不動産人/相殺すると印紙節税に

収益物件の売却・購入の取引の実務についてのお話です。

 

例えば、平成30年5月10日の一括決裁取引とします。

<事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ>

≪売主が受け取る金銭≫

【契約金】   1億1百円(税込み)

※売主はサラリーマンですが、所有しているアパートを売りことにしました。アパート経営は副業で本業は給与所得者だから、売買の時は非課税だと思っている方もいますが、アパート経営は立派な事業ですので、領収書には印紙が必要です。

※取引金額に、消費税の金額が明記されている場合は、消費税抜きの金額に対する印紙を貼ればOKですので、収入印紙だが少なくて済むかもしれません。

 

【固定資産税精算金】  40万円

固定資産税は、1月1日現在の所有者に課税されるので、今回の場合は売主が支払うものです。

不動産取引の習慣として、取引日でその一年分の固定資産税(都市計画税含む)を日割り按分して精算するのが一般的です。精算の起算日は、大阪では4月1日を、東京では1月1日をスタートにして按分計算をします。

税務上、固定資産税の精算金も売上代金として処理します。

 

≪買主が受け取る金銭≫

【家賃精算金】   150万円

※5月分家賃の内10日間は売主のものですが、11日以降月末までの家賃は買主のものです。
今回の場合、5月分家賃は4月末までに売主の銀行口座に振込みがされているので、決裁時に売主から買主に日割り家賃を計算し買主へ支払います。
尚、5月分家賃に未収分があったとしても、振込みがあったものとして処理することが一般的です。

 

領収書に貼る収入印紙

≪売主≫

【契約金】     1億1百円・・・・・4万円

【固定資産税精算金】 40万円・・・・200円

≪買主≫

【家賃精算金】   150万円・・・・400円

相殺すると実際の金銭は、(1億1百円+40万円)―150万円=9千990万円 となります。

売主は9千990万円分の領収書を1枚、買主に渡すことで一件落着となります。

因みに、この時に貼る収入印紙は2万円となります。

相殺する場合の領収書には、その詳細について記載する必要があります。
また、後日見ても判るためにも相殺内容はしっかり書いておくようにしましょう。

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