【麻の中の蓬】あさのなかのよもぎ
蓬のように曲がりやすいものでも、まっすぐな性質の麻の中に入って育てば曲がらずに伸びる。人は善良な人と交われば自然に感化を受け、だれでも善人になるというたとえ。

国土交通省によると、全国で宅地建物取引業者数は１２万３４１６社（平成２８年）だそうで、ここ２０年間少しは減少しているものの概ね横ばいです。

ちなみに大阪府知事免許数１万２６０８社は、東京（２万４６３０）に次いで全国２位です。
免許者数比が東京の５１％ですから、人口比率（下記参照）からすると大阪は不動産業者が多い地域だと言えます。…確かに大阪って不動産屋さんってゴロゴロ居ます（笑）

個人資格である宅地建物取引士（旧の宅地建物取引主任者）は、全国で１００万４６６２人、東京２１万２４５０人、大阪９万５２９７人で全国２位です。対東京比では、４４．８％となっております。

【麻の中の蓬】の諺ですが、特に個人経営している不動産業者って、親の代から不動産業者で無い限りは、それまでにどこかの会社に勤めていた経験があるものです。

それが不動産会社であってもなかってもちゃんと社会経験ができますし、ことの善悪やいい人と
悪い人の区別、好き嫌いや物事の道理も体験してから、それぞれが不動産業者として起業しています。結構、この今までの経験や仕事の進め方が今の仕事に繋がっていると思えることが多々あります。
すぐに結果を求められる仕事、こつこつと積み上げていく仕事、離職率の高い職場、…いろいろな仕事や職場があったと思います。

この間、来年の新社会人の入社式が各地であったようで、スーツがぎこちない学生風の集団を地下鉄のプラットホームで見かけて、『いっぱいイイ人に出会えるといいな』って思いました。

個人向けのアパートローンが急減速しているという。
今年４～６月の新規貸出金額は、前年同期比１５％減の７１７１億円。（日銀）
相続税対策の目的でアパートを建てる波が落ち着いてきたからでしょう。

大阪市内に住んでいると判りにくいけれども、郊外や地方に行くと同じようなアパートや、マンションが建て並んでいる光景に出会うことがあります。
分譲では無さそうな雰囲気は見れば判りますから、賃貸用に建てられた共同住宅です。

地主さんの遊休地利用と相続税対策、老後の資金造りにと考えていて、他方、貸出先の少ない金融機関とテレビＣＭや地元で有名な建築業者が一緒になって営業した結果でしょう。

日本国中で人口が減少する中、都心以下の収益物件は苦戦を強いられるのは必死です。

数年前に三重県の一棟売マンションの資料をもらった時、全７０戸の部屋が空室（大手のブラジル人従業員の解雇があったとのこと）の状態でしたので、買主を見つけるためには、まず入居者をどうしたら確保できるか考えて当たったのですが、上手くいかず断念したことがありました。
その後、その物件が大阪の不動産会社が購入し、別の大手製造業の社宅として入居契約をして成功したと知りました。

不動産業者であれば、なんとか対処のしようもあるのですが、初めてマンション経営する方ではいろいろな対策は人任せになってしまいますので、それは大変です。

郊外や地方に行くと、（大阪市内では考えられないでけど）駅前に不動産屋さんが一軒もないような処がたくさんあります。

それだけ、不動産屋にとってニーズが無いのでしょうね。

収益物件はテナントや入居者が入ってこそ、収入になるって建てるときは実感できないのかも知れません。

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今日は２日ですが、昨日が日曜日だったので、今日から１０月スタートって感じです。
あいにくの雨で、いつもの自転車通勤ではなくて、地下鉄で着ました。
たまに、通勤時間帯に地下鉄に乗ると、（当然ですが）学生さん、OLさん、年配の方、サラリーマンって感じの人達といろんな人が乗っていて、自転車こいで進むのとは違って人の活気わからないような

秋の空気が寒いくらい感じることができて、この間までの暑さは何だったのかと思ってしまいます。

巷では、小池新党＝希望の党の話題で持ちきりです。

政治家の人って、選挙に落ちると唯の人ですから、自分ファーストなのは判りますが、ついこの前の東京都議選で、小池さんのことボロクソに言っていた民進党の責任者だった人がここぞとばかりに、一足早く”希望の党”に参加したのは誠にカッコ悪いですなぁ～

この人は信用できるかどうかは、イザという時にどう行動するかで判りますから。

毎日、【今日の言葉】っていうメルマガ読んでますが、その道の第一人者はエエこと言いはります!

