国土交通省土地・建設産業局不動産業課は３月３１日、新型コロナウイルス感染症による飲食事業者等への影響を受け、主要不動産６団体（注）に対しテナント賃料の猶予などを要請したというニュースが・・・

（注）不動産協会、全国住宅産業協会、不動産流通経営協会、全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会、日本ビルヂング協会連合会の６団体。

小売店舗をはじめとする入居するテナントビル等の賃料支払いが困難になるケースが生じている為、国土交通省がそうしたテナントの状況に配慮し、賃料支払いの猶予に応じるなど「柔軟な措置の実施を検討」するよう各団体を通じて、賃貸ビルオーナーなどにテナントに対する柔軟な態度を求めたわけです。
既に、イオンやＪＲ東日本や三菱地所などは、売上高に連動する変動賃料や売上に関係のない固定賃料等について、支払い猶予を含めて賃料の見直しの検討を始めたという。
Ｊ－ＲＥＩＴの株価が激変したのは、こういうことを先取りしたのかも知れません。

この要請は、店舗などのテナントのみみたいですが、今後新型コロナによる自粛が長引けば、オフィスや住居にも影響は及ぶことが予想されます。
緊急事態宣言の発令で、経営に行き詰まるテナントが出始めるのは間違いないでしょう。

不動産業界への影響は、他業種に比べて遅れて出てくると言われていますが、大家主の大企業は大丈夫です。
街のビルオーナーの皆さんにとっては、テナントや入居者が撤退して実入りが減少すれば自身の経営自体を脅かすことにも繋がってきます。
『ビルやマンションのオーナー』＝『お金持ち』ばかりではありません。
銀行の借入をしている方も居ますし、不意に資金が必要なこともあります。
政府は、支払い猶予等の要望に応じた家主さんに対しては、なんの補償もしてくれません。
個別に銀行と相談して、元本・金利・返済期間などの条件変更を協議して欲しいと言っているだけです。

【金融庁／新型コロナウィルス感染症の影響による資金繰りやローンの返済等でお困りの皆様へ】

一棟のビル・マンションの家主さんだけでなく、投資用マンションのサラリーマン家主さんにとっても他人事ではありません。
心の準備だけはしておいても良さそうです。

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今年の１月時点では他人事のように思っていた中国の「新型コロナウイルス」でしたが、２月に入ると日本に接岸した豪華客船内で発生した新型コロナに感染した人達の扱いをめぐって大騒ぎです。
３月にはマスクは無くなるし、トイレットペーパーまで買い占める人が出てきたりして、天と地がひっくり返ったようになってしまいます。３月中旬からは東京や大阪、その他の都市にも感染者が出てテレビでも連日感染者数をカウントして、経済活動・日常生活にも支障が出始めて経験したことのないことの連続です。
そして、急激な活動停止によって、中小零細企業や小店主の資金繰りが悪化して、世界恐慌になるのかと言われるまでに先行きが全く見通せなくなりました。

４月１日に発表された日銀短観（３月調査）でも、企業の景況感は大幅に悪化しています。

消費税増税の後、インバウンドの激減、外出自粛要請の影響で、非製造業は製造業に比べて景気に左右されにくい業種を含むので景況感がこれほど落ち込むことはないのですが、今回は製造業よりも悪いというのが特徴だそうです。

でも、この調査は３月中旬からの情勢悪化はあまり織り込まれていないというから、月末から４月に入っての実態はもっと悪いはずです。

新型コロナ状況の影響は、当初の中国からアメリカ・ヨーロッパに注目が移っていますし、長期化するだろうと皆が思い始めているので、殆どの業界は今後どうなるのか見通せないということでしょう。

