「隣の土地は相場の２倍出しても買え」
「不動産に掘り出し物なし」
「住めば都」
「（欧米では）人生を豊かに過ごすには３人の友人を持て、１人は弁護士、１人は医者、もう一人は不動産屋」

など、不動産業界にも昔から色々と昔から言い伝えられた言葉があります。

そのひとつに

「店舗の家賃は３日分の売上で稼ぐ」

というのがあります。
月額の家賃２０万円の物件だと一日の売上が６万６～７千円あると、やっていけるという考えです。
客単価や来店者の数などお店の内容によって色々あると思いますが、大雑把ではありますが昔から言われている目安ではあります。

また、１ヶ月の売上の１０%程度が賃料の目安という説もありますが、表現の仕方が違うだけで「３日で家賃…」の計算と考え方は同じです。
１ヶ月の家賃が１０万円であれば、その１０倍の月商１００万円（＝一日当り３万～４万円）が上がらなければ利益を出していくのは難しいというのも同じことです。
お店は、立地は大事ですがいかに立地がよくても必ず成功するものでもなありません。

うちの近所のラーメン屋さんは細い路地の中にあるお店が盛況で、それよりもいい立地にあるお店はテナントがコロコロ変わっていくなんてこともありまして、難しいものですね。
業種によって、売上に対する適正家賃の割合は、違うものだと思いますが、参考にはなる考え方だと思いますね。

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数日前から、喉に痛みがあって、ヒリヒリしています・・・風邪引いたみたいです。で、今日はやたらと動き回ったらり、しゃべりまくったりしないで大人しくしておこうと思っています。
一人でやってる不動産業者さんって、一般の人が思っているより結構たくさん居るのですが、健康を害するとお陀仏です。
有給休暇もありませんし、健康保険も会社負担なんてありませんからね。
そのくせ、お酒はよく呑むし、よく食べますので、体にはすごく悪いことばっかりしているみたいですが。（笑）
自己管理って言うんですか、なかなか難しいですね。

一番いいのは、自分でドンドン用事を作って、自分を追い込むことですね。

でも、スケジュールで一日をパンパンにしてしまうと、いろんな用事が飛び込んできた時に対応できませんから、そうですね、一日のうち、３０～４０％は比較的柔軟に行動できる時間を用意して置かないとダメだと思っています。

昨日、神戸の業者さんとしゃべっていると、９月は暇だったとか、そうそう、そんなこと言っていた業者さん他にも居ましたね。

詰めた商談が２～３つ重なりと、一日の予定は動かせませんので、すごく忙しいし疲れますが、１０月はそんな日がたくさんあると嬉しいのですが！（笑）

高校野球で歴代最多通算１１１本塁打を放った早稲田実の清宮幸太郎選手が、プロ志望届を提出することを表明しました。
夢は王選手のホームラン記録８６８本を目指すことと、大リーグを意識しているというからたいしたもんです。
若くして、将来の仕事を決めるというのは最近では珍しいことのように思いますが、スポーツ界ならではかも知れません。
我々のような一般人は、学校を卒業してから出会う人に左右されて、いろいろな経験をして、（例えば）３０代、４０代になって独立したり、また、会社の中での得意分野を極めたりする感じじゃないですか？

私は３８歳の時に会社を辞めて独立したのですが、当時はバブル期の後で金融機関といえども倒産する時代で、その子会社に居ることは決して安泰なものではなく、上司から「この船は沈むから、君はまだ若い･･･早く辞めたほうがいい」って言われて決断したのでした。
それまで、固定給でしか働いたことがなかったので、一人で不動産業をするって言っても全く収入の当てはなかったので不安はありましたが、なるようになると思って独立したのでした。

紆余曲折ありましたが、これが私の天職だと感じることができたのは、それから暫く経ってからでしたね。

アメリカのおもちゃ販売大手のトイザラスが倒産したという！（日本トイザらスは対象外らしい）　　トイザラスといえば、アメリカ企業の日本進出の象徴的な会社であったので、一世を風靡しましたね、２５年前の奈良店オープンにブッシュ大統領（←パパの方）が来たのを覚えている人もいてはるんじゃないですか？

原因はネット販売に負けたことだとか･･･トランプ大統領もアマゾンを名指しで「各地の小売業者が打撃を受けている。多くの職が失われている」と批判しているそうで、アメリカでは百貨店や安売り衣料品店が苦境にさらされていることが大問題になっているそうです。

たぶん日本でも、近い将来、同じような大問題が起こるんじゃないですか？

不動産仲介業も今から２０数年前は、電話とＦＡＸとコピー機があれば何とかなったのですが･･･その後、ワープロ、ポケベルの時代が来て、それから後に、パソコン、携帯電話～スマホへと営業ツールが変化してきたわけです。今、２０代３０代の方にはなんでもないことですが、当時４０歳前後のアナログ人間には、その後の２０年間は結構大変な変化だったんです。

