賃借人(入居者)と賃貸人（家主）との間に入って、家主さんにとって入居者の居る居ないに係らず、借り上げした業者が約束した家賃を支払う契約を「サブリース契約」と言いますが、家主さんにとって一見すごく便利なことだと思われています。

でもこの「サブリース契約」が、ここ数年の相続税対策や私的年金作りと称して投資用マンションを販売していた業者さんとオーナーさんとのトラブルのひとつとにもなっています。

「サブリース契約」は２０年とか、３０年とかの契約ですが、通常は２年毎に条件の見直しが契約書に記載されていますので、最初は７万円のサブリース家賃が３年目に６万円に減ってしまったりすると、家主さんは困ったことになります。
また、修繕費用やいろいろな手数料がかさんで、当初聞いていたのと違うってことで、オーナーさんと業者間の信頼関係が悪化するということもあったりします。

「サブリース契約」でオーナーさんに支払われる賃料は、実質家賃の８～９割と言われていますが、オーナーさんによっては実際の賃料を知らない、調べない、業者を信用し過ぎたりしていて、７割とかに設定されていても気づかないこともあります。

この点は「サブリース契約」でなくても、遠隔地の収益物件を所有している家主さんは、家賃相場が判り難いので気をつけないといけませんね。

賃貸募集や、管理する不動産業者とのコミュニケーションは是非とも密にしていただきたいものです。建築や購入はお金が調達できればいいだけですが、運用は手間隙を掛けることが大事です。
アパートでも投資用マンションでも、「ほったらかし」はアカンと覚えておいてください！

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インターネットで物件探しをするのが当たり前の時代です。
同じ物件が、複数の不動産情報サイトや不動産業者の自社ホームページに載っていることも普通です。

特に賃貸物件にその傾向が強いのですが、架空物件を掲載して、物件探しをしている人に問い合わせをさせて、客引きをする業者がいます。

これは、昔の“電ビラ”といって、許可無く電信柱に「四畳半一間　家賃1万円」とか貼紙をして客引きしていたブラック業者と同じです。

すでに契約済となった物件、実際にあるが賃貸募集や売却するつもりのない物件、もともとそんな物件自体が存在しないなど、「おとり広告」は悪質なものです。

ただ、「おとり広告」とは違い、インターネット上から削除するのを忘れたとか、これから削除する段階の物件情報もありますので、全てが悪質なものでもありませんが。
首都圏に比べて近畿圏が圧倒的な数の「おとり広告」がはびこっているということです。
今夏より大手不動産情報サイトが対策強化に乗り出したというから、関西でも徐々に減っていくでしょうが、取り合えず気をつけて下さい！

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既に４人にひとりが６５歳以上である高齢化社会が始まっていて、これからもより高齢化が進むというから、まさに経験したことの無い社会が始まろうとしているわけです。

かつての核家族社会から、親と子供が同居しない傾向の強い昨今です。
これから少子化が進んでも、単身者世帯は増えるという記事を読んだことがありますが、理由は高齢者の単身世帯が増えるからだそうです。

すでに、６５歳以上の方の内、７人にひとりが認知症だそうです。
これから平均寿命もドンドン延びて、仮に９０歳、９５歳となればですよ、認知症の割合も高くなるのでしょうね。

不動産取引の世界でも、既にテーマとなっていることがあります。
例えば、８０歳で元気な方が所有している不動産を売りたいと希望して来れれた時に、不動産仲介業者として「はい、はい、どうぞ」と売却手続きを進めていいのかという問題です。
確かに、日常会話も問題なく、文章の作成もちゃんと出来て、物忘れも特別なさそうだとなると通常の段取りをしてもよさそうです。
でも、物件を買いたいという方が現れて、契約手続きの段階になってから、買主さんから売主さんの年齢が気になるなんていうケースがあります。

また、取引の所有権移転手続きに際して、司法書士の方が売主さんの奥さんや子供さんに確認を取るなんてことも珍しくはありませんし、少し斑（まだら）の記憶が跳んでいたり、この前に言っていたことと、今日言っていたことが全然違っていたりすると怖くて取引を進めることは出来ません。