「隣の土地は相場の２倍出しても買え」
「不動産に掘り出し物なし」
「住めば都」
「（欧米では）人生を豊かに過ごすには３人の友人を持て、１人は弁護士、１人は医者、もう一人は不動産屋」

など、不動産業界にも昔から色々と昔から言い伝えられた言葉があります。

そのひとつに

「店舗の家賃は３日分の売上で稼ぐ」

というのがあります。
月額の家賃２０万円の物件だと一日の売上が６万６～７千円あると、やっていけるという考えです。
客単価や来店者の数などお店の内容によって色々あると思いますが、大雑把ではありますが昔から言われている目安ではあります。

また、１ヶ月の売上の１０%程度が賃料の目安という説もありますが、表現の仕方が違うだけで「３日で家賃…」の計算と考え方は同じです。
１ヶ月の家賃が１０万円であれば、その１０倍の月商１００万円（＝一日当り３万～４万円）が上がらなければ利益を出していくのは難しいというのも同じことです。
お店は、立地は大事ですがいかに立地がよくても必ず成功するものでもなありません。

うちの近所のラーメン屋さんは細い路地の中にあるお店が盛況で、それよりもいい立地にあるお店はテナントがコロコロ変わっていくなんてこともありまして、難しいものですね。
業種によって、売上に対する適正家賃の割合は、違うものだと思いますが、参考にはなる考え方だと思いますね。

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今年の就職活動シーズンの頃でした。新聞の投書欄に、ある学生さんが「いくつもの会社を訪問して面接を受けたのですが、自分の氏名は名乗るのですが、面接してくれる方は名前も肩書きも伝えてくれない…」というのがありました。
学生さんの言っていることが当然で、考えてみれば、会社の名前は判っていても、質問している人がどういう人なのか判らないなんて、本当におかしな話ですよ。
もう数ヶ月前のことなのに、まだ記憶にあるのは、かなり納得した内容だったからでしょう。

私のメインの仕事は一棟売物件の売買仲介業ですが、１０数年前から家主さんに直接依頼された物件のテナント募集や入居者募集もするようになりました。
大阪で物件を所有している東京や地方の方が、知人の紹介とか、ネットで「南森町不動産」ＨＰを読んでもらって、親身に相談されると嬉しくって賃貸募集もするようになったわけです。

賃貸の場合はだいたい、家主側の業者は客付業者さんが連れてくるお客さんはどこの誰とも判らないことがほとんどで、内覧した後の返事もないことの方が圧倒的に多いものです。

勿論、借りたいとか、条件交渉してくる場合は、お客さんの素性も判ってきますが…

物件によってはなかなか決まらないケースもありますので、いろいろな業者さんが取っ替え引っ替えお客さんを連れて来てくれるのは有難いのですが、その後の返事が全く無いということが続きますと、こちらとしては気の抜けたサイダーみたいな感じになるのであります。

まあ、賃貸の営業って、とりあえず案内する仕事なのかも知れませんが…昨日なんか、飲食不可の物件に飲食希望のお客さんを連れて見に来る賃貸業者なんてのは論外ですわ！

売買物件、特に収益物件の商談や現地案内の場合は、同業者さんとのコミュニケーションもそれなりに必要なので、売主や買主のプロフィールも大体判ることが多いですね。
また、売主・買主との遣り取りの結果もそれなりに連絡や報告があることが普通なので、話として白黒がはっきりするものです。

コミュニケーションが取れない業者さんとは自然と疎遠になって行くものですから、『いい加減な奴だな！』っていう評価で終わってしまいますよ！

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「宅建主任者」から「宅建取引士」へ

「宅地建物取引主任者」を「宅地建物取引士」に名称変更するなどの宅建業法改正が、国会で可決され後の２０１５年の４月１日から施行となりました。　一見すると、わざわざ「…主任者」から「…士」に変更するだけなのに大袈裟なことをと思いますが、実はなかなか大変な手間と年月が掛かっております。 法案等によりますと・・・暴力団に関係した人は、そうでなくなった日から５年間経過すること、暴力団関係者がその事業活動を支配する場合はダメ。

「宅地建物取引士」を含めた宅建従事者の倫理規定・コンプライアンス意識と、重事項説明の内容が年々増加するなど、取引に関する法律や関連制度が多様化するため宅地建物取引士の責任は益々重くなっています。

