不動産人/六根清浄(ろっこんしょうじょう)

『六根清浄』・・・「欲や迷いを断ち切って、心身が清らかになること。」の意のことだとか。
今日は何故かそんな心境であります。

実は昨日のこと、年末に提出していた「買い付け証明」の返事が売り主側の仲介業者からあって、最終的に当方の買い主様に買っていただくことを断念することになったわけです。
3億円超の一棟売マンションで、買主様の事務所から歩いていける距離にある物件だったので、ご本人も融資特約もなく満額(言い値)での「買い付け証明」提出だったのですが、詳しい理由は分かりませんが、売主様が「別の購入者さんに売ることになりそうなので」という返事でした。

その旨を買い主様にお伝えして、「また、別の物件でお世話になりたいと思いますので、宜しくお願いします」と、今後の努力を誓ったのでした。
買い主様も、気持ちよく理解していただいたと思いましたので、私も年末からずっと引き摺っていた気持ちに区切りがつきました。
結果は伴わなかったのですが、また前向きな気持ちが湧き上がったので、自分の心境としては『六根清浄』ということであります。

不動産仲介の世界は、例え商談が10件あっても10件すべて成立するわけではないので、気持ちの切り替えが大事です。
でも、なかなか難しいことであります。

低金利で都市銀行も収益悪化・・・

超低金利っていいことばかりじゃないってことですね。

三菱東京UFJ銀行では、我々が日常使っている紙の通帳を有料化することを考えていると朝刊で見掛けました。

キャッシュコーナーで自分のお金を引き出すのに手数料を払うことにやっと慣れてきたと思ったら、今度は自分の通帳を作ってもらうのもお金が必要なんて時代が来るんでしょうか?

銀行が通帳を作るのに、印紙税200円を国に払うらしいのですが、塵も積もれば山となるであって、三菱東京UFJ銀行だけでも、年77億円負担しているんだって!

銀行業界全体では、726億円というからそれなりの金額です。
でも、でもですよ、金利も付かないような残高しかないのに、通帳作ってもらうのにお金を払うのはチョッと抵抗感ありますけど。

ビットコインでもって思っていたら、この1ヶ月で5割も大幅下落のニュースです。
いったい、お金はどこに向っているのでしょうか?

阪神・淡路大震災の日

今から23年前の平成7年1月17日午前5時46分に震度7の大地震がありました。

もう23年も経ったのかという気がしていますが、忘れることができない光景がテレビ映像で今も映し出されると、改めてその凄さを思い出します。

実はその日、「南森町不動産」として初めて日経新聞(近畿版)に小さな広告を載せた日だったから、違う意味でも忘れることができない日となりました。

当時、大阪市内の城東区のマンションに住んでいたのですが、建物の13階が最上階でしたが、確か震度1位しかなかったはずですが、もの凄い揺れで飛び起きました。
その時は、大地震の全体像は分かりませんでしたが、7時頃のニュースでTV映像を見てビックリしました。
これはえらいことだと思ったのですが、何をどうするかも分からず、西天満にある自分の事務所に向いました。
事務所は,8階建ての建物の最上階にあったのですが、室内はかなり重い本棚や机が不自然な形で移動していて、揺れの大きさを想像させるものでした。

これは仕事どころではないと分かりましたので、西宮在住の知り合いに連絡を入れたりして、大阪市中央区で開業している親しい不動産業者さんの事務所に伺いました。
その業者さんは、自宅が芦屋市だったからです。
事務所に居られたので、状況をお聞きすることが出来て、やっとのことで大阪まで辿り着いて、仕事場の状況を確認しに来られたとのことです。
自宅も無茶苦茶だそうですが、建物の躯体が大丈夫だったので、取り合えず何とかなるだろうということでした。(今も元気で頑張っておられます)

夕方、一本の電話が鳴りました。
和歌山から、日経新聞を見てお電話してきてくれた方です。
そうか、和歌山辺りは地震から遠いよなって改めて思いましたね.
翌日は広島から近畿版を読んでいた方からも問い合わせがありました。

