今日、１２月２３日は”天皇誕生日”ですけど、再来年の今日は”天皇誕生日”ではなくなります。
平成３１年の５月皇太子が天皇陛下になられるので、近い将来２月２３日が最初の”天皇誕生日”となりますね。
新聞では、再来年の今日が祝日にするかどうかこれから決めるって書いてありました
クリスマスイブの前日ですから、飲食店やプレゼント用品などを扱っているお店は、平日か祝日かは大きな問題ですよね！
会社員している時とか若い頃は、休みが多いと嬉しかったですけど、自分で仕事していると休みは週に１日あれば良いかなって感じです。
そうそう、昔から私も今日は誕生日でして・・・
あっ、ありがとうございますｍ（・・）ｍ
賃借人(入居者)と賃貸人（家主）との間に入って、家主さんにとって入居者の居る居ないに係らず、借り上げした業者が約束した家賃を支払う契約を「サブリース契約」と言いますが、家主さんにとって一見すごく便利なことだと思われています。
でもこの「サブリース契約」が、ここ数年の相続税対策や私的年金作りと称して投資用マンションを販売していた業者さんとオーナーさんとのトラブルのひとつとにもなっています。
「サブリース契約」は２０年とか、３０年とかの契約ですが、通常は２年毎に条件の見直しが契約書に記載されていますので、最初は７万円のサブリース家賃が３年目に６万円に減ってしまったりすると、家主さんは困ったことになります。
また、修繕費用やいろいろな手数料がかさんで、当初聞いていたのと違うってことで、オーナーさんと業者間の信頼関係が悪化するということもあったりします。
「サブリース契約」でオーナーさんに支払われる賃料は、実質家賃の８～９割と言われていますが、オーナーさんによっては実際の賃料を知らない、調べない、業者を信用し過ぎたりしていて、７割とかに設定されていても気づかないこともあります。
この点は「サブリース契約」でなくても、遠隔地の収益物件を所有している家主さんは、家賃相場が判り難いので気をつけないといけませんね。
賃貸募集や、管理する不動産業者とのコミュニケーションは是非とも密にしていただきたいものです。建築や購入はお金が調達できればいいだけですが、運用は手間隙を掛けることが大事です。
アパートでも投資用マンションでも、「ほったらかし」はアカンと覚えておいてください！
特に賃貸物件にその傾向が強いのですが、架空物件を掲載して、物件探しをしている人に問い合わせをさせて、客引きをする業者がいます。
これは、昔の“電ビラ”といって、許可無く電信柱に「四畳半一間 家賃1万円」とか貼紙をして客引きしていたブラック業者と同じです。
すでに契約済となった物件、実際にあるが賃貸募集や売却するつもりのない物件、もともとそんな物件自体が存在しないなど、「おとり広告」は悪質なものです。
ただ、「おとり広告」とは違い、インターネット上から削除するのを忘れたとか、これから削除する段階の物件情報もありますので、全てが悪質なものでもありませんが。
首都圏に比べて近畿圏が圧倒的な数の「おとり広告」がはびこっているということです。
今夏より大手不動産情報サイトが対策強化に乗り出したというから、関西でも徐々に減っていくでしょうが、取り合えず気をつけて下さい！
本屋さんの数自体は、ここ１０年間でおおよそ２５％減ったそうですが、壱店舗あたりの面積は増えているそうですから、書店の大型化が進み、家族経営的な本屋さんが淘汰されている傾向がうかがえます。
比較的、業態が似ていると思える不動産業者とはちょっと違うかもしれませんが、銀行系の不動産業者さんや大手財閥系の不動産業者さんが昔だったら取扱いをしなかったような物件の仲介をしている状況は、町の本屋さんと同様、町の不動産屋もおなじ流れのなかにあるのだと思いますね。
ただこの間、雑誌で見かけたのですが、アメリカやヨーロッパでは書店回帰の傾向があるそうです。
電子書籍の市場にストップをかけようとする著作者や出版社が出て来たり、「デジタル疲れ」というなんでもかんでもスマホを見て過ごす生活にしんどさを感じる購読者が出て来たからだそうですが、その話になぜか、少し納得した気持ちになりました。
かつての核家族社会から、親と子供が同居しない傾向の強い昨今です。
これから少子化が進んでも、単身者世帯は増えるという記事を読んだことがありますが、理由は高齢者の単身世帯が増えるからだそうです。
すでに、６５歳以上の方の内、７人にひとりが認知症だそうです。
