〒530-0052 大阪市北区南扇町２－４東辰ビル2階
もう２３年も経ったのかという気がしていますが、忘れることができない光景がテレビ映像で今も映し出されると、改めてその凄さを思い出します。
実はその日、「南森町不動産」として初めて日経新聞（近畿版）に小さな広告を載せた日だったから、違う意味でも忘れることができない日となりました。
当時、大阪市内の城東区のマンションに住んでいたのですが、建物の１３階が最上階でしたが、確か震度１位しかなかったはずですが、もの凄い揺れで飛び起きました。
その時は、大地震の全体像は分かりませんでしたが、７時頃のニュースでTV映像を見てビックリしました。
これはえらいことだと思ったのですが、何をどうするかも分からず、西天満にある自分の事務所に向いました。
事務所は,８階建ての建物の最上階にあったのですが、室内はかなり重い本棚や机が不自然な形で移動していて、揺れの大きさを想像させるものでした。
これは仕事どころではないと分かりましたので、西宮在住の知り合いに連絡を入れたりして、大阪市中央区で開業している親しい不動産業者さんの事務所に伺いました。
その業者さんは、自宅が芦屋市だったからです。
事務所に居られたので、状況をお聞きすることが出来て、やっとのことで大阪まで辿り着いて、仕事場の状況を確認しに来られたとのことです。
自宅も無茶苦茶だそうですが、建物の躯体が大丈夫だったので、取り合えず何とかなるだろうということでした。（今も元気で頑張っておられます）
夕方、一本の電話が鳴りました。
和歌山から、日経新聞を見てお電話してきてくれた方です。
そうか、和歌山辺りは地震から遠いよなって改めて思いましたね.
翌日は広島から近畿版を読んでいた方からも問い合わせがありました。
平成７年１月１７日はそんなこんなで鮮明な記憶が残っている一日です。
昨年のノーベル平和賞を受賞した「核兵器廃絶国際キャンペーン」ＩＣＡＮ事務局長ベアトリス・フィン氏が、安倍晋三首相との面会を「日程の都合上難しいということで、それ以上でもそれ以下でもない」との理由で断られたとのことです。
ＩＣＡＮの尽力で実現した核兵器禁止条約に日本は参加していないけれども、1月１８日だと両氏はともに日本に居るし、首相と面会できるよう、内閣府へ昨年１２月以降、文書で２度も要請していたというから会いたくないって感じですね。
フィン氏は安倍首相に会えたら何を伝えるかとの記者の質問に対して、
「北朝鮮で核兵器が使われれば地理的に日本にも影響がある。
核兵器の問題では米国の多数の同盟国の中でも特に日本にリーダーシップを発揮してほしい。
日本こそ唯一の戦争被爆国で、実体験者はワシントンでもモスクワでもなく長崎、広島にいる。
核兵器が使われるとどんな状況になるのか、皮膚がどのように溶け、どんな臭いがするのか分かっているのは日本人だけだ。
日本が核兵器禁止条約に署名しても米国との固い同盟は保てる。
２国間同盟は一方通行ではないはずだ。
安倍首相のリーダーシップで、条約参加のために国民的な議論を開始してほしい。 」
（毎日新聞朝刊３００１１６）と真っ直ぐな意見で、好印象ですが・・・総理大臣って難しいンですね！
要するに、「正当事由」とは、賃貸人(家主)に賃貸借契約を終了させる「正当な理由」という意味です。
最もオーソドックスな理由は、賃貸人が貸している建物を自分で使う必要があるという場合です。
居住用物件の場合、他に住むところがなくてどうしても貸している建物に住まなければならない場合、事業用物件の場合、商売の都合でどうしても貸している建物を使いたいというような場合も「正当事由」だと考えられます。
また、貸している建物が老朽化して危険なので建て替えをしなければならないとかいうのも「正当事由」でしょう。
しかし、「正当事由」は、このような賃貸人側の一方的事情だけで決まるものではありません。賃借人（入居者・テナント）にとってその建物は、家族が生活する自宅だったり、営業の拠点だったりしますので、賃借人は、その場所を借りていなければならない都合があるわけですから。賃貸人側にとっての「正当事由」があるということであっても、賃借人側の都合も同じくらい重要な理由があります。
ですから、賃貸人（家主）側に「正当事由」があっても、通常は賃借人（入居者やテナント）に対して、「立ち退き料」として金銭的な解決をする必要はありと考えます。
