もう６月になりました。
すでに梅雨入りですし、大きな台風もやって来て、昨日は大阪でも大雨の警戒レベル３でした。また、各地で局地的な豪雨で大きな被害がありました。
年々雨の降り方がすごくなっているような気がします。

新社会人にとってもコロナ禍の３年間はとっても厄介な時間だったと思います。
一応、コロナ収束したということで普通に過ごしつつありますが、例年だったら、新卒で入社したフレッシュマンが我々のような事務所にも飛び込み営業に来るのですが、今年は少なかったですなあ。
新社会人にとっても、最初は大事ですよね。
わたしの知り合いの会社に中途入社してきた人が、新社会人として入社した会社でひどい指導を受けたおかげで「うつ病」になってそのまま社会復帰出来なかったそうですが、数年経ってなんとか日常生活出来るようになったので、今の職場で仕事することになったそうです。
それでも、まだまだケアが必要なので、周りのひとは細心の注意をはらっているとか。

わたしも新卒の時ありましたよ。

でも、外回りじゃなくて積算とか発注の仕事からスタートしましたので、まあ事務職ですね。

転職して先ずはハウスメーカーで初めて営業職になりました。

1週間ほど研修があってから、さあ営業に出かける日が来たのですが、営業課長に「どこに行けばいいのですか？」って質問しました。

そうしましたら「おまえはアホか！営業は仕事取れればどこに行ってもええんや。」って怒鳴られましたことを今でも鮮明に覚えています。

多分、一生忘れないでしょう。

その時は、『もーチョット言い方あるやろ～』って思いましたけど、今となってはその意味が良く判るようになりました。

でも、今はこういう指導方法はご法度ですよね。

いや、不動産業界にはまだこの種の教育（？）かろうじて残っているみたいですけど。

新入社員の皆さん、偉そうにしている課長さんや部長さんも最初は素人だったんで、それなりの経験を積んでプロになりました。

そう思えば、最初は辛抱ですよ、辛抱です。

「若いうちは恥をかいても大丈夫です」

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

３０年間ほど収益用不動産の仲介をしてますが、これまでもこのような時期が何回かありましたけど、比べてみても今回の不動産投資ブームは結構長期間続いています。
金利が上昇傾向になると不動産市場は売りの傾向が強まり、価格は低下して利回りは高くなる、でもその時は銀行も慎重な姿勢で借入は今までのようにはいかない、大雑把に言えばその逆の流れが来て、またその繰り返しです。

稀に見る低金利と金融緩和の時代でしたから、購入するには最適な時代でしたけど、そろそろブームが終焉してしまうと感じている人も多いはずです。
実はコロナ前にその兆しがあったのですが、コロナで更なる金融緩和と支援金策があったので、幸い不動産投資の人気は衰えることなく推移することが出来ました。

『出口戦略』って一般には、売却することを指します。
不動産って購入（入口）は意外と簡単で楽しいのですが、所有している期間はいろいろな問題に遭遇しますが、窓口になってくれる不動産業者が一仮対応してくれると問題は解決します。そのことによって不動産運用の知識を習得できれば大変有意義な経験です。
反対に売却（出口）は難しくて悩ましいものです。

自分の所有物件は、他の物件より優れているように思う人が多いし、少しでも高く売りたいと思うのは人情ですから、世上の動きを横目で見ながらの思い切りが難しいですね。
それに買いたい人がいない限り売却は出来ません。

通常ですと、一棟売物件だと数か月は掛かりますし、区分所有のマンションだと売値が相場からかけ離れていない限り１ヶ月は必要でしょう。
タイミングよく高値で売ることが出来るとキャピタルゲイン（売却益）を得ることが出来て、これまでのインカムゲイン（賃料収入）を合算させて不動産投資は完結して、投資の成果が数字で把握できます。・・・（収益還元法の考え方です。）

売却益が出ると譲渡所得の税金を払う為、出来れば長期譲渡（譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの税率は、５年以下の場合よりも税率が低い）が望ましいですね。
また、築年数の経った物件は次の買主にとっては、借入のハードルが高まりますし、修繕や改装の資金のことも考えないといけないので、どうしても利回りはそれなりのものが欲しいですね。
また金利が上昇局面になると、一層、買主の期待利回りは高くなります。
その時は銀行も融資に慎重になり、今のように誰にでもローンを組んでくれる訳はありません。
この見極めはプロでも素人でも同じで、絶妙のタイミングで売り抜けることはなかなか難しいものです。