平成7年1月17日はそんなこんなで鮮明な記憶が残っている一日です。

安倍晋三首相とICANフィン氏との面会

昨年のノーベル平和賞を受賞した「核兵器廃絶国際キャンペーン」ICAN事務局長ベアトリス・フィン氏が、安倍晋三首相との面会を「日程の都合上難しいということで、それ以上でもそれ以下でもない」との理由で断られたとのことです。
ICANの尽力で実現した核兵器禁止条約に日本は参加していないけれども、1月18日だと両氏はともに日本に居るし、首相と面会できるよう、内閣府へ昨年12月以降、文書で2度も要請していたというから会いたくないって感じですね。

フィン氏は安倍首相に会えたら何を伝えるかとの記者の質問に対して、
「北朝鮮で核兵器が使われれば地理的に日本にも影響がある。
核兵器の問題では米国の多数の同盟国の中でも特に日本にリーダーシップを発揮してほしい。
日本こそ唯一の戦争被爆国で、実体験者はワシントンでもモスクワでもなく長崎、広島にいる。
核兵器が使われるとどんな状況になるのか、皮膚がどのように溶け、どんな臭いがするのか分かっているのは日本人だけだ。
日本が核兵器禁止条約に署名しても米国との固い同盟は保てる。
2国間同盟は一方通行ではないはずだ。
安倍首相のリーダーシップで、条約参加のために国民的な議論を開始してほしい。 」
(毎日新聞朝刊300116)と真っ直ぐな意見で、好印象ですが・・・総理大臣って難しいンですね!

不動産人/”正当事由”とは何か

「正当事由」とは、賃貸人(家主)から賃借人に契約違反がないけれども、賃貸借契約を終了させることができる理由のことです。

要するに、「正当事由」とは、賃貸人(家主)に賃貸借契約を終了させる「正当な理由」という意味です。
最もオーソドックスな理由は、賃貸人が貸している建物を自分で使う必要があるという場合です。
居住用物件の場合、他に住むところがなくてどうしても貸している建物に住まなければならない場合、事業用物件の場合、商売の都合でどうしても貸している建物を使いたいというような場合も「正当事由」だと考えられます。
また、貸している建物が老朽化して危険なので建て替えをしなければならないとかいうのも「正当事由」でしょう。
しかし、「正当事由」は、このような賃貸人側の一方的事情だけで決まるものではありません。賃借人(入居者・テナント)にとってその建物は、家族が生活する自宅だったり、営業の拠点だったりしますので、賃借人は、その場所を借りていなければならない都合があるわけですから。賃貸人側にとっての「正当事由」があるということであっても、賃借人側の都合も同じくらい重要な理由があります。
ですから、賃貸人(家主)側に「正当事由」があっても、通常は賃借人(入居者やテナント)に対して、「立ち退き料」として金銭的な解決をする必要はありと考えます。

≪寄り道≫

ある賃借人の方からのご質問です。
『お借りしている分譲マンションの家主さんから、「自分が今住んでいる分譲マンションに建て替え計画があって、そちらに住みたいので半年後に退去して欲しい」という手紙が着たのですが、退去しないといけないのでしょうか?』というのがありました。

内容的には「正当事由」だと思われましたが、念の為、家主さんの住んでいる分譲マンションの管理会社にそのような建替え計画があるのか問い合わせをしてみました。
答えは、「確かに築年数が経っていて、そのような話はあるのですが、実施するかどうかまでは決まっておりません」とのことでした。
つまり、家主さんは嘘をついていた訳です。
後日、本当の理由が判かりました・・・家主さんにお金が要る都合があり、「売却するなら空家にしてから売却するほうが高く売れる」と不動産業者から言われて、そのような嘘をついたとのこと。
家主さんと入居者の人間関係に亀裂が入り、結局、居付きのまま売却することになって、しばらくして「家主変更の通知」が届いたそうです。

 

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「不動産ナマ知識」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

2040年 高齢世帯4割超

国立社会保障・人口問題研究所http://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2018/t-page.aspが日本の世帯について将来の推計を発表しました。

今から22年後の2040年、世帯主が65歳以上の世帯が全体の44.2%になるというから凄い数字です。
また、その高齢世帯の40%が一人暮らしとなるというから、何故か訳も無くちょっと慌てたりします。その上、高齢世帯の中でも75歳以上の世帯が急増し、その占める割合が54.3%だとか、大変ですよ。

