収益物件の価格自体が高いものになってしまったせいで、不動産業者による収益物件の転売もし難くなっております。
今迄から不動産価格が右方上がりの時には、不動産業者が一旦取得した物件（土地でも収益物件でも）を再販して商売をするのが常であります。

ここ２~３年は金融が緩んでいたのにも係らず、銀行は大口の融資先が見当たらないこと、低金利による不動産投資ブームと相続税対策ブームが重なって、収益物件の取得に拍車が掛かり一機に収益不動産の価格が上がってしまって、収益物件の利回りは低下してしまいました。
金融機関の方も売主よりエンドユーザーに１件ずつはめ込むより、転売する不動産業者に何棟かロットで収益物件を買い取ってもらい、その不動産業者から新たな買主に売り渡した方が楽です。

不動産業者が買い取ることにより、瑕疵担保責任を負うことになるし、リフォーム工事や空室の募集なども行い”商品化”しますので、次の買主にとっても悪いことばかりではありません。
転売用の収益物件を保有する不動産業者にとっても、日銭が入ってくるのでジックリと買主を待つことも可能です。
不動産業者は日常的に売り物件を目にしているので、購入できるとすれば即着手する体制が出来上がっていますが、そもそも不動産業者による買取転売市場は昔から存在しているものです。

「三為契約」（さんためけいやく）は、そのスキームをもっと大胆に実行する方法です。

「三為業者」とは、不動産の買取と転売をする業者のなかでも、特に「第三者にためにする契約」を行う不動産業者のことです。
売主A→三為業者B→買主Cの流れの中で、Aから所有権を移転させるのにBは登記費用を負担することのない「中間省略登記」という方法で、買主Cに物件を売却します。
「中間省略登記」については、一時禁止されましたが、第三者Cの為にAとＢが「買主たる地位の譲渡契約」を結べば、合法的に「中間省略登記」はできます。

問題なのは、金融機関がそのスキームに便乗して、三為業者Ｂの手助けと真の買主Ｃへ融資を同時に行う立場を利用しているところにあります。
真の買主Ｃへの融資を行うことを前提に、金融機関はＢに対するアドバイスと利幅確保を行います。

三為業者Ｂはノンリスクで売主Ａから物件購入と（Ｂからすると出口に当たる→）買主Ｃへの転売を同時に行うことが出来るので、殆どの場合はＡ→Ｂ→Ｃの契約を同日中に行うことが出来ます。

一般の転売とは違って、買主Ｃは高値で取得するリスクを負うことになります。

不動産の業界人は、この買主さんは購入する物件から遠い地方にお住まいの方が多いということを知っています。
殆ど物件を見ることもなく、机上の知識と情報で購入するスキームに嵌っているからでしょうか。

このスキームで面白いように儲かった不動産業者（←儲かればなんでもやる”不動産業者みたいな人”）も多かったと聞いています。
まあ、すでに不動産業界から抜けていった人もいるみたいですけど・・・

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不動産業界の仕事は経験が必要です。
でも、最初から経験者ってことは有り得ません。
経験するということは失敗も含めてのことですから、売主・買主・貸主・借主にとって失敗されるということは大問題ですよ。
身の回りに、信頼できる上司、先輩、サポートしてくれる知り合いの業者さん達がどうしても必要です。

昔は、どこの不動産会社でも入社してしばらくすると、「ほな、今日から一人で営業に行って来い！」なんて言われて、どこに行ったらいいのか分からず、ウロウロするなんてこともありました。
今は、インターネットがあるので、分からないことや、知らないことも机の上で調べることが出来ますし、情報自体がネット上でいろいろ見ることが出来るので、無闇に出掛けなくてもいいので楽チンでスピーディーです。

“相田みつをさん”は著書の中でこう書いておられます。

これって、分かるような気がします。

お医者さんと、不動産屋の仕事は間違えると問題は大きいですから、気をつけないと！

座間市の９人殺人事件のニュースをまた見てしまいました。

容疑者が車に乗せられて護送されていました。
その後、現場のアパートが映し出されてました。
この事件についてネット検索すると、本当かどうかは分かりませんが家賃がすごく安いとか、アパートごと売りに出されていたとか、いろいろなことが書かれています。