２０２０年３月　全国企業短期経済観測調査（抜粋）

この資料の中にも、当然、「不動産」や「設備投資」の項目はあります。
『業況判断』の中の「不動産」は、大企業・中堅企業・中小企業の順に数値（「良い」－「悪い」）は下がっています。
特に“先行き”の項目は、中小企業では　マイナス９ポイントです。
昨年からの金融機関による融資の厳格化の影響で、数年前に比べると不動産市場は動きが悪くなっていましたから、それに輪を掛けてマインドが下がっているのです。
３月初めの段階で、今後の見通しが悪化している感じが既に数値に表れています。
でも、飲食店・小売店・宿泊業などに比べると、不景気感はまだまだこれからって感じです。

『設備計画』の中の「土地投資額」はこの時点でもっと凄い数値です。
製造業の２０２０年度（計画）は、中小企業　マイナス６２．６％、大企業でも３８．８％です。
事業用不動産の取引は、これからしばらくは低調だと思わざるを得ません。

ただ、リーマンショックの時よりも、原因が「ウィルス」だと分かっているので、ワクチンや新薬などの目途が立つと、景気はＶ字回復するだろうという意見もあるので、暫くの間は辛抱して頑張るしかありませんね！

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年度末だから静かなのでもなさそうです、きっと新型コロナの影響でしょうね。世間が混乱しているので、どちらさんも足元の本業をしっかりしないと大変ですから…

日本の景気は昨年後半には下降していたと考えられていますが、不動産市場も売買は一昨年起きたスルガ銀行の不正融資事件をきっかけに、銀行融資が厳しくなって動きが鈍くなっておりました。
賃貸はどうだったのでしょうか？
住宅系賃貸は一件毎の金額は小さいけれども件数が多いので、一見なにやら動きがあるように思われますが、実は大都市でも一昨年あたりから下降傾向が顕著なようです。

不動産情報サービスのアットホームの調査によると、昨年１２月の首都圏：居住用賃貸物件の成約件数は１万３，８４６件で、前年同月比１７．１％減でした。
特に東京２３区は１９．１％減です。
２０１９年１～１２月（首都圏）で見てみると、成約件数１９８，３１５件／前年比１１．７％減で、４年連続のマイナスということですのでこの落ち込み傾向は数年間続いているものです。（内、東京２３区は８７，９３０件／前年比１４．１％減）
ただ、入居率は９０％半ばを維持しているので、世間的には賃貸用マンションは安定しているわけです。
成約件数が減少しているということは、空き室になったときに入居者を確保するのが難しくなったという意味です。
要するに“引越し”をしなくなって来ているわけです。
今の住まいから別の賃貸物件に引っ越さない、自宅から通える大学に進学するとか、転勤する人が少ないとか複数の理由があります。
近畿圏は首都圏よりも流入人口の影響が少ないので、減少傾向としてはまだマシなのですが、傾向としては同じであります。

私はサラリーマン家主さんから依頼されて、賃貸マンションの入退去を取扱いますが、確かに昨年は新しい賃借人を確保するのに今までより少し時間が掛かったと思いました。

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「南森町不動産」に賃貸管理の依頼いただいている家主さんは、大阪以外の方も多くて石川県・岡山県・東京都・千葉県などにいらっしゃいますが、元々は大阪にお勤めであった方や別の家主さんからのご紹介で知り合った方などです。
勿論、このホームページからお問合せやご相談を頂いてという方も。
ただ、入居募集の仲介手数料以外の「管理料」は頂いておりません。「費用」が発生する場合は事前に業者見積書や必要金額をお知らせして、「実費」をご負担いただいております。
遠方にお住いの投資用マンション所有者の方でも、なにかお困り事がありましたらお気軽にお問合せ下さい。

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『ＦＵＫＵＳＩＭＡ５０』を見ました。

２０１１年３月１１日、マグニチュード９．０の東日本第地震が発生して巨大な津波が福島第一原子力発電所を襲い全ての電源が喪失して原子炉の冷却ができなくなりメルトダウン(炉心溶融)の危機が迫る中、現場の指揮を執る所長の吉田昌郎(渡辺謙)と発電所内にとどまった５０名の作業員たちが現場で大事故に立ち向かうという映画です。