買主の方から、後見人を付けて欲しいなんて言われて、ご高齢の売主さんが「私は元気です！」って怒ってしまった結局、その取引が破談になったなんていう話もあります。

「高齢化」＝長生きって良いことばかりじゃ無さそうで、なかなか難しい問題であります。

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敷地権と古年マンション

区分所有の分譲マンションを売却する仲介させていただいた時のことです。
売主様はこのマンションを収益物件として長年所有されていて、賃借人にも恵まれていて、とってもお気入りの物件だったのですが、お金の要ることがあって売却することになったわけです。
マンションの《権利証》〈…権利書に同じ〉は「敷地権」設定により、土地＋建物で１つになっているのが普通ですが、このマンションの《権利証》は、土地と建物が別々になっていました。
分譲マンションは昭和５８年の区分所有法「建物の区分所有等に関する法律」改正により、建物とその敷地を一体として利用し､分離して売却したりできないことになりました。
（但し,「敷地権」は強制ではありません。）
これを「敷地権」として、土地と建物の権利関係が一体化することになり、今では分譲マンションは登記簿においては建物の登記簿表題部で「敷地権」について記載され、土地登記簿への記載は省略されています。

同じく《権利証》も同様に土地・建物でひとつになっています。
それでは先日のケースは、どういうことなのか…。

【チェックポイント】

■   古年の分譲マンションを売買しようとする人は、敷地権設定の確認並びに内容を登記簿謄本で行なう。

■   権利証の保管している場所を思い出し、実際に権利証を確認する。

■   「敷地権」設定のない物件を所有している人は、《権利証》が土地･建物別々ですのでそれぞれの権利証を確認する。

■   「敷地権」設定のない物件を購入する人は、購入に際し土地・建物を一体化（敷地権設定）させるため司法書士ｻﾝに支払うための費用負担が発生しますが、それほど大きな費用ではありません。

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「１物件１法人１金融機関」というスキーム知っていますか？
そのスキームで、数年でナン十億円もの収益マンションなどを購入した人が居るとか。

勿論、その指南役は不動産業者が適任かもしれませんが、これは金融機関の内情とか、融資の仕組みを熟知した人が考えたスキームで、不動産業者だけでは難しいでしょうね。
まあ、それを謳い文句にして堂々と営業している不動産業者もいますので、いわゆる犯罪とは言い切れないのかもしれませんが。
金融機関から見て属性の高い人、お医者さんとか、年収数千万円とかの外資系サラリーマンがターゲットにされています。

まず、法人Ａを新設して、一棟売り収益マンションＡを購入するわけですが、金融機関Ａに融資を申し込みます。
それとは別に、法人Ｂを新設して、別の一棟売り収益マンションＢを購入するために、金融機関Ｂに融資を申し込みます。
同じやり方で、Ｃ，Ｄ、Ｅ・・・と続けます。

基本的に資金はすべて金融機関のフルローン（全額融資）を前提にしないと、いかに属性が高いといっても、手元資金を入れてしまうと、現金は減り続けますから・・・

新設する法人は決算書とか未だありませんから、金融機関は属性の高い人の年収や社会的ステータスを前提に融資をすることになります。
属性の良い購入者は融資を受ける法人の連帯保証人になりますが、各金融機関は他の金融機関の融資については知らされてないので、全体の融資金額については把握していないことになります。
（本当に各金融機関が知らないのかどうかは、グレーだと思いますが・・・）

複数の連帯保証人になっただけでは、信用保証会社のデータには載りませんから。

とは言っても、収益マンションは入居者の確保や日常の管理業務は必要ですから、不動産業者等の地道な仕事は他人任することになります。
でも、指南役や元々コンサルをしていた業者さんが、どこかに行ってしまったりすると、空室は増え始めて、建物の管理も疎かになり、物件の資産性は低下し始めます。

元々不動産投資より投資話自体に興味のあった買主さんは、実務で頼りにするところが無くなって右往左往することになってしまい、新聞などでは、自己破産や銀行取引停止など辛い目にあっておられるケースもあるとか。

不動産投資ブームに乗じて、エライコト考える人も居ますので、気～つけて下さい！

≪あなたが関心を持ちそうなページ≫

投資用不動産の「節税効果」って嘘ですか？

投資用マンションの「起承転結」

管理会社の仕事内容とは

不動産投資に失敗しそうだったら・・・

金融機関の融資基準

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去年の今頃は不動産業界もなんとなく景気が良かったのですが、今年は金融機関の融資の絞込みがあってかなり雰囲気が違います。
きっと昨年・一昨年あたりの反動なのでしょうね。
でも、きっとまた潮目が変わる時がやって来ます。
ただ、それがいつなのかは分りませんが…

