一般の方からすれば、「更地」とは、建物、構築物、工作物などが建っていない状態の宅地のことですが、不動産業者としては、借地権や地役権などの私法上の権利が付いておらず、購入後に自由に建築できる状態になっているでないと「更地」ではありません。

（尚、抵当権や建築基準法・都市計画法など公法上の制約があっても「更地」です。）

また、地下の埋設物がある場合や、昔の建物が解体されているにも関わらず、抹消登記がなされていない場合など、調査不足や勘違いなども多くて、実際の不動産市場では、完全な「更地」状態の売地は意外と少ないものです。

例えば、地下の埋設物と言っても、建物の基礎や地下室を残して地上物だけを撤去しているケースはよくあるものです。買主がそれでは困るという場合で、売主はその撤去工事を望まない場合は、取引価格で調整せざるを得ませんが、肝心な地下の撤去物の図面や資料が全くなくなっている場合は、撤去するのに幾ら掛かるのか把握できません。

こういう、やってみないと幾ら掛かるのか判らない場合の価格交渉はなかなか大変です。

また稀に、過去の建物が登記上存在していて、解体資料がない場合は専門家に頼んで抹消の手続きをしてもらうことになりますが、手間と費用がかかりますね。

なお、私法上の権利が無くても、宅地の所有者が自己所有の建物を建てている場合は「建付地（たてつけち）」と言っています。

それに対して、「更地渡し」とは、現状は建物が建っているが、その建物を撤去して引き渡すことを意味するものです。
その場合の費用負担は、既に売却価格や契約内容に反映されているものですから、契約のときには「建て付け地」であっても、決裁の時には「更地」になっていて売主側の契約の履行が終了していることで、買主は残代金(決裁金)を支払うことになります。

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自民党と民主党

かつて民主党が政権をとる前、その政策集に、「不動産の仲介手数料を１社で売主、買主の双方から取る“両手取引”の原則禁止」について記載されて、現実に民主党が政権を取ったわけですから、その後どういう方向に進んでいくのか興味津々であったのですが、別に大きな変化はありませんでした。

確かに、民主党って当時は“生活者目線”をアピールしていて、ダムを止めるとか、日本を観光立国にするとか、子育てを重視するとか、良いこともいっぱい言っていたように思いますが、実行する力はなかったようです･･･

この仲介手数料の話も、どちらかと言えば、大手不動産業者の嫌がるテーマだと思いましたので、切り口としてはすごく面白いと思いましたが、当然それをさせないとする大きな圧力があったのでしょうね。

それどころか、政権が自民党に戻ると、まず大きな企業が儲かって、それから一般庶民の生活が潤いだすなどと言っていたのに、前段の方は達成したのに、未だに一般庶民の賃金が上昇モードにならないとなると黙ってしまいました。

挙句の果てに、「働き方改革」とか言っていますが、巷では年金支給を７５歳にする布石だと思われては、アカンのじゃないでしょうかね。

両手と片手(分かれ)

◆問題は“利益相反”ではなく、“情報の囲い込み”です。◆

“両手取引の禁止”は、一時的に大手不動産仲介会社の株価を下げました。
そもそも何故上場している会社の株価を下げる要因になるのか？
理由は簡単、大手不動産会社の仲介手数料の大半が“両手”だからです。

善いとか悪いとかじゃなくて、売主側の元付業者になることの多い大手業者、特に金融機関の系列業者は買主を見つけるのにわざわざ他業者に情報を公開しないことが多いというのが常識です。

→※これを情報の囲い込みと言う。

だって、他業者と一線を画すると、収入が“両手”と“片手”では２倍違うんですから…
一般的に中小零細業者は買主側、つまり購入希望者の依頼によって営業活動するケースが多いと思うのですが、中小零細業者にとって“両手禁止”による影響はどう考えるべきなのか。

自分自身のことから言えば、仮に“両手の禁止”を額面通りに受け取ったとしても、さほど影響はなさそうだと思っています。

実際に両直（←売主・買主の両方から依頼を受けて仲介すること）で成約すれば儲かるのでしょうが、すごく神経を使いますし、すごく忙しいですので、仲介業者としては色な意味で“間違いを起しやすい”状態となります。

