既に４人にひとりが６５歳以上である高齢化社会が始まっていて、これからもより高齢化が進むというから、まさに経験したことの無い社会が始まろうとしているわけです。

かつての核家族社会から、親と子供が同居しない傾向の強い昨今です。
これから少子化が進んでも、単身者世帯は増えるという記事を読んだことがありますが、理由は高齢者の単身世帯が増えるからだそうです。

すでに、６５歳以上の方の内、７人にひとりが認知症だそうです。
これから平均寿命もドンドン延びて、仮に９０歳、９５歳となればですよ、認知症の割合も高くなるのでしょうね。

不動産取引の世界でも、既にテーマとなっていることがあります。
例えば、８０歳で元気な方が所有している不動産を売りたいと希望して来れれた時に、不動産仲介業者として「はい、はい、どうぞ」と売却手続きを進めていいのかという問題です。
確かに、日常会話も問題なく、文章の作成もちゃんと出来て、物忘れも特別なさそうだとなると通常の段取りをしてもよさそうです。
でも、物件を買いたいという方が現れて、契約手続きの段階になってから、買主さんから売主さんの年齢が気になるなんていうケースがあります。

また、取引の所有権移転手続きに際して、司法書士の方が売主さんの奥さんや子供さんに確認を取るなんてことも珍しくはありませんし、少し斑（まだら）の記憶が跳んでいたり、この前に言っていたことと、今日言っていたことが全然違っていたりすると怖くて取引を進めることは出来ません。

買主の方から、後見人を付けて欲しいなんて言われて、ご高齢の売主さんが「私は元気です！」って怒ってしまった結局、その取引が破談になったなんていう話もあります。

「高齢化」＝長生きって良いことばかりじゃ無さそうで、なかなか難しい問題であります。

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敷地権と古年マンション

区分所有の分譲マンションを売却する仲介させていただいた時のことです。
売主様はこのマンションを収益物件として長年所有されていて、賃借人にも恵まれていて、とってもお気入りの物件だったのですが、お金の要ることがあって売却することになったわけです。
マンションの《権利証》〈…権利書に同じ〉は「敷地権」設定により、土地＋建物で１つになっているのが普通ですが、このマンションの《権利証》は、土地と建物が別々になっていました。
分譲マンションは昭和５８年の区分所有法「建物の区分所有等に関する法律」改正により、建物とその敷地を一体として利用し､分離して売却したりできないことになりました。
（但し,「敷地権」は強制ではありません。）
これを「敷地権」として、土地と建物の権利関係が一体化することになり、今では分譲マンションは登記簿においては建物の登記簿表題部で「敷地権」について記載され、土地登記簿への記載は省略されています。

同じく《権利証》も同様に土地・建物でひとつになっています。
それでは先日のケースは、どういうことなのか…。

【チェックポイント】

■   古年の分譲マンションを売買しようとする人は、敷地権設定の確認並びに内容を登記簿謄本で行なう。

■   権利証の保管している場所を思い出し、実際に権利証を確認する。

■   「敷地権」設定のない物件を所有している人は、《権利証》が土地･建物別々ですのでそれぞれの権利証を確認する。

■   「敷地権」設定のない物件を購入する人は、購入に際し土地・建物を一体化（敷地権設定）させるため司法書士ｻﾝに支払うための費用負担が発生しますが、それほど大きな費用ではありません。

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来春、田園住居地域という住居系の用途地域が追加されます。

生産緑地指定（注１）された農地が、所有者の高齢化や農業を続ける意思がない場合に、制度３０年経過する２０２２年にあたり、多くの宅地化が進む可能性が高いので、残される農地の利用とこれと調和した住居の環境を保護するために定める地域が創設されたわけです。

田園住居地域は、低層住宅の良好な住居の環境を保護する仕組みで、建築規制の概要は、次の通りです。

【建築規制】
区域内での建築物の用途は、低層住居専用地域に建築可能なもの（住宅、老人ホーム、診療所等）又は農業用施設（農業の利便増進に必要な店舗・飲食店等で面積５００平方メートル以内のもの、農産物の生産・集荷・処理・貯蔵に供するもの）に限るとされているので、住宅ついてはほぼ第一種・第二種低層住居専用地域と同じようなイメージで、且つ、農業物に付随する小規模な飲食店舗が建築できるということです。
区域内の建築物について、容積率、建ぺい率、高さ、外壁後退を、低層住居専用地域と同様に制限するとされています。