確かに、かつての重事項説明書は一棟売マンションでも、Ａ３用紙一枚だけなんてのも見たことがありますが、今では考えられないことです。

その為、専門的知識の習得などに更なる研修制度が実施されています。 我々当事者としては、これらが有料化されたり、新たな団体に加入したりするのを恐れている次第です。なぜなら、今まで新しい制度や法律の整備がなされると、それが新たな天下り先に繋がる口実なんてことだったら由々しき問題だと思うからです。 「宅地建物取引士」は、その不動産会社の営業関係者の「５人に１人必要」というのが絶対数必要ですが、以前からくすぶっていた「３人に１人必要」にしようというのは、当分の間はなさそうだというのです。理由は、十分な教育を受けた「宅地建物取引士」がいて、その他の従業員もボトムアップするからその必要はないということらしいが･･･正直いって、その意味はよくわかりませんなぁ～

いわゆる“士業”といえば、弁護士、不動産鑑定士、司法書士など「士」と呼ばれる専門性の高い国家資格の俗称ですが、最近では、マンション管理士やファイナンシャルプランニング技能士などの新参ものもありますが、「宅地建物取引士」も専門性の高い国家資格だと言うのであれば、不動産の営業に関わる人は全員その資格を持つことが望ましいのじゃないでしょうか。

「宅地建物取引士の記名押印」

売買や賃貸借の契約をする時には、その契約前に宅建業法第35条に定める重要事項の説明、重要事項説明書への記名押印及び同第37条に定める書面（契約書等）への記名押印は、「宅地建物取引士」が行う必要がありますが、不動産業者でも意外と勘違いしていることがあります。 まず、宅建業者が売主の場合や複数の仲介業者が存在している取引の場合も、すべての宅建業者が宅地建物取引士の記名押印をしなければならないということ。

それに、宅建業法第３７条では、いちいち細かくは書いていませんが、売主が業者の場合、仲介業者が記名押印しているから売主自らの記名押印を不要だとはしていません。 また、仲介業者が複数の場合、根付業者が代表して記名押印すれば、その他の中間業者は仲介手数料を受け取るために領収書さえ持ってくればイイというものではありません。

昔ほどではありませんが、今でも意外といいラフな場合も多いようですが。

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法務局の申請書類に『地番・家屋番号は、住居表示番号（○番○号）とはちがいますので、注意してください。』と書いてあります。 そうです、「住居表示」と「地番」は、通常同じではありません。

(田舎に行くと、地番と住所が同じところもありますが･･･)

「地番」→「その土地の登記簿での所在地・番号」

「住居表示」→「建物の表示で、そこに住む人の住所・番号」

として利用しています。

法務局では、土地はすべて「地番」で登記されていますし、建物の登記簿上の「家屋番号」も「地番」が分かれば調べることができます。

■住居表示のしかた■（大阪市）

※街区符号のつけ方は、数字を用い、大阪城にもっとも近い街区を起点として、連続蛇行式により順序よくつけるものとする。

※住居番号のつけ方は、大阪城に近い街区の角を起点として原則として右廻りに街区の境界線を１０ｍ間隔に区切り、住居番号の基礎となる番号を当該間隔に順次つける。 （大阪市住居表示実施基準より）

■地番の意味■

元々「地番」は（明治時代の地租改正以来）固定資産税を聴取するために個々の土地につけた番号です。

だから、“固定資産税・都市計画税”の請求は所有者の住所に着ますが、対象不動産の表示は「地番」で行っています。

土地を特定するためにつけた番号と、その所有者を明解にするための登記することになります。

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数日前から、喉に痛みがあって、ヒリヒリしています・・・風邪引いたみたいです。で、今日はやたらと動き回ったらり、しゃべりまくったりしないで大人しくしておこうと思っています。
一人でやってる不動産業者さんって、一般の人が思っているより結構たくさん居るのですが、健康を害するとお陀仏です。
有給休暇もありませんし、健康保険も会社負担なんてありませんからね。
そのくせ、お酒はよく呑むし、よく食べますので、体にはすごく悪いことばっかりしているみたいですが。（笑）
自己管理って言うんですか、なかなか難しいですね。

一番いいのは、自分でドンドン用事を作って、自分を追い込むことですね。

でも、スケジュールで一日をパンパンにしてしまうと、いろんな用事が飛び込んできた時に対応できませんから、そうですね、一日のうち、３０～４０％は比較的柔軟に行動できる時間を用意して置かないとダメだと思っています。

