。

今年も１物件売却されたのですが、長い間所有されていたので、かつての購入金額より売却金額の方がかなり下回っていたのですが、毎年の収益が借入が無いのが貢献していて、結果として差引売却損を上回るトータルでの収益を得ることが出来ました。

勿論、そのまま借入していてもトータルでの収益は得られたのですが、借入比率の低い投資はいわゆるレバレッジ効果は無いけれど、結果として“儲け”が多くなることも知っておいて損はありません！

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不動産売買契約書に貼る「収入印紙」を節約する方法としては、通常売主と買主で２通作成するのを１通にして、契約当事者の一方のみが原本保有、他方はコピーのみを保有する方法があります。

その場合、コピーの方には、余分なことは一切書かずに、割り印もしてはなりません。
単にコピーであることが大事です。
不動産取引でよく使う「買付証明書」や「売渡承諾書」、「売買協定書」「基本同意書」なども各文書のタイトルとは関係なく、契約することを売主と買主が同意していると判断できれば「契約書」と見なされて、印紙税の対象になります。 契約が成立しなくても関係ありません。
課税対象の文書であると認められる場合は、「収入印紙」の貼付が要求されます。
本契約したとか、売買予約とかいう言い回しが通用しないことも考えられますので、先の契約書１通の場合も含めて十分注意が必要です。
「領収書」については、銀行振込みで売買代金を受け取れば領収書は発行しなくても問題はありませんし、「収入印紙」は必要ありません。 ただ、買主がどうしても「領収書」は欲しいと要求してきたら、理屈じゃなく気持ちよく応じてあげて下さい。

収益物件の価格自体が高いものになってしまったせいで、不動産業者による収益物件の転売もし難くなっております。
今迄から不動産価格が右方上がりの時には、不動産業者が一旦取得した物件（土地でも収益物件でも）を再販して商売をするのが常であります。

ここ２~３年は金融が緩んでいたのにも係らず、銀行は大口の融資先が見当たらないこと、低金利による不動産投資ブームと相続税対策ブームが重なって、収益物件の取得に拍車が掛かり一機に収益不動産の価格が上がってしまって、収益物件の利回りは低下してしまいました。
金融機関の方も売主よりエンドユーザーに１件ずつはめ込むより、転売する不動産業者に何棟かロットで収益物件を買い取ってもらい、その不動産業者から新たな買主に売り渡した方が楽です。

不動産業者が買い取ることにより、瑕疵担保責任を負うことになるし、リフォーム工事や空室の募集なども行い”商品化”しますので、次の買主にとっても悪いことばかりではありません。
転売用の収益物件を保有する不動産業者にとっても、日銭が入ってくるのでジックリと買主を待つことも可能です。
不動産業者は日常的に売り物件を目にしているので、購入できるとすれば即着手する体制が出来上がっていますが、そもそも不動産業者による買取転売市場は昔から存在しているものです。

「三為契約」（さんためけいやく）は、そのスキームをもっと大胆に実行する方法です。

「三為業者」とは、不動産の買取と転売をする業者のなかでも、特に「第三者にためにする契約」を行う不動産業者のことです。
売主A→三為業者B→買主Cの流れの中で、Aから所有権を移転させるのにBは登記費用を負担することのない「中間省略登記」という方法で、買主Cに物件を売却します。
「中間省略登記」については、一時禁止されましたが、第三者Cの為にAとＢが「買主たる地位の譲渡契約」を結べば、合法的に「中間省略登記」はできます。

問題なのは、金融機関がそのスキームに便乗して、三為業者Ｂの手助けと真の買主Ｃへ融資を同時に行う立場を利用しているところにあります。
真の買主Ｃへの融資を行うことを前提に、金融機関はＢに対するアドバイスと利幅確保を行います。

三為業者Ｂはノンリスクで売主Ａから物件購入と（Ｂからすると出口に当たる→）買主Ｃへの転売を同時に行うことが出来るので、殆どの場合はＡ→Ｂ→Ｃの契約を同日中に行うことが出来ます。

一般の転売とは違って、買主Ｃは高値で取得するリスクを負うことになります。

不動産の業界人は、この買主さんは購入する物件から遠い地方にお住まいの方が多いということを知っています。
殆ど物件を見ることもなく、机上の知識と情報で購入するスキームに嵌っているからでしょうか。

このスキームで面白いように儲かった不動産業者（←儲かればなんでもやる”不動産業者みたいな人”）も多かったと聞いています。
まあ、すでに不動産業界から抜けていった人もいるみたいですけど・・・

