どこの業界でも特有の用語とか言葉とかがありますが、不動産取引においても業界用語があります。

一般の方が不動産取引の場面で、その用語を理解していないことがあってもおかしくないのですが、おそらく一々質問することの方が稀だと思います。

例えば、収益物件の「関西方式」とか「東京方式」とかいう言い方があります。（注１）
買主さんが何戸も投資用マンションを所有しているので、当然理解しているだろうと思って商談を進めて、いざ契約前の重要事項説明の段になって、「それって何ですか？」っていうこともあったりします。

(注１)参考HP【売買取引の習慣、大阪と東京の違い】　　

例えば、区分所有マンションの１戸当りの面積表示には、パンフレットに書かれている「壁芯」面積は、登記簿記載の専有面積「内法（うちのり）」とか「内寸」と比べて小さくなります。
”壁の内側”で測るのと、”壁の中心”で測るのとでは分厚さの分だけ部屋の広さが違ってくるからです。 接している「道路」は不動産にとって非常に重要です。(注２)

(注２)参考HP【『道路』について】

建築基準法では、建築物の敷地は道路に２ｍ以上接していなければならないとされています。そして、その道路は原則として幅が「４ｍ以上」あることが必要だとされています。
ただ、現実には４ｍ未満の道路がいっぱいありますので、そのような道路を「みなし道路」＝建築基準法４２条第２項の条文名をとって「２項道路」と呼んでいます。
もしこのような道路に接している物件を購入したり、所有していれば、将来建物が老朽化したり売却する際には、道路中心線から２ｍ以内には建築できないと言う制限（セットバック）があることを知っておかなければなりませんね。

「旗竿物件」とは、例えば“４ｍ以上の道路に２ｍの細い道路の先に広い敷地がある”ような土地（袋地）のことで、建物があればその全体のこととなります。

形が竿の付いた旗に似ているので旗竿物件を呼びます。

よく似た物件に、「囲繞地（いにょうち）」というのがあります。
全く道路に接していない土地の所有者は、通行目的として、道路と連絡するために、その土地を囲んでいる他人の土地に道路を作ることが出来るとされていて、その権利を「囲繞地（いにょうち）通行権」といいます。 その権利は「囲繞地（いにょうち）」のなかで最も支障が少ない部分で、必要最小限の範囲に限られます。（通行料を支払う義務がありますが。）

「囲繞地（いにょうち）通行権」は、ほとんどの場合、既存の通路の幅を認めるためのもので、必ずしも２ｍの幅員を認めるためのものではありません。
「旗竿物件」の２ｍ幅員とは似ているようでも違うものです。

このようにちょっとしたことのようでも、結構複雑なことがあります。
不動産業者は日常的に色々な物件を見聞きしていますので、全てを知っているわけではありませんが、知る術を知っていたり、解決方法を探り出したり出来ることも多いので、判らないことや知らないことはドンドン聞いてみる必要があると思います。

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イギリスのロックバンド「QUEEN」のフレディ・マーキュリーを描いた映画「ボヘミアン・ラプソディ」が大ヒットしていると知って映画館に行ってきました。

大ヒットしているということで館内は満席で,確保できた席は前から２列目で“首に負担”が掛かる位置です。

洋画ではミュージシャンの生涯を映画にした作品が多々ありますが、この映画を見る人の年齢層が結構高そうなのを感じて、ちょっと今まで観た作品とは違う雰囲気でした。

特別な「QUEEN」のファンでもない私でも、ＣＤを持っているのも１９７０～８０年代のスターだったからでしょうか。

映画は単なるスター誕生物語ではなくて、フレディの抱える深い闇の部分、バイセクシャル・歯が出ている口元・パキスタン人の両親が移民として生活していてウマが合わないことなど普通の人間としてどう生きていくべきかを問う気持ちを感じられる内容です。
後にエイズで亡くなるのですが、４５年の短い生涯でも今尚影響力のある人物なんだと思い知らされました。

映画が終わってしまうと、スクリーンを見上げていた首の負担も忘れていたことに気づきましたね。

今年一番のヒットと言われている映画、未だご覧になっていない方も久しぶりに映画館に行ってことをお勧めします。

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不正融資が明るみになったスルガ銀行や西京銀行などのお陰だけではないと思いますが、不動産融資、特に収益物件の中でもレジ系といわれる収益マンションの足取りが重いです。