このアパートの持ち主、大家さんはこれからどうするのだろうと・・・・気になります。
まず、賃貸借契約は家主の判断だけでは解約できません。
まだ、有罪判決受けたわけでもないし、ただちに賃貸契約の解約に同意したわけでもないだろうから。
また、これから家賃を滞納して、家主が訴訟を起こして契約を解除するにしても費用と時間が掛かります。
容疑者の使っていた日用品などの残置物も、所有者の同意か裁判所の許可がないと勝手に処分できない。
それに、死体の臭いってなかなか解消できないと聞いていますから、同じ建物に住んでいる人も出て行くかも知れないので、家賃は減ることはあっても増えないでしょうし。

そもそも、売却するとしても売れるのかどうかも心配だろうなぁ。

収益用マンションやアパートを所有している家主さんにとって、病死や孤独死はあっても殺人事件は本当にあってはならないものです。

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前から思っていたのですが、不動産業者さんの中にはいつ会っても「忙しい・・・」って言つてる人がおられますが、そういう人に限って、あれがどうしてこれがどうのこうのと、話は賑やかで面白いです。

それに「物件情報もいっぱいあるから、どんな物件でも出しますから言って下さい」って。
で、これこれこんな物件ありますかねって話すと、「ありまっせ！」と嬉しい返事が返ってきます。
暫くして、物件の資料がメールで到着です。
あれっ？『どこかで見たことがあるような・・・』
事務所のパソコン内にある物件情報のフォルダーを開いて、過去の物件資料を調べてみますと、あるある２年前に履歴が。
でも購入者が転売に出している場合もありますから、確認する必要があります。

言っときますけど、わたしはこのお喋りでいつも忙しい業者さんのこと信じてますよ。
でも、その辺の経緯はどうなのか聞いてみると、『資料もらった担当者が入院していて…』とか『聞いときます…』と言ったきり、お喋りでいつも忙しい業者さんがそのまま急に無口な人間になってしまって、なんやネンということもよくあります。
でも、お喋りでいつも忙しい業者さんも、何年も不動産屋をやってるわけですから、怪しげな物件ばかりではなく絶対ちゃんとした情報もお持ちなんでしょう。
気長にその時を待ちます！

不動産業界の人なら、分かって頂けると思うのですが、最近売り物件自体が少ないので、怪しげな物件情報が増えているような感じがします。
すでに売却済の物件や、絶対売らないような物件もアルアルです。
だから「えっ！」と思うような面白い話しには、焦って飛びつかないで下さい。

物件自体の見極めは大事ですが、それを紹介してくれる不動産屋さんの見極めも大事ですよ。

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土地を売ったり買ったりする際、売買契約書で「現況有姿で実測清算なし」という条文を入れても、越境トラブルに関して逃げられるわけではありません。

売主と買主で、ここまでが取引対象の土地だと確認する為に両社による立会いが必要だからです。
越境問題を事前にハッキリさせる為には、結局、境界ラインを確定させなければならないのです。

それは、境界鋲があるとか無いとか、測量図があるとか無いとかとは別の話です。
「ブロックの中心が境界ラインです」と売主が言っていても、お隣の方は違と言い出すかもしれませんので、両者の立会いが要ります。

きっちと専門家によって測量されている場合は、その心配はないと思いますが、それでも、測量した後に隣の庇が越境しているとか、柿の木の枝が伸びて来てこちらの敷地にまで到達しているとか、境界鋲が跳んでしまっているので、鋲や杭を復元させるとか・・・境界問題は少なくとも契約してから引渡しまでにきちっとやらないとあきません。

勿論、建物付の土地も同じことです。

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タカタ・日産・東洋ゴム・そして神戸製鋼と大企業の不祥事が絶えません。なにかが緩んでいるのか、世の中の流れがそうさせているのか、よく判りません。

不祥事も大きなミスも根元は同じところから発しているのではないでしょうか。
そういえばこの前、某証券会社の営業マンが飛び込みでいらっしゃったのですが、すごく軽い感じで一方的にセールスしてくるので、この人「まだまだやなぁ」って思ってしまいました。最近、この手の時代遅れっていうのか、独りよがりのセールスってお目に掛かることが少なくなっていますから、ちょっと驚きました。

“不動産業界でもバブル崩壊後３０年近くが経ち、バブル期に未成年だった人でも、今では第一線でバリバリ活躍するようになっています。
あの頃は不動産取引も活発でしたから、ごく普通の営業マンでも取引件数をこなしており、いろいろな取引上の手続やチェックポイントが自然と体験できて、自分のものになるというメリットがありました。
でも最近では取引件数自体も昔よりは少なくなり、ネット上で集客するような営業形態もはびこっていて人との信頼関係も希薄です。
また、権利関係の複雑な物件や大企業のリストラ物件などは入札方式が大流行ですので、仲介業者が買主･売主の間に入って話を纏めてみたり、慎重に物件調査しなければならない案件を自ら経験出来ないままに、バリバリと活躍することにもなってしまうことも多いのかもしれません。
そこで今回は、自分自身の経験を取上げて“ミス”はどういうふうに起り、また防げるのかを考えてみたいと思います。 （当時の関係者の都合もありますので、細部についてはボカシをかけておきました。）