≪個人から個人への低額譲渡≫

以前、親子間で土地を時価の約８０％で売買した際、時価との差額に贈与税が掛かるか否かが争われた訴訟があって、東京国税局が課税を取り消したという新聞記事を見ました。
夫婦や親子間での売買の場合に、取引価格を低くして実質的な贈与を行うことを防ぐ場合があると思いますが、この判決は“時価の８０％”であれば夫婦であろうが、親子であろうが通常の売買とみなすということだったようです。
この８０％というラインは、相続税路線価を「時価の８０％程度」とした課税基準の考え方に基づいているからです。
著しい低額譲渡とは、そこがボーダーラインになっている。
路線価の価格が絶対に正しいなんてことはないと思いますが、価格操作が出来ない一定の“ものさし“として利用することは一応公平性を保っていると思います。
著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき税務署が判定することになりますが、一般の個人間での取引価格が結構割高だったり、反対に割安だったとしても通常は贈与税の対象にはなりません。
それは、親子間売買や、恣意的な取引をしたという裏がないということが分かるからです。
通常は、売主と買主の気持ちは裏腹であって、売る人は高く、買う人は安くと思っているものです。
もちろん、例外はありますが、ちゃんとした仲介業者が介在して行われた商取引だということだからです。
だから、個人同士で直接売買契約をすると、何かあるなと怪しまれることがありますね。

≪個人から法人への低額譲渡≫

個人から法人へ不動産譲渡した場合、売買価格が時価の２分の１未満だった場合には、売主の個人に対して「低額譲渡」として時価での譲渡として「みなし譲渡所得課税」されますし、買い手の法人に対しても「利益」を得たとの判断から法人税が掛かります。

≪参考≫

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収益物件の価格自体が高いものになってしまったせいで、不動産業者による収益物件の転売もし難くなっております。
今迄から不動産価格が右方上がりの時には、不動産業者が一旦取得した物件（土地でも収益物件でも）を再販して商売をするのが常であります。

ここ２~３年は金融が緩んでいたのにも係らず、銀行は大口の融資先が見当たらないこと、低金利による不動産投資ブームと相続税対策ブームが重なって、収益物件の取得に拍車が掛かり一機に収益不動産の価格が上がってしまって、収益物件の利回りは低下してしまいました。
金融機関の方も売主よりエンドユーザーに１件ずつはめ込むより、転売する不動産業者に何棟かロットで収益物件を買い取ってもらい、その不動産業者から新たな買主に売り渡した方が楽です。

不動産業者が買い取ることにより、瑕疵担保責任を負うことになるし、リフォーム工事や空室の募集なども行い”商品化”しますので、次の買主にとっても悪いことばかりではありません。
転売用の収益物件を保有する不動産業者にとっても、日銭が入ってくるのでジックリと買主を待つことも可能です。
不動産業者は日常的に売り物件を目にしているので、購入できるとすれば即着手する体制が出来上がっていますが、そもそも不動産業者による買取転売市場は昔から存在しているものです。

「三為契約」（さんためけいやく）は、そのスキームをもっと大胆に実行する方法です。

「三為業者」とは、不動産の買取と転売をする業者のなかでも、特に「第三者にためにする契約」を行う不動産業者のことです。
売主A→三為業者B→買主Cの流れの中で、Aから所有権を移転させるのにBは登記費用を負担することのない「中間省略登記」という方法で、買主Cに物件を売却します。
「中間省略登記」については、一時禁止されましたが、第三者Cの為にAとＢが「買主たる地位の譲渡契約」を結べば、合法的に「中間省略登記」はできます。

問題なのは、金融機関がそのスキームに便乗して、三為業者Ｂの手助けと真の買主Ｃへ融資を同時に行う立場を利用しているところにあります。
真の買主Ｃへの融資を行うことを前提に、金融機関はＢに対するアドバイスと利幅確保を行います。

三為業者Ｂはノンリスクで売主Ａから物件購入と（Ｂからすると出口に当たる→）買主Ｃへの転売を同時に行うことが出来るので、殆どの場合はＡ→Ｂ→Ｃの契約を同日中に行うことが出来ます。