今の収益物件の取引状況は少し停滞気味のような感じがします。
４月には日銀の総裁も代わり、欧米の金融動揺もありで、そろそろ次のステージの入り口に差し掛かっている気配を感じます。

★不動産のリスクに関する記事

ミスは何故起ったのか！

教訓：積水ハウス５５億円損失

法人融資の裏技

自分だけは大丈夫と思う気持

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

//////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

三寒四温、少しずつ温かさを感じることが出来ます。

不動産関連の記事を読んでいると、首都圏の２０２２年の新築マンションの平均価格が２年連続で過去最高で、６２８８万円（前年比０．４％UP）になったそうです。
但し、東京２３区だと平均価格は８２３６万円（同０．７％UP）だから、民間給与の平均年収４４３万円だとさすがに手の届かない金額のはずです。
誰が購入しているのか？

夫婦でそれなりの収入があるペアローンを組める人、投資目的や税金対策目的の富裕層、円安で外国人投資家などなど…そういえば、この間、数十億円する新築マンションの一番高額な部屋を中国の人が購入しょうとしたら事業主（世間では一流と云われているデベロッパー）が断ったとかいう話を業者さんから聞きました。
その理由は大きな声では流石に言えないものでしたね、国際問題になりますから。

先日、知合いの社長に会社の近くに建った新築の賃貸マンションを借りたいと声を掛けてもらいました。
貸主は大手デベロッパーですが、所有者は外資系のファンドだとか・・・
従業員の社宅用に３部屋に申込をして、数日後、契約や入居までのスケジュールを教えてもらいたいと貸主の担当者に伝えたのですが、１週間経っても全く何の音沙汰がありません。
こちらから電話しても出てこないし、挙句の果てに電話が不通になってしまいました。

１０日ほど経ってやっと電話で話が出来たので、なぜこんなに連絡が取りづらいのか聞いてみると、「忙しかった・・・」とか、この理由って凄くないですか！
その２日後、申込した３部屋について担当者から「所有者の審査で落ちた」との返事がありました。

担当者に聞いても理由は分からないとのことでしたから、こっそり裏から手をまわして審査に落ちた理由を知ることが出来ました。
不条理極まりないほど、阿保みたいな理由でした。
借主には釈明の余地もありませんでした。

広島市教育委員会が市立小中学校の平和教育の教科書から漫画「はだしのゲン」から別の絵本に変更するということが話題になりました。
今の時代にはよく分からない表現があるというのが理由だそうですが、その理由とは「ゲンたちが浪曲を披露して日銭を稼ぐとか、体調を崩した母親のために人の家の中にある池で鯉を釣ったりする」などだそうです。
個人的に「浪曲」ファンのわたしは、確かに浪曲を聞く機会は少なくなっているが、当時は大変な人気を博していた時代があったという説明をすれば、日本の伝統文化を教えることになり子供にとっても重要なことじゃないかと思うのです。
時代の流れはドンドン早くなって、一時代を築いた演芸や芸能を切り捨てるのは如何なものかと残念な気持ちです。

自分に中では、どこからみても正しいと思っていても、他の人の尺度だとそうでもないことがあります。
最近、そういうことが多くなっているように感じますが・・・多様性とは違うものです。

★浪曲に関連した記事

”浪曲”って面白いですよ！

芸術の秋・浪曲

浪曲名人会

“横綱”　発祥の地：住吉大社

「京山若菜」サンの初舞台

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

関電が他社の顧客情報を不正閲覧して営業活動に生かしていた問題で、４月末まで営業自粛しTVコマーシャルなども中止するそうです。
それにしても関西電力って原発誘致の金品受領問題から、裁判になっている役員報酬時間など不祥事続きですね。

ウクライナの戦争で日本全国の電気代が高騰している中で、関西電力の上昇が未だましなのは原発のお陰だという記事を見たのですが、法令順守出来ていない関西電力に老朽原発を次々まかせるのは不安ではないかという意見が出てもおかしくない状況です。

電力会社って民間企業ですけど、仕事内容ほとんど公共企業です。
関西電力は大企業ですからグループ企業は１００社超あるとか・・・２０００年頃から電力事業以外の取組を進めて、今ではグループ全体の経常利益の４０％を占めるくらい成長しているそうです。