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今朝など、まるで冬そのものの寒さでした。
今年は秋の虫の鳴いている声を聞いていません。
風情ってなくなりましたし、テレビのワイドショーでもやたら切れる人の話題が多くなっているような気がしますが、日本国中でなにかしらの不満が溜まっているんでしょうね。

不動産の世界でも何か言ったら、コンプライアンスとか言って、業者さんも自分で自分の首絞めているような感じがしています。
だから、契約書とか申込書とかもすごく神経質な扱いになってます。

最近の不動産取引では（昔は当たり前だった）“手書きの契約書”を見かけることは殆んどなくなっています。
今は、ワードやエクセルで作成して、プリンターから打ち出し、チェックして、一応作成できればメールで相手方の業者さんに送って内容確認してもらった上で最終的に完成させることが多いですね。

で、不動産取引の場面で、誤字や脱字とか“訂正印”で修正したり、当日に新たな合意内容を書き加えたりすることは滅多になく、ましてや予め“捨印”（＝訂正することを前提にあらかじめ契約書などの欄外に押しておく訂正印のこと）を押すなんてことは殆どなくなりました。
だから、社会人になった時にパソコンがあるのが当たり前の２０～３０代の不動産業者さんですと、“訂正印“をもらって「４文字削除、５文字追加」記入なんていうことを経験したことがある人は滅多にいないでしょう。
ネットで検索してみても、“捨印“は絶対に押すべきものでないとする意見で占められていますが、”捨印“の目的は少々の書き間違いなどで、その都度連絡を取って訂正の確認を取りに行くのが面倒だなどという理由で、その手間を省く便利な慣習ですが、訂正の範囲や限度は決められていないので、理屈上は”捨印“は「白紙委任」と同じです。

それでは“捨印”で契約金額や購入希望額、契約名儀人の変更が可能かについては、意見も判例も1つではない。
契約者の意見と異なる内容に変更されても、契約書等を２部作って各１部ずつ所持することや、１部しか作成しなくてもコピーを持っておくことで、一応の保全はできると思います。
でも、“捨印”の効果が広義に解釈されれば、もう内容を無茶苦茶に修正されたとしてももう後戻りはできません。
最近のように何かあると法律が出てくるギスギスした世の中では、どんな書類にでも“捨印”は押さないほうが賢明です。

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何かで読んだんですけど、自宅を購入する方の自己資金はだいたい１割程度が多いとか。
私がまだ自分の自宅を購入した時に言われていたのは、自己資金は２割～２割５分は必要だってことでした。
当時と今の住宅ローンの商品は随分と違ってますから、借り入れしやすくなっているのでしょうね。
また、返済期間も３５年間とかですから、３０歳でローンを組むと６５歳になって完済です。
３５歳から３５年ローンだと７０歳です。
これだと絶対に７０歳まで働く気でないとローンは組めないかなぁ！

事業用のローンはそこまで緩くは無いけど、新築だと３５年はいけそうです。
メインの中古物件の場合、金融機関の方もあの手この手で融資を手助けしてくれますけど、昨年とは違って、最近は少なくとも１～２割の手持ち資金が必要な感じです。

でも、頃合いの収益物件は取り合いになっておりますので、すごく足が速いのでローン付けもスピード勝負です。

今が売り時だと思っている売主さんも多いのですが、以前私のお客さんで１棟売マンションを２棟買っていただいたことのあるビル経営会社の専務さんが「時代によって利回りは変化するけど、経験からすると６．５％がひとつの目安かな・・・」ってお話されてたことを思い出しました。

複数のビルやマンションを保有されていましたので、物件の入れ替えもありますし、新規で建築したり改装したりと、いろいろ費用も掛ける必要もあったでしょうが、その平均値がおおよそ６．５％位だったんでしょうね。

確かに、純粋に借り入れだけで収益物件を検討するなら、表面利回り４～５％はきついと思うのですが・・・どう思われますか？

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不動産業界の仕事は経験が必要です。
でも、最初から経験者ってことは有り得ません。
経験するということは失敗も含めてのことですから、売主・買主・貸主・借主にとって失敗されるということは大問題ですよ。
身の回りに、信頼できる上司、先輩、サポートしてくれる知り合いの業者さん達がどうしても必要です。

昔は、どこの不動産会社でも入社してしばらくすると、「ほな、今日から一人で営業に行って来い！」なんて言われて、どこに行ったらいいのか分からず、ウロウロするなんてこともありました。
今は、インターネットがあるので、分からないことや、知らないことも机の上で調べることが出来ますし、情報自体がネット上でいろいろ見ることが出来るので、無闇に出掛けなくてもいいので楽チンでスピーディーです。