今年も残すところ、あと半月です。
１２月で一年間の数字を締める家主さんも居られると思います。
来年の確定申告の下準備って感じです。
不動産所得のある方は、その必要経費が認められますから、必要な経費は収入から差し引いて申告するわけですが、建物の修繕費は必要経費そのものです。

賃貸マンションでも店舗・事務所でも賃借人・テナントが元々使用していた状態に原状回復するための費用です。

でも、元々の機能をグレードアップすると、資産の価値を高めた支出として資産計上し、減価償却することによりそれぞれの耐用年数により経費処理する必要が出てきます。(資本的支出)

【よくある支出】（一般的な目安）

老朽化した便器・洗面台の設備等、壁面タイルの交換・老朽化した鉄部の塗装・防水工事をした場合は建物の維持を目的とするので、原則、全額修繕費です。そして、大規模修繕に合わせて行う部分品の交換、移設等のみの場合は修繕費ですが、一つの用をなす設備を全体として更新・取替えする場合及びその設備の主要構造部の更新・取替え等の場合は資本的支出に該当します。

細かな金額でも、積み重なると大きな金額になりますから、こつこつと領収書は置いときましょう。

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『瑕疵（かし）担保責任』

って聞いたことはあるけども、知らなくてもそれほど問題じゃなさそう…そう思っている方が殆どでしょう！
「確かに、不動産売買のときには“契約書”に書いてあった」けど、終わってしまうと記憶から消えてしまうものです。
但し、問題が起こらなければの話ですが・・・

記憶の底から呼び起こさせる問題とは、≪雨漏り・シロアリの害・建物構造上主要部分の腐食・給排水設備の故障・過去の物件内部での自殺等≫を買主が初めて気づく時であります。
不動産取引については、宅建業法・商法で売主の責任を規定しています。
現在では、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）【注１】・消費者契約法【注２】が加わり、売主の責任内容は複雑になりました。
それぞれの内容は違っています。
頭の中がゴチャゴチャになるので、下記の表は簡便なものとして作成してみました。

「複雑だと言うことはＦＰ試験などには格好のテーマになるかも知れませんが・・・瑕疵という文字も複雑、こちらは漢字検定に出題でも！」

その内容は（１）新築か中古か（２）売主、買主が宅建業者か単なる消費者なのかで違ってきます。
※別に商人・事業者のどちらかかという人もいますが、今回は省きます。

新築の場合

中古の場合

■   瑕疵担保責任について買主は、修繕請求・損害賠償や契約解除などで権利の行使ができます。

【注１】品確法は、次の２つのポイントからなります。

（１）新築住宅の契約に関する瑕疵保証制度の充実

新築住宅の取得契約（請負・売買）において、基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分）について１０年間の瑕疵担保責任が義務づけられます。

（２）住宅性能表示制度の創設

【注２】消費者契約法と他の法律との関係

消費者契約法の規定と民法や商法の規定が競合する場合には、消費者契約法の規定が優先的に適用されます。
また、宅建業法など個別法の私的規定と消費者契約法の規定とが抵触する場合には、原則として業法など個別法の規定が優先的に適用されます。

※   宅建業法の瑕疵担保責任に係る規定との関係

宅建業法における、宅建業者自ら売主となる売買契約において、目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定により買主に不利となる特約を無効とする規定は、消費者契約法に優先して適用されます。

※   品確法との関係

品確法は、新築住宅の基本構造部分について１０年間瑕疵担保責任を負うこととし、これに反する特約は無効としています。
これは消費者契約法の規定よりも厳しい責任を課す規定であり、消費者契約法に優先して適用されることとなります。

【注３】商法　５２６条

延滞なく検査し瑕疵を発見し通知するか、すぐに発見出来ない場合でも６ヶ月以内を経過すると解約等は出来ない。（民法は事実を知ってから１年以内）

「頭の中のゴチャゴチャは如何でしょうか？　」

「はい、ごちゃごちゃです（＾＾）」

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今朝は寒かったですね、大阪市内でも１℃ですから、風も強かったので、指先が麻痺していました。
朝一番にクリニック行き、月１回の高血圧の薬をもらいにです。

