ヨドバシカメラも阪神や阪急百貨店も閉まっていますので、梅田も人気がありません。
昨日のお昼にお寿司屋さんの入口で売っていたチラシ寿司が無茶苦茶美味しかったから、今日も食べようと思って、また阪急東通リ商店街まで弁当を買いに行ってきました。

コロナの影響で外出と営業の自粛で、ご多分に漏れず不動産業界も静かです。
家主さんとテナントの間で家賃交渉を担っている不動産業者さん（主に管理業者）は忙しいでしょうが。
家でテレビを見ても、今日は何人感染したとか、パチンコ店がゆうこと聞かないで営業しているとか、同じようなニュースを毎日見ていると気分的にも疲れてきます。
昭和のバブル崩壊時や、リーマンショック時とはまた違った雰囲気です。
世の中の景気が良い時は、不動産業界は忙しいのですが、逆に景気後退局面では一機に萎む感じなのは同じですが…

そもそも“人と面談することを控えろ”ということですから、いつまでもテレワークで商談が成立する仕事ではありません。
ひとつの物をセールスする人は未だしも、売主買主の事情を聞いたり、どういう問題があって何が障害になっているのか、本音ではそれをどうしたいのかを話し合うのが不動産の仕事だと思いますので、相手の表情とか態度とかも商談にとって大事な要素です。
こういう時は、不動産の売買ってどちらかと言えば、『不要不急』の部類に入るのかも知れないと思ったりもします。
ただ、景気が悪くなって資金に困るようになると、物件を売って資金化したり、以前より物件が安く手に入れることが出来ると判断して購入しようとする人が出てきたりするのは『世の常』です。
一般には、不動産は流動性が低い、つまり、お金にするのに時間が掛かる財産だと言われています。
確かに、株や金などと比べるとそうだと思いますが、ちゃんとした価格を付けていれば余分な時間を掛けずに処理できると考えています。
それにしても、少し時間は掛かるでしょうが、もう少し世の中が落ち着かないと駄目ですね。
それまで精神状態を出来るだけ平常心で居られるように、なんとか工夫して暮らしていきましょう、ここは辛抱と我慢のしどころだと思って。

★新型コロナ感染症と不動産に関する記事

新型コロナウィルスと「金融検査マニュアル廃止」の影響

テレワークで、オフィスも変わる？

国土交通省のテナント賃料の支払い猶予要請

日銀短観（３月調査）

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昨年１２月、金融庁が銀行の経営内容を把握するための「金融検査マニュアル」を廃止したことはご承知の通リです。

「金融検査マニュアル」は、バブル後の１９９０年代以降、融資先の経営悪化により多額の不良債権を抱えた銀行に対する「検査の手引き」です。
要するに融資先の経営状態に応じてちゃんと引当金等の対策を講じなさいというものでしょう。
それを辞めて各銀行の自らの判断で融資するという大胆な政策変換でした。
実務的なことは分かりませんが、不動産業社にも昨年後半からの景気後退に銀行さんがどういう風に動くのか見極めようとしていた人も多かったと思います。
ところが、３月の決算前に勃発した新型コロナウィルス感染症の影響により、その大きな話題はどこかに吹っ飛んでしまいました。

今は、緊急事態宣言の影響で飲食店・宿泊観光業な・製造業など幅広く急激な売上減少に対する、資金繰り支援が緊急の課題だからです。

テナントの家賃負担が大きな問題になっていますが、建物の所有者（家主）さんや事業主さんの取引先銀行にとっても大問題です。

テナントの撤退や収入の激減などで経営が悪化する家主さんが増えれば、各銀行は一体どれだけ引当金を積めばいいのか？
将来の予測が合理的に判断できる状態でない今、事業融資に対する見極め・目利きは普段よりもっと難しいはずだけど、
家主さんや事業主を支える金融機関が、「金融検査マニュアル廃止後」に不良債権を抱えることになってはいけないはずだからです。
５月１日現在、約１ケ月程度の緊急事態宣言の延長が予定されていますが、解除後もかなり厳しい経済状況が待ち受けているはずです。
”新型コロナは医療従事者”の皆さん、”経済は金融機関”の皆さんの協力なしには成り立ちませんので、頑張つてください！
事業主さんも、テナントさんも、不動産業者さんもなんとか前向きに頑張りましょう！