原因は、銀行の不動産融資が「厳格に」「慎重に」なっているからです。

昨年、一昨年と節税対策の土地所有者や利殖目的の不動産投資家など幅広い層の顧客でにぎわっていた不動産投資市場です。

そのような状況を感じて、最近若干の値下げをし始めた売主も出始めましたが、大半は従来通りの強気なスタンスです。

なんていっても金利が安いから、慌てて売り急がなくてもイイからでしょう。

来年の春くらいまでは睨み合いの状態が続くのかと思っていた矢先に、万博の誘致が大阪に決まって７年後とは言え、なにやらゴソゴソ動きがあるはずと思っています。

それにカジノを含めた大型リゾート施設ＩＲの誘致も大阪が有力視されているみたいですし！

金融機関の融資と不動産市場は裏腹の関係ですから、あまり引き締めがきついと世の中に悪い影響が出かねません。
金融機関の収入源は貸し金です。
善し悪しはあるけれど、今までは東京のトレンドが半年後、一年後に大阪に来るという言い伝え、これからは少し違うかもしれないです。
インバウンドで賑わっている大阪には新たなビジネスモデルを探す動きがきっと始まるはずです。

「景気」の気は、“気持ち”からですから、前向きにがんばりましょう！！

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今週末には１２月に突入です！

１２月は中旬過ぎになると年末年始が迫ってきて、否応なしに仕事に区切りを付けないとお正月が迎えられません。

お正月も終わると即仕事にというわけにも行きません。
関西は“えべっさん“がありますから、その行事を終えてやっと仕事モードに入ります。
気がつくと、１月も半分終わっています（笑）

ご承知のように、元々２月は日数が少ないのでアッと言う間に３月です。

来年は５月の新天皇即位に伴って、４月下旬から５月初めまで１０連休が予定されています。

新しい天皇陛下の誕生は喜ばしいことですが、我々のような小規模な不動産業者にとって、大型連休そのものは正直なところ有難迷惑な話です。
会社・銀行・法務局・役所・司法書士・測量士・他・・皆さんはお休みです。
自分だけがヤル気があっても話は前に進みませんよね。
また愛犬と散歩したりして、ゴロゴロして過ごす事になるのでしょうか！

大人になると、お正月も子供の頃のようには嬉しくないと言っている人が回りに沢山おりますし・・・「休日が多いって嬉しくない」これって贅沢な悩みなのでしょうかね？

少なくとも昭和生まれで、不動産業界で起業している人だったら共感してくれると思いますが。

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今年もいろいろなことがありましたぁ。
まだひと月ちょっとありますけど、少しふり返ってみます。

どんな仕事もイイことばかりじゃありませんが、今年も「なんですか！」っていうことがありました。年末の一棟売マンションに買い付け証明書を入れていましたので、えべっさんの頃（１月９～１１日）には返事をもらえることになっていた案件がありました。
でも、その日が過ぎてもいっこうに返事がありません。
挙句の果てに、「他からの返事を待っているので急ぎであれば諦めてもらってもいい」とか言われ、当方の買主さんも「失礼な奴だ」と怒ってしまって結局は“没”になりました。
年明け早々ヤナ感じでスタートしました。
それでも気を取り直して、頑張るのです＾＾）

また、この秋にも情けない話がありましたね。
知り合いの業者さんが、「野澤さん処の近くに古びるが・・・」というので、経緯を聞くと売主の希望金額と今までに付いた買主様の希望金額に大きな差があってなかなか売れないと言うじゃないですか、それじゃあ最低幾らだったら良いのかと聞けば、「◎◎◎万円」だとＯＫですというので、その金額で私の方で買主を２人付けて、「買い付け証明書」を提出しました。。

ところが、イザ売主がその金額を目にしてから、「やっぱりもう少し高くないと・・・」って爪を伸ばしてきて、再度こちらから金額を出し直すとまた値を上げるという始末です。
これもまた、買主さんが怒ってしまって破談です！！

人間に欲は付きもので、多少エゴなのは仕方ないとしても、自分で口にした約束事は守って欲しいものです。
相手様にも迷惑なことですし、不動産業者としても信用にも関わることです。

売主・買主問わず約束は守るようにしましょう！！

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１１月も下旬です。今朝は今年一番の冷え込みで、手袋があってもおかしくないほどです。

不動産業界では、税制や業績を念頭に置いた取引が年末に向けてあるものです。
今年はスルガ銀行の問題に波及して、他の金融機関も不動産投資向けの融資がきつくなっているので、例年よりか取引の量としては少なくなると思われます。

一般的に不動産融資が厳しくなると、購入できる方の数は減りますので、需給関係からすると物件価格は下がるはずです。

実は、融資が厳しくなってきたのは昨年半ばからのことで、スルガ銀行の問題が騒がれた一年も前のことです。
ところが、現状の不動産価格は下がるどころか依然として強気価格が主流です。
考え付く理由としては、所有者の方も、借り入れしている融資条件が依然として低金利なので収支バランスからしても売る必要性が低い。
売り物件自体が少ないので、購入したい人も物件選択の幅が意外と狭いので、取引価格に市場原理が働き難い。もし、市場原理に任せて売買を行えば、値崩れして不良債権が発生してしまうので、金融機関も融資先に対して“売れ売れ攻撃”は行えないし…

