不動産の取引は、不動産業者にとっては本番です。でも、その前段階も凄く重要なことがいっぱいありますので、このカテゴリーは気合が入りますね！ 一般の方が何十回も不動産取引することは少ないでしょうが、不動産業者としては腕の見せ所です。そんな話をしましょう。
昭和バブルの時は、プラザ合意からの金融緩和、米国のサブプライムローンでリーマンショックがあって、今はゼロ金利政策で賃貸マンションと相続税対策です。
但し、年収７００万円のサラリーマンが１億円の一棟売物件を購入できたような時代は去ってしまいましたので、フルローンで収益物件を購入できる人はかなり限られます。
不動産市場は、金融緩和との裏表だということはハッキリしています。
不動産を売り買いする時、契約の売主や買主が遠方にお住まいだったり、どうしても契約の場に来れない事情があることがあります。
事前にそのようなことが分かっていると、その解決策として登場するのが「持ち回り契約」であります。
「持ち回り契約」は、売主・買主が別々の日時、場所でそれぞれ署名捺印して契約をすることが出来ます。そして、その仲立ちをするのも、仲介業者の仕事になります。
（賃貸マンションや小ぶりの物件など賃貸借契約では「持ち回り契約」が売買の場合よりも多いと思われます。この場合の理由は、恐らく賃貸借契約自体を軽視している場合が多いからでしょう。）
不動産の契約は、本来、売主買主双方が同席して署名捺印し、契約書が完成した時に成立するというが普通です。
「持ち回り契約」は、片方が署名捺印した後にもう片方が署名捺印するというタイムラグがありますし、顔を合わせていないので「急に気が変わった・・・」なんていうことで契約が破談になりやすいと考えられます。
また、その仲立ちをする仲介業者の信頼がなければ怖くて、「持ち回り契約」など出来ないものですので、売主・買主に付いている仲介業者がしっかりした人であることが前提であります。
賃貸や住宅の仲介ではあまり無いと思いますが、事業用の売買仲介していて、買主さんと媒介契約を締結してから物件を探すことはほとんどありません。
特定の物件が見つかってから媒介契約を結ぶことはありますが、大手はどうか知りませんが通例、仲介会社は物件が決まりその契約前に「媒介契約書」の締結を結ぶか、仲介手数料の「支払約定書」を買主さんから署名･捺印をもらって契約～決裁へと仕事を進めていると思います。
これは私自身の話ではないのですが、買主さんと買側の値付業者が何かの原因から揉めてしまって仲介手数料減額とか、極端な場合では仲介手数料を払わないとかで大喧嘩になることがあります。
理由は本当にいろいろですから、どっちが正しいとか、間違っているとか一概に言えるものではありません。
この間、私は売主側の仲介会社で、中間業者（あんこと呼ばれる業者さん）が居て、買主側の仲介会社の方が介在していた一棟マンションの取引で、この種のトラブルがありました。
直に聞いたわけではありませんが、買主がいうには「あの業者は物件情報を持ち込んだだけで、後はなにもしていない・・・だから手数料は支払わない」とか。
他方、その仲介業者さん曰く「仲介手数料は×××万円を支払うということで合意している」と。
法的には、媒介契約等の書面での仲介業務の依頼を受けていないと仲介手数料の請求権は主張出来ないとされていますが、物件の紹介→現地案内→値交渉→追加資料提出など実務をこなしているので全く無報酬ということはあり得ないのですが、そういう間に何故か上手くコミュニケーションが取れていなかったということでしょう。
ただ、稀に“悪意”の買主という類の人が居ることも現実です。
”悪意”の買主さんは最初から手数料を支払う気などないのに商談を進めてから、契約直前になって無茶苦茶なことを言い出して仲介手数料の支払いを渋ったり、逃げたりしてしまおうとする人です。
まあ、一種のクレーマーです。
そういう人に出会った場合、不動産業者としては別の問題として対処しなければなりません。
売買物件で、一棟の物件や土地などの場合は、法令や行政の規制を調査するのと、その物件の固有の資料を入手して整理して、重要事項説明書を作成します。
