違法賭博問題で元通訳兼親友だった水原一平氏を失った大谷翔平選手、記者から質問された回答を新聞で読んでそのすごさに感動しました。
女性記者から親友を失ったことに対して、「失った、それ以上にチームメイト、チームもそうですが、支えてもらっている、サポートしてくれている人がたくさんいるので、むしろありがたいなと、そういう風に思っている、感じる面が多いかなと思います」とうなずいた。

信頼していた人の裏切りに対して、落胆、失意や恨み、怒りの言葉が一切ないのです。
普通はあり得ないと思いませんか？
わたしだったら、「なんてことしやがって」なんて言うかも…
大谷選手がどれだけ辛い気持ちになったかと想像するだけでも、悲しい気持ちになります。
さすが一流の大谷選手は違いますよね。

立派です。

爪の垢いただきたい心境であります。

次元の違う話ではありますが、我々不動産業者、わたしの場合は事業用不動産の仲介の仕事をしていると、嘘や騙し、悪質な駆け引き、裏切り行為などの人間不信に陥ることがあります。

売主・買主・仲介業者でも其々にいろいろな考え方の人が登場します。

初対面の人の場合も多いですし、著名な大手法人だからと言って安心など出来ません。

銀行さんだって紳士ばかりとは言えないことは、事業者や経営者ならお分かりでしょう。

そういう猛者を相手に商談を成就させるのが、仲介業者の仕事なのだと思っていますが、未だ経験の浅い頃はあまり分かっていないので、罠にハマったことや、出し抜かれた経験もありました。

本当に、世の中には善人面した信じられないような悪人がゴロゴロいるのです。（笑）

この仕事はそういうことがよく判る仕事なのかも知れないと思います。

で、そういう嫌な場面や困難に遭遇した時に、人間性って出るのでしょう！

勿論、見す見す騙されるとか、嵌められるのはご免ですから、避ける方策を探すのですが、どうしてもイイ策が見つからない場合は、仕方がないので話を絶つ場合もありますし、売主（又は買主）を守るために出来る範囲で仲介業者が泥をかぶる方法を取ることも。
あくまでも、仲介業者の為に商談を進めることは本意ではありませんから。

少し格好をつけるとすれば、人の役に立ってなんぼの仕事ですからと割り切ります。

そういう考え方をしない仲介業者もいます。

そういう人とは出来るだけ付き合わないようにしていますよ。（笑）

大谷選手のような人格者になりたいけど、そこまでは悪いけど無理です！

★不動産業者の仕事に関する記事

”両手”と”片手”の話

悪意の商法を御紹介します！

大きな会社のデメリット

気をつけようこんな不動産屋

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水原一平氏が大谷翔平選手の口座から、約２４億６０００万円を盗んだとされる裏切りは金額の大きさと大谷選手と公私共に渡って築かれていた信頼関係があったと思われるだけに、我々の想像以上にショックはとんでもなく大きいはず。
ニュースで知る限り、悪質な手口も漏れていて水原氏は今後どういう顔をして世間を歩いていくのだろうかと妙な心配もしてしまいます。

それにしても、大谷選手はその後もチャンと大活躍ですが、表現できないほど傷ついているだろうし、マインドが物凄く強いひとなんだろうね。
２月末に結婚していてパートナーが横にいて良かったと思います。

もうお忘れの方もいらっしゃると思いますが、３月初めに世の中の信用を失うニュースがありました。

警視庁が東京の不動産コンサル会社社長と三菱ＵＦＪ信託銀行の銀行員ら４人を詐欺罪で逮捕したというものです。

手口は古典的なもので、「かきあげ」（書上げ））という別に不動産コンサルでなくてコテコテの不動産屋がやる手法です。

３億３千万円の物件を３億６千万円にして銀行に持ち込みます。

その際、源泉徴収票や資産残高は偽造していたようです。

差額の６千万円は遊興費や車を買うことなど好きに使えるお金になります。

ただ、融資金額はアップしてますので毎月の返済は増えます。

でも、この低金利ですから２５年や３０年の長期ローンであればその金額はそれほど負担に感じないのでしょう。

収益物件で毎月の賃料収入がある場合は、それで賄えることも出来そうです。

この「かきあげ」は、収益物件だけでなく、自宅用のマンションや戸建住宅にも使えます。…申告所得は低いけれど、実際はちゃんとした所得のある人など。
どちらにしても『犯罪』です。