立場が違うと、考え方もやり方も違うもんです

（弁護士は訴えられる側と、訴える側の両方から依頼を受けることが出来ますか？）

仲介業務の基本は“分かれ”で売主・買主の立場で努力することだということは間違いないことです。勿論、私だって両手の商売をしたことが無いわけじゃありませんが、”基本”は”基本”であって、基本を見ないようにするのを当たり前にすると”商売の道”を踏み外すことになりかねません。

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【中間省略登記】

大手不動産会社積水ハウスが、東京の五反田のマンション用地購入に伴う取引で、「地面師」による詐欺にあい、５５億５０００万円を特別損失計上するというニュースを見ました。
ネットで８月初めに見たときは、あんな大企業であり、購入代金７０億円もする土地取引であるにも関わらず、大きなミスをするんだなぁと思ったのですが、反対に騙したほうの悪い奴は本当にいっていうか、すごいです。

ネット上で知る限り、所有者から４月に購入した不動産会社Ｂが「中間省略」登記で、積水ハウスに転売するというスキームだったらしい。

「中間省略」とは、所有者→B→積水ハウスで所有者はBが転売することを承諾するので、登記簿にはBは現れてこないけれども、積水ハウスは物件を購入できるという手続きです。

【参考】三為契約（さんためけいやく）

【本人確認】

今回の場合は、所有者を名乗る７０代の女性の本人確認できる為の「パスポート」が偽者だったということらしい。

本人確認は、昔よりうるさくなっていて、運転免許証や住民基本台帳カードやパスポートなどの写真付きのものは１つで、健康保険証や年金手帳など写真付でないものは２つ以上が必要です。

通常の不動産取引は、不動産仲介業者が本人と交渉し面識もありますが、例えば相続があった後、共有名義などで親と子供の２名なっていたりすると、その一方が遠方に住んでいたりして仲介業者の人も面識がない場合は多々あります。

その場合、仲介業者も本人に直接対面し、売却などの意志があるかなどを充分に確認していないケースとなる場合もあります。

※勿論、いつも共有名義の売主の方が、同じ思いの人ばかりではありません。その最たるものが”相続”により所有権の分散です。当事者同士の話し合いで売却そのものに賛成反対もありましょうし、売却する合意があっても、金額に対する考え方、当事者の配分方法、売却する仕事を任せる仲介業者の選定など、なかなかやっかいな問題が山積であります。

私も以前に買主側の仲介をした時にこんなことがありました。売主がお父さんと長男の共有名義である一棟売マンションの取引で、売主側の仲介業者さんが本人確認していますということで決裁に臨んだのですが、（長男の委任状はあったのですが、）司法書士さんが『ご長男が同席していなので電話をして確認します』ということになりました。ところが、ご長男は長野県の雪深い山中のホテルのコックをしている方で、ちょうど取引の時間が電話に出るのも難しい時間帯に重なってしまって、何時間も待ってから決裁したことがありました。

売主側の仲介業者の方は、それでも「大丈夫です、お父さんが了解しているから･･･早くしてください」って言っておりましたから、『何言ってるんや！アホちゃうか』って心の中で思っておりました。

他人間の取引でも最初から巧妙に売主を装い、不動産業者もグルでの「地面師」を巻き込んでの詐欺まで存在するというケースがあります。それが今回の詐欺事件だったようです。

今回のケース、積水ハウスの社長さん達は報酬の減額するそうですが、直接の担当者の方、その上司、司法書士、関係書類をチェックしていた弁護士、また間接的ではありますが、資金調達に関係していた金融機関の方達に及ぶまで、（私ごときが言うことでも御座いませんが、）誠に心中察するに余りあります。

気をつけなくてはなりません。

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「地目」って重要事項説明でもあまり引っ掛ることもなく、「宅地」ですとか、「畑」ですとか、す～っと終わってしまうものです。でも一応その土地の利用状況による区分・種類ですから、現況と登記簿記載が一致していないとよろしくないわけです。