東電本社からの指示、総理大臣の暴走など現場の状況を分からないまま、あぁしろこうしろと言われながらも、最終的には自らの判断で対処する姿は、今サラリーマン生活を過ごしている人や、かつて阿保な上司にトンチンカンな指示を受けた経験者ならよく分かるものでしょう。

でも残念ですが、これは世の常です。
それが嫌だったら、その組織から脱出するしかありません。
勿論、組織を変えるパワーがあればそれでも結構ですが・・・
たいがいの人は脱出（退職や転職、起業など）を考えるか、辛抱して引き続きブチブチ言いながらでも働くかして仕事をするのだと思います。
そんなことを考えていると、２年前の「森友学園事件」で自殺された赤木俊夫さんの遺書が“週刊文春”に掲載されて大騒ぎとなっています。
国会で野党の質問に対して、安倍首相と麻生財務大臣は「再調査する考えはない」と答弁。
すると、赤木さんの妻が「この２人は調査される側で、再調査しないと発言する立場ではないと思います。」とコメントしました。
確かにそうです、正論であります。

責任ある立場の人は、分かりやすい言葉で話し、誰もがそうだと納得も得心も出来るように行動しないと駄目ですよね。
心のこもった受け答えが出来ない“偉い人”が多いような気がします。

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国土交通省が１８日発表した公示地価は、地方圏の全用途平均と商業地が、１９９２年以来２８年ぶりに上昇、地価回復の動きが地方に波及したという結果でした。東京、大阪、名古屋の３大都市圏と地方４市（札幌、仙台、広島、福岡）は全用途平均、住宅地、商業地のいずれも上昇幅。
景気回復と訪日客の増加でオフィスやホテル需要が堅調だったので地価を押し上げた結果でしょう。
ただそれは今年１月１日時点の話で、新型コロナウイルスで急激に景気が悪化している現時点で景気が堅調だなんて思っている人はひとりもいないはずです。

同じく１８日、日銀は２０１９年末時点の個人金融資産が１９０３兆円で２年ぶりに過去最高を更新したと発表しましたが、年末の株価２万３６５６円が３月１８日には１万６０００円台で約３０％ダウンです。

ついこの間の数字は立派ですが、現実は厳しく、コロナ騒動はいつ落ち着くとも分かりません・・・

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確定申告や決算を経験した人なら判ると思いますが、「所得税」や「市府民税」も負担に感じるのですが、「消費税」はもっと重く感じる税金です。

今から１０年ほど前、２０１０年前後に流行した「マンション建築に伴う建築費にかかった消費税の還付を受ける方法」という税制を逆手に取った方法がありました
基本的な考え方は、つぎのような感じでした。
マンションのオーナーは、賃料収入が非課税なので消費税の課税業者ではないのですが、自動販売機で少しの売り上げがあればそれで消費税の課税となって、申告によって還付されるというスキームでした。（下記イメージ参照）

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【消費税還付のイメージ】
土地があってマンションを建築する際、建築費（１億円とする）には消費税（１０％）がかかる（１０００万円。）住居としての家賃には消費税がかからないが、家賃収入が得られない時点で、自動販売機で課税収入（２０万円…消費税２万円）を得ると、差し引きマイナス（１０００万円―２万円）となるので消費税還付が受けられるというストーリーが出来上がる。

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もともと、消費税が創設された平成元年４月当初は、住宅家賃も「課税売上」だったのですが、家賃に消費税を上乗せするのが難しいという業界団体からの要望もあり、平成２年１０月以降は住宅の家賃は「非課税売上」に改正されました。