こういう融資詐欺を繰り返して、総額３２億円に上る被害を金融機関に与えたそうです。

超大手の信託銀行員がわざわざこんな詐欺行為をしてまで、犯罪に手を染めたのか、傍から見てるとアホだと思いますが、本人はくそ真面目にやっていたのでしょうねェ～

そして、信用は一瞬で失ってしまいました。

★不動産と犯罪に関する記事

教訓：積水ハウス５５億円損失

家主さんのことが心配です

スルガ銀行　危うし！

フラット３５悪用した不動産投資

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昨年１年間に各都道府県や市町村に転入、転出した移動者数を集計した統計が総務省から毎年１月に発表されています。

人の動きは不動産価格や取引数にも大きな影響がありますので、当然のことながら関心が高くなります。

日本全体としては人口が減っているのですが、東京都の転入者は４５万４１３３人、次は神奈川県の２３万６５４３人で大阪府は４番目です。

逆に転出の方は、東京都からの数が最も多くて３８万５８４８人、次は神奈川県で大阪府は３番目となっています。

転入者から転出者を引いた数が転入超過となりますので、人口が増えたということです。

１番は東京都、次は神奈川県で大阪府は３番目で、転入増加は７都道府県。

逆に４０都道府県は転出数の方が多いのです。

年齢別では高校を卒業して進学・就職する世代が移動の中心です。

また、２０代や３０代で転職する世代も移動しているようです。

大阪市は１０年連続で転入の方が多く、全国の市町村別でも、東京２３区に次いで2番目の人口流入です。

大都市は流入、田舎は流出っていうトレンドは止まらないのでしょうか。

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昨今、リーガルチェックと称して法的な問題がないかをチェックするケースが増えています。不動産取引、特に売買契約って事前に弁護士さんに見てもらえば安心ですよね。

ただ、我々の不動産業者の仲間内では、弁護士さんが取引の経緯や背景などを無視して単に法律的なトラブルが起こることを前提にしたチェックをするために、取引相手をあたかも問題児かのような前提でまるで訴訟しているかのように加筆して契約自体がトラブルになるケースを知っています。

弁護士さんもお金をもらっているので、妙に張り切るのでしょうね。

また、弁護士さんも専門分野がありますので、不動産取引に精通している方に依頼しないと面倒くさい問題が発生するかも知れません。
そもそも契約って売主と買主が合意することで成り立ちますが、あれやこれや言い出すと本来の一番大切な部分がどこかに行ってしまって、どちらか片方にだけ有利な契約書になってしまいます。

宅建協会か全日という大きな団体に加入している多くの不動産業者はその団体が規範とする契約書を使っています。
その契約書の条文と異なる合意内容が必要な場合は、特約条項の欄で追加条文を加筆します。
ですから、概ね特約条項の条文に気を付けてチェックをすることになります。

【例】

■隣地との越境物に対する対応についての取り決め

■建物内のテナント契約を停止条件とした売買契約を記載する

■契約後、決済までに施工する工事内容と期日や費用負担についての取り決め

■収益物件の賃料の清算方法について本文とは違う合意内容である場合

■建物内の設備に関して、残置物とするか、一定の保証期間を決める取り決め

『理屈は通っても、道理が引っ込む』
理屈は通るものの、道理が引っ込むことがありますね。
時には論理的には間違っていないものであっても、それが人の感情や状況に合わないことがあります。
人間関係や社会的な問題では単なる論理だけでなく、共感や配慮も大切です。

★不動産のトラブルに関する記事

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『特約条項』（売買）の話

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不動産投資の関心はどんな物件を購入するかからスタートしますが、保有すると今度は維持管理・入居者確保に移行します。