“相田みつをさん”は著書の中でこう書いておられます。

これって、分かるような気がします。

お医者さんと、不動産屋の仕事は間違えると問題は大きいですから、気をつけないと！

不動産を売ると、次の３種類の税金がかかります。

★印紙税　★譲渡所得税　★住民税

勿論、「譲渡所得税」「住民税」は売却により利益が出た場合の税金ですから、売却により損をする場合は支払う必要はありません。
「印紙税」は売買契約書に貼付する１回きりですし、金額もそれほど大きな金額でもないと思いますが、売却損の場合でも必要です。

「譲渡所得税」は売却した年の１月１日で５年を越えているかどうかなど、売買の当事者にとって関心も高くで、事前に計算もしていることが多いと思いますが、「住民税」は税額も「譲渡所得税」より半分以下ですし、確定申告した時の税額欄には「住民税」の金額自体は明示されないので、頭の中から消えてしまうことになります。

ところが、６月頃になると市役所から「平成××年市民税・府民税納税通知書兼税額（充当）通知書」が送られてきたら、忘れていた思い出がゾンビのように甦るのです。

一種の時間差攻撃であります！

また、税金ではありませんが、「国民健康保険料」に加入されているリタイヤされている方や、自営業の方の場合、不動産を売却されて前年の所得が７００万円程度までアップすると、今まで数万円ですんでいた「国民健康保険料」が自動的にＭＡＸ８９万円/年まで跳ね上がる場合があり、通知書が届いてからあっと驚くこともあり得ますので、ご用心なさって下さい。

※事業用不動産の売却とは違い、マイホームを売った場合は、次のような特例があります。

【居住用財産の３０００万円特別控除】

所有期間の長短に関わらず、譲渡所得より最高３０００万円まで控除できる。

【居住用財産売却による軽減税率の特例】

譲渡した１月１日時点で、１０年超の場合に課税所得の６０００万円までは税率が低い。

【居住用財産の買換え特例】

マイホームを買換えて、新たに購入した自宅の方が高い場合は、売却した時には課税されすに、次の自宅を売却するまで繰り延べすることができる。

但し、３０００万円控除との併用は不可。

【空き家に係る譲渡所得の特別控除】

相続した空き家を、「取り壊し」や「耐震改修後」に売却する場合、３０００万円特別控除ができます。

尚、それぞれの税金問題については、専門家（税理士さんや、税務署）にご相談下さい。

不動産投資する場合に、“利回り”は大きな判断材料です。
“利回り”の考え方のひとつに『キャップレート』（総合還元利回り）があります。
日常的に使う”利回り“は、『表面利回り』（年間収入÷物件価格×１００＝？％）と呼ばれているものですが、もう一段突っ込んで精査する時には、追加で詳細資料が必要です。
詳細資料には、固定資産評価額やそれに対する税負担金額、建物の修繕履歴、現在の管理費用、管理会社との契約内容、賃貸契約書の内容の確認、これまでの入居状況や滞納記録などがあります。

詳細資料が入手できれば、純営業収益と総投資額が把握できます。

【純営業収益】
純営業収益とは、賃料等の収入額から経費・費用を差し引いた金額です。 賃料収入は毎月の賃料・管理費・共益費・駐車場料です。

自動販売機やコインランドリーの売上などを入れる場合もあります。

水道代を入れている資料もありますが、固定金額であればそれもありですかね。
費用とは、固定資産税額・損害保険料・水道光熱費・（賃貸業者への）仲介手数料などがありますが、通常の経費で落とす減価償却費や返済利息は含みません。
純営業収益を不動産の価値（値踏み）をするのに使用しますので、キャッシュフローに関係のない減価償却費や所有者が変われば変動する借入金の額は除外しているわけです。
通常は年間の利回りを求めますので、月額の数値を使うのであれば12倍して年間の純営業収益を求めます。

【総投資額】
購入するときの物件価格＋取得費用（不動産取得税・司法書士報酬・（売買業者への）仲介手数料など）を合計します。

“表面利回り”と比べて“キャップレート”は、分子となる部分は“年間収入＞純営業収益“と少ないですし、逆に分母は”物件価格＜総投資額“と大きくなりますので、例えば表面利回り１０％の物件がキャップレートで６％になったりして、算出された数字は小さくなります。

その「キャップレート」は、不動産を投資しようとする人の“期待する利回り”の目安となることから「期待利回り」と呼ばれたりもします。
その数字は「金利」を横睨みしながら上下します。
当然、金利が上昇するときは“期待する利回り”は上昇しますし、金利が安いときは不動産に対する“期待利回り”は低目でも理解されます。

不動産投資は“風”とか“空気”を読む努力が必要です。

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仲介手数料は売主・買主・貸主・借主の皆さんにとって気になるものですが、不動産仲介業者の“生活の糧”そのものでもありとっても重要なものです。