それから、昨日電話いただいた業者さん（＝売主）と打ち合わせです。
今年１０月に入社されたとのことで、今までの経歴なんかもお互いお話して接点を見つけます。
偶然にも私が少しだけの間ですが席を置いていた会社に居られたそうで、話が結びついて本題に入りました。

不動産業界は転職率が高い業界なので、皆さん結構いろいろな会社に居た経歴があったりして、どこかで接点を見つけることができるものです。
それに、不動産業界だけで生きていくのには、いろいろ経験していた方が仕事上のメリットもありますし、人の苦労も理解できるものです。
転職経験者として言えるのは、新しい職場でいかにして早期に成果を挙げることが出来るかが勝負だということです。
昔は３ヶ月成果がでないと首だとか言われていた時代もありましたけど、今はどうでしょうか？
いろいろな知識や経験・人脈などない段階でいきなり成果を出せと言われても、難しいですね。

それまでは、ひたすら辛抱、忍耐であります。

転職して、いつかその仕事が天職になるかもしれませんから。
こつこつ種を蒔いて、水をやって、肥料を与える・・すると実がなって、花が咲いてくるものだと、そうです、そう思ってやるしかありません！

不動産の売買契約に伴って、すべての必要資金を手持ちの現金で実行する人は殆どいないと思います。
金融機関からの融資を申し込んで、取引をするのが普通です。

元々、事業用不動産の売買では、契約締結に際して、買主の融資がＯＫであれば購入、ＮＯであれば“白紙解約”か“買主は解除できる”という特約付き契約は珍しいものではありませんでした。
でも、最近は売買契約前の「ローン特約付買い付け証明書」自体を受け取らないケースも珍しくありません。
売主は、ローン特約付売買契約すると数週間から壱月程は、もしその後にいい買主が出てきても乗り換えることはできないし、最終的に買主から「ローン無理でした…」となったら何をしていることか分からないからです。

金融機関の融資の可否は、不動産業取引の“生命線”です。

極論すれば、取引事例や収益還元法なんて現実の取引にとっては教科書の中の話で、需給関係の中で購入希望者が実際に資金調達できるかどうかが最も大きな問題なのです。

■ ローンの具体的内容　■

市販されている売買契約書を使っている場合は、予めローン特約条項が書いてありますが、そうでないオリジナルの契約書では気をつけないといけないことがあります。
例えば手付金１０００万円で売買契約し、決裁時に残金９０００万円を支払うことになっている場合、必ずしも９０００９０００万円自体が融資対象金額とは限りません。
ちゃんとした売買契約書では、ローン特約条件に「●●銀行●●支店で借入金額●●万円の融資申込をする」と具体的に書かれているはずです。
買主は売買契約してから、「これからゆっくりと何処の金融機関に申し込むか考えます」ではダメなのです。
買主は売主に対して、速やかに融資の手続き実行する責任がありますし、仮におっとり刀で行動を起こしたとして、期待する融資が受けられない場合は、努力義務違反としてローン特約条項があったとしても（厳密な意味で）解除や失効の主張は出来ないのです。
勿論、買主側の仲介業者は買主の味方でしょうから、ちゃんと危険性を回避するよう契約書を含めて万全の手配をしてくれると思います。
でも、全ての宅建業者が同じ知識や経験を持ち合わせているわけではないので、買主様自身も十分注意して下さい。

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「瘤（こぶ）取りの神」として有名な猿丸神社に行って来ました。

知人が癌を患っていて、薬が効いているらしく本人はいたって元気なのですが、ステージ４だということですから心配で、お祈りと御守を戴こうと思ってのことです。

関西では「癌封じ」にこの猿丸神社が有名なので一度行っておかないとって前から思っておりました。難波からだと近鉄奈良線の大和西大寺駅で京都線に乗換えて、「新田辺駅」からタクシーで２０分位掛かります。
多少、時間に余裕のあるときでないと行けない距離ですね。

こじんまりした神社で、落ち着いていた、なにかご利益のありそうな雰囲気です。
絵馬やお御籤のお猿さんのキャラクターも可愛いですけど、お金儲けの臭いがしないのが気に入りました！