※  現況の地目に変更があった場合は、変更があった日から1ヶ月以内に“土地地目変更登記”を行わなければならないとされています。

※  固定資産税については、登記簿上の地目ではなくてその年の１月１日現在の利用状況によります。

※  農地から別の用途に変更することを「農地転用」といって、宅建などの試験にもよく出題されるところです。農地転用手続きを行わないと、現況が宅地であっても売買無効や登記が出来ない場合、金融機関からの融資を受けることが出来ないなどの不都合が生ずることが考えられます。

「必要とする手続き」

《地目の種類》･･･２３種類

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”７２の法則”

年金現価係数やら収益還元法やらといろんな切り口で資産運用の優劣や比較を行なうことは大切なことだと思うのです。でも、精度は劣るかも知れないけれど、すごくシンプルで簡単に使えて、尚且つ、何となく納得するやり方もあります。

例えば、“７２の法則”です。

“７２”を運用利回りで割ると、元本が２倍になる年数がわかる。（複利運用）

逆算もできる。仮に１０年で倍にしたいなら「７２÷１０＝７．２」で、利回り７．２％が必要です。

もっと荒っぽい計算で、収益用不動産の元をとれる年数を計算（？）する人もいます。

利回り１０％（年収１０００万円）があるとします、

１億円÷１０００万円＝１０・・・なので１０年。
利回り５％だと１億円÷５００万円＝２０・・・で２０年とする。
一先ず、築年数とか、空室率とか、借入金の有無、借入金利etcは考えないとして、まずは大掴みに物件を把握するだけの計算ですが、意外とこういう買主サンに限って、物件を見慣れているせいか、”的”を得ている場合が多いようにも思います。
まず大掴みに眺めてから、細部を詰めていくので、話があっちこっちに振れないようです。

細かいことは大事ですが、『木を見て森を見ず』になってしまっては、肝心な判断が付きません。

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【不動産取得税】

一棟売マンションを購入した場合、不動産取得税･固定資産税の扱いが一般住宅とは違った部分があります。

事業用物件は事業収支の差にもつながりますので、是非注意が必要です。

不動産取得税は、土地や建物を購入したときに掛かる地方税です。
売主A→買主B→買主Cのような買主Bが中間省略登記を行って買主Cが所有権移転登記をしても、買主Bも不動産取得税を免れることは出来ません。、

※売買以外にも交換･贈与・寄付なども課税対象ですが、相続による取得には、不動産取得税は掛かりません。
また、建物の大規模な増改築なども対象となり、半年位すると各都道府県から勝手（笑）に納税通知書が送られてきます。

不動産取得税＝固定資産税評価額×４％（注A）

（注A）平成３０年３月３１日までに取得する土地または住宅は３％

※店舗や事務所は４％のままで計算します。

また、その土地については、固定資産税評価額の１／２が課税標準額になります。

新築住宅の場合、固定資産税評価額から１２００万円／戸を減額される特別控除が受けられるので、通常の場合、アパートや賃貸マンションの場合は、税金が発生し難くなっています。

新築家屋の不動産取得税＝（課税標準額ー１２００万円）×３％

１０戸あっても２０戸あっても、１戸の公簿面積４０㎡以上２４０㎡以下であればOKです。
但し、新築控除は取得後６０日以内に申告することになっていますので、そのことも知らないとダメです。

※ワンルームタイプの１Kや１DKの賃貸マンションを建築する場合、床面積の基準が満たされない場合が多いと思いますので、そこのところも知っておかないといけません。

※一般住宅は床面積５０㎡以上２４０㎡以下と、少し数値が違います。

※認定長期優良住宅には、控除額が１３００万円に増額されています。

長期優良住宅の認定を受けるための基準としては、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画の項目があり、それをクリヤーした住宅であることが必要でコストが掛かります。

新築の一棟売マンションを購入する場合、それぞれの基準を満たしている場合、不動産取得税が要らないかというと、必ずしもそうではありません。

府税事務所に聞いてみましたら、

「新築一棟売マンションを購入する場合、全戸未入居の状態であれば、軽減措置が受けられるけれども、賃借人付の場合は中古と見なすので不動産取得税の課税対象となります。」との回答でした。