その内のひとつが関電不動産開発というデベロッパー会社です。
同じく公共性の高い大阪ガスや大阪メトロなどもデべロッパー分野に注力していますが、これって民業圧迫じゃないかと思うのですが…確かに新規事業としてなにをしてはいけないということは無いとは思いますが、儲かるから新しい仕事をやるという“倫理感”みたいなところに？を感じてしまいます。

それもいちから始めるのではなく、他社のデベロッパーの金主に成ったり、デベロッパーの社員を出向で受け入れいかにも本業みたいな顔で営業する姿勢はあまり好きになれないものです。

コンプライアンスってそういう部分から崩れていくのではないでしょうか。

顧客情報不正閲覧した人達は、ロシアがウクライナに侵攻したことをあまり悪く言えないと思いますが、飛躍しすぎでしょうかね！

★大企業に関連した記事

『相談は無料』ってどうなん？

銀行の不動産業参入

チェーン店だらけの日本

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「物件情報」
南森町不動産の「お問い合わせ」

昨日のことです。

１０日ほど前に、お正月から連絡がなかった同業者のKさんに連絡を取りました。

すると、年末かお正月に入院していたらしく来週退院するのだということでした。

退院したらうちの事務所に行くと言う話になって、お互いの都合のよい日にしようということで電話を切りました。

それから連絡が無かったので、昨日の午前中にメールをしました。

すると、お昼前に「野澤さんですか？」と不動産業者さんらしき人から電話が掛かってきました。

すると「昨日、Kさんが亡くなりましたので…」と告げられました。

もうビックリです！

入院していたことは聞きましたが、まさかそんな急に亡くなるとは本当に吃驚です。

朝にメールしたから連絡があったのではなくて、年賀状をもらってる人に連絡しているそうでした…

まだ、５０代半ばだった真面目で男前で恰好のイイ、嘘のない人でしたからすごく残念な気持ちでがっかりです。

先日もMBSのアナウンサーの高井美紀さんの訃報がありましたけど、このニュースも突然で強烈過ぎて涙しました。

人は二度死ぬと言われています。

一度目は肉体が死ぬとき、二度目はひとの記憶から無くなる時だそうです。
いいひとは簡単に死なないものです。。

自分自身どんな風に生きて、去っていくのか分かりませんが、数限りあるひととしか出会えないのですから、親切で丁寧な人間関係を心掛けたいとしみじみと思っております。

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談は、お気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「お問い合わせ」

ネット・SNSなどの出現と進化でテレビ離れが進んでいるという。
確かにテレビは個性的な番組も少ないし内容も同じようなものも多い。
時節柄いろいろ成約もあってテレビでは言いたいことが言えないのかも知れないし、例えば情報番組もありきたりのコメントでは興味が湧かない。
政治をテーマにした番組でも自民党を擁護するだけの評論家などがいつも出演していたりして全く意味が不明です。

テレビはスポンサーがあって成り立っているので、コマーシャルは絶対必要ですよね。
最近よく見るのは、“転職“のCMです。
私など２０代の頃は、転職する奴は「社会的な適応力が欠如している」的な扱いでしたから、私自身もスキルのなかった頃の転職には苦労しました。
でも今となっては数多くの面接や採用試験を受けていろいろなことを考える機会を得たとも思えるようになりました。

元々不動産業界は転職が多い業界ですが、お世話になる会社によって自分のスキル・将来の方向性はかなり違ったものになります。

夢と希望を持って入社して、現実は全く違う世界だったなんてことを体験して鍛えられたような気がします。
最終的には自分は何がしたいのかという問いに応える結果、落ち着くところに落ち着く訳です。

私の場合は３８歳で、自分で不動産屋するのが一番合っていたという結論に達しました。

そういえば２年前の衆議院選挙に立憲民主党から出馬して、自民党の有力議員に肉薄しながら落選した２６歳の女性が、今度の県会議員選挙にその自民党から立候補するというニュースを見ました。
「非自民」で選挙を戦って彼女を応援していた人はどう感じているのか？
議員になるのが彼女の目的であって、国会議員で県会議員で自民党でも立憲民主党でもなんでもいいのか？

