元自民党の幹事長「野中広務」さんが亡くなられたという記事を読みました。
日曜朝の「時事放談」なんて番組を結構見ているので、引退してからもしっかりした意見を持った人だと思っておりました。
９２歳だったそうです。
思想信条は別にして、この当時の政治家は「個」の魅力がありましたよね。
田中角栄さん、小沢一郎さん、古賀誠さんとかも重みとか凄みが感じられていかにも“政治家”って感じです。
野中氏は、５７歳で初めて国会議員でなったそうですが、その時点でもうベテランの雰囲気があったそうです。
当選してから「これから勉強します・・・」なんて言ってるタレント議員なんかとは格が違いますよね。
この国会で代表質問した党の代表者が、自分の党の名前を間違えたなんてのを新聞で読んだりすると、「軽いなぁ～」ってアカンやろ･･･情けないのですが、それもこれも選んだ人が悪いそうです（笑）
ちなみに、今年は国政選挙が無いそうです。
近頃の不動産業者さんは、平気で国立大学とか四私大とか卒業していますし、外国語の出来る人も珍しくありませんから、確かに頭はクリアーですよ。
パソコンの操作なんかお手の物ですし、物事の理解もすごく早いですよ。
ただ、個人的に感じているのは「淡白」な感じがしますね。
昔の営業マンの良いところで、「粘り」とかありましたけどね。
営業の仕事は、楽しいことばかりじゃないですし、理不尽なことにも遭遇しますけど、それも含めてその経験があると、他人のことがより一層理解できるようになる筈です。
多少なりとも、人見知りしなくなるとか、跳んでもない人と出合っても動じない神経が備わるとか、言葉遣いに無駄がなくなるとか、いろいろあるんだと思います。
いろんな年齢層の人や知らない人と相対すること自体に得るものも多いし、何よりも自分を発見できるような気がしますね。
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その時期は、お酒を飲む機会も多い頃で、ついに内臓の何所かがいかれたのかと、観念し、一週間前にいつもお世話になっているクリニックへ行きました。
今日の診察結果では、数値に異常はなくて腰痛が負担をかけていたようです。
階段の上り下りにも苦労して、咳をしても背中が響いて痛かったのですから。
どうも、年末のストレッチのし過ぎで、腰痛を引き起こしていたとしか思えません。
何事もやり過ぎてはいけないものだと痛感致しました。
お陰で、ここひと月ほどはお酒も控えめで、幾分からだも軽くなったような気分で良かったです。
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私など外出先での食事だとしても、以前行ったことのあるお店やワザワザ事務所の近所まで戻ってきて食べたりして、食べるものに関しては驚くほど保守的なので、あーゆう風に出来たらいいなって思っています。
今日みたいに寒い日は、まず頭に浮かぶのは「カレーうどん」ですね。
元々、「カレーうどん」が好きですけど、寒い時は特に欲しくなります。
事務所の近所の“うどんそばの「てんま」”さんの名物もその「カレーうどん」です。
寒いのに、汗かいて食べてます・・・
不動産業の営業マンが同業他社に転職したりすることは珍しいことではありませんが、その人が転職するとお付き合いしていた不動産業者の人は、それから後も物件情報を転職した人に流すことが多いようです。
独立したりしても、同じ傾向です。
つまり、元々勤めていた会社よりも個人の方に付いて行くという訳です。
勿論、全部が全部ではありませんが、不動産業界はその傾向が強い業界なのです。
お客さんの方も、その傾向は同じであって、私のように転職経験者であっても何十年とお付き合いさせていただいているお客さんも多いのです。
仕事の性格上、個人色が強いのでしょうね。
長いお付き合いになると、家族構成や好きな食べ物、子供の進学問題や、持病のことなども話し合いますので、自分の“従兄弟”レベルの親しい関係になっているものです。