一人暮らしの数は、高齢者に限らず若い世代でも増えるみたいで、全世帯の平均が2人程度にまで低下するらしいのです。

一人暮らしは、不経済ですし、精神的にも不安定になりがちですから、こうなると、ご近所付き合いとか、趣味がどうのこうのいう前に、個人では解消できない社会問題ですよね。

2040年ってそれほど先の話でもないので、政治家の皆さんにも真剣に考えて欲しいです。

「有朋自遠方来 不亦楽 」

論語の有名な一説に「朋有り、遠方より来たる。亦た楽しからずや。」というのがありますが、「友人が遠方から訪ねてきてくれるのは、こんなうれしいことはない。」と。

今日は私が25歳くらいの時の同僚だった友人が訪ねてくれました。彼はすでに65歳になっていて立派な”年金生活者”ですが、昨年から地元の不動産会社に勤めているそうです。
かなり気楽な会社だそうで、若い頃に厳しい会社に勤めていた彼にとっては物足りない部分もあるみたいでした。
でも、いつまでもガリガリ働くのもどうかと思いますので、丁度いいのじゃないでしょうか。。

彼の話を聞いていると、会社勤めを辞めて家に居る時間が多くなると、人と喋る機会が減るのが大きな問題だそうです。

人と話さないと老け込むそうです。

男は特にご近所に顔見知りの仲間など居ないことが多いでしょうから、どこかで社会と繋がっていたほうがいいですからね。

心掛けて参ります!

Free image/jpeg, Resolution: 600×635, File size: 51Kb, ???????????? ????????

 

不動産ナマ知識/事業用不動産の価格査定

事業用不動産を売却する場合、売主は様々な理由があっての決断があるはずです。
失敗は許されません。

個人の戸建住宅や分譲マンションなら、その多くは比較的近くに取引された事例があるので、だいたいの相場はわかります。
また、パソコンで“土地総合情報システム(国土交通省)” http://www.land.mlit.go.jp/webland/や民間の一括査定サイトなどでも大雑把な相場感を掴むことはできます。

事業用不動産の場合は、小規模とか大規模の物件に関わらず個人住宅よりは査定は多少複雑ですが、不動産の査定方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類で変わりはありません。

ここでも主として「取引事例比較法」がメインであることは同じですが、それに他の査定方法を加えて調整を図ります。

さらに、現地の調査をしなければ本当の査定は出来ません。
仮に、机上で5000万円と算出された物件でも、現地へ行くまでの環境やその道中の接道状況、建物や設備の実際の状態などで、プラスマイナスが生じます。

不動産は全く同じ物件は絶対にありません。

また、役所調査も必要ですね。
建物の検査済証を紛失している場合の建築概要書の入手、前面道路の種別(市道・府道・国道・私道など)や幅員、上下水道の引き込み状況の確認などは価格査定の時にやっておかないと、買主に説明が出来ませんから。

また、収益物件の査定には「収益還元法」の考え方も考慮しますが、現在の入居者の入居日・現家賃の確認・滞納の有無・保証金の返還債務の確認などの資料を知った上で売り値を査定しなければなりません。
建物の修繕履歴も、価格査定には大切な資料です。

長年の間、事業用不動産として活用していた物件も、場合によっては解体したほうが売却するのに有利だという物件もあります。
最近では、古いビルやラブホテル、倉庫なども売却後そのまま使うのではなくて、他の用途の建物を計画して古年物件を購入する買主も増えています。

その場合は、「原価法」を利用して、売主に対しては“更地価格-建物解体費用”して売却物件の査定をすることになります。
でも、結果として建付け地の状態よりも、高く売却できることもありますし、実際に建物を解体するのではなく、その想定で売却価格を査定することもできます。

最後に、最も大事なことがあります。
不動産仲介業者にとっては、査定金額はおおむね3ヶ月で買主を見つけることが出来るものだとされていますが、売主が少し高めにして欲しいと言われる場合があります。

売主がそういうお考えならば、なんの問題もありませんので、売る時期の調整や、売主様の真意を仲介業者にお伝えください。
信頼できる仲介業者は、チャンと売主様の意を汲んでサポートしてくれるはずです。