購入時の時の金利や修繕積立金・管理費や賃料から、時を経ると金利も変動します。

賃料も高くなる時もありますが、減少する場合も。

あまり関心のなかった修繕積立金がクローズアップされています。

新築分譲マンションの多くが、販売時に購入者の毎月の支払額を抑えるために、管理費や修繕積立金を低めに設定して購入しやすくしていると思われています。

でも、通常の住宅用の分譲マンションも含めて、長期にわたり建物の劣化を防ぎ、快適な居住環境を保つためには定期的な大規模修繕工事が必要です。

↑　分譲マンションストック数の推移（国土交通省）

国土交通省「平成３０年マンション総合調査」によれば、大規模終戦計画に対して修繕積立金が確保されているマンションは３３．８％です。

不足していると回答しているのは、３４．８％、不明３１．４％です。

築後１０年、２０年と経つと具体的に大規模修繕工事の見積もりを業者から取ることになります。

特に現在のような建築費が高騰していると、アッと驚く工事費が要ることを知ることになります。

特に投資用マンションの場合は、自己居住用の分譲マンションよりも修繕積立金に対する意識が希薄な所有者が多いと思われます。

一時金で２００万円／戸を負担してくださいなんてことになったら大問題ですよね。（例えばの話ですが…）

修繕積立金の値上げは区分所有者等の過半数の賛成が必要です。

反対多数で値上げも出来ず、どんどん修繕積立金の不足額が膨らんでいけば、物件の資産価値がどんどん低下してしまいます。

怖いお話ですが、一棟マンションでも同様の問題は存在します。

区分所有の投資用マンションをお持ちの方も、頭の片隅に問題意識を持って置かれることをお勧めいたします。

★管理や修繕に関する記事

売主・買主にとって「大規模修繕工事」「築年数」…

その管理会社は「最適」なのか？

修繕積立金のトラブル

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

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新しい気持ちになりやすいのは、新年が一番です！
「今年はこんな年にしたい」とか、「去年よりいい年にしたい」と願う気持ちが大事です。
既に不動産業を営んでいる方や、これから就職とか開業するひとも年明けに気持ちを新たにして臨みたいものです。

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昨年の宅建合格者は４万人余り、大阪府では４０００人弱でした。

【不動産業者の年収】

いろいろな資格の中でも宅建は人気の資格です。

もちろん、不動産業界で働く人には必要で、不動産業者として独立する方にも必須です。

わたしがまだ若かりし頃、賃貸マンションや沿道サービス店舗などの建築を請け負う営業していて、地主さんを紹介してもらうために足しげく町の不動産屋さんに訪問を繰り返していました。

当時は不動産屋さんがどのくらいの収入があるのか、どのくらいの経費が掛かるのか、さっぱり分かりませんでした。

将来、自分がまさか独立して不動産業者になるということも考えていなかったし、収入とか質問をすること自体が失礼なことだと思っていました。

でもある時に聞ける雰囲気になり、率直に聞いてみました。

その時の答えは、あっさり「ひとりでやってる不動産屋だと月５０万円くらいの収入くらいは…」「ただ、生活費がどの位かによるけど…」というものでした。

但し、３０年以上のことですが。

令和４年民間給与実態統計調査（国税庁）の不動産業・物品賃貸業の平均年収（男子）は、５４９５千円です。

おおよそこの金額に経費を加えたものが、不動産業者として開業して毎年必要となる売上みたいな額じゃないでしょうか。

月の経費って、（ひとりで営業して、事務員もいないとして）事務所の家賃、水道光熱費、通信費、交通費、接待交際費、その他です。大雑把に言えば、３０万~４０万円位は要るみたいです。

これまた大雑把に言えば、年間９００～１０００万円の売上年収が要るということでしょうか。

ぼっぷり給与所得生活していると、いつ収入があるかもしれない的な資金繰りの必要な感覚と全然違います。

【不動産業者のビジネスモデル】

一口に不動産業者と言っても色々なビジネスモデルがあります。

ここでは、不動産仲介業を念頭にしていますが、仲介業者でも①売買②賃貸のふたつがあります。

売買仲介でも、大別すれば“事業用”と“個人住宅”、賃貸でも“事業用”と“個人住宅”に区分されます。

両方やってても問題は無いのですが、どっちが主で従なのかはあります。

また、土地を造成や開発して売却するような不動産業、大家さんの所有している賃貸マンションやビルの管理業者として営業している不動産屋、最近特に多い買取して転売する不動産屋さんなど多種多様です。