これも今風の”転職”なのでしょうか？
いやいや、それはアカンと思いますよ、ひとの気持ちを蔑ろにする最低の行為ではないですか。

カノジョの名前は、「瑠々」（るる）というらしいが「流々」に改名したほうがイイネ！

★不動産営業に関する記事

マスクマン

”両手”と”片手”の話

実務的な仕事

期待に応えるということ

///////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

また、身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

明けましておめでとうございます。
今年はどんな一年になるのでしょうか？
良い年になればと思っております。

【キタ】

梅田の景色が変わってきております。
長い間駐車場として放置されていたような感じだった「元中央病院跡地」に客室数Ⅰ７０４室のアパホテル＆リゾートの高層ホテルが完成しました。
また、阪神百貨店も増２０２１年に店舗増を増床後、２０２２年春には上層階のオフィスが開業して大阪梅田ツインタワーズ・サウスが完成しております。
曽根崎小学校跡地の高層マンションも完成していますし、２０２３年春には大阪駅の地下に「うめきた新駅」が稼働し始め、大阪駅北側の「うめきたⅡ北街区」（２０２４年春）「うめきたⅡ期南街区」（２０２４年秋）も大阪では一番大きな開発エリアです。

【ベイエリア】

２０２５年４月１３日～１０月１３日には大阪・関西万博が開催されますので、来年は目に見える形で各種の工事が進行するでしょう。
（全国への経済波及効果は１．９兆円とか）

同じく大阪のベイエリアでは総合型リゾート（IR）の誘致が予定されています。
（建設投資の経済波及効果７６００億円とか）（運営による経済波及効果は年間６９００億円とか）

このふたつの計画に連動して、大阪メトロ中央線は会場である夢洲まで延伸予定です。
また、京阪中之島線は、大阪メトロ中央線九条駅で接続させることで京都からダイレクトに乗り入れが可能となる予定です。
梅田と難波を結ぶ「なにわ筋線」の事業決定もあり、難波エリアも高層高級ホテルの計画が進んでいますので、大阪中が変貌するスタートが切られています。

【森ノ宮】

大阪府立大と大阪市立大が統合して２０２２年４月に開学した大阪公立大学は、大阪市内に建設中の森之宮キャンパスについて、建設予定地から発見された不発弾の処理などで工期に遅れが生じたため開設時期を当初予定の2２０２５年４月から半年間延期すると発表しました。
住吉区や堺市から学生が森ノ宮周辺に移動してくるので、周辺の住居や店舗などいろいろなところにイイ影響があると思われます。

少子高齢化や物価高やコロナ感染など景気の足を引っ張るような話題も多いのですが、大阪は２０２３年も引き続き暗雲を吹き払う勢いです。

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談は、お気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「お問い合わせ」

仮想通貨（暗号資産）の大手交換所FTXトレーディングの経営破綻って、巨大詐欺事件のようでもあり債権者も１００万人以上だとか…

そんな最中、損害を受けた投資家がFTXのコマーシャルに出ていた大リーガーの大谷翔平選手やテニスの大坂なおみさんに対して責任があるとして提訴したという。

「これってどうなの？」って思いませんか。

確かに、有名人の影響力は大きな営業力になります。

日本国内でも、いろいろなCMに有名タレントや歌舞伎役者、俳優を使って企業イメージや製品の知名度を上げています。

さすがにその企業や製品に不祥事や欠陥があったとしても、タレント・俳優さんに責任を求める人はいないと思いますが…

不動産会社や住宅販売会社などエンドユーザー相手の会社は、バンバンCMでイメージアップを図っていますけど、事業用仲介となるとCMは信託銀行くらいでしょうかね。

権利関係や人間的な判断を要する事業用不動案取引は、業者としても「個」のチカラが要る世界ですけど、一番チカラになるのは「口コミ」「紹介」でしょうか。

そんなことを考えながら、ボチボチ頑張っております！

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談は、お気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「お問い合わせ」

新型コロナウイルス第7波の感染者が増加していて、正に身近な人も感染し始めて、今までの状況とは一味違った感じです。

お盆頃にピークを迎えるという予想もありましたが、どうもそういう風にはならないようですね。

それと気になるのが、毎日の死亡者数です。

大阪でもついこの前まで１０人とかだったのが、３０人とか４０人の日が当たり前に…

ちなみに今までの最高は９２人（令和４年６月２８日）。

全国でも３００人前後というのが続いています。

３００人/日って年換算にすると、１０万９５００人になりますので、その凄さが判ります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「死」とは、富裕層の人にとっては「税」の問題にも通じる関心事でしょ２０２０年の年の死者数は１３７万人で、相続税の対象になった人の数は１２万人として「課税対象割合」は８．７％となります。
１００人に８～９人が相続税の問題を背負っていることになります。
つい２０年前にはその課税割合は、５％だったことを知っている人にとっては、急速な高齢化と２０１５年の非課税枠の縮小が課税対象者の増加の原因だと判ると思います。

