一棟収益マンションでは、現在は鉄筋コンクリート造が一番人気です。
でも、かつて鉄骨造や木造の賃貸マンションが一番人気だった時代もあったんですよ。

地主さんの所有地・遊休地に、相続税対策や有効利用策として賃貸マンションを計画する時には、今でも鉄骨造や木造が多いようです。
今から２０～３０年前もそうでしたし、それよりもっと前だと“借家”って殆どが木造長屋とか、文化住宅とかの時代でしたからね。

木造や鉄骨造の中低層の賃貸マンションを建てる一番大きな理由は、そもそも大きな建物の必要が無かったか、建築地の容積率が１５０％とか、２００％とかで、ＲＣ造の８階建や１０階建の建物を建てることが出来なかったからでしょう。
それに、大きな理由として、木造や鉄骨造の方がＲＣ造に比べて耐用年数が短いので、減価償却すると節税効果が高まるし、将来に目的を果たし終えた賃貸マンションを壊す時の費用も安上がりだということもあったでしょう。

一棟売マンションのケースでは、かつては無かったアパートローン、投資用のローン商品が今では多数あって、地主さんや購入者の方が金融機関に融資の打診をすると、資産性が高いと称して融資期間の長いＲＣ造を勧める傾向があるからです。

ＲＣ造の建築コストは木造や鉄骨造に比べて高く、着工から完成するまでの工期も長いとされています。

ただ、家賃も比較的高く設定できるとされていますので、家主さんもそこのバランスは納得できるところでしょう。

でも、法定耐用年数が６０年のＲＣ造でも、コンクリート自体は１００年超の寿命があると言われています。
賃貸マンションとして利用し続けるには、水道管や水周りの設備（お風呂、おトイレ、キッチン）の劣化の方が早いので、その改修費用を２０年とか３０年後に必要になるということも知っておく必要があります。
勿論、低層では必要の無いエレベーターも２０年ほどするとリニューアル工事が必要です。

でも、木造や鉄骨造の賃貸マンションは、ＲＣ造よりも安く短い工期で建てることができ、且つ、遮音性やデザイン性などにも優れた物もありますので、費用対効果で考えれば一概にＲＣ造が一番イイとは言えない部分もあります。

ただ、融資を受ける場合はＲＣ造よりも借入期間が短いので、収支計算が合わないうことであれば別の対策を考えないといけません。

賃貸マンションはオフィスビルに比べて、築年数が経つと賃料の下落率が高いと考えられていました、つまり、古くなると家賃を下げざるを得ないものだと。

最近ではリフォームの技術も向上していますし、専門の工事業者さんも沢山いますので、費用は掛かりますが、古年の賃貸マンションでも収益性を保つことは可能です。

本格的な少子高齢化の時代、空室期間を如何に短くして、適正賃料が確保できるか、家主さんも否応なしに他の家主さんと競争せざると得ない時代となっております。

検査済証のない収益物件

投資用中古マンションの減価償却費

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”伊能忠敬”って日本地図を初めて作った人ですが、日本で始めて本格的な測量をした人とされています。５５歳で北海道を測量し、その後焼く１７年間に渡って日本国中を歩いて地図が完成したのは亡くなった後だったそうです。

不動産取引には「測量図」が欠かせません。不動産を購入する時に、何処から何処までが購入の範囲かが判らないで商談を進めることは出来ません。

「測量図」を見せて下さいと不動産業者さんに伝えて、出てきた「測量図」がどういう種類の「測量図」なのかが大事です。

「測量図」には、

■確定測量図

■地積測量図

■現況測量図　があります。

隣地所有者の方との（通常は印鑑証明添付の）境界確定承諾を交わした書類があるのが「確定量図」です。
「地積測量図」は法務局に備えつけられている公的なものですので、一定の安心感はあるのですが、昭和などの古い「地積測量図」は信憑性に乏しいものもありますので気をつけないと駄目です。
「現況測量図」は基本的に誰でも測ることが出来るレベルの測量図面です。売主の敷地がここからここまでと思えば、その寸法を測って作るものですので、公的な信頼を受けるものではありません。