年配の不動産屋さんには、今でもメールが使えない人がいますが、ガラパゴスみたいで固定電話とＦＡＸで戦ってはります！！

私もこの年末で満６２歳になるので、先日“日本年金機構”さんから年金支給の手続きをする為の書類が着ました。　

そんな矢先、新聞で年金５９８億円至急漏れの記事が目に入りました。

厚労省の方の謝罪の言葉もありましたが、こういうミスは今までにも何度もありましたので、正直なところオオカミ少年的なイメージです。

わたし、以前にファイナンシャルプランナー（CFP）の試験に受かっているのですが、実は全６科目の内、年金を主とした問題がたくさん出題されている “ライフプランニング・リタイヤメントプランニング”だけ２回受験しています。

最初は、不動産業にたずさわる者として６科目あるうちの”不動産運用設計“だけを受験して終わるつもりだったのですが、たまたま同じ日の午後に”ライフプラン･･･“の試験があったので、不謹慎極まりないのですが、テキストも購入もしない、過去問も見たことのないままでのぶっつけ本番で受験しました。

ＡＦＰの試験には受かっていましたが、試験内容のレベルはグッと上がっていますので、全く解りませんでした。

それに試験が始まって暫くすると、電卓を叩く音が部屋中に鳴り響いて、とても集中して問題を読むことすら難しくなってしまったことを覚えています。

午前中の“不動産運用設計”の方は、試験が終わると同時に、合格を確信できましたが･･･“ライフプランニング…”の方は当然、不合格でした。

不合格って嫌な言葉じゃないですか？

それで、ＣＦＰの試験、“不動産運用設計”以外の科目も全部受かるぞって決めて、その後、年に２回ある試験日程に併せて２科目ずつ受験していったんです。再度受験した“ライフプランニング…”は、不合格した教訓として、電卓の騒音対策に耳栓を買って臨み、無事６科目に合格した次第です。

最初に戻りますが、年金の事務処理ミスが続く理由として、職員の怠慢が指摘されることもありますが、もうひとつには年金制度の複雑さがあると思います。

今回の事務処理では、“振り替え加算”で、手続き上のミスがあったようですが、“振り替え加算”だの“加給年金”だの対象となる配偶者の年齢や、子供の年齢（障害があれば年齢も違ってくるし）、厚生年金や共済年金とのすり合わせなど無茶苦茶複雑ですから、本当に全部解っている人は天才だと思いますよ、ほんと。

だから個人的には、これからも、年金のミスは大なり小なり続きそうだと思っています。

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わたし、実は浪曲(＝浪花節)が好きでして、特に「京山幸枝若」（きょうやまこうしわか）さんが好きです。

此間も、四天王寺の一心寺南側にある南会所に行ってきました。
東京の浅草に“木馬亭“という浪曲専門の小屋があるそうですが、大阪はこの”一心寺門前浪曲寄席”のみが定席です。
といっても、ひと月に３ヶ日間の興業です。

９月９日土曜日は初日で、約１００人余りの観客が入っていました。
年齢層は私(←６１歳)でも平均より少し若いって感じでしょうか（＾＾）

浪曲師には、最近若手の方も居られて、２０～３０代もよく出てはりますね。
浪曲師は昔から、男女対等の演芸だったらしくて、今でも男女・年齢問わず頑張っています。

個人的には、やはり年季の入った年配の方が演じる語り口調のものが好きです。

今の京山幸枝若さんは２代目ですが、初代の幸枝若さんを亡くなった父親がよくテレビなどを見ていた影響からか、３０歳過ぎたあたりから初代の幸枝若さんのカセットテープやビデオテープを買って聞きし始めました。

今では浪曲も古典芸能のひとつですが、昭和の初めには日本で最も人気のある芸能だったそうです。

落語は「噺す（はなす）」、講談は「読む」、浪曲は「語る」と表されるように、曲師さんの弾く軽快な三味線とのアドリブで一つの物語を節（ふし）と啖呵（たんか）で演じる芸です。

節は歌う部分で物語の状況や登場人物の心情を歌詞にしており、啖呵は登場人物を演じてセリフを話すという風に構成されています。

ひと昔前には浪曲専門のレコード会社があったそうですから、それも大阪にあったそうですから、すごい人気だったんでしょうね。

ともあれ、笑いと涙の２時間余りの公演が終わって、４人の出演者の方と握手して帰宅の途にと相成りました！

あ～面白かった！

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今朝の朝日新聞によると、吹田市にある国立循環器病研究センターの勤務医、看護職員の残業時間を（特別な事情があれば）「月３００時間」まで可能とする労使協定を結んでいたことが弁護士による情報公開請求で分かったとあります。