そこまでの関係になると、よく不動産業界にある“妙な駆け引き”も必要がありませんので、安心して話ができますので打ち合わせも楽ですね。
本当は、新規のお客さんとも胸襟を開いて商談をしたいのですが、どうしても不動産業者ってどこか色眼鏡で見られていると思いますので、人間性を知ってもらうには時間が掛かりますね。
兎に角、長いお付き合いをする為には、「嘘」を付かないことが大事じゃないですかね。
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赤字でいいから「大家さん」になろうとする人はいないでしょう。
仮に不動産投資の目的が、「相続対策」であったとしても毎月の収入より出費の方が続くとなりと手持ち資金がドンドン少なくなって、何をしていることか分かりません。
それだったら、寄付した方が良さそうです。
一棟マンションでも、区分マンションや店舗など収益用不動産の種類はたくさんあるのですが、不動産投資のメリットを謳うセールストークとして、「損益通算」や「減価償却」の『節税効果』、不動産の「相続税評価が現金よりも低いこと」に加えて、ローンを組んで意識的に「負債」を持つことによる『相続税対策効果』があります。
この『節税効果』『相続税対策効果』を享受するためにも、まずはキャッシュフローのことを知っておくべきだと思っています。
キャッシュフローは、現金収入から現金支出を差し引いて手元に残る資金の流れをいいます。
だから、差し当たり“減価償却”や“金利”のことを詳しく計算する必要はありません。
まずは、投資前なら予想収支表、すでに投資後であれば確定申告の内容を見ての状況確認からです。
まず、不動産投資の場合、「減価償却費」は利益が出ていれば差し引くことが出来ますが、ローン返済額の内、元本は経費として扱えませんので、通帳から金融機関に戻っていくだけです。
“返済元本“は「節税効果」には寄与していないのです。
「減価償却費」も、最終的に物件を売却する際には購入金額からその分を差し引いて原価とするので、差し当たり”売却益の先取り”という側面を持っています。
「損益通算」もかつては、現在の建物の金利だけではなく借りた金額に対しての金利全部を経費として利益を低減させ、他の所得と「損益通算」出来たことに比べると随分『節税効果』は低くなりました。
国税はいろいろな『節税効果』がブームになると、モグラ叩きのように“節税する穴”を塞いでくるのです。
『相続税対策』で建てたアパートや賃貸マンションに思ったほど入居者が確保できないケースは大変で、キャッシュフローが赤字なんてことがあれば大変なことです。反対に、満室稼動で順調に収入があると、今度は現金が通帳に溜まってしまい、次の『相続税対策』に取り掛かるなんていうこともあるので、嬉しいことですが結果的に税金対策になっていないケースもあります。
キャッシュフローを健全する方法は、まず入居者の確保、ある程度の資金が確保できた段階でローンの一部返済を試みることが考えられます。
個々のケースで違いますが、比較的長期間投資物件を保有しておられる方は、売却する際にはローンがかなり少なくなっているのですが、意識的にローンの一部又は全部の返済をされていることがよくあります。
当たり前ですが、毎月の返済金額が少なくなると、毎月の手元資金が多くなります。
『節税効果』に一定の限界があるのなら、資金回収に勤しんでもイイのじゃないですか？
不動投資の利回り効果はまだ、ほかの金融商品と比べても負けてはいないと思いますが、回収した資金を株式投資や生命保険などに使ってもいいと思いますよ。
特に長期間のローンを組んでいると、（元利均等だと）元本は中々減りません。
ローンで塩着けの時のようなレバレッジ効果は得られませんが、多少税負担が増えても資金の自由度は増しますし、いざという際の売却時の決断にも寄与できるからです。
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実は昨日のこと、年末に提出していた「買い付け証明」の返事が売り主側の仲介業者からあり、最終的に当方の買い主様には断念することになりました。