免許は大臣免許か知事免許かの違いで、基本的に宅建免許は１種類です。

【不動産業者の浮き沈み】

不動産屋の仕事は成功報酬ですから、成約しなければ収入はありません。

ただ、取扱物件が高額ですので、成約したときのリターンは大きい。

世間的にはこれがクローズアップされていて、一発屋みたいな仕事だと誤解されています。

日常的には結構地味な仕事が多いことも知っておいて欲しいですね。

不動産業で開業するのは、他の仕事と比べても比較的初期費用は低いと思います。

大幅な金融緩和と異次元の低金利政策もあって、不動産に追い風だったこともあるでしょうか、

令廃業数を上回る新規業者数があったので、令和４年末の宅建業者数は９年連続で増えています。

令和４年末では（新規業者－廃業者）＝６６０９業者―５２６１業者＝１３４８業者の増

事業用不動産の仲介に限って言えば、楽しいこと、辛いことの繰り返しです。

マインドは相当鍛えられます！

これも含めてこの仕事の面白い部分なのでしょう。

不動産業で一旗揚げようと思ってるひとも多いのですが、お金も大事ですが不動産業ならではの奥の深さや、面白味、醍醐味なども魅力ですので

で、金金（カネカネ）は二の次で考えたいものです。

波のある仕事で、景気に大きく左右される仕事なので、もし開業をお考えならよく考えて行動してください。

一緒に頑張りましょう！！

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令和５年１２月５日付け毎日新聞（朝刊）のオピニオンの紙面にこんな投書があったので、ご紹介します。（下記参照）
賃貸物件も借りる時に、１０年前とかと比べると不動産業者のサービス業務的な費用が大きな金額になっている現状に対する意見です。
私のような不動産業者からしても、尤もだと感じる意見だと・・・

賃貸物件の管理って地味ですが大事な仕事です。

今年の８月末に、千葉県にお住いの家主さんから久しぶりに連絡を頂きました。
１４年前に仲介させていただいたテナント（事務所）から、上の階から水漏れがあったらしくてミニキッチンと天井壁床がビショビショなのだということです。
この事務所も上の階も区分所有物件なので、当事者同士で話して解決しないといけない問題です。

千葉と大阪はそれなりに遠いし、家主に代わって私に管理業者として話して欲しいという要望です。
以前にも書いたことがあるのですが、私ども「南森町不動産」は賃貸の仲介もするのですが、日常の管理業務は特に行っていないのです。

いろいろな問題が発生したときには家主さんの依頼で（その時は“実費”にて）管理業者として出向きます。
反対に言えば、普通はそう頻繁に問題やトラブルは起こらないのです。

上層階の管理会社の人と連絡を取って今後の対応策を聞きました。
その時点で水漏れ発生時から２ケ月ほど経っていたので、表面的には水は引いてして、見たところは普段通りでしたので、このままで良いだろうという感じでしたが、ミニキッチンの交換と天井壁床の張替えを要求することで合意しました。

ところが先方はとても段取りが悪くて、なかなか着手しないので、１１月になってやっと修繕作業が終わりました。
ただこの場合も、管理業者からは連絡はなく、施工業者さんがテナントさんに直接日時の調整を連絡してきてそのまま施工したという有様でした。
施工業者の作業が終わっても、確認することもしない。

こんな管理会社の仕事っぷりでも、一応プロの「管理業者」です。
こんな管理業者に毎月フィーを支払う家主さんは不幸だと思います。

★賃貸のトラブルに関する記事

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賃貸契約のキャンセル騒動

万年床の話（原状回復義務）

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ＴＶで高齢者向けに自宅を売却し、売却後に毎月買主に賃料を支払ってその家に住み続ける「リースバック」というCMをよく見かけます。
でもトラブルも多発しているというのを知ると、心配な気持ちと一般の方の不動産知識の無さに付け込んだ不動産業者や事業者の悪意が感じられてすごく嫌な気持ちになります。

わたしのお客様に「マスターリース」物件を購入したいという法人がいらっしゃいますが、その法人はプロの不動産会社ですので、「マスターリース」の長所や短所、そしてその意味も理解した上でのリクエストですので、わざわざ下手な説明など無用なのです。
もし一般法人や個人などからのリクエストであれば丁寧な説明が必要となります。