昨日、神戸の業者さんとしゃべっていると、９月は暇だったとか、そうそう、そんなこと言っていた業者さん他にも居ましたね。

詰めた商談が２～３つ重なりと、一日の予定は動かせませんので、すごく忙しいし疲れますが、１０月はそんな日がたくさんあると嬉しいのですが！（笑）

大相撲秋場所千秋楽は、日馬富士が優勝決定戦でも豪栄道に勝って逆転優勝。

１１日目の時点で星の差３つから逆転したのは、１５日制が始まって以来の快挙だとか！
勝負事は最後まで何が起こるか判らないと言いますが、不動産仲介業の仕事も大どんでん返しや、煮え湯を呑まされることなど、全くいろいろな経験をさせてくれます。

本当にいろいろなことがあるので、どれから書いたらいいのか迷ってしまいますが･･･

例えば、（最近の話ではないのですが、）契約日、売主様の会社に買主様と一緒に伺ったのですが、到着後に買主様の本社（台北）から送金が出来ないということが判ったのでした。
理由は、台北のD銀行が台風で休業しているというのです。
日本では、台風如きで銀行が閉まるなんて考えられないことですが、売主がカンカンに怒ってしまって「だから外国人と契約するのは嫌だったんだ！」なんて言い出す始末です。

その銀行は日本のD銀行の台北支店だったので、売主はD銀行の本店に確認の電話をしました。
結果は、本当に台風で休んでいたので、皆、沈黙して引き上げました。

そして、売主様は憮然として、後日改めて契約に臨んだのでした。

ある売り物件に、買主が付くのに手間取っていたのにも関わらず、いざ買主が付くと、ほぼ同時に別の買主が現れるなんてことも日常茶飯事です。

また、次々に買主が付くのに、売主がいろいろな要因で、断り続けることがあります。暫くすると、「最初の買主が一番良かったなぁ～」なんてことも結構よくあることです。

こんな話しも・・・契約後、暫くして、売主の経営する会社の資金繰りが悪化していることが判って、買主様に事情を説明して、理解して頂き、慌てて決裁したってこともありました。
売主の会社は、その直後に倒産しました･･･（汗）

世の中、何が起こっても不思議ではありません。
粘り強く、諦めてはアカンということです！

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「契約の履行に着手」っていう言葉が売買契約書には書いてありますが、どいうことなのか？

不動産の契約は、“一括決済”と言う“契約と決済を同時に済ませること”もありますが、多くの場合、契約時に手付金のみを支払い、残金を決済日に支払って取引を終了するのが一般的です。

でも契約後、売主または買主から解約を申し出ることもあります。

売買契約書において、手付金は「当事者の一方が契約の履行（※注１）に着手するまでは、買主はその手付金を放棄して、売主はその倍額（※注２）を支払って、契約の解除をすることができる」とする手付け解除の契約内容が一般的です。

でも、このような解除権が契約後いつでも使えるということでは、相手方が不測の損害を被ることになりますので、その時期について一定の制限が必要だと考えられています。

その“一定の時期“が、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで…」というものです。

不動産の売買契約において“契約の履行”とは、次の行為を行なうことだと考えられています。

契約解除に伴い相手方が履行の着手している場合は、手付金の放棄や倍返しだけでなく損害金を支払う必要が出てきますので、当然のことながらよく考える必要があります。

勤務先の倒産、急な転勤、家族の病気なども売主には関係がありませんから白紙解約は難しいので、買主は手付金を放棄しなければなりませんし、反対に、売主の立場で同じようなことがあったら、倍返しの対象になります。

（中間金は返ってきますし、返さなければなりません。）

但し、停止条件付契約として、“ローン特約”や“買い替え特約”がある場合は違いますよ。

ローン特約を付けて契約をした場合は、予定していたローンの承認が得られなかった場合や、予定していた金額に足りなかった場合は、白紙解約できますので、手付金は帰ってきます。

ただ、いいかげんな遅滞行為や虚偽の申請行為などにより、約定の時期までに承認が得られなかった場合などは、白紙解約できませんので、契約後すぐに金融機関に融資申し込み手続きをする必要があります。

★契約実務に関する記事★

売買取引の習慣、大阪と東京の違い

事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ

個人の低額売買契約について

三為契約（さんためけいやく）

高齢者の不動産取引

ローン特約

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

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