これから平均寿命もドンドン延びて、仮に９０歳、９５歳となればですよ、認知症の割合も高くなるのでしょうね。
不動産取引の世界でも、既にテーマとなっていることがあります。
例えば、８０歳で元気な方が所有している不動産を売りたいと希望して来れれた時に、不動産仲介業者として「はい、はい、どうぞ」と売却手続きを進めていいのかという問題です。
確かに、日常会話も問題なく、文章の作成もちゃんと出来て、物忘れも特別なさそうだとなると通常の段取りをしてもよさそうです。
でも、物件を買いたいという方が現れて、契約手続きの段階になってから、買主さんから売主さんの年齢が気になるなんていうケースがあります。
また、取引の所有権移転手続きに際して、司法書士の方が売主さんの奥さんや子供さんに確認を取るなんてことも珍しくはありませんし、少し斑（まだら）の記憶が跳んでいたり、この前に言っていたことと、今日言っていたことが全然違っていたりすると怖くて取引を進めることは出来ません。
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区分所有の分譲マンションを売却する仲介させていただいた時のことです。
売主様はこのマンションを収益物件として長年所有されていて、賃借人にも恵まれていて、とってもお気入りの物件だったのですが、お金の要ることがあって売却することになったわけです。
マンションの《権利証》〈…権利書に同じ〉は「敷地権」設定により、土地＋建物で１つになっているのが普通ですが、このマンションの《権利証》は、土地と建物が別々になっていました。
分譲マンションは昭和５８年の区分所有法「建物の区分所有等に関する法律」改正により、建物とその敷地を一体として利用し､分離して売却したりできないことになりました。
（但し,「敷地権」は強制ではありません。）
これを「敷地権」として、土地と建物の権利関係が一体化することになり、今では分譲マンションは登記簿においては建物の登記簿表題部で「敷地権」について記載され、土地登記簿への記載は省略されています。
同じく《権利証》も同様に土地・建物でひとつになっています。
それでは先日のケースは、どういうことなのか…。
| 確かに対象物件は昭和５８年より以前の建物で、新築当時「敷地権」の設定は出来なかったのですが、前述の法改正以降は法務局の職権で対象物件について順次「敷地権」の登記を行なったと聞いていますが、それもなされていないし… |
| 理由はこうでした…
建物：■Ａさん ６分の５ ■Ａさんの妻 ６分の１ という共有持分 土地：■Ａさん １７３３／２０７９■Ａさんの妻 ３４６／２０７９ という共有持分 このように土地・建物の所有権内容、今回のケースではその割合が同じでないので、土地と建物を一体化する「敷地権」に出来なかったということです。 |
【チェックポイント】
■ 古年の分譲マンションを売買しようとする人は、敷地権設定の確認並びに内容を登記簿謄本で行なう。
■ 権利証の保管している場所を思い出し、実際に権利証を確認する。
■ 「敷地権」設定のない物件を所有している人は、《権利証》が土地･建物別々ですのでそれぞれの権利証を確認する。
■ 「敷地権」設定のない物件を購入する人は、購入に際し土地・建物を一体化（敷地権設定）させるため司法書士ｻﾝに支払うための費用負担が発生しますが、それほど大きな費用ではありません。
【寄り道】「権利証」は不動産取引の主役で、決済時には必ず必要なものです。 そんなに頻繁に出して見るものでもありませんし、普通は司法書士事務所の分厚い紙袋の入っていて、その表に「登記済権利証書」とか、「不動産登記済証書」とか書いてあり、「権利証」とは書かれていないからです。 |
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生産緑地指定（注１）された農地が、所有者の高齢化や農業を続ける意思がない場合に、制度３０年経過する２０２２年にあたり、多くの宅地化が進む可能性が高いので、残される農地の利用とこれと調和した住居の環境を保護するために定める地域が創設されたわけです。
| (注１)生産緑地指定 都市部に残る農地について、生産緑地指定を受けると農業継続を条件にして、固定資産税を大幅に減免したり、相続税の支払い猶予を受けたり出来ることとされています。 |