尚、中古の一棟売マンションは軽減措置を受けることができないので、不動産取得税を支払うしか道はありません。

収益マンションを購入した場合や、賃貸用アパートを建築した際の不動産取得税は必要経費として扱います。（印紙税・登録免許税も必要経費扱いです。）

但し、消費税は、建物等の取得費用に含めます。

【固定資産税】

一棟売マンションを購入した、賃貸マンションを新築した場合は、固定資産税は直ぐには掛かりません。
固定資産税は毎年の１月１日に不動産を所有している人や法人に課される税金です。
でも、一棟売マンションを購入すると、不動産取引の慣習として売主と買主が決済日を境にして、固定資産税を日割り按分します。

売買契約の際、固定資産税・都市計画税の取り扱いについて”東京と大阪”ではその基準とする日が違うことが多いのですが、最近では大阪でも東京の慣習に則って１月１日を基準日にするケースも珍しくなくなってきました。
■東京⇒１月１日から１２月３１日　　■大阪⇒４月１日から翌年の３月３１日

固定資産税の計算式
固定資産課税標準額（注１）×標準税率１．４％＝納税額
≪都市計画税＝固定資産課税標準額×最高０．３％≫
(注１)
固定資産税評価額と固定資産税課税標準額とは、似たような感じですが実は全く違います。
固定資産税評価額は、お役所の決めた時価で、３年毎に評価を見直します。
この前は２０１５年でしたので、次回は２０１８年に評価替えが行われます。
おおよそ公示価格の７割程度とされています。
固定資産税課税標準額は、本来の課税標準額と前年の課税標準額を比較し、その乖離具合によって課税標準額を少し調整する仕組みになっていますので、納税者にとってもすごく分かり難いものです。
課税標準額は前年適用価格の１.１５倍を上回らないことになっています。
また、課税標準の特例というのがあって、これが新築アパートを建てたりする場合、相続税対策に加えて有効な節税策のひとつとしてセミナーなどで取り上げられるものです。

住宅用地の課税標準の特例

住宅用地の区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地
（２００㎡以下の部分） 固定資産台帳登録価格の６分の１ 固定資産台帳登録価格の（６分の２=）３分の１
一般住宅用地
（２００㎡超える部分） 固定資産台帳登録価格の３分の１ 固定資産台帳登録価格の３分の２
※固定資産登録価格とは、固定資産税課税標準額ことです。

その他、免税点の特例や新築住宅の税額控除の特例（注２）など、税金については様々な特例や解釈がありますので、必要に応じて税務署や税理士などに確認する必要があります。

(注２)
新築住宅の固定資産税の減額措置…平成３０年３月３１日までに新築された住宅用の家屋にかかる固定資産税については、一定の要件にあてはまる場合に、住宅部分(１２０㎡までの部分に限ります。)の税額の２分の１の額が減額されます。（都市計画税を除く）なお、認定長期優良住宅を新築した場合は、別途用件が異なります。・・・大阪市HPより抜粋
【対象となる新築家屋の用件】
■床面積用件・・・５０㎡以上２８０㎡以下
※一戸建以外の貸家住宅の場合は４０㎡以上…①共同住宅などで屋内にある廊下・階段・エレベーターホールなどの共用部分がある場合は、この部分の床面積を各戸の床面積の割合に応じて按分し、按分後の各戸あたりの床面積で上記床面積用件を判定します。②店舗付住宅などの場合は、住宅部分の床面積が2分の１以上となるものに限られます。
■減額される期間・・・３階建て以上の耐火住宅・準耐火住宅は、新築後５年間、それ以外の住宅は新築後３年間

【固定資産税の日割り按分額に消費税がいる？】

「マンションってどうよ？」っていうサイト内「専門家に聞く！」のコーナーは、マンション購入における悩みや不安に、１００人の専門家から無料で相談ができるサービスありますが、次のような質問が寄せられていました。

･････････････････････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
《質問》　固定資産税・都市計画税の購入者負担に対する消費税について
中古の一戸建を購入しようと考えているのですが、固・都税の清算額について、建物に対する固・都税の購入者負担額に対し消費税がかかっているのですが、一般的に固・都税の清算を行うさいに建物に対する負担額には消費税が課税されるものなのでしょうか？
精算金とはいえ、なんか税金に税金がかけられている気がしてどうも納得がいきません。教えて下さい。