| ≪寄り道≫
ある賃借人の方からのご質問です。 内容的には「正当事由」だと思われましたが、念の為、家主さんの住んでいる分譲マンションの管理会社にそのような建替え計画があるのか問い合わせをしてみました。 |
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今から２２年後の２０４０年、世帯主が６５歳以上の世帯が全体の４４．２％になるというから凄い数字です。
また、その高齢世帯の４０％が一人暮らしとなるというから、何故か訳も無くちょっと慌てたりします。その上、高齢世帯の中でも７５歳以上の世帯が急増し、その占める割合が５４．３％だとか、大変ですよ。
一人暮らしの数は、高齢者に限らず若い世代でも増えるみたいで、全世帯の平均が２人程度にまで低下するらしいのです。
一人暮らしは、不経済ですし、精神的にも不安定になりがちですから、こうなると、ご近所付き合いとか、趣味がどうのこうのいう前に、個人では解消できない社会問題ですよね。
２０４０年ってそれほど先の話でもないので、政治家の皆さんにも真剣に考えて欲しいです。
今日は私が２５歳くらいの時の同僚だった友人が訪ねてくれました。彼はすでに６５歳になっていて立派な”年金生活者”ですが、昨年から地元の不動産会社に勤めているそうです。
かなり気楽な会社だそうで、若い頃に厳しい会社に勤めていた彼にとっては物足りない部分もあるみたいでした。
でも、いつまでもガリガリ働くのもどうかと思いますので、丁度いいのじゃないでしょうか。。
彼の話を聞いていると、会社勤めを辞めて家に居る時間が多くなると、人と喋る機会が減るのが大きな問題だそうです。
男は特にご近所に顔見知りの仲間など居ないことが多いでしょうから、どこかで社会と繋がっていたほうがいいですからね。
心掛けて参ります！
個人の戸建住宅や分譲マンションなら、その多くは比較的近くに取引された事例があるので、だいたいの相場はわかります。
また、パソコンで“土地総合情報システム（国土交通省）” http://www.land.mlit.go.jp/webland/や民間の一括査定サイトなどでも大雑把な相場感を掴むことはできます。
事業用不動産の場合は、小規模とか大規模の物件に関わらず個人住宅よりは査定は多少複雑ですが、不動産の査定方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の３種類で変わりはありません。
ここでも主として「取引事例比較法」がメインであることは同じですが、それに他の査定方法を加えて調整を図ります。
さらに、現地の調査をしなければ本当の査定は出来ません。
仮に、机上で５０００万円と算出された物件でも、現地へ行くまでの環境やその道中の接道状況、建物や設備の実際の状態などで、プラスマイナスが生じます。
また、役所調査も必要ですね。
建物の検査済証を紛失している場合の建築概要書の入手、前面道路の種別（市道・府道・国道・私道など）や幅員、上下水道の引き込み状況の確認などは価格査定の時にやっておかないと、買主に説明が出来ませんから。
また、収益物件の査定には「収益還元法」の考え方も考慮しますが、現在の入居者の入居日・現家賃の確認・滞納の有無・保証金の返還債務の確認などの資料を知った上で売り値を査定しなければなりません。
建物の修繕履歴も、価格査定には大切な資料です。
長年の間、事業用不動産として活用していた物件も、場合によっては解体したほうが売却するのに有利だという物件もあります。
最近では、古いビルやラブホテル、倉庫なども売却後そのまま使うのではなくて、他の用途の建物を計画して古年物件を購入する買主も増えています。
その場合は、「原価法」を利用して、売主に対しては“更地価格－建物解体費用”して売却物件の査定をすることになります。
でも、結果として建付け地の状態よりも、高く売却できることもありますし、実際に建物を解体するのではなく、その想定で売却価格を査定することもできます。
最後に、最も大事なことがあります。
不動産仲介業者にとっては、査定金額はおおむね３ヶ月で買主を見つけることが出来るものだとされていますが、売主が少し高めにして欲しいと言われる場合があります。