何年も前のことですが、超有名企業のＪ社がリストラ対策としての遊休地の処分、大手信託銀行のＴ社を窓口として買い客を探しておりました。 以前から順調な業績を続けていた社員２０名程のＳ社が倉庫用地として購入を希望し、Ｓ社から受け取った『買付証明書』(注１)を提示し、多少のやりとりはありましたがＪ社との商談は合意に達しました。 当然、契約前の『売渡承諾書』の提出を求めたのですが、Ｔ社担当者は「『売渡承諾書』なんて必要ありませんよ、うちも保証しますし、あのＪ社が売るって言っているのですから…」と大手の信用力に押されてそれは諦めて、すぐに“重要事項説明書”や“契約書”の内容を文書化しようと言うことになりました。 それから数日後の夜、私にＴ社担当者から「どうしても今夜、すぐに会いたい…」旨の電話がありました。  私ちょうどお風呂に入っていたのですが、「明日じゃダメですか？」と言っても聞いてくれないので、急いで自転車に跨って北浜まで行った次第です。すると、Ｔ社担当者は今回の取引をＪ社の都合で断りたいと言うじゃありませんか！ 話を聞いてみると売主のＪ社担当者（といっても総務部長さん）は、この間まで営業の第一線で活躍していた方で、この間総務部長に配属されて間もないとのことでした。今回の遊休地は３０年前に取得したもので、その後土地区画整理事業の後、未利用地となり、減歩により従前の面積より減少したままの状態で、Ａ社としても特別気になる土地でもなかったようです。（注２） そんな土地をＪ社の総務部長さんは自分１人で売却による処理を進めたのでした。 たぶん、このくらいの物件処理なら一人でできるって思ったんでしょうね。 そして、Ａ社部長は従前の面積が書かれた古い登記簿謄本を見つけ、自ら資料を作成してＴ社担当者へ渡していたのでした。私は、自分で直近の謄本を取得して実面積は確認済みでしたが、売主側は「坪１００万円」とする表現で話を進めていたので総額（＝面積×坪単価）が会話の中に出てこなかったのです。 私も坪数間違えるなんてことが、あの超大手Ｊ社と信託銀行Ｔ社に限って絶対ないと言う暗黙の了解がありましたし、こちらが『売渡承諾書』を希望した時も「うちみたいな大会社がそんなもん必要ない」って偉そうにしてましたから… ですから、Ｊ社部長はＴ社からの契約書（案）を見たときに飛び上がって驚いたと言うことです。いくつかのミス、Ｊ社総務部長の事務処理能力や実務経験・信託銀行Ｔ社担当者のチェックミス・思い込み…過信が重なって起こったケースですが、こうなった以上実情を知ることが出来ない買主は、買うに買えない状況になってしまいました。※売主・信託銀行の方から、買主には売主の都合が変わったので売れなくなったと言って欲しいと懇願されましたので、買主様には悪かったのですが嘘も方便と黙っておいたのです。売主Ｊ社は、その部長以外売却できなかった理由も解からないまま、その部長が退職するまでその土地を持ち続けたそうです。 被害者の買主はその後、全く別の物件を購入し､社業は相変わらず順調であります。 買い手側の仲介業者（私ですが…）は、１円の儲けも無く、心の処理をするのに大変時間がかかりました…。

何も知識・経験だけが総てではないけれども、宅建試験に合格しているからといって、不動産のプロになったわけでもありません。勿論、試験には合格しておかないといけませんが… 不動産自体は同じ物が２つとないので、それこそ１件１件がオリジナルの取引となります。
買う人・売る人も十人十色、いや百人百色とすると、不動産屋というのはそれ相当の時間と経験をかけてようやく一人前になれる職業だと思うのです。

ミスはなぜ起こったのか？
大きな会社だって人間一人ひとりの集合体ですから、間違いは起こります。
ましてや、不動産仲介の仕事は会社がするのではなく、大きな会社に勤めていても、担当者個人の能力・経験・判断がすごく重要な仕事だと思いますが、ご理解戴けますでしょうか。