その後、消費税の納税を逃れる為に、還付を受けた後３年の課税割合が著しく減少したりすると還付を受けた消費税を遡って納付することになったり、繰り返し新会社を設立したりして課税事業者認定（基準期間）を逃れたりするケースに対しては前事業年度の６ケ月間の課税売上（１０００万円超）を見て課税するようにしる税制改正もありました。
最近では、法人で事業として「金」の売買を繰り返し行って課税売上を確保して、消費税の還付を受けるなんて荒業も流行っておりました。
税務署からすると「過度な節税」は封じ込める制度を創生せざるを得なくなり、それで今回の税制改正となったようです。

≪令和２年度税制改正≫

端的に言えば、「マンション（建物）の消費税還付をさせない」ということです。

原則として、今年（令和２年）の１０月１日以後に（１０００万円以上）マンションの取得または新築する場合、（不動産賃貸業以外の）法人は消費税の還付を受けることが出来なくなる。
但し、新築する場合は令和２年３月３１日までに契約していれば、建物に係る消費税の還付を受けることが出来ます。※完成時期の期限はありません。
中古物件を購入して、「消費税還付を受けたい」方は、令和２年９月３０日までに物件の引き渡し（＝決済）を受けて下さい。
また、事務所・テナント物件は従来通リの方法です。
今は民泊で宿泊客を泊めている部屋を、賃貸マンションに変えて賃料を得る場合は、課税売上→非課税売上になりますが、このように取得から３年以内に転用した場合は、還付の調整をするようです。
例えば、１年以内だと全額返還、２年以内だと２／３返還、３年以内だと１／３を返還になるようです。

税制はとても複雑で解りにくいし、ころころと改正や特例がなされるので詳細なところについては税理士さんにお尋ねください。

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親愛なる生徒の皆さん。私たちの高校は、私たちのリズムと慣習に則って市民の秩序を学ぶ場所です。私は専門家ではないので、この強制的な休校という当局の判断を評価することはできません。ですからこの判断を尊重し、その指示を子細に観察しようと思います。そして皆さんにはこう伝えたい。

冷静さを保ち、集団のパニックに巻き込まれないこと。そして予防策を講じつつ、いつもの生活を続けて下さい。せっかくの休みですから、散歩したり、良質な本を読んでください。体調に問題がないなら、家に閉じこもる理由はありません。

スーパーや薬局に駆けつける必要もないのです。マスクは体調が悪い人たちに必要なものです。

世界のあちこちにあっという間に広がっているこの感染の速度は、われわれの時代の必然的な結果です。ウイルスを食い止める壁の不存在は、今も昔も同じ。ただその速度が以前は少し遅かっただけなのです。この手の危機に打ち勝つ際の最大のリスクについては、マンゾーニやボッカッチョ（ルネッサンス期の詩人）が教えてくれています。それは社会生活や人間関係の荒廃、市民生活における蛮行です。見えない敵に脅かされた時、人はその敵があちこちに潜んでいるかのように感じてしまい、自分と同じような人々も脅威だと、潜在的な敵だと思い込んでしまう、それこそが危険なのです。

１６世紀や１７世紀の時と比べて、私たちには進歩した現代医学があり、それはさらなる進歩を続けており、信頼性もある。合理的な思考で私たちが持つ貴重な財産である人間性と社会とを守っていきましょう。それができなければ、本当に ‘ペスト’が勝利してしまうかもしれません。

では近いうちに、学校でみなさんを待っています。

『イタリア、ミラノにあるアレッサンドロ・ヴォルタ高校のドメニコ・スキラーチェ校長が書いたメッセージ』より

私たちは今までに、“バブル経済崩壊”や“リーマンショック”などを経験してきましたが、今回の「新型コロナウィルス」の混乱はまた一味違ったインパクトを感じさせてくれます。
さながらテロ攻撃を受けたような感じでしょうか。
「新型コロナウィルス」は医学的な問題ですが、日本国中が混乱し、大阪ではインバウンドが激減して心斎橋や黒門市場もガラガラです。
大人も子供も外出を控え、各種の催し・スポーツ・興行が中止や延期されてしまい、深刻な経済的な問題になっています。
経済的損失は物凄い金額になりますが、東日本大震災の時よりもダメージが大きくなりそうです。
こういう状況だと国内の景気は悪くなりますし、立ち直るのに相当な時間が必要になるという事は素人の私にでも分かります。