３億円超の一棟売マンションで、買主様の事務所から歩いていける距離にある物件だったので、ご本人も融資特約もなく満額(言い値)での「買い付け証明」提出だったのですが、詳しい理由は分かりませんが、売主様が「別の購入者さんに売ることになる」という返事でした。
その旨を買い主様にお伝えして、「また、別の物件でお世話になりたいと思いますので、宜しくお願いします」と、今後の努力を誓ったのでした。
買い主様も、気持ちよく理解していただいたと思い、私も年末からずっと引き摺っていた気持ちに区切りがつきました。
結果は残念ですが、また前向きな気持ちが湧き上がったので、自分の心境としては『六根清浄』ということであります。
不動産仲介の世界は、例え商談が１０件あっても１０件すべて成立するわけではないので、気持ちの切り替えが大事です。
でも、なかなか難しいことでもあります。
もう２３年も経ったのかという気がしていますが、忘れることができない光景がテレビ映像で今も映し出されると、改めてその凄さを思い出します。
実はその日、「南森町不動産」として初めて日経新聞（近畿版）に小さな広告を載せた日だったから、違う意味でも忘れることができない日となりました。
当時、大阪市内の城東区のマンションに住んでいたのですが、建物の１３階が最上階でしたが、確か震度１位しかなかったはずですが、もの凄い揺れで飛び起きました。
その時は、大地震の全体像は分かりませんでしたが、７時頃のニュースでTV映像を見てビックリしました。
これはえらいことだと思ったのですが、何をどうするかも分からず、西天満にある自分の事務所に向いました。
事務所は,８階建ての建物の最上階にあったのですが、室内はかなり重い本棚や机が不自然な形で移動していて、揺れの大きさを想像させるものでした。
これは仕事どころではないと分かりましたので、西宮在住の知り合いに連絡を入れたりして、大阪市中央区で開業している親しい不動産業者さんの事務所に伺いました。
その業者さんは、自宅が芦屋市だったからです。
事務所に居られたので、状況をお聞きすることが出来て、やっとのことで大阪まで辿り着いて、仕事場の状況を確認しに来られたとのことです。
自宅も無茶苦茶だそうですが、建物の躯体が大丈夫だったので、取り合えず何とかなるだろうということでした。（今も元気で頑張っておられます）
夕方、一本の電話が鳴りました。
和歌山から、日経新聞を見てお電話してきてくれた方です。
そうか、和歌山辺りは地震から遠いよなって改めて思いましたね.
翌日は広島から近畿版を読んでいた方からも問い合わせがありました。
平成７年１月１７日はそんなこんなで鮮明な記憶が残っている一日です。
昨年のノーベル平和賞を受賞した「核兵器廃絶国際キャンペーン」ＩＣＡＮ事務局長ベアトリス・フィン氏が、安倍晋三首相との面会を「日程の都合上難しいということで、それ以上でもそれ以下でもない」との理由で断られたとのことです。
ＩＣＡＮの尽力で実現した核兵器禁止条約に日本は参加していないけれども、1月１８日だと両氏はともに日本に居るし、首相と面会できるよう、内閣府へ昨年１２月以降、文書で２度も要請していたというから会いたくないって感じですね。
フィン氏は安倍首相に会えたら何を伝えるかとの記者の質問に対して、
「北朝鮮で核兵器が使われれば地理的に日本にも影響がある。
核兵器の問題では米国の多数の同盟国の中でも特に日本にリーダーシップを発揮してほしい。
日本こそ唯一の戦争被爆国で、実体験者はワシントンでもモスクワでもなく長崎、広島にいる。
核兵器が使われるとどんな状況になるのか、皮膚がどのように溶け、どんな臭いがするのか分かっているのは日本人だけだ。
日本が核兵器禁止条約に署名しても米国との固い同盟は保てる。
２国間同盟は一方通行ではないはずだ。
安倍首相のリーダーシップで、条約参加のために国民的な議論を開始してほしい。 」
（毎日新聞朝刊３００１１６）と真っ直ぐな意見で、好印象ですが・・・総理大臣って難しいンですね！