「マスターリース」とは

オーナーが不動産業者と賃貸借契約を締結することを「マスターリース」と呼び、その不動産業者と借主との契約を「サブリース」と言います。

「マスターリース」契約は「サブリース」契約を前提に行うことになります。

「マスターリース」はオーナーが不動産会社に「一括借上げ」する契約なのです。

オーナーが不動産会社を通して借主を確保する大きな理由は、募集や管理する手間やその他の問題点を不動産業者が面倒見てくれるというのが最も大きな理由です。

当然、対価が発生しますが、オーナーにとってはそれを上回るメリットがありのです。

但し、「マスターリース」でも賃料保証型と稼働率変動型があり、必ずしも家賃が保証されている訳ではありません。

家賃以外にも、管理費の負担、維持管理費の負担など、そこはオーナーと不動産会社の契約内容になります。

「リースバック」とは

先に紹介した「リースバック」は、一見すると「マスターリース」や「サブリース」に似ているのですが、いくつかの点での違いがあります。

「リースバック」の基本的な部分

• 所有権がリースバック業者に移行する。・・・その業者が大家さんになる。

• 売主はその家に住み続ける。・・・・売主は賃借人になる。

以上の２点を基本としているのですが、トラブルになる事例としては、売却価格（＝業者の購入価格）が著しく低額であるとか、賃料自体が高いとか。

賃貸借契約としては、定期建物賃貸借契約が多いのですが、一般の方の多くは普通賃貸借との違いを理解していないし、業者側も丁寧に説明していない場合があるでしょう。

特に、高齢者をターゲットにしている商品ですので、取扱する業者によっては高齢者が大きな損害を被ることも…

知らないことを聞くのに多少後ろめたさもあるかも知れませんし、そもそも、何が分からないのか分からないってこともありますよね！
不動産の知識は浅くても、人を見る目はある筈ですよね、いや、あって欲しいです！！

★高齢者と不動産取引に関する記事

高齢者の意思・能力

不動産取引の２つの高齢化問題

高齢入居者との賃貸契約

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≪進むインフレと低金利≫

ここ１０年間くらい「ゼロ金利と金融緩和」でデフレからの脱却を目論んでいた日本ですが、どうも失敗だったんだという人が多いようです。

でもウクライナの戦争から、ガソリンをはじめ物価が高騰してますし、景気も特にイイとも感じないし、多くの人達の収入も実質的に増えていないのにインフレだけが進行しています。

それでも日本は超低金利が続いているので不動産投資の影響はまだまだ小さい。

コロナ禍から売り物件が増えるかと思いきや、どんどん売り物件が減少しつつ、逆に物件が減少しているので、土地の価格は高騰している。

欧米の長期金利が上がっても、日本のそれは微調整するくらいでしたが、流石に来年あたりは欧米に引きずられてそろそろ金利も上がるだろうと予想しているひともいます。

一棟売マンションや中古分譲マンションの在庫（⇚売れないでジッとしている物件のこと）の数も増加傾向です。
ところが、それでも忙しいって走り回っている不動産業者さんはいます。
なんでそんなに忙しいのか話を聞いてみると、不動産業者さんが所有している物件を、違う不動産業者さんが購入する取引が多いのです。
勿論、その仲介をする不動産業者さんはもっと忙しい（＾＾）
でも、エンド客である買主さんは以前よりも慎重、且つ、融資する金融機関も流石に慎重な選別融資の姿勢に変化しているという状況で、在庫は増えるってことになります。

１０月２５日、東京債券市場で、長期金利の指標となる新発１０年物国債の利回りが一時０．８６５％に上昇したというニュースが・・・実に１０年３ヶ月ぶりだそうです。
バブリーな市場が終わるのは、金融の引き締めが始まる時期です。

★不動産と金利・融資に関する記事

低金利で都市銀行も収益悪化・・・

「貸し渋り」「貸し剥がし」

異常な金融緩和の先は・・・

既に中小企業の35%が過剰債務を実感

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２０２３年度上半期（４~９月）の新築マンションの平均価格は、東京２３区で前年同期比３６．１％UPの１億５７２万円。（不動産経済研究所）

調査開始してから５０年間で初めての１億円超えだそうです。

人件費や建築材料の高騰、超低金利状態の影響もありますが、都心の新築物件が少ないことも影響があると考えられています。
大阪でもまとまった広さの土地はすごく希少で、結果的にすごい金額で取引が成立する状況です。
ちなみに２３区以外の東京のそれは５４８８万円、千葉は大阪並の４７６９万円だとか…

今では記憶の中から消え去った“バブル期”を超える金額となったマンション価格ですが、一番の関心事はこの状況がいつまで続くのかということです。

事業用不動産も品薄状況で、必要な買主さんは言い値で購入するしか方法が無いのに近い状態です。

投資用不動産も利回りは一時期の７～８％という目安の物件も少なくなって、４～５％でも築浅や立地が良ければOKだという買主が増えています。

東京で利回りが２～３％とかいう話は大阪圏ではほぼないですが、そのうちに東京みたいになるかも知れません。

米長期金利が上昇…約１６年ぶりに５％の大台を突破のニュースが、また円安が進んでしまうのか…景気はちゃんと良くなるのか…

それも金利が上がるという声が出てくれば一気に崩れるのでしょうけど、いつなのかは誰にも分かりません。

ドキドキしながら様子を見ています。

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公的価格と実勢価格

高すぎる価格査定

人為的？　“売り物件不足”

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