では今後、不動産市況はどうなるのか？
不動産業者としては、とても気になる問題です。
もともと巷では「東京オリンピック」後の動向を心配する人も多かった訳ですから、より一層の危機感を持たざるを得ない状況になってしまいました。

【現状認識】

２０２０年２月１７日に、２０１９年１０～１２月の経済成長率が発表になりました。
実質GDP成長率は年率換算で▲６．３％のマイナスになりました。
名目GDP成長率も年率換算で▲４．９％のマイナスです。
これに加えて「新型コロナウィルス」の影響を受けた今年１～２月はより深刻な状態でしょう。

これに対して、安倍首相は２月１７日国会で、「経済対策の効果もあり、基調として緩やかな回復が続く」と言っています。
安倍首相は、“桜を見る会“の問題でも、「幅広く募っている認識だったが、募集している認識ではなかった」とか、「資料がない」と言う答弁に続いて「調べない」と言ったり、かなり問題のある人物だと思います。
世間で今の状況を緩やかな回復基調だと考えている人はほとんど居ないと思いますが・・・

景気の「気」は人の「気持ち」や「気分」だと言われていますが、世の中の景気が悪い時には、殆どの人は不動産購入をする気持ちが減少するというのが通例です。
ただ、相当気持ちと資金に余裕のある方は、逆張りという反対の行動を起こすのも一興です。
振り返れば、ここ最近でいうと不動産価格のピークは２０１８年だったと思います。
「スルガ銀行＆かぼちゃの馬車事件」「レオパレスや大和ハウスの手抜き工事」で金融庁から不動産投資用の融資を厳格に行うように各金融機関にお達しがあった為、一機にお金の流れが止まりました。
その後も、一部の金融機関はあの手この手で不動産融資をしようと努力してくれていたわけです。
でも、最近のニュースで『住宅ローン融資会社アルヒが提供する「アプラス投資用マンションローン」において、融資を担当するアプラスが本来の融資手続きから逸脱し、物件価格が担保評価を大きく上回る場合でも、高金利の商品を組み合わせて満額融資を実行していた』（東洋経済）なんてことが報じられました。
なんとかしょうと、どこか無理をしていた一例でしょう。
こういう事があると、不動産融資はまた厳しくなるのでしょう。
また、中長期の問題としては、空き家問題、少子高齢化、民法改正、生産緑地問題などがありますので、ネガティブな要素が多いのも気掛かりです。

【不動産売買の近未来】

景気が悪くなって、金融機関の不動産融資が消極的になれば、不動産取引は停滞し始めます。
景気の悪化に伴って、不動産価格は調整局面に突入します。
すでに不動産市場では昨年辺りから、販売価格と成約価格の差が広がってきていると言われています。

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ネット上の「一括査定サイト」で大手不動産業者に仲介価格を調べてもらうというものがあります。
各社の提示してくれる仲介価格は、低く査定すると仲介業務を受けることが出来なくなるので、仲介業者としては出来るだけ高めに査定しないと仕事になりません。
これは仲介物件の“一本釣り“という作業です。
不動産市況が上り調子の時はそれでも成約に繋がりますが、下り坂に入ってしまうと高い査定金額から売値を下げるのには、自ら査定した金額を直ぐに下げるわけにいかないので、売主様に納得していただく時間が必要です。
媒介契約期間の３ケ月経ってから考えれば良いなんて考えたりもします。
その間は、ダミーの買主に指値させたり案内したりしながら、時間稼ぎをします。
これが“囲い込み”という商法です。
売主様は『担当者が一生懸命頑張ってくれたけど、値を下げないと仕方ない』と思って、値下げを承諾するわけです。
ここで登場するのが、仲介業者の知り合いの買主です。
この買主は、不動産業者の場合もありますし、個人投資家の場合もありますが、この場合、仲介業者は売主・買主の両方から手数料をゲットできる“両手”で商売ができるスキームです。
またこの買主が転売するとすれば、その仲介業者は再び買主探しをして、仲介手数料を得ることが出来るわけです。
だから、この買主は出来れば転売しそうな先が望ましいでしょうね。
大手と言えども、顧客を見ないでひたすら営業成績の為に仕事する仲介業者にはくれぐれも気を付けて下さい。