不動産仲介業者の作成した「重要事項説明書」には、その土地はどのような「測量図」を持っているか記載されていますので、契約前にしっかりと確認する必要があります。

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今朝、オウム真理教の麻原彰晃死刑囚ら7人の刑執行があったとニュースで知りました。
平成７年３月の地下鉄サリン事件からでも、２３年以上経っていますので我々のような５０～６０歳の年代の方ならよく覚えている事件だと思いますが、死刑が執行されても何かスッキリした気分にはなれない事件です。

ネットで「住宅新報」社の記事を読んでいましたら、バンブークリエイションという会社が実施した「不動産投資に関する調査」というデータの中に、会社員でワンルーム投資をしている２０～５９歳の男女２００人の平均利回りが実質４％だとありました。

この全体の実質利回り４％、男性よりも女性のそれの方が少し高いみたいです。

この実質４％の利回りは、所謂表面利回りから管理費や税負担を差し引いて算出していると思われますので、表面利回りは６％前後だと推測しました。
大阪市内でも単身者向けの中古マンションの利回りは大体その位だと思いますので、東京だともう少し低いのかも知れません。

面白いのは、女性は築年数の浅い物件に８０％と偏っているのに対し、男性は築年数に拘らず分散して購入している傾向があるそうです。

投資目的は「年金不安」「節税対策」が５０％、不安なことは「空室」が１位で、２位が「家賃の下落」と続きます。

私的に気になったのは、投資用マンションの購入のキッカケでした。
ネットやブログ・SNSがキッカケだとする人は、女性が４０％、男性が１５．５％と大きく差が付いています。

男性と女性でこうも違うのかと興味深く読んだのでありました。

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７月２日、２０１８年分の路線価（１月１日現在）が発表されました。
全国平均で３年連続上昇です。
一番の上昇は沖縄で「５％」で、単なる投資ではなくて、住宅需要が拡大しているのと、企業進出も追い風だそうです。
でも、元々の原因は、金融緩和です。

昭和バブルの時は、プラザ合意からの金融緩和、米国のサブプライムローンでリーマンショックがあって、今はゼロ金利政策で賃貸マンションと相続税対策です。

但し、年収７００万円のサラリーマンが１億円の一棟売物件を購入できたような時代は去ってしまいましたので、フルローンで収益物件を購入できる人はかなり限られます。
不動産市場は、金融緩和との裏表だということはハッキリしています。

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梅雨の真っ只中、一年中で紫外線が最も強いと言われている季節となりました。
深夜にサッカーの試合を見て、寝不足で仕事している皆さん、体調管理にお気をつけ下さい！

「持ち回り契約」とは

不動産を売り買いする時、契約の売主や買主が遠方にお住まいだったり、どうしても契約の場に来れない事情があることがあります。
事前にそのようなことが分かっていると、その解決策として登場するのが「持ち回り契約」であります。
「持ち回り契約」は、売主・買主が別々の日時、場所でそれぞれ署名捺印して契約をすることが出来ます。そして、その仲立ちをするのも、仲介業者の仕事になります。

（賃貸マンションや小ぶりの物件など賃貸借契約では「持ち回り契約」が売買の場合よりも多いと思われます。この場合の理由は、恐らく賃貸借契約自体を軽視している場合が多いからでしょう。）

「持ち回り契約」の危険性

不動産の契約は、本来、売主買主双方が同席して署名捺印し、契約書が完成した時に成立するというが普通です。
「持ち回り契約」は、片方が署名捺印した後にもう片方が署名捺印するというタイムラグがありますし、顔を合わせていないので「急に気が変わった・・・」なんていうことで契約が破談になりやすいと考えられます。
また、その仲立ちをする仲介業者の信頼がなければ怖くて、「持ち回り契約」など出来ないものですので、売主・買主に付いている仲介業者がしっかりした人であることが前提であります。

参考ＨＰ：不動産ナマ知識コーナー【不動産売買・決裁時の手続き】

参考ＨＰ：不動産ナマ知識コーナー【坪・帖・間・尺】

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いよいよ梅雨入りしたようです。
暫くは鬱陶しい天気が続きそう。
プロ野球の交流戦も始まっていますが、阪神タイガースの打線が湿りっぱなし。
まだシーズンは９０試合以上ありますけど、お天気共々早くスカッとして欲しいものです。