皆さんも、「癌封じ」を祈願するときには、「猿丸神社」に行かれては如何ですか？

http://www.sarumarujinja.jp/

不動産業者（特に仲介業者）は、他の業界に比べて中小企業や個人業者の割合が高いといわれています。だいたい全業者の９７％位が従業員２０人以下の小規模事業者だそうです。

小規模事業者の不動産屋さんの多くは、独立する前は大手の不動産業者に勤めていたり、不動産に関連する建築業や金融機関に勤めていたりして、これなら自分でもやれそうだと思って開業するのじゃないでしょうか。

私の場合は、３８歳の時に勤めていた銀行の子会社である不動産会社が（そろそろ）潰れるだろうなと思い、上司に相談したところ、「この船は沈む運命にある。君は未だ若いのだから早く辞めたほうがいい・・・」って言ってもらいました。
その上司も数年前にお亡くなりになりましたが、私が希望すると会社に住宅地図が２セットあったので、１セットを退職金代わりに頂きました。
住宅地図って揃えると、２０～３０万円したので助かりましたね。
今は、住宅地図ソフトやYahoo地図など安価で手に入るのですが、その頃は電話・FAX・住宅地図が不動産業独立のための“三種の神器”でしたから。

小規模業者のメリットは入ってくる情報がすべてコントロール出来るということだと思います。
大きな会社とか、社内に上下関係がある会社だと、売り買いの情報とかであまり独り歩きして欲しくない情報も上司や同僚に報告しないといけないので、情報を得た人が全く知らないところへ流れてしまうことがあります。

事業用不動産の場合、複数の仲介業者が介在する場合も多いので、そういう風な流れで仕事が進むことがあります。
ですから、社内にもう一件不動産業者が居るのと同じような関係になります。

それも、同じ組織の身内ですから、言いたいことが言えないこともあって、上手く情報が伝わらないで、情報を得た人がコントロールできないなんてことがままあります。
これって仕方ないとは思いますが、大きな会社の仕事上のデメリットだと思います。
反対に言うと、それだから自分で情報が取れる人は独立しちゃうのです。
ただ、大手の会社の信用力は大きいので、大きなメリットですけどね！

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阪神タイガースの桑原投手が、年棒４６３％アップで契約更改とか。
プロ野球選手って、基本的に“個人事業主”だから年棒が高いと、翌年の税金とか大変だと思いますし、年棒が下がると凄く大変だと思います。

サラリーマンは毎月の給与から源泉徴収されているので、納税の意識は低いとされていますので、丁度今、自民党とかがこれからの所得税改正（＝増税）の検討に入っていますが、メインは最も扱い易いサラリーマンの人達がターゲットにされています。

年収８００万円とか、８５０万円とかで線引きして、それ以上のサラリーマンは増税になるのでしょうか。
個人事業主は１２月で数字を締めるので、そろそろ来年の所得税・市府民税それと国民健康保険料の支払い額がチラチラと見え始めてきました。

これから、独立して会社を立ち上げようと考えている人がいましたら、税金のことだけでなく、法人でも個人事業主でも社会保険料の負担がこんなにも重いのかって分かるはずです。
国民健康保険料なんて、(大阪市の場合)年収６００万円を超えたあたりから、ＭＡＸ８９万円／年で６月から１０回に分けて支払いますので、月額８万９千円です。
年収１０００万円でも、２０００万円でも同じ金額です。
これって凄く儲かっている時は嬉しいのですが、そうでもでない時はオイオイって感じで、すごく不公平感のある制度ですよね。

小さな会社を立ち上げてしまうと、６０歳以上でも厚生年金支払うことになります。
個人事業主は、６０歳超えると年金支払いは任意ですから、義務ではなくなります。
交際費も個人事業主は、正当なものであれば上限はありません。
使えるお金も、会社を立ち上げると給与所得や役員報酬ですから、自由には使えませんよ。
個人事業主は、売上から経費を引いた額が黒字であれば、それが所得ですから自由度は高いです。

会社を立ち上げると「社長」ですが、個人事業主は「〇〇さん」ですけど、飲みに行けば「社長さん」になれます・・・(笑)

法人と個人、どっちがいいのかは、一概には言えません。