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取引が停滞すると、希望する金額で買い手がつかなくなり、金額を下げて売却せざるを得ません。
ただ、ここ数年の投資用不動産、特にマンション投資（一棟売・区分マンション）ブームに乗ってフルローンで物件を購入された方の中には、ローン残高より売却価格の方が下回っているケースもあるでしょう。
抵当権抹消するために持ち資金を使うなんてことも・・・その資金が用意できないと物件は売るに売れないということも考えられます。但し、「新型コロナウィルス」が予想外に短期間で収束することも無いとは言えないでしょうから、バタバタする前にジッと状況を見極める必要はありそうです。
それでも資金的に余裕のある人は、サッサと売却してしまいますので、取引事例として物件価格の相場価格は下がることになり、抵当権が抹消できない人はずっと持ち続けるしかありませんが・・・

でも、売却しないということが一概に悪いことでもありませんので、賃貸人・テナントを確保して保有し続けましょう。
大家さんの為に親身になって協力してくれる不動産業者さんと一緒に頑張りましょう。

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投資用不動産「萎縮」の先

都心オフィス空室率１％台に・・

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固定資産税は毎年１月１日に土地・家屋等を所有している者に対し、不動産の所在地する市町村が課税する地方税のことです。
各市町村にとって「固定資産税」は「都市計画税」と合わせて、税収の４番バッターです。

大阪市の場合、平成３０年度約７０００億円の税収の内、約３４００億円（５０％弱）が固定資産税で占められている。
日本国中の地方行政は「固定資産税」抜きでは成り立たないということです。

不動産売買の経験がある方なら、「固定資産税評価額」と「固定資産税課税標準額」というものがあることをご存じでしょう。

「固定資産税評価額」は、固定資産税を計算するための基準となる評価額です。相続税評価額は公示価格の８０％、土地の固定資産税評価額は公示価格の７０％を基準に決定されることとなっています。
ところが、実際の地価ってバブル期には短期間で２倍、３倍と高騰してたり、逆に景気の悪い時には半値でも買主が見つからないなんていうものです。
実際、バブルがはじけてから御堂筋に面している一等地が坪１０００万円でも買主が現れなかったなんて時代もありましたよね。
固定資産税は３年毎に価格を見直しますが、いきなり２倍にしたり半分にしたりすると税金を支払うこと制度が無茶苦茶になってしまいますので、調整した評価額を作り出すわけで、それが「固定資産税課税標準額」というものです。

「固定資産税課税標準額」とはそういうものと分かった上で、今年２月に気になる報道が２つありました。

① 大阪市独自の基準で敗訴
令和２年２月２１日発表された、賃貸マンションのオーナーから訴えられて裁判で大阪市が敗訴した事案です。
大阪市内の賃貸マンションオーナー２人がそれぞれ１９９９年から１６年間、１９９４年から２１年間の固定資産税がおお過ぎるとして返還を求めていて、国が決めた「固定資産税評価基準」とは違った算出方法を大阪市が使っていたことを裁判所が違法だと認めたというものです。
報道された記事や大阪市の発表によると、大阪市な１９７９年から、建物（特にオフィスビルやマンション）の基礎工事で使われる“杭”の長さや太さで国の基準より多額な税金を徴収していたとあります。
このケースでは、約２９２万円が賃貸マンションのオーナーに支払われたのですが、同様に過払いしている人は、昭和５３年（１９７９年）～平成１６年（２００４年）の間に約６０００件、所有者３万人、返還される金額は１６億円になる見込みだそうです。（大阪市の推計）