売主がそういうお考えならば、なんの問題もありませんので、売る時期の調整や、売主様の真意を仲介業者にお伝えください。
信頼できる仲介業者は、チャンと売主様の意を汲んでサポートしてくれるはずです。
| ≪寄り道≫
以前、購入いただいた一棟売マンションを１０年経ったので、売却するというお話を戴いた時のことです。 |
反対に、仲介業者の中には、物件を任せてもらう為に査定時点では明らかに高めに査定しておいて、他業者を排除してから、暫く経って金額の変更を申し入れる輩もいます。
『高く売ってくれるンだ！』って喜んでばかりはおられません。
知名度バツグンの大手不動産業者だから絶対に安心だとはいえません。
TEL０６－６３６０－９７９１
インスペクション(建物状況調査)の活用促進を目玉にした改正宅地建物取引業法が、今年４月１日から施行されます。
平成１６年６月に公布されたもので、最近の不動産業者向けの勉強会では度々取り上げられているものです。
今回の改正では、(1)売主に対して案内・斡旋する媒介契約時、(2)買主に結果の概要を伝える重要事項説明時、(3)売主･買主双方が納得の上で契約が成立したことを書面で確認する売買契約時――という3つのタイミングでインスペクションの説明がなされるわけですが、これはなかなか大変なことでもあります。
最もポイントとなるのは、宅地建物取引士が買主に対してインスペクションの有無と建物状況について説明する重説時だと思われます。
宅建業者は中古建築物の品質を把握した上で、買主の購入判断や交渉が可能になるので、建築の知識のない宅建主任士や業者は厳密に言えば、仲介が出来ないことになります。
中古の住宅でも、分譲マンションは管理会社や管理組合があるので過去の調査も比較的簡単ですが、中古戸建の住宅は所有者の判断で修繕・改装などを行っていますので、過去の記録がちゃんとある方が少ないし、瑕疵の問題も曖昧な部分があるものです。
私自身も、中古戸建の仲介や調査は、一棟売り物件よりも難しい部分があると思っています。
日本ではまだまだこれから伸びる市場だと言われている”中古住宅”の仲介は、宅建取引士の実務能力を相当高めていかないと、空虚な制度になる可能性もあると思います。
これは相当大きな改正です。
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今年は暦のせいで、不動産業者も５日に初出して、また３連休してるところも多かったみたいです。
実質的には今日から仕事モードに戻さないといけないのですが、大阪では今日９日から１１日まで戎さん（えべっさん）で、会社ぐるみでお参りに行ったりするのも珍しくありません。
本気モードに戻すのには、なかなか難しいところもありますが・・・
私は、年末から腰痛で苦しんでいましたが、なんとか回復の兆しが見え始めてホッとしております。
それにしても、「はれのひ」とか言う貸衣装屋さんは酷いことをしたもんですね！
「晴れの日」の成人式の着物や着付けのお金だけ頂戴しておいて、当日になってもぬけの殻なんて人として最低じゃないですか。
TVニュースのなかでは、家賃や従業員の給与も未払いだとか、前々から計画していた感じですし、”目標１００店舗とか、上場を目指している”なんて謳い文句で集客する手法も悪意を感じますよね。
こじんまりした商売が難しい世の中になりましたけど、ｋれぐれも悪い奴に騙されないようにしたいもんです。
星野仙一さんの突然の訃報にも驚かされました。
“人は無くなった時に、その人の大きさが分かる”なんて言いますが、野球界の同僚・選手の皆さんのエピソードなどを聞いていると自然と涙が溢れてきて、いい人だったんだなぁって感じました。
あけましておめでとうございます。
新年早々「南森町不動産」ＨＰにお立ち寄りいただきまして、誠に有難うございます。
感謝の気持ちをこめて、お好きな書籍１冊プレゼントさせていただきます。
いずれも、肩の凝らない読みやすいものばかりです。
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| ※先着３０名様までとさせていただきます。 |
| ※日本国内に送付、おひとり様１冊とさせていただきます。 |
| ※平成３０年１月１５日迄 |