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ガラケーからスマホに変えてもう一年経ちました。
必要最低限のことだけでいいと思って使い始めましたが、今ではｐａｙｐａｙやAmazon　Primeなども使えるようになっています。

スマホで本を読むのは生理的に無理って思っていたのですが、スマホで本を注文して１週間以上待っても届かない。
確認すると、なんと電子書式で注文していたことが分かりました。
どうしたもんだと思ったのですが、お金がもったいないので、しかたなくスマホで読み始めました。
ところが使ってみると、トイレや電車内など片手でスッスッとページは捲れるし、しおりを挟まなくても指でピッと押せばしおりのマークが付いてます。
想像以上に、いや、それ以上に便利だという事が分かってしまったのです。
１冊目は、『ほんまにオレはアホやろか』はあの「ゲゲゲの鬼太郎」でお馴染みの水木しげるさんの子供のころからのことを面白おかしく生きてきた軽いタッチの自伝でした。
２冊目に読んだのも軽い感じの『「空気」を読んでも従わない』（鴻上尚史著）です。
面白かったのでザっとした内容を紹介します。
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よく日本って「村」社会だと言われていますが、「村」という小さな「世間」の習慣や掟に縛られて生活しているってことですよね。
「村」は個人が生きていくうえでとっても重要な「生活集団」です。
「村」の掟を破った者は、村仲間から「村八分」にされますので、「いやだな～」と思ったことでも渋々従って生きていくのです。
「村」社会では、結婚相手がなかなか見つからない若者がいたら、なんとか相手を探そうとします。
ケガや病気になった時も、なにかと面倒をみようとします。
「村」はちゃんと掟に従っている限り、ずっと面倒をみてくれるのです。
他方、「社会」は身内だけが集まる「村」はもう古いとして、日常的には「個人」として生活する人の集団としてルールを作り分の責任で生きていくというような内容でした。

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「村」は中途半端に壊れかけているけれども、「会社」とか「組織」とかいう形で「村」は残っています。
今、新型コロナで全国に休業要請や自粛しているのに、まだ「会社」から出勤するように言われ、上司から訪問してこいと言われてくる営業マンがいます。
不要不急の用事もないのにくるのは、誰だって「村」に逆らって「村八分」になるのが嫌ですよね。
まだまだ多くの日本人が、「個」が確立していないんだと思う次第です。

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真に立派な人とは・・・

反面教師

スマホデビュー

チェーン店だらけの日本

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今年１月は他人事のように思っていた中国の「新型コロナウイルス」でしたが、３月にはマスクは無くなるし、トイレットペーパーまで買い占める人が出てきたりして、大阪でも状況は一変してしまいました。
急激な経済変化によって、世界恐慌かと言われるまでに先行きが全く見通せなくなりました。

そしてついに、日本全国が非常事態宣言の中に覆われることになってしまいました。
我々不動産業の中でも、営業を自粛して休業や交代制で仕事する会社もありますし、やることがないからと仲間内でマージョンをしている人もいたりして、日常の動きは様々であります。
大手企業中心に、在宅でパソコンを使って打ち合わせや事務作業などを行っているところもありますが、一般的にはその数は少ないみたいです。
でも、テレビで外国の映像などを見ていると、既に小中学校の授業もネットで行っていたりしていますので、近いうちに日本でもネットで授業を行ったり、仕事もそういう風になるのだろうと思いますね。
ネットで仕事が出来る環境が整えば、従来支払っていたオフィスの賃料は大幅にカット出来ます。
今でも、通販で電話を受け付ける場所が九州だったり、パソコンのお問合せに連絡するとそこは沖縄だったりしています。
今月から初診の診療が対面から、ネットで出来るようになりました。
もう少しすれば、事務所自体が自宅なんてことが当たり前になってくる日も目前です。
新型コロナの感染状況は深刻化していますが、いつか収束する日がやってくるはずです。
そうなれば、テレワークなんて言葉も無くなって、それ自体が当たり前になっていることもあるかも・・・。