賃貸や住宅の仲介ではあまり無いと思いますが、事業用の売買仲介していて、買主さんと媒介契約を締結してから物件を探すことはほとんどありません。

特定の物件が見つかってから媒介契約を結ぶことはありますが、大手はどうか知りませんが通例、仲介会社は物件が決まりその契約前に「媒介契約書」の締結を結ぶか、仲介手数料の「支払約定書」を買主さんから署名･捺印をもらって契約～決裁へと仕事を進めていると思います。

これは私自身の話ではないのですが、買主さんと買側の値付業者が何かの原因から揉めてしまって仲介手数料減額とか、極端な場合では仲介手数料を払わないとかで大喧嘩になることがあります。

理由は本当にいろいろですから、どっちが正しいとか、間違っているとか一概に言えるものではありません。

この間、私は売主側の仲介会社で、中間業者（あんこと呼ばれる業者さん）が居て、買主側の仲介会社の方が介在していた一棟マンションの取引で、この種のトラブルがありました。

直に聞いたわけではありませんが、買主がいうには「あの業者は物件情報を持ち込んだだけで、後はなにもしていない・・・だから手数料は支払わない」とか。
他方、その仲介業者さん曰く「仲介手数料は×××万円を支払うということで合意している」と。

法的には、媒介契約等の書面での仲介業務の依頼を受けていないと仲介手数料の請求権は主張出来ないとされていますが、物件の紹介→現地案内→値交渉→追加資料提出など実務をこなしているので全く無報酬ということはあり得ないのですが、そういう間に何故か上手くコミュニケーションが取れていなかったということでしょう。

ただ、稀に“悪意”の買主という類の人が居ることも現実です。

”悪意”の買主さんは最初から手数料を支払う気などないのに商談を進めてから、契約直前になって無茶苦茶なことを言い出して仲介手数料の支払いを渋ったり、逃げたりしてしまおうとする人です。
まあ、一種のクレーマーです。
そういう人に出会った場合、不動産業者としては別の問題として対処しなければなりません。

買主･売主はイイ仲介業者の選択を、仲介業者は節度ある買主･売主との出会いを心掛けないとあきません。

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お預かりしていた２物件（中古マンション・店舗）にそれぞれ買主、借主が付きましたので、今週は売買契約書、賃貸借契約書とそれぞれ重要事項説明書を作成するのに時間を割きました。

売買物件で、一棟の物件や土地などの場合は、法令や行政の規制を調査するのと、その物件の固有の資料を入手して整理して、重要事項説明書を作成します。
物件固有の資料が予め整っていると良いのですが、築年数の経った物件で何回か所有者が代わっていると資料は無かったりして、不明な部分を持ったまま資料作成を進めることになります。

賃貸物件は法令や法規制の調査は少なくて済みますので、その物件独自の調査の方がウエートは高くなります。

でも、区分所有権のマンション･店舗・事務所となると、建物全体の管理状況を管理会社に問い合わせてから、取引対象であるその物件の個別調査をすることになりますので、契約書や重説を作成する作業からすると、ほぼ２倍の手間が掛かる感じですね。

分譲マンションなら管理会社が重要調査資料を有償で提供してくれますので、お金は掛かりますがすっすっと作業を進めることはできますが、分譲店舗や事務所になると大きなビルになれば色々なことを調べるのも一苦労ですよ。

作業中に来客や電話が掛かってきたり、急な外出もあったりしつつ、そんなこんなで今週は契約書と重説に絡んでデスクワークに一生懸命で、肩が凝る一週間でした。

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米国：トランプ大統領と北朝鮮：金委員長の直接会談はどうなるのだろうと思っていたら、この段階でトランプ大統領が中止を言ったかと思うと、今度は韓国：文大統領と金委員長が2回目の南北会談、そしてまたトランプ大統領が６月１２日の会談もあり得ると・・・

灰汁（あく）の強い米韓の指導者ならではの「駆け引き」なんでしょうね！

トランプ大統領が不動産業界の人だからというわけでもないでしょうが、今までの米国大統領とは一味も二味も持って行き方が違いますよ。
不動産業界を、「駆け引き」の世界だと言われていますが、確かに口八丁手八丁の猛者が沢山いらっしゃいます。
また不動産業のことを「生き馬の目を抜く」という表現を使うこともあります。「素早く事をする。他人を出し抜いて利益を得る。油断も隙もない。」だという意味です。