国の過労死基準が「月１００時間」だから､３倍ですか・・・

実は、私が昨年の５月に腎臓ガンの摘出手術を受けたのですが、１年前にはそれらしい出来物がありますって発見されて、小さすぎるのでもう少し大きくなるまで検査して進めることになりました。大きな病院だったので、検査と問診など待たされる時間が長いのが困りもんでしたが、担当の先生の手術に向けての方針がこの前言っていた内容と今回の説明が微妙に違っていたりすることがあって、少し不安になったりしたこともありました。

でも、最終的に先生の指示と方針に納得して手術は無事に成功したのでした。

２週間の入院中、診察時間の合間に様子を聞きに(頻繁に)訪れていただきました。
その時に感じたのですが、「お医者さんってなんて忙しいンやろう」って痛感しました。
あれだけの患者数の診察をして、手術をし、合間を縫って様子を見に･･･これは大変な仕事だなと本当に思いましたね。

先の記事にある病院でお世話になっている患者さんが、担当の先生がクタクタになりながら診てもらっているとするなら、どこか不安になりはしないでしょうか？

「働き方改革」っていろんなところで考えさせられる日本の進むべき方針であります。

昨日（９月５日）の広島ＶＳ阪神は、劇的な敗戦でした。
抑えのドリスが今年初めてホームランを打たれてサヨナラ負けです。
広島は本当に強いなぁ～

テレビ大阪の解説は、江夏豊さんと野茂英雄さんという豪華版、試合には負けたけど、この二人のボソボソとしゃべる解説は、実績があるだけに聞き漏らさないようにと、耳をダンボのしてＴＶの前で正座してみてました。（実際に正座はしてませんが、気持ちはそんな感じでした。）

江夏さんは私の一番好きな野球選手で、阪神タイガースの時の先発完投してたころは、阪神は誠に貧打のチームで、宿敵巨人が王･長島が打ちまくってた頃、四番バッターが２割４分位の打率で、村山･バッキー・若生と江夏と後に上田次郎が投げて僅差で勝つしかなかった時代でした。

巨人以外の試合は１万人も入れば「よ～入ってるやんか」ってゆう感じで、今とは隔世の感があります。。

江夏さんはその後、南海や日ハムで抑え投手として活躍して、広島東洋カープで「江夏の２１球」という伝説を創るわけです。山際淳司による「江夏の２１球」は、１９７９年プロ野球日本シリーズ第７戦、江夏豊投手が９回裏に投じた２１球に焦点を当てているノンフィクションです。
同じ題材をNHKが特集番組で試合後３年経って放送しているので、今でもネット上で見ることもできますよ。

このテレビ作品では、山際氏の文章にはないものを出すため、野村克也氏に１球ごとの解説をしてもらっていますが、「プロ野球は半世紀が流れていますけど、これ程の場面に出くわしたことはない。おそらくこれからも出るか出ないか分からないと思う。
それぐらいの名場面が１９７９年の広島×近鉄の日本シリーズじゃなかったかと思います」と話したくらい凄い名場面でした。
阪神時代は先発完投や連投の大活躍、シーズン奪三振数世界記録保持者。１９７１年史上唯一オールスターで９連続奪三振、１９７３年甲子園では自らサヨナラホームランを打って延長１１回ノーヒットノーラン達成など数多くの伝説を残した。
（どれもこれもＴＶで食い入るように見てました。）、阪神から南海・広島・日本ハム・西武と移籍し、抑え投手の草分けとして、両リーグでＭＶＰを獲得しました。

勿論、江夏投手は、日本のプロ野球選手の中でも最高の投手です。

（この江夏投手のサインは４０年余前甲子園球場、私が手に入れたものです＾＾）

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毎朝、自宅から事務所には自転車で来ています。事務所の近くにある堀川戎神社に参ってから来るのです。

お賽銭はいくらしているのかというと,小銭入れから５円玉出すことが多いですね。

どうでもいいことですが、１０円は『遠縁』と読めて、縁が遠ざかるとか、反対に　５円（ご縁）、１１円（いい縁）、２０円（二重に縁）、２５円（二重にご縁）とかいう縁起担ぎ話があるそうです。

私は以前、先が見透せるから、穴の開いた貨幣がいいって聞いたので、５円玉にしているわけです。５円玉が無ければ、５０円とかに跳ね上がります！それもなければ、１０円に跳ね下がりです・・・

要は、気持ちですから！

今朝、北朝鮮がミサイルを発射して、いつも見ているＴＶ番組は６時前からどこの放送局もこのニュースに切り替わりました。

緊張の朝です。テレビでは“Ｊアラーム”が鳴ったら、近くの頑丈な建物内に避難するのが良いらしい。地上よりも、地下鉄や地下街にいるほうが安全だと言ってましたが、もし今日のように、朝早くミサイルが発射されて、暫くしてＪアラームが鳴って、それから数分間で、テキパキ避難することが出来るでしょうか？

出勤するエレベーターの中で、おばあちゃんがお孫さんに「もし、またミサイルが発射されても先生が言ったところに避難したら大丈夫だからね」って話をしていました。

すごい時代になったんだとシミジミ痛感しました・・・