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不動産業って人間模様というか、ドラマというか、いろいろな経験をさせてくれる職業だと思います。
勿論、いいことばかりじゃないですし、人間不信になるような経験もしなくてはなりません。

最近は自分自身がそれなりの年齢になっているせいか、露骨に不動産業者を見下すような人にお目にかかることは無いのですが、３０代の頃とかにはありましたね。
自分自身も若かったので、仕方なかったのかも知れませんが、当時の不動産屋って大柄の縞々模様の背広着て、やたらと外車とかに乗っているイメージがありましたらね。（笑）

一番困るお客さんって、嘘をつく人ですね。

嘘にもいろいろありますが、例えば、最初は頼むから物件探してくれって言って、なんとか希望の物件を探してきてから、キツイ指値なんかしてきて、散々すったもんだして買主さんの同意を取り付けた段階で、手数料を払う気がないって言う人がいましたね。
ちゃんとした会社の社長さんですから、常識はあるはずだと思っていましたけど…勿論こちらも、最初の段階で手数料の話はしていますけど、「そうですか～」って最初から支払う気がなかったんでしょうね。
買主側の仲介業者さんにも恥ずかしくって、恐る恐ることの経緯を話したところ、「野沢さんは悪くないけど、この話はなかったことにいませんか」ってことになりました。

契約の数時間前に病気になったという理由で、仲介会社を通じて「行けませんので…」って言ってきた買主さんもいましたね。
後で判ったことですが、「すでに金融機関からの融資が下りています」と言っていたのが嘘だったのです。
それから数日後にちゃんと融資承認出来たのに、売主さんから信用できないと断られました。

正直に話してくれていたら、話のしようもあったのですが、世の中には、ほんとに困った人がいるもんですわ。

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大相撲秋場所千秋楽は、日馬富士が優勝決定戦でも豪栄道に勝って逆転優勝。

１１日目の時点で星の差３つから逆転したのは、１５日制が始まって以来の快挙だとか！
勝負事は最後まで何が起こるか判らないと言いますが、不動産仲介業の仕事も大どんでん返しや、煮え湯を呑まされることなど、全くいろいろな経験をさせてくれます。

本当にいろいろなことがあるので、どれから書いたらいいのか迷ってしまいますが･･･

例えば、（最近の話ではないのですが、）契約日、売主様の会社に買主様と一緒に伺ったのですが、到着後に買主様の本社（台北）から送金が出来ないということが判ったのでした。
理由は、台北のD銀行が台風で休業しているというのです。
日本では、台風如きで銀行が閉まるなんて考えられないことですが、売主がカンカンに怒ってしまって「だから外国人と契約するのは嫌だったんだ！」なんて言い出す始末です。

その銀行は日本のD銀行の台北支店だったので、売主はD銀行の本店に確認の電話をしました。
結果は、本当に台風で休んでいたので、皆、沈黙して引き上げました。

そして、売主様は憮然として、後日改めて契約に臨んだのでした。

ある売り物件に、買主が付くのに手間取っていたのにも関わらず、いざ買主が付くと、ほぼ同時に別の買主が現れるなんてことも日常茶飯事です。

また、次々に買主が付くのに、売主がいろいろな要因で、断り続けることがあります。暫くすると、「最初の買主が一番良かったなぁ～」なんてことも結構よくあることです。

こんな話しも・・・契約後、暫くして、売主の経営する会社の資金繰りが悪化していることが判って、買主様に事情を説明して、理解して頂き、慌てて決裁したってこともありました。
売主の会社は、その直後に倒産しました･･･（汗）

世の中、何が起こっても不思議ではありません。
粘り強く、諦めてはアカンということです！

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「契約の履行に着手」っていう言葉が売買契約書には書いてありますが、どいうことなのか？

不動産の契約は、“一括決済”と言う“契約と決済を同時に済ませること”もありますが、多くの場合、契約時に手付金のみを支払い、残金を決済日に支払って取引を終了するのが一般的です。

でも契約後、売主または買主から解約を申し出ることもあります。

売買契約書において、手付金は「当事者の一方が契約の履行（※注１）に着手するまでは、買主はその手付金を放棄して、売主はその倍額（※注２）を支払って、契約の解除をすることができる」とする手付け解除の契約内容が一般的です。