物件固有の資料が予め整っていると良いのですが、築年数の経った物件で何回か所有者が代わっていると資料は無かったりして、不明な部分を持ったまま資料作成を進めることになります。
賃貸物件は法令や法規制の調査は少なくて済みますので、その物件独自の調査の方がウエートは高くなります。
でも、区分所有権のマンション･店舗・事務所となると、建物全体の管理状況を管理会社に問い合わせてから、取引対象であるその物件の個別調査をすることになりますので、契約書や重説を作成する作業からすると、ほぼ２倍の手間が掛かる感じですね。
灰汁（あく）の強い米韓の指導者ならではの「駆け引き」なんでしょうね！トランプ大統領が不動産業界の人だからというわけでもないでしょうが、今までの米国大統領とは一味も二味も持って行き方が違いますよ。
不動産業界を、「駆け引き」の世界だと言われていますが、確かに口八丁手八丁の猛者が沢山いらっしゃいます。
また不動産業のことを「生き馬の目を抜く」という表現を使うこともあります。「素早く事をする。他人を出し抜いて利益を得る。油断も隙もない。」だという意味です。
商談を上手に纏めるために、相手の条件を聞き出しつつ、自分の有利な立場に持って行こうとする「駆け引き」のバトルなんていう場面は、事業用不動産の取引では珍しいことではありません。
住宅や賃貸などの一般ユーザー相手の営業ではあり得ない様な、ギリギリの攻防が繰り広げられるわけです。
商談は必ずしも合意されるまで行なわれないで、一旦決裂してから再び商談が復活することもありますし、二度と顔も見たくないほどの決裂することもあります。
正しく、トランプ大統領や金委員長がそういう場面なのではありませんか。
不動産営業の場合、あまり若いうちに「駆け引き」ばかりを覚えてしまうと、なにか大事なものを失ってしまうように思います。
飽く迄も、商談相手の立場も尊重しつつ、こちらの希望条件との摺り合わせをしているのだと考えて、口ではきついことを言ったとしても、頭の中は常に冷静な判断が出来るようにしないとアカンわけです・
これって、そうとう練れた人生経験が必要です。
不動産業者は、そういう仕事だと思います。
だから、Ａさんが２年前に購入した物件を、今回売却することになり仲介業務を請け負うことになったとしても、用途地域・各種規制、全面道路の給排水管の埋設状況等は再調査ですし、仲介業者にとって土地勘のないエリアの物件調査は特に気をつけないと間違いが起こりやすいものです。
以前このブログでも書いたことがありますが、大手企業の所有するガソリンスタンド跡地の売却で売主担当者が、仲介を依頼していた某信託銀行の担当者に土地の面積を伝えていたのですが、後日それが換地前の面積だと分かり、結局破談になったなんてこともありました。
契約前であれば、物件の調査義務・説明義務という形で客観的に物件そのものを判るものにする責任があります。
「善管注意義務違反」いう表現で、仲介業者のミスを指摘することがあります。
「善管注意義務」とは「善良な管理者の注意義務」の略で、仲介業務を委任された宅地建物取引業者や宅地建物取引士の専門家としての能力、社会的地位などから考えて通常期待される注意義務のことです。
仲介業者がその物件について、容易には知りえない事実については、「善管注意義務違反」には当たりません。
ここの線引きが曖昧な部分を持っているので、トラブルになるケースもあったりします。
仲介業者としては、契約前には出来るだけ細かなことでも知っておいて頂く様にして、契約後のトラブルが発生することは極力避けるようにしますが、それでも、もしもなにか問題が発生した場合は誠意ある対応だけは心掛けないといけません。
そこまでが、仲介業務の責任範囲だと思います。
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「南森町不動産」って売買中心の不動産業者なのですが、テナント募集もするようになったのは１０数年以上に前になります。
収益マンションやビルのオーナーさんから「空いている所あるから募集してよ」って言われると、「ハイ！」って言うしかないじゃないですか（＾＾）
と言っても殆どは客付け業者さんがお客さんを付けてくれるケースが多いのですが、家主さんとしたら金銭的負担には変わりませんし、以前からの信頼関係がある分だけ家主さんも安心して任せてもらっていると思いますので、気持の中ではプレッシャーを感じつつマメに募集活動をやっております。