田園住居地域は、低層住宅の良好な住居の環境を保護する仕組みで、建築規制の概要は、次の通りです。
【建築規制】
区域内での建築物の用途は、低層住居専用地域に建築可能なもの（住宅、老人ホーム、診療所等）又は農業用施設（農業の利便増進に必要な店舗・飲食店等で面積５００平方メートル以内のもの、農産物の生産・集荷・処理・貯蔵に供するもの）に限るとされているので、住宅ついてはほぼ第一種・第二種低層住居専用地域と同じようなイメージで、且つ、農業物に付随する小規模な飲食店舗が建築できるということです。
区域内の建築物について、容積率、建ぺい率、高さ、外壁後退を、低層住居専用地域と同様に制限するとされています。
賃貸マンションでも店舗・事務所でも賃借人・テナントが元々使用していた状態に原状回復するための費用です。
でも、元々の機能をグレードアップすると、資産の価値を高めた支出として資産計上し、減価償却することによりそれぞれの耐用年数により経費処理する必要が出てきます。(資本的支出)
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外壁の塗装工事や防水工事 |
修繕費 |
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賃貸マンションの空調機の交換 |
修繕費 |
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１LDK→２LDKへの改装工事 |
資本的支出 |
| 新しいシステムキッチン ユニットバスの設置 |
資本的支出 |
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エレベーターの新設 |
資本的支出 |
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老朽化した便器の交換 |
修繕費 |
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和式から洋式への、トイレの改装 |
資本的支出 |
| 畳の張り替え、クロスの貼り替え |
修繕費 |
老朽化した便器・洗面台の設備等、壁面タイルの交換・老朽化した鉄部の塗装・防水工事をした場合は建物の維持を目的とするので、原則、全額修繕費です。そして、大規模修繕に合わせて行う部分品の交換、移設等のみの場合は修繕費ですが、一つの用をなす設備を全体として更新・取替えする場合及びその設備の主要構造部の更新・取替え等の場合は資本的支出に該当します。
細かな金額でも、積み重なると大きな金額になりますから、こつこつと領収書は置いときましょう。
って聞いたことはあるけども、知らなくてもそれほど問題じゃなさそう…そう思っている方が殆どでしょう！
「確かに、不動産売買のときには“契約書”に書いてあった」けど、終わってしまうと記憶から消えてしまうものです。
但し、問題が起こらなければの話ですが・・・
記憶の底から呼び起こさせる問題とは、≪雨漏り・シロアリの害・建物構造上主要部分の腐食・給排水設備の故障・過去の物件内部での自殺等≫を買主が初めて気づく時であります。
不動産取引については、宅建業法・商法で売主の責任を規定しています。
現在では、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）【注１】・消費者契約法【注２】が加わり、売主の責任内容は複雑になりました。
それぞれの内容は違っています。
頭の中がゴチャゴチャになるので、下記の表は簡便なものとして作成してみました。
「複雑だと言うことはＦＰ試験などには格好のテーマになるかも知れませんが・・・瑕疵という文字も複雑、こちらは漢字検定に出題でも！」
その内容は（１）新築か中古か（２）売主、買主が宅建業者か単なる消費者なのかで違ってきます。
※別に商人・事業者のどちらかかという人もいますが、今回は省きます。
新築の場合
| 買主
売主 |
宅建業者 |
一般の消費者 |
|
宅建業者 |
「品確法」で10年間は、建物の主要部分等の瑕疵担保責任があります。 | ←「品確法」適用 ＋主要部以外は２年以上の規定、それより短い期間は無効です。 （中古の項目参照） |
|
消費者 |
↑と同じく「品確法」の適用あり。 | 「品確法」の適用あり。 |