でも、このような解除権が契約後いつでも使えるということでは、相手方が不測の損害を被ることになりますので、その時期について一定の制限が必要だと考えられています。

その“一定の時期“が、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで…」というものです。

不動産の売買契約において“契約の履行”とは、次の行為を行なうことだと考えられています。

契約解除に伴い相手方が履行の着手している場合は、手付金の放棄や倍返しだけでなく損害金を支払う必要が出てきますので、当然のことながらよく考える必要があります。

勤務先の倒産、急な転勤、家族の病気なども売主には関係がありませんから白紙解約は難しいので、買主は手付金を放棄しなければなりませんし、反対に、売主の立場で同じようなことがあったら、倍返しの対象になります。

（中間金は返ってきますし、返さなければなりません。）

但し、停止条件付契約として、“ローン特約”や“買い替え特約”がある場合は違いますよ。

ローン特約を付けて契約をした場合は、予定していたローンの承認が得られなかった場合や、予定していた金額に足りなかった場合は、白紙解約できますので、手付金は帰ってきます。

ただ、いいかげんな遅滞行為や虚偽の申請行為などにより、約定の時期までに承認が得られなかった場合などは、白紙解約できませんので、契約後すぐに金融機関に融資申し込み手続きをする必要があります。

★契約実務に関する記事★

売買取引の習慣、大阪と東京の違い

事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ

個人の低額売買契約について

三為契約（さんためけいやく）

高齢者の不動産取引

ローン特約

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

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【中間省略登記】

大手不動産会社積水ハウスが、東京の五反田のマンション用地購入に伴う取引で、「地面師」による詐欺にあい、５５億５０００万円を特別損失計上するというニュースを見ました。
ネットで８月初めに見たときは、あんな大企業であり、購入代金７０億円もする土地取引であるにも関わらず、大きなミスをするんだなぁと思ったのですが、反対に騙したほうの悪い奴は本当にいっていうか、すごいです。

ネット上で知る限り、所有者から４月に購入した不動産会社Ｂが「中間省略」登記で、積水ハウスに転売するというスキームだったらしい。

「中間省略」とは、所有者→B→積水ハウスで所有者はBが転売することを承諾するので、登記簿にはBは現れてこないけれども、積水ハウスは物件を購入できるという手続きです。

【参考】三為契約（さんためけいやく）

【本人確認】

今回の場合は、所有者を名乗る７０代の女性の本人確認できる為の「パスポート」が偽者だったということらしい。

本人確認は、昔よりうるさくなっていて、運転免許証や住民基本台帳カードやパスポートなどの写真付きのものは１つで、健康保険証や年金手帳など写真付でないものは２つ以上が必要です。

通常の不動産取引は、不動産仲介業者が本人と交渉し面識もありますが、例えば相続があった後、共有名義などで親と子供の２名なっていたりすると、その一方が遠方に住んでいたりして仲介業者の人も面識がない場合は多々あります。

その場合、仲介業者も本人に直接対面し、売却などの意志があるかなどを充分に確認していないケースとなる場合もあります。

※勿論、いつも共有名義の売主の方が、同じ思いの人ばかりではありません。その最たるものが”相続”により所有権の分散です。当事者同士の話し合いで売却そのものに賛成反対もありましょうし、売却する合意があっても、金額に対する考え方、当事者の配分方法、売却する仕事を任せる仲介業者の選定など、なかなかやっかいな問題が山積であります。

私も以前に買主側の仲介をした時にこんなことがありました。売主がお父さんと長男の共有名義である一棟売マンションの取引で、売主側の仲介業者さんが本人確認していますということで決裁に臨んだのですが、（長男の委任状はあったのですが、）司法書士さんが『ご長男が同席していなので電話をして確認します』ということになりました。ところが、ご長男は長野県の雪深い山中のホテルのコックをしている方で、ちょうど取引の時間が電話に出るのも難しい時間帯に重なってしまって、何時間も待ってから決裁したことがありました。

売主側の仲介業者の方は、それでも「大丈夫です、お父さんが了解しているから･･･早くしてください」って言っておりましたから、『何言ってるんや！アホちゃうか』って心の中で思っておりました。

他人間の取引でも最初から巧妙に売主を装い、不動産業者もグルでの「地面師」を巻き込んでの詐欺まで存在するというケースがあります。それが今回の詐欺事件だったようです。

今回のケース、積水ハウスの社長さん達は報酬の減額するそうですが、直接の担当者の方、その上司、司法書士、関係書類をチェックしていた弁護士、また間接的ではありますが、資金調達に関係していた金融機関の方達に及ぶまで、（私ごときが言うことでも御座いませんが、）誠に心中察するに余りあります。

気をつけなくてはなりません。

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