･････････････････････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
個人住宅の場合は数万円の問題でしょうから、それで資金計画が大幅に狂ったりはしないとは思いますが､誰しも必要のないお金は1円でも払いたくはありません。
また事業用不動産などの大型物件では固定資産税が数百万円とか、物件によっては大きな金額の場合もあるので、取引上大きな問題であります。
ご存知のように固・都税は毎年１月１日現在の所有者に課税されますが､年（注２）の途中で物件を売ってしまうと、決済日を境に一年間の税額を日割して買主は売主に自分の負担相当額を支払います。
この質問では､案分した税金相当額に消費税が加算されていて、税金に税金がかけるのはおかしいということです。
誠に自然な意見です。
我々は普通そう考えるはずですが､税の専門家・国税庁は違います。
「固定資産税と固定資産税精算金は似て否なるもので、固定資産税の納税義務者は1月1日の所有者であって､その精算行為は売買の当事者の問題であって､売買の一部であり、当然消費税の課税対象＝譲渡所得（注３）になる。」という見解です。

消費者の方もそこまで知っている人は少ないでしょうし、実は不動産業者でも知らないで取引している人もいます。
（注３）
「譲渡」とは、売買・交換・代物弁済・現物出資･収用など資産の所有権が移転する一切の場合をいう。譲渡所得は、その資産の譲渡による所得のこと。

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《回答》　回答者：野澤　裕二
課税されると考えて下さい。
私も最近税務署に再確認したのですが、そう云う見解でした。
消費税に関する通達１０－１－６とかいうのがあって、そういうことになっているとのことです。
御存知のように固定資産税はその年の１月１日現在の所有者に課税されますので、その年の途中で所有者が変わっても課税対象とされている人は変わりません。
固・都税の精算により買主が売主に支払った金銭は譲渡所得の対象になりますので、税込で支払わない限り消費税が別途かかります。
どうも腑に落ちないのですが、残念ながらそういうことになっています。

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【固定資産税の非課税・減免・免税点】

固定資産税には所有者の事情・利用方法によって非課税・減免・免税となることがあります。
例えば、私有道路として通行の用に供している場合、非課税になったり、減額されたりすることとなります。

【私有道路の課税上の取扱いおよび認定基準】…大阪市ＨＰより
私有道路の区分　　　　　　　 公共の用に供する道路 　　　公共用道路に準ずる道路 　　　　その他の道路
課税上の取扱い　　　　　　　　　　 非課税 　　　　　　　　　　　０評価 　　　　　　　１０分の１評価
公道から公道に通じている　　　　　　 ◎ 　　　　　　　　　　　　　× 　　　　　　　　　　　　×
道路幅員1.8ｍ以上 　　　　　　　　　　◎　　　　　　　　　　　　　 ×　　　　　　　　　　　　 ×
他人に貸付していないこと　　　　　　 ◎ 　　　　　　　　　　　　　◎　　　　　　　　　　　　 ×
建ペイ容積率に敷地不算入　　　　　　 ―　　　　　　　　　　　　　 ◎　　　　　　　　　　　　 ◎
通行禁止・制限していない　　　　　　 ◎　　　　　　　　　　　　　 ◎　　　　　　　　　　　　 ◎
通行禁止標識がないこと　　　　　　　 ◎ 　　　　　　　　　　　　　◎　　　　　　　　　　　　 ◎
門塀・柵がないこと　　　　　　　　　 ◎ 　　　　　　　　　　　　　◎　　　　　　　　　　　　 ◎
荷捌き物品販売していない　　　　　　 ◎　　　　　　　　　　　　　 ◎ 　　　　　　　　　　　　◎

非課税の対象は、公園・学校施設・社会福祉施設などがあります。
減免は市などの条例で、固定資産税が免除・減額されることで、公民館・運動広場・火災にあった家屋がありますが、有償のものは対象となり難い。
免税点は金額が低くて、同一区内で所有する土地・家屋・償却資産のそれぞれの資産の税額を算出する基礎となる課税標準額の合計額が、次の額に満たない場合には、課税されないことを言います。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地…３０万円 家屋…２０万円 （償却資産…１５０万円）

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