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６人に１人「１ヵ月テレビ見ない」（１０～２０代）

それで誰が便利になったの？

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新型コロナでしんどいのは、一般庶民だけか？

大阪府でも緊急事態宣言で、具体的な休業要請をする業種が明らかになりました。
散髪屋さんはどうなるとか、ホームセンターはどうなんだと関心が高いのですが、聞くところによれば仕事が休みになったお父さん達が日曜大工をしようと、ホームセンターが盛況だとか。
スーパーも小さい子供が走り回っていて、ぶつかりそうで危ないし.
そうそう、性風俗店も休業要請された業種ですが、ネットで見てみるとお休みしているところは少ないみたいですが、お金の為に働いている女性も多いはずですから、休めないですよね。

吉村府知事も国会議員に厳しい態度で、好感が持てます。

「吉村知事、寝て下さい！」
なんて言われるほど頑張ってるんだから。

こういう非常事態に、国会議員って思っている以上に無力でしたね。
今頃、”歳費を削減”しようなんて言ってますが、『金返すより仕事しろ』って思っている人の方が多いんじゃないでしょうかね。
本日１４日に衆議院本会議で「年金を受け取り始める年齢を７５歳まで繰り下げ可能にする法案」を審議するそうです。
正直なところ、別にこんな時にしなくってもよさそうな気がします。
今まで通リに６５歳で年金を受け取った場合と、７５歳から年金を受け取った場合、受け取った年金が同じ額になるのは８６歳だそうです。
８６歳以上生きれば、７５歳から受け取った人が得するという法案です。
因みに、日本人の平均寿命は、男性が８１歳で女性は８７歳です。
世間では、仕事のできる人は、急ぐ仕事とそうでもない仕事、今やらないと意味がない仕事、明日やってもいい仕事など、メリハリをつけることが出来る人だそうだと聞いております。
役所の仕事って書類を上から順番通リに取っていくらしいけど・・・
やっぱり、この法案は、そんなに急がなくってもいいんじゃないですかね！

国土交通省土地・建設産業局不動産業課は３月３１日、新型コロナウイルス感染症による飲食事業者等への影響を受け、主要不動産６団体（注）に対しテナント賃料の猶予などを要請したというニュースが・・・

（注）不動産協会、全国住宅産業協会、不動産流通経営協会、全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会、日本ビルヂング協会連合会の６団体。

小売店舗をはじめとする入居するテナントビル等の賃料支払いが困難になるケースが生じている為、国土交通省がそうしたテナントの状況に配慮し、賃料支払いの猶予に応じるなど「柔軟な措置の実施を検討」するよう各団体を通じて、賃貸ビルオーナーなどにテナントに対する柔軟な態度を求めたわけです。
既に、イオンやＪＲ東日本や三菱地所などは、売上高に連動する変動賃料や売上に関係のない固定賃料等について、支払い猶予を含めて賃料の見直しの検討を始めたという。
Ｊ－ＲＥＩＴの株価が激変したのは、こういうことを先取りしたのかも知れません。

この要請は、店舗などのテナントのみみたいですが、今後新型コロナによる自粛が長引けば、オフィスや住居にも影響は及ぶことが予想されます。
緊急事態宣言の発令で、経営に行き詰まるテナントが出始めるのは間違いないでしょう。