だから、前にも進めない、後にも引けないような状況で推移していると考えられます。もし次に動きがあるとすれば金利が上がったと実感できる時かもしれないですね。

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投資用物件に限らず、不動産を購入・売却する時期は、世間のムードや趨勢だけでなく、個人であろうが法人であろうがその時の状況を判断して行動を起こすべきだと思います。

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兵庫県の篠山市で住民投票の結果、「丹波篠山市」に改名することが決まりました。

丹波黒豆やボタン鍋、丹波栗など全国的に「丹波篠山」って言うブランドをお隣の京都の丹波市から取り返すことが出来る経済的な手助けになるはずです。

篠山市の改名をめぐっては、「市名変更のために使ってほしい」として、当区名の人から１億円のふるさと納税が寄せられたこともあって注目されていました。

不動産には住所以外の地番や昔ながらの名称、マンションなどのネーミングなど付けられています。

大阪でも商店街の名前に「銀座」を付けたり、マンションに「中之島」「心斎橋」の近くだからとその名称を付けたりしているのもイメージがイイからでしょうね。

特に「丹波篠山」みたいに食品産地をイメージできる名前は歴史もあって貴重です。
今となっては、何故当初からその名前を付けなかったのか不思議です。

でもこの騒動で、全国に「丹波篠山」の名前を知らしめた効果は絶大だったかも知れないですね。

追伸：ＪＲ「東寝屋川｣駅が「寝屋川公園」駅に名前を変えるようです。これもイメージ戦力ですよね。

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私の叔父さんが亡くなったということで・・・昨日の夜はお通夜でした。

そういう年齢になったということなのか、冠婚葬祭が増えてきているような感じです。
私の友人やお客さんもそういうことなのでしょう、ぼちぼち喪中葉書も届く季節となりました。

ご住職のお話があって、お通夜の由来が今から２５００年前、御釈迦さんが亡くなられて時に、弟子達が最後の夜を故人と共に夜を通して過ごしたことから“お通夜”と名付けられたと聞きました。
永く続く仏教行事であります。

５分程の法話でしたが、「恩」と言う言葉についても話されました。

“大“の字を四角で囲って、その下に”心“があるのですが、”大”は人を表しているらしく、その周りに我々がいて、“心“で支えられている様子を文字にしているということでした。
人は亡くなっても、心は残るという話に続きましたが、お通夜の夜に聞かされるとシミジミとした気持になって、自分がいかに俗っ

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ぽい日々を過ごしているのかと思った次第です。

地域活性化にも貢献できることから加熱気味になっていた“ゆるきゃらグランプリ２０１８“ですが、市役所の職員が勤務時間中に一生懸命にネットで投票していたということが不正投票ではないのかと騒動になっていました。

まあ、民間企業のマスコットも参加しているイベントですから、その会社の従業員や家族・取引先まで多少は一票入れるなんてことはあっても当然ですよ。

そもそも、投票は１人１日１回というルールがあるらしいじゃないですか、ＩＤを大量に手に入れてもの凄い数量の投票をするなんて不正以外の何ものでもないですよ。
多くの自治体の職員が仕事中に自分ところの“ゆるきゃら”にセッセと投票していたなんて情けないって思いませんか？

以前から、パソコン上の食べ物やお店の人気投票ってどこか組織票的な臭いがプンプンしているって感じることありましたけど、”ゆるきゃら“の不正投票はこんなに投票している人が”緩い”と駄目でしょう。

便利なようで鬱陶しいと思うのは、インターネット広告です。ある商品を調べていたら、その後、関連した広告が立て続けに・・・・なんかプライベートな部分を見られているようで嫌な気分になったりして。コンピーユーターを使いこなすのも、子どもの頃から最低限のルールを教えないと駄目だと思います。

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た。

何のための消費税ＵＰなのか、訳が判りません。

来年１０月予定の消費税率引き上げを巡り、国会では消費の冷え込みを恐れた「景気」対策の話ばかりです。
商品券を配るとか、キャッシュレスでポイントを付けるとか、お店で食べると１０％だけど持って帰ると８％だとか、新聞と週刊誌とでは税率が違うとかさっぱり訳が判らない。

それにまたもや住宅と自動車を買う人には優遇措置を取り入れるみたいなことも言い始めているし増税本来の目的はどこにいったのか。

そんなに景気が悪くなるのならやらない方がいいのと違うのか？

安倍首相はすでに２回増税時期を延期している実績があります。
なにかぐちゃぐちゃ言っている割には、消費税の使い道の話は聞こえてこないし。

こんなことじゃあ、なんだか物価を上げるどころか、消費意欲が減退するような気がしております。

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