三ノ宮の店舗も募集をしていて、先週と先々週と続けて内覧の立会いを致しました。
６５坪ありますから、募集賃料も約１４０万円とそれなりに大きな金額です。
実はこの家主さんとは、１０年以上前に大阪道頓堀の大型店舗のテナント付けをしたことがあるので、今回も神戸ですがテナント募集を請け負ったという次第です。
大阪のタワーマンションの１室を購入したＡさんが海外転勤となり、東京の不動産会社と「リロケーション」契約、男Ｂに転貸した後、Ｂが室内で交際相手を殺害、物件の資産価値が下がったとして、会社員Ａさんが借主の不動産会社に約１５００万円の損害賠償を求めた訴訟が大阪地裁であり、同社が５７０万円を支払うことで和解していたという記事を見つけました。（読売新聞）
自宅を賃貸に出すことは珍しくないのですが、賃借人の起こす事件や事故までは普通は想定していません。
この場合は、借主の不動産会社が事件の責任を取ったわけですが、一般的な賃借人であれば自ら責任を取らなければなりません。また、賃借人自体の経済力が無ければ保証人や保証会社への対応を求めることになります。
「かぼちゃの馬車」の被害者の多くはサラリーマンだったようですが、報道によるとそれなりに高収入を得ていた方が多いとか。当然、大きな借入をするのに銀行も誰にでも融資は出来ないはずです。
平均的な日本人にとって「銀行」の信用は、不動産業者と比べ物にならないくらいに絶大です。
「かぼちゃの馬車」のビジネスモデルを「銀行」が評価していると言われると、投資用不動産の「信頼感」はグッと増します。
関西では流れていなかったと思いますが、テレビＣＭで人気タレントが登場していたのもビジネスモデル自体の「警戒感」はかなり薄れていたと思います。
「空き室があっても支払われるはずだった」３０年間の保証って何だったのか？
そもそもそんなことが出来るというのか？
スルガ銀行は金融庁の立ち入り検査中です。
内部調査で、複数の行員が審査書類の改ざんを知りながら融資した疑いが浮上しています。
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昨日の午前中は、定期検査で病院に居てテレビの国会中継を観ておりました。
例の「加計学園」の問題に対して、野党の質問に対して、安倍首相が答弁していました。
ニュースで見ていた柳瀬元首相秘書官の答弁もそうですが、誠意とか真摯とかいうものが感じられないような気がして、嫌な感じを受けました。
「かぼちゃの馬車」も「加計学園」も人に迷惑を掛けたとしたら、関係者の皆さんはチャンと納得できるように説明して欲しいですなぁ。
売り値付け業者と買い値付け業者との打ち合わせや、中間業者がある場合の意思の疎がないどうかの打ち合わせなども、単純に日時を決めることができないものです。
各業者の経験の度合い、力関係みたいなものも働きます。
契約時に会っても話もしないような方もいますし、すごく和気藹々として取引なんてこともあります。不動産売買の契約や決裁を行なう場所については、特に何処でやるべきとかいう決まりはないのですが、実務的に便利な場所、時間を選びます。
契約する時は、売主の都合のいい場所にすることが多く、売主の会社や指定する金融機関の店舗などで行なうことが多いです。
決裁の場所については、買主が金融機関から借入する場合が多いので、その金融機関で取引すると現金を動かさないで済みますので便利で、スピーディーに取引ができます。
現金や小切手で決済することもありますが、それでも買主の指定する金融機関を使った方が現金や小切手を持ち歩いて引ったくりや交通事故など不測の事故が起こっても困りますのし、安心で便利です。
※現金決済であっても、通常は振込み伝票などで事務処理を行なって銀行で決裁を済ますのが普通です。
それに、売主の不動産に抵当権が付いていたりすることも普通ですので、抵当権を抹消するための振込作業もありますので、買主側の金融機関の一室を借りて取引するのが便利ですね。
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