不動産業界への影響は、他業種に比べて遅れて出てくると言われていますが、大家主の大企業は大丈夫です。
街のビルオーナーの皆さんにとっては、テナントや入居者が撤退して実入りが減少すれば自身の経営自体を脅かすことにも繋がってきます。
『ビルやマンションのオーナー』＝『お金持ち』ばかりではありません。
銀行の借入をしている方も居ますし、不意に資金が必要なこともあります。
政府は、支払い猶予等の要望に応じた家主さんに対しては、なんの補償もしてくれません。
個別に銀行と相談して、元本・金利・返済期間などの条件変更を協議して欲しいと言っているだけです。

【金融庁／新型コロナウィルス感染症の影響による資金繰りやローンの返済等でお困りの皆様へ】

一棟のビル・マンションの家主さんだけでなく、投資用マンションのサラリーマン家主さんにとっても他人事ではありません。
心の準備だけはしておいても良さそうです。

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相続財産の”路線価“評価=不適切の判決

「貸し渋り」「貸し剥がし」

個人が消費税課税事業者になる場合

提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

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今年の１月時点では他人事のように思っていた中国の「新型コロナウイルス」でしたが、２月に入ると日本に接岸した豪華客船内で発生した新型コロナに感染した人達の扱いをめぐって大騒ぎです。
３月にはマスクは無くなるし、トイレットペーパーまで買い占める人が出てきたりして、天と地がひっくり返ったようになってしまいます。３月中旬からは東京や大阪、その他の都市にも感染者が出てテレビでも連日感染者数をカウントして、経済活動・日常生活にも支障が出始めて経験したことのないことの連続です。
そして、急激な活動停止によって、中小零細企業や小店主の資金繰りが悪化して、世界恐慌になるのかと言われるまでに先行きが全く見通せなくなりました。

４月１日に発表された日銀短観（３月調査）でも、企業の景況感は大幅に悪化しています。

消費税増税の後、インバウンドの激減、外出自粛要請の影響で、非製造業は製造業に比べて景気に左右されにくい業種を含むので景況感がこれほど落ち込むことはないのですが、今回は製造業よりも悪いというのが特徴だそうです。

でも、この調査は３月中旬からの情勢悪化はあまり織り込まれていないというから、月末から４月に入っての実態はもっと悪いはずです。

新型コロナ状況の影響は、当初の中国からアメリカ・ヨーロッパに注目が移っていますし、長期化するだろうと皆が思い始めているので、殆どの業界は今後どうなるのか見通せないということでしょう。

２０２０年３月　全国企業短期経済観測調査（抜粋）

この資料の中にも、当然、「不動産」や「設備投資」の項目はあります。
『業況判断』の中の「不動産」は、大企業・中堅企業・中小企業の順に数値（「良い」－「悪い」）は下がっています。
特に“先行き”の項目は、中小企業では　マイナス９ポイントです。
昨年からの金融機関による融資の厳格化の影響で、数年前に比べると不動産市場は動きが悪くなっていましたから、それに輪を掛けてマインドが下がっているのです。
３月初めの段階で、今後の見通しが悪化している感じが既に数値に表れています。
でも、飲食店・小売店・宿泊業などに比べると、不景気感はまだまだこれからって感じです。

『設備計画』の中の「土地投資額」はこの時点でもっと凄い数値です。
製造業の２０２０年度（計画）は、中小企業　マイナス６２．６％、大企業でも３８．８％です。
事業用不動産の取引は、これからしばらくは低調だと思わざるを得ません。

ただ、リーマンショックの時よりも、原因が「ウィルス」だと分かっているので、ワクチンや新薬などの目途が立つと、景気はＶ字回復するだろうという意見もあるので、暫くの間は辛抱して頑張るしかありませんね！

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年度末だから静かなのでもなさそうです、きっと新型コロナの影響でしょうね。世間が混乱しているので、どちらさんも足元の本業をしっかりしないと大変ですから…