『週刊東洋経済』の「変わる相続」特集の中に、「都道府県別の相続税課税割合一覧」（資料参照）

という資料がありますが、全国トップの東京都は１７．０％、大阪府はその半分の８．８％、最も低い秋田県２．５％です。
人口の多い東京都は数自体も多いし、不動産価格も高いこともあって、相続税も断トツにトップです。

東京都千代田区の課税割合は３９．４％と約４割、渋谷区のそれは３２．７％、目黒区３１．５％とあります。港区は２６．４％ですが課税価格は３億３３２６万円で相続税額が７７９３万円と一人当たりの数字は全国トップ。

大阪と比べると東京の富裕層の多さは桁違いです。
私などもう長い間、東京に出掛けたことがないのですが、たぶん圧倒されてしまうかも知れません！

★相続に関する記事

遺産分割協議書

不測の事態が…相続対策に落とし穴

高齢者の不動産取引

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

当方のホームページを見て来訪していただけるデベロッパー、ゼネコン、不動産業者、一般ユーザーさんなど、本当に有難いことだと喜んでいます。
若い方だと新卒２２～２３歳、転職されたり独立されたりした方なら４０～５０歳台の方もいらっしゃいますが、殆どの方は２回目はありません、あってもメールとか電話ですね。

でも何回も会ったり、電話やメールなどで打ち合わせしたり、雑談できる方もいらっしゃいますので、長いお付き合いになりますが、それで十分です。

不動産業者は”ひと”が好きでないと出来ない職業だと思いますし、年齢や社会経験、性別など幅広い方とお会いするのは楽しいですね。

（注）不動産業者の中には、「ひと」よりも「マネー」が好きな人もいますけど…

ホームページの１回目は２００１年（平成１３年）１０月スタートですから、彼此２１年間ごそごそ書いていることになります。
実は、その１年前からコラムは書き始めていましたが、なんか人に見られるのが恥ずかしく、世間に全く公表しないなんの意味があるのか解らない時期がありました。
でもその後、いろいろな会社がホームページを持っているのが当たり前みたいな雰囲気に成りかけてきたので、勇気を振り絞って「一発太郎」を使っていろんな検索エンジンに発信しました。
個人的にはそんなことも、妙に懐かしい思い出です！

///////////////////////////////

南森町不動産／失敗しない不動産投資と不動産基礎知識（ＰＣ版）・・・２１年前におそるおそる開設しました！

南森町不動産／不動産投資の”前後左右”（スマホ版）・・・ＨＰは７割の人がスマホで見ていると知り、慌てて６年前に開設

//////////////////////////////

初期のころは、「南森町不動産」としても新聞折り込みや日経新聞に小さい広告したり、限られた地域のフリーペーパーにも広告出したりしておりましたから、一般ユーザーさんからのお問合せも多かったんです。
当時、私も４０歳前後と若かったので、マメでしたね～！

でも、元々がプロ相手の事業用不動産の仲介業者ですから、億単位の物件を扱う比率が高いし、一番多く取引している種別は一棟売マンションとビルの仲介です。
ひとりで大小様々な種別の物件を処理するのは、なかなか難しいものですが、景気の波はありますが平均すると、３～４億円の物件を年間３～４棟仲介していた感じですね。
たまに、建売用地や事業用地も処理していますけど、メインは収益物件です。
でも最近は、売り物件も少ないし金額も少し小振りになっていますね。
家主さんから空き室募集の仕事も依頼されればやっていて結構忙しい時期もありましたけど、コロナ禍の間に売却依頼の波が来て処理できてしまったので現状は静かです。

一般ユーザーさんの方とお取引すると、凄く喜んでいただけるので楽しいので、もっと積極的に仕掛けないとといけないのでしょうが…いや、今でも一般事業者やサラリーマン家主さんのお仕事はマンツーマンでやらせて頂いていますから、よろしくお願い致します。（＾＾）

★不動産業者の日常に関する記事

実務的な仕事

見極めの重要性について

高齢者の不動産取引

情報交換と雑談

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」