一般の転売とは違って、買主Ｃは高値で取得するリスクを負うことになります。

不動産の業界人は、この買主さんは購入する物件から遠い地方にお住まいの方が多いということを知っています。
殆ど物件を見ることもなく、机上の知識と情報で購入するスキームに嵌っているからでしょうか。

このスキームで面白いように儲かった不動産業者（←儲かればなんでもやる”不動産業者みたいな人”）も多かったと聞いています。
まあ、すでに不動産業界から抜けていった人もいるみたいですけど・・・

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不動産業界の仕事は経験が必要です。
でも、最初から経験者ってことは有り得ません。
経験するということは失敗も含めてのことですから、売主・買主・貸主・借主にとって失敗されるということは大問題ですよ。
身の回りに、信頼できる上司、先輩、サポートしてくれる知り合いの業者さん達がどうしても必要です。

昔は、どこの不動産会社でも入社してしばらくすると、「ほな、今日から一人で営業に行って来い！」なんて言われて、どこに行ったらいいのか分からず、ウロウロするなんてこともありました。
今は、インターネットがあるので、分からないことや、知らないことも机の上で調べることが出来ますし、情報自体がネット上でいろいろ見ることが出来るので、無闇に出掛けなくてもいいので楽チンでスピーディーです。

“相田みつをさん”は著書の中でこう書いておられます。

これって、分かるような気がします。

お医者さんと、不動産屋の仕事は間違えると問題は大きいですから、気をつけないと！

座間市の９人殺人事件のニュースをまた見てしまいました。

容疑者が車に乗せられて護送されていました。
その後、現場のアパートが映し出されてました。
この事件についてネット検索すると、本当かどうかは分かりませんが家賃がすごく安いとか、アパートごと売りに出されていたとか、いろいろなことが書かれています。

このアパートの持ち主、大家さんはこれからどうするのだろうと・・・・気になります。
まず、賃貸借契約は家主の判断だけでは解約できません。
まだ、有罪判決受けたわけでもないし、ただちに賃貸契約の解約に同意したわけでもないだろうから。
また、これから家賃を滞納して、家主が訴訟を起こして契約を解除するにしても費用と時間が掛かります。
容疑者の使っていた日用品などの残置物も、所有者の同意か裁判所の許可がないと勝手に処分できない。
それに、死体の臭いってなかなか解消できないと聞いていますから、同じ建物に住んでいる人も出て行くかも知れないので、家賃は減ることはあっても増えないでしょうし。

そもそも、売却するとしても売れるのかどうかも心配だろうなぁ。

収益用マンションやアパートを所有している家主さんにとって、病死や孤独死はあっても殺人事件は本当にあってはならないものです。

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前から思っていたのですが、不動産業者さんの中にはいつ会っても「忙しい・・・」って言つてる人がおられますが、そういう人に限って、あれがどうしてこれがどうのこうのと、話は賑やかで面白いです。

それに「物件情報もいっぱいあるから、どんな物件でも出しますから言って下さい」って。
で、これこれこんな物件ありますかねって話すと、「ありまっせ！」と嬉しい返事が返ってきます。
暫くして、物件の資料がメールで到着です。
あれっ？『どこかで見たことがあるような・・・』
事務所のパソコン内にある物件情報のフォルダーを開いて、過去の物件資料を調べてみますと、あるある２年前に履歴が。
でも購入者が転売に出している場合もありますから、確認する必要があります。

言っときますけど、わたしはこのお喋りでいつも忙しい業者さんのこと信じてますよ。
でも、その辺の経緯はどうなのか聞いてみると、『資料もらった担当者が入院していて…』とか『聞いときます…』と言ったきり、お喋りでいつも忙しい業者さんがそのまま急に無口な人間になってしまって、なんやネンということもよくあります。
でも、お喋りでいつも忙しい業者さんも、何年も不動産屋をやってるわけですから、怪しげな物件ばかりではなく絶対ちゃんとした情報もお持ちなんでしょう。
気長にその時を待ちます！

不動産業界の人なら、分かって頂けると思うのですが、最近売り物件自体が少ないので、怪しげな物件情報が増えているような感じがします。
すでに売却済の物件や、絶対売らないような物件もアルアルです。
だから「えっ！」と思うような面白い話しには、焦って飛びつかないで下さい。

物件自体の見極めは大事ですが、それを紹介してくれる不動産屋さんの見極めも大事ですよ。

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