日本の景気は昨年後半には下降していたと考えられていますが、不動産市場も売買は一昨年起きたスルガ銀行の不正融資事件をきっかけに、銀行融資が厳しくなって動きが鈍くなっておりました。
賃貸はどうだったのでしょうか？
住宅系賃貸は一件毎の金額は小さいけれども件数が多いので、一見なにやら動きがあるように思われますが、実は大都市でも一昨年あたりから下降傾向が顕著なようです。

不動産情報サービスのアットホームの調査によると、昨年１２月の首都圏：居住用賃貸物件の成約件数は１万３，８４６件で、前年同月比１７．１％減でした。
特に東京２３区は１９．１％減です。
２０１９年１～１２月（首都圏）で見てみると、成約件数１９８，３１５件／前年比１１．７％減で、４年連続のマイナスということですのでこの落ち込み傾向は数年間続いているものです。（内、東京２３区は８７，９３０件／前年比１４．１％減）
ただ、入居率は９０％半ばを維持しているので、世間的には賃貸用マンションは安定しているわけです。
成約件数が減少しているということは、空き室になったときに入居者を確保するのが難しくなったという意味です。
要するに“引越し”をしなくなって来ているわけです。
今の住まいから別の賃貸物件に引っ越さない、自宅から通える大学に進学するとか、転勤する人が少ないとか複数の理由があります。
近畿圏は首都圏よりも流入人口の影響が少ないので、減少傾向としてはまだマシなのですが、傾向としては同じであります。

私はサラリーマン家主さんから依頼されて、賃貸マンションの入退去を取扱いますが、確かに昨年は新しい賃借人を確保するのに今までより少し時間が掛かったと思いました。

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「南森町不動産」に賃貸管理の依頼いただいている家主さんは、大阪以外の方も多くて石川県・岡山県・東京都・千葉県などにいらっしゃいますが、元々は大阪にお勤めであった方や別の家主さんからのご紹介で知り合った方などです。
勿論、このホームページからお問合せやご相談を頂いてという方も。
ただ、入居募集の仲介手数料以外の「管理料」は頂いておりません。「費用」が発生する場合は事前に業者見積書や必要金額をお知らせして、「実費」をご負担いただいております。
遠方にお住いの投資用マンション所有者の方でも、なにかお困り事がありましたらお気軽にお問合せ下さい。

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『ＦＵＫＵＳＩＭＡ５０』を見ました。

２０１１年３月１１日、マグニチュード９．０の東日本第地震が発生して巨大な津波が福島第一原子力発電所を襲い全ての電源が喪失して原子炉の冷却ができなくなりメルトダウン(炉心溶融)の危機が迫る中、現場の指揮を執る所長の吉田昌郎(渡辺謙)と発電所内にとどまった５０名の作業員たちが現場で大事故に立ち向かうという映画です。

東電本社からの指示、総理大臣の暴走など現場の状況を分からないまま、あぁしろこうしろと言われながらも、最終的には自らの判断で対処する姿は、今サラリーマン生活を過ごしている人や、かつて阿保な上司にトンチンカンな指示を受けた経験者ならよく分かるものでしょう。

でも残念ですが、これは世の常です。
それが嫌だったら、その組織から脱出するしかありません。
勿論、組織を変えるパワーがあればそれでも結構ですが・・・
たいがいの人は脱出（退職や転職、起業など）を考えるか、辛抱して引き続きブチブチ言いながらでも働くかして仕事をするのだと思います。
そんなことを考えていると、２年前の「森友学園事件」で自殺された赤木俊夫さんの遺書が“週刊文春”に掲載されて大騒ぎとなっています。
国会で野党の質問に対して、安倍首相と麻生財務大臣は「再調査する考えはない」と答弁。
すると、赤木さんの妻が「この２人は調査される側で、再調査しないと発言する立場ではないと思います。」とコメントしました。
確かにそうです、正論であります。

責任ある立場の人は、分かりやすい言葉で話し、誰もがそうだと納得も得心も出来るように行動しないと駄目ですよね。
心のこもった受け答えが出来ない“偉い人”が多いような気がします。

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