| 消費者が売主の場合は極稀であります。 （物件購入後、居住せずに転売した場合を想定） |
||
中古の場合
| 買主
売主 |
宅建業者 |
一般の消費者 |
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宅建業者 |
売主は瑕疵担保責任を負わないという特約等も有効と思われます。特約がない限り商法５２６条【注３】の適用あり。 | 最低、物件引渡しから２年以上の期間で売主に責任があります。それより短い期間の特約は無効です。その場合は、瑕疵を知った時から１年以内に権利を行使できます。（例えば、引渡しから１０年後でもOK） |
|
一般の消費者 |
特約は自由ですが、なければ、権利行使は事実を知った時から１年以内です。 | ← 同 左 |
■ 瑕疵担保責任について買主は、修繕請求・損害賠償や契約解除などで権利の行使ができます。
| ■競売物件には、瑕疵担保責任はありません！全て買主責任です |
| ■ 担保責任を負わない旨の特約
売主が担保責任を負わない旨の特約をした場合、民法上は有効である。しかし、その場合でも売主は次のときは免責されない。 |
【注１】品確法は、次の２つのポイントからなります。
（１）新築住宅の契約に関する瑕疵保証制度の充実
新築住宅の取得契約（請負・売買）において、基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分）について１０年間の瑕疵担保責任が義務づけられます。
（２）住宅性能表示制度の創設
【注２】消費者契約法と他の法律との関係
| 消費者契約法のポイント
Ａ 契約者が事業者と締結した契約が全て対象。 Ｂ 消費者は、事業者の故意の不告知などによって結んだ契約を取り 消すことができる。 Ｃ 消費者の利益を不当に害する契約（←１部又は全部）を無効とす る。 |
消費者契約法の規定と民法や商法の規定が競合する場合には、消費者契約法の規定が優先的に適用されます。
また、宅建業法など個別法の私的規定と消費者契約法の規定とが抵触する場合には、原則として業法など個別法の規定が優先的に適用されます。
※ 宅建業法の瑕疵担保責任に係る規定との関係
宅建業法における、宅建業者自ら売主となる売買契約において、目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定により買主に不利となる特約を無効とする規定は、消費者契約法に優先して適用されます。
※ 品確法との関係
品確法は、新築住宅の基本構造部分について１０年間瑕疵担保責任を負うこととし、これに反する特約は無効としています。
これは消費者契約法の規定よりも厳しい責任を課す規定であり、消費者契約法に優先して適用されることとなります。
【注３】商法 ５２６条
延滞なく検査し瑕疵を発見し通知するか、すぐに発見出来ない場合でも６ヶ月以内を経過すると解約等は出来ない。（民法は事実を知ってから１年以内）
「頭の中のゴチャゴチャは如何でしょうか？ 」
「はい、ごちゃごちゃです（＾＾）」
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それから、昨日電話いただいた業者さん（＝売主）と打ち合わせです。
今年１０月に入社されたとのことで、今までの経歴なんかもお互いお話して接点を見つけます。
偶然にも私が少しだけの間ですが席を置いていた会社に居られたそうで、話が結びついて本題に入りました。
不動産業界は転職率が高い業界なので、皆さん結構いろいろな会社に居た経歴があったりして、どこかで接点を見つけることができるものです。
それに、不動産業界だけで生きていくのには、いろいろ経験していた方が仕事上のメリットもありますし、人の苦労も理解できるものです。
転職経験者として言えるのは、新しい職場でいかにして早期に成果を挙げることが出来るかが勝負だということです。
昔は３ヶ月成果がでないと首だとか言われていた時代もありましたけど、今はどうでしょうか？
いろいろな知識や経験・人脈などない段階でいきなり成果を出せと言われても、難しいですね。
転職して、いつかその仕事が天職になるかもしれませんから。
こつこつ種を蒔いて、水をやって、肥料を与える・・すると実がなって、花が咲いてくるものだと、そうです、そう思ってやるしかありません！