商談を上手に纏めるために、相手の条件を聞き出しつつ、自分の有利な立場に持って行こうとする「駆け引き」のバトルなんていう場面は、事業用不動産の取引では珍しいことではありません。
住宅や賃貸などの一般ユーザー相手の営業ではあり得ない様な、ギリギリの攻防が繰り広げられるわけです。

商談は必ずしも合意されるまで行なわれないで、一旦決裂してから再び商談が復活することもありますし、二度と顔も見たくないほどの決裂することもあります。

正しく、トランプ大統領や金委員長がそういう場面なのではありませんか。

不動産営業の場合、あまり若いうちに「駆け引き」ばかりを覚えてしまうと、なにか大事なものを失ってしまうように思います。

飽く迄も、商談相手の立場も尊重しつつ、こちらの希望条件との摺り合わせをしているのだと考えて、口ではきついことを言ったとしても、頭の中は常に冷静な判断が出来るようにしないとアカンわけです・
これって、そうとう練れた人生経験が必要です。
不動産業者は、そういう仕事だと思います。

一歩進んで、二歩下がる・・・「日々是修練」でございます.

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「不動産」は千差万別、同じものは二つありません。
誠意を尽くしてくれたベテランの営業マンでも絶対に間違いを犯さないということはありません。

だから、Ａさんが２年前に購入した物件を、今回売却することになり仲介業務を請け負うことになったとしても、用途地域・各種規制、全面道路の給排水管の埋設状況等は再調査ですし、仲介業者にとって土地勘のないエリアの物件調査は特に気をつけないと間違いが起こりやすいものです。

以前このブログでも書いたことがありますが、大手企業の所有するガソリンスタンド跡地の売却で売主担当者が、仲介を依頼していた某信託銀行の担当者に土地の面積を伝えていたのですが、後日それが換地前の面積だと分かり、結局破談になったなんてこともありました。

ミスは仲介業者の知名度とか上場企業だとかいうこととは別次元の問題であります。仲介業者の責任は、依頼主の目的を達することが出来るようにすることです。

契約前であれば、物件の調査義務・説明義務という形で客観的に物件そのものを判るものにする責任があります。

「善管注意義務違反」いう表現で、仲介業者のミスを指摘することがあります。
「善管注意義務」とは「善良な管理者の注意義務」の略で、仲介業務を委任された宅地建物取引業者や宅地建物取引士の専門家としての能力、社会的地位などから考えて通常期待される注意義務のことです。

仲介業者がその物件について、容易には知りえない事実については、「善管注意義務違反」には当たりません。
ここの線引きが曖昧な部分を持っているので、トラブルになるケースもあったりします。

仲介業者としては、契約前には出来るだけ細かなことでも知っておいて頂く様にして、契約後のトラブルが発生することは極力避けるようにしますが、それでも、もしもなにか問題が発生した場合は誠意ある対応だけは心掛けないといけません。
そこまでが、仲介業務の責任範囲だと思います。

中には居るんですよね、そういう場面になると逃げる奴が。

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「南森町不動産」って売買中心の不動産業者なのですが、テナント募集もするようになったのは１０数年以上に前になります。

収益マンションやビルのオーナーさんから「空いている所あるから募集してよ」って言われると、「ハイ！」って言うしかないじゃないですか（＾＾）
と言っても殆どは客付け業者さんがお客さんを付けてくれるケースが多いのですが、家主さんとしたら金銭的負担には変わりませんし、以前からの信頼関係がある分だけ家主さんも安心して任せてもらっていると思いますので、気持の中ではプレッシャーを感じつつマメに募集活動をやっております。

三ノ宮の店舗も募集をしていて、先週と先々週と続けて内覧の立会いを致しました。
６５坪ありますから、募集賃料も約１４０万円とそれなりに大きな金額です。

実はこの家主さんとは、１０年以上前に大阪道頓堀の大型店舗のテナント付けをしたことがあるので、今回も神戸ですがテナント募集を請け負ったという次第です。

最初は当然初対面から始まるのですが、一度お付き合いが始まると継続して仕事させていただけるので、すごく嬉しいですね、その信頼を裏切るようなことは出来ません。

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