≪寄り道≫

以前、購入いただいた一棟売マンションを10年経ったので、売却するというお話を戴いた時のことです。
売主様のご希望金額を聞いて、「もう少し高く売れますよ・・・」って申し上げたのですが、「いや、金額はこれでイイから、早く売って欲しいので」とのこと。「出来れば、1ヶ月以内に売りたいので」と。(其のわけは判りませんが・・・)
“1ヶ月以内“というのは、なかなか無い経験ですからね。その時はギリギリ1ヶ月で決裁まで完結致しましたが、レアな経験でした。
もの凄く緊張したのを覚えていますね。

反対に、仲介業者の中には、物件を任せてもらう為に査定時点では明らかに高めに査定しておいて、他業者を排除してから、暫く経って金額の変更を申し入れる輩もいます。
『高く売ってくれるンだ!』って喜んでばかりはおられません。
知名度バツグンの大手不動産業者だから絶対に安心だとはいえません。

あまりにも高めの金額で市場に放しておくと、業界用語で「さらしもの」といわれて、売るのに余分な労力を要する場合がありますのでご用心ください。

TEL06-6360-9791

nozawa@minamimorimachi.jp

 

不動産人/インスペクション説明《中古住宅仲介》 4月1日から

インスペクション(建物状況調査)の活用促進を目玉にした改正宅地建物取引業法が、今年4月1日から施行されます。
平成16年6月に公布されたもので、最近の不動産業者向けの勉強会では度々取り上げられているものです。

今回の改正では、(1)売主に対して案内・斡旋する媒介契約時、(2)買主に結果の概要を伝える重要事項説明時、(3)売主・買主双方が納得の上で契約が成立したことを書面で確認する売買契約時――という3つのタイミングでインスペクションの説明がなされるわけですが、これはなかなか大変なことでもあります。

最もポイントとなるのは、宅地建物取引士が買主に対してインスペクションの有無と建物状況について説明する重説時だと思われます。
宅建業者は中古建築物の品質を把握した上で、買主の購入判断や交渉が可能になるので、建築の知識のない宅建主任士や業者は厳密に言えば、仲介が出来ないことになります。
中古の住宅でも、分譲マンションは管理会社や管理組合があるので過去の調査も比較的簡単ですが、中古戸建の住宅は所有者の判断で修繕・改装などを行っていますので、過去の記録がちゃんとある方が少ないし、瑕疵の問題も曖昧な部分があるものです。
私自身も、中古戸建の仲介や調査は、一棟売り物件よりも難しい部分があると思っています。
日本ではまだまだこれから伸びる市場だと言われている”中古住宅”の仲介は、宅建取引士の実務能力を相当高めていかないと、空虚な制度になる可能性もあると思います。
これは相当大きな改正です。

 

 

晴れの日

今年は暦のせいで、不動産業者も5日に初出して、また3連休してるところも多かったみたいです。
実質的には今日から仕事モードに戻さないといけないのですが、大阪では今日9日から11日まで戎さん(えべっさん)で、会社ぐるみでお参りに行ったりするのも珍しくありません。
本気モードに戻すのには、なかなか難しいところもありますが・・・

私は、年末から腰痛で苦しんでいましたが、なんとか回復の兆しが見え始めてホッとしております。

それにしても、「はれのひ」とか言う貸衣装屋さんは酷いことをしたもんですね!
「晴れの日」の成人式の着物や着付けのお金だけ頂戴しておいて、当日になってもぬけの殻なんて人として最低じゃないですか。

TVニュースのなかでは、家賃や従業員の給与も未払いだとか、前々から計画していた感じですし、”目標100店舗とか、上場を目指している”なんて謳い文句で集客する手法も悪意を感じますよね。
こじんまりした商売が難しい世の中になりましたけど、kれぐれも悪い奴に騙されないようにしたいもんです。

星野仙一さんの突然の訃報にも驚かされました。
“人は無くなった時に、その人の大きさが分かる”なんて言いますが、野球界の同僚・選手の皆さんのエピソードなどを聞いていると自然と涙が溢れてきて、いい人だったんだなぁって感じました。

「はれのひ」の経営者とは雲泥の差であります。