敷地権と古年マンション
区分所有の分譲マンションを売却する仲介させていただいた時のことです。
売主様はこのマンションを収益物件として長年所有されていて、賃借人にも恵まれていて、とってもお気入りの物件だったのですが、お金の要ることがあって売却することになったわけです。
マンションの《権利証》〈…権利書に同じ〉は「敷地権」設定により、土地＋建物で１つになっているのが普通ですが、このマンションの《権利証》は、土地と建物が別々になっていました。
分譲マンションは昭和５８年の区分所有法「建物の区分所有等に関する法律」改正により、建物とその敷地を一体として利用し､分離して売却したりできないことになりました。
（但し,「敷地権」は強制ではありません。）
これを「敷地権」として、土地と建物の権利関係が一体化することになり、今では分譲マンションは登記簿においては建物の登記簿表題部で「敷地権」について記載され、土地登記簿への記載は省略されています。
同じく《権利証》も同様に土地・建物でひとつになっています。
それでは先日のケースは、どういうことなのか…。
| 確かに対象物件は昭和５８年より以前の建物で、新築当時「敷地権」の設定は出来なかったのですが、前述の法改正以降は法務局の職権で対象物件について順次「敷地権」の登記を行なったと聞いていますが、それもなされていないし… |
| 理由はこうでした…
建物：■Ａさん ６分の５ ■Ａさんの妻 ６分の１ という共有持分 土地：■Ａさん １７３３／２０７９■Ａさんの妻 ３４６／２０７９ という共有持分 このように土地・建物の所有権内容、今回のケースではその割合が同じでないので、土地と建物を一体化する「敷地権」に出来なかったということです。 |
【チェックポイント】
■ 古年の分譲マンションを売買しようとする人は、敷地権設定の確認並びに内容を登記簿謄本で行なう。
■ 権利証の保管している場所を思い出し、実際に権利証を確認する。
■ 「敷地権」設定のない物件を所有している人は、《権利証》が土地･建物別々ですのでそれぞれの権利証を確認する。
■ 「敷地権」設定のない物件を購入する人は、購入に際し土地・建物を一体化（敷地権設定）させるため司法書士ｻﾝに支払うための費用負担が発生しますが、それほど大きな費用ではありません。
【寄り道】「権利証」は不動産取引の主役で、決済時には必ず必要なものです。 そんなに頻繁に出して見るものでもありませんし、普通は司法書士事務所の分厚い紙袋の入っていて、その表に「登記済権利証書」とか、「不動産登記済証書」とか書いてあり、「権利証」とは書かれていないからです。 |
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