大阪市としては２０年間の時効の壁があり、それ以前の過払いは認められないそうですが、これも別の裁判が続いていて、この３月に最高裁判決が下されるということです。

② 納税者を間違えた例
令和２年２月１４日の報道発表はもっとお粗末な事案です。
平成１８年にＡさんの所有地をＢさんと入力してしまって、令和２年にそれが発覚したということです。
５年さかのぼってそれぞれ課税と、還付をし直したという。
事務処理としての入力ミス、その後のチェックも疎かだったということです。
これも「納税通知書」を見て、直ぐに間違っていると気づくのは意外と難しいと思いますよ。

「固定資産税」は課税する計算式だけじゃなく、恣意的に金額を操作できたり、担当者の能力によって間違いがあったりと、隠れたところに問題点も多い税金なのです。

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カルロス・ゴーン被告が国外に逃亡したり、新型コロナウィルスでインバウンド（外国人旅行者）が激減したりと、島国の日本も昔ほど目に見える国境はなくなっていて、不動産の取引も日本人同士だけのものとは限らないものになってきております。

とは言うものの、実際のところは、私も純粋に外国の方と取引したことは３度（売買１件・賃貸２件）しかありません。
大阪市内の不動産会社には、中国籍やその他の国の社長さんが経営しているところも増えてきていますので、本国から日本へ不動産投資物件や住まいを探される場合は、同じ国籍の方を頼って取引が行われることと安心感があると思います。
でも、対象物件の売主や家主さんは日本人だというのが多いでしょう。

日本国内の不動産取引は、日本の法律や商習慣に基づいて行われるわけですから、外国人だからと言ってびくびくする必要はありません。
外国人特有の注意点を３つ確認しておきたいと思います。

【言葉や通訳・代理人】

我々がその外国人と通訳なしで意思疎通を欠くことが無いほど、語学力があれば問題ないのですが、そういう不動産業者の数は少ないのです。
一般的には日本語が話せて、契約書や重要事項説明書が読める人が通訳してくれると助かります。（場合によっては翻訳作業も必要）
でも、当事者の友人ではなく第三者の方に依頼すると結構な費用負担が発生します。
これをだれが負担するのかという問題ですが、理屈の上から言えば、その外国人の方が通常の仲介手数料とは別にその費用を負担していただけるといいのですが、それを承諾いただけない場合、取引金額によっては商談を進めることが出来ないことも考えられます。
（←報酬金額が小さいと経費倒れになりますから）
また、代理人を立てて商談を進める場合もあると思いますが、契約者と代理人との関係がどのようなものか、また、法的に問題がないのか確認することが重要だと思われます。

【印鑑や住民票】

「短期在留者」（入管法施行規則によって９０日、３０日又は１５日のいずれかと規定）や「海外居住者」の場合、“住民票”や“印鑑証明書”は取得できないので、それに代わる“宣誓書”や“サイン証明書”を用意してもらう必要があります。
司法書士さんが指示してくれるでしょうから、一応そういうものが要るということくらいはしっておきたいものです。

【納税管理人】

例えば、転勤や移住などに起因して納税する人が海外に住んでおり、住所が日本にない場合などに国税や地方税の申告書の提出などを処理する目的で選任される人のことを言います。
納税管理人は、納税者の代わりに日本の税務署に確定申告を提出したり、税務署からの連絡を受けたりします。
税理士や司法書士などに依頼することが多そうです。
税金だけでなく、マンションの管理費やその口座の管理、不動産に関わる日常的な問題を処理する判断もしてもらえると助かりますので、不動産を管理する人からしても海外の居られる外国人・日本人問わずそういう立場の人（納税管理者）はどうしても必要です。

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