ある方の紹介で､収益ビルを買いたいという買主様に「私は（仲介）手数料はお支払いしませんので、そのつもりで良い物件を紹介して下さい！」って言われた経験があります。
「それでは私共（仲介業者）は何処から報酬をいただけるのですか？」とお聞きしましたが、 お答えは「売主から貰えばいいじゃないか…」と。
「えっ？・・・・」（唖然、言葉もでない･･･）世の中に買主は自分しかいないと思っておっしゃってるのか？　つくづくすごい人が居るもんだと思いました。

【  賃貸契約の場合】

宅建業法によると『家賃の１ヶ月以内』相当額（注１）がその報酬と決められているのですが､現実には名目はいろいろありますが、それ以上に実質的手数料が発生しているケースが多いのです。
大企業の所有する大型ビルや入居者がどうしても入りたいような人気エリアの物件は、宅建業法の規定に沿って仲介手数料が支払われていることが多いと思われますが、それは競争力のある物件だから許される事で、小規模の物件や通常の賃貸マンションは、宅建業法通りの報酬では仲介業者の協力が得られ難く空室状態が長引くことが考えられるので､正規の仲介手数料とは別の費用を発生させてでも早期の客付けを不動産業者に依頼しているのが実情です。

不動産業界としては、現行の“賃貸手数料”の持つ課題はとても大きいと思います。

ただし、貸主の依頼により行なう広告費・（遠隔地の物件等の）調査費用・宿泊費・交通費などについては別に請求できることも確かですので、全てが問題だとは言い切れませんが。

【 売買契約の場合】

売買の場合は賃貸と比べて分かりやすいと思います。

※仲介手数料は消費税の対象になります。

この計算式から算出された金額を売主・買主双方から支払われることになります。

よく、“３%+６万円”の“６万円”って何だと聞かれますが、２００万円の５％＝１０万円、～４００万円の４％＝８万円の合計１８万円と、１~４００万円の３％＝１２万円の差額６万円の金額です。
ただ、この金額は手数料の上限とされているので売主・買主は不動産業者に対して手数料を値交渉することができます。
冒頭の強烈な買主様のような人は殆どいらっしゃらないと思いけれど，不動産業者も手数料を支払って頂けない買主様には良質の物件情報は提供しないでしょうから、少なくとも常識の範囲で手数料を払う姿勢はお持ち頂きたいものです。
仲介手数料についてはいろんなエピソードや苦労話がありますが，ここは「同じ物件情報を複数の仲介業者から得た場合」と「支払時期」について取上げることにします。
同じ物件が別々の不動産業者から提供されることはよくあることですが、不動産取引に不馴れな方が対応を間違うと大きなトラブルになります。
プロでしたら、基本的に先着順に話しを進めていくことで、どうも商談がまとまらないとか、仲介業者の対応に納得ができない場合など、明らかに話が暗礁に乗り上げたことが明白であれば後順位の仲介業者に依頼し直すこともあります。
この場合では、先の仲介業者にハッキリ断りを入れておくことが大事です。
買主さんがプロじゃない場合、後で同じ物件情報を持って来た仲介業者の話しに乗ってしまうとか、同時並行して話しを進める人なんかも稀にいらっしゃいます。
後々商談が成立して蓋を開けてみると、先に情報を持ってきた業者が“抜かれた”ことになり、その業者から正規の仲介手数料を請求されることもあります。
そんな場合は自分自信で蒔いた種ですが，気分は悪いでしょうし、もめることになりますので、不動産情報は筋の通った方法で、順序立てて商談をすすめて下さい。

事業用の取引で仲介手数料支払が取引終了時（＝決裁時）に行なわれることが多いのですが、よく契約時５０％、決裁時５０％と分けて仲介手数料を受け取る不動産業者もおりますが，それはその不動産業者の決めたルールであって特に法的に決まったものではありません。

ただ、仲介手数料の請求権は契約時点で発生しますので、別に決裁まで待たなくても問題はありません。
ただ、不動産取引は決済・引渡しまで完了して成就できるものですから、不動産業者としては決裁・引渡しが終わってから仲介手数料を頂くのが正解だと思います。
以前のことですが，台湾の法人さんにビル用地を購入してもらった時に、法務局で登記簿謄本が出来て所有者として名前が確認出来るまで、暫く仲介手数料の受領を保留したこともありました。
その時は、外国の方特有の慎重さだと納得して同意したのですが、そんなケースはイレギュラー中のイレギュラーで普通はそんなのはありえませんので、皆さんは決裁時には支払を済ませて下さい。

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