少し前の朝日新聞で、「固定資産税への疑念」というコラム記事を読みました。要するに、次の３つの疑念があるという内容です。

①３年毎の評価額変更をするために、約１億８０００万筆の土地と、約６０００万棟の家屋を自治体からの依頼により不動産鑑定士が評価を算出すること。

②海外ではドイツのように、６年毎に評価替えを行うことになっていたが、膨大な手間ひまが掛かる為に、実際には断念している違憲状態だそうだという。

現在ではどんな課税方法がいいのか議論中だとか。

大阪市の令和３年３月の予算によると、歳入予算（１００％）の内、市税収入（４０％）の内の半分が固定資産税と都市計画税（２０％）です。

大阪市以外でも概ねそれぐらいの割合はあるはずで、確かに税収の大きな柱です。

ちなみに、その固定資産税と都市計画税の額（３６７２７０百万円）は、大阪市の人件費を賄って余りある金額です。

③日本の固定資産税は「適正な時価」を課税標準としているが、それは税収を確保したい市町村などの自治体が依頼した不動産鑑定士さんが作業を行っている。

そこに忖度は存在しないのか？・・・と疑念を問うているというコラムです。

今回、このページを書くにあたってネット上の関連記事を読んでみると、今年１月に朝日新聞、２月に東洋経済誌が茨城県で不動産鑑定の評価業務をずさんな契約手法で依頼していたことがスッパ抜かれていました。
茨城県の大半の市町村が評価業務を随意契約で発注し、入札で発注先を決めていた市町村より最大で４倍以上の開きがあったとのこと。
果たして、固定資産税の評価って「適正な時価」に基づいて算出されているのか疑ってみる必要はありそうな気がします。

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中国の不動産開発大手の恒大集団は、社債の利払いが９月２３日に続き、２９日も実施できないとニュースで伝えられました。
どうせ中国のことだから国家ぐるみで何とかするだろうと思われていたみたいですが、どうも恒大集団一社の問題ではなさそうです。
中国には恒大集団みたいな企業がほかにもたくさんあるのだそうです。
昔の日本のバブル期（１９９０年）にもあった「総量規制」みたいに国の政策によって、不動産に融資を行うことが難しくなっているそうです。

当時のことは思い出してみると世の中ってこうもコロッと変わるものかと実感しましたが、２０００年ＩＴバブル崩壊や２０１０年のリーマンショック、２０２０年新型コロナウィルスといろいろな問題に直面しながらも右往左往しながら前に進んで来ているわけです。

まあ、中国はコロナウィルスも封じ込めた大国ですから、大丈夫だとは思いますが…

思い出してみて下さい。

４～５年前には不動産投資ブームが起こりました。でも２年前の２０１９年後半には日本国内のそのブームが収束し始めていました。
「かぼちゃの馬車」や「スルガ銀行不正融資事件」などを発端として、不動産融資に慎重さが出てきたからです。

株式市場にも同様の気配が漂っておりましたよね。

そこにコロナがやってきて、逆に金融緩和と財政出動で株式市場は空前高値に、不動産は下がるどころか高止まりして堅調であります。
苦しかった一般企業も、倒産せずに済みました。

１０月１日から緊急事態宣言も全面解除となり、やっとお酒も気兼ねなしに呑めるし、カラオケも楽しめるようになります。

飲食店の皆さんも「休んでて一日４万円もらえていいなぁ」なんて陰口を言われなくなりますが、直ぐにコロナ前のように客が戻ってくればイイのですが、やはり不安でしょうね。

不動産市場もコロナ禍とは違った局面を迎えるはずです。
金融機関はコロナ前の少し慎重な不動産融資に戻るかも知れません。
資金調達に困らない買主は強気で攻めていくのでしょうし、本業に不安な気持ちの所有者は売りに出す可能性が高いのでしょうね。
徐々に、少し正常な不動産市場に戻ることを期待しています。

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不動産取引の世界では、日頃は気にしていない人がいざ日取りを決める際なると、急に“縁起”や“しきたり”なんてことを口にすることがあります。
「契約日」は大安にするとか、「決済日」を先勝にしょうとかいう類のものです。
やっぱり縁起の良い日を選ぶに越したことはありませんし、いつでもいいとか言いだすと選択する日が多くなるので、みんなが同意しやすいので結構重宝する為でしょうか。

「大安」とか「先勝」と言うのは、『六曜』（ろくよう、りくよう）という『暦注』（れきちゅう）のひとつです。
調べてみると『暦注』とは、古来使われていた暦に記載されている干支、方位、運勢などの注釈のことです。
『六曜』は文字通リ、「先勝・友引・先負・仏滅・大安・赤口」の６つです。

いったい、どんなものなのか？

『六曜』はいまでも冠婚葬祭や宝くじ購入・引越しやお見舞いに行くなどの際には、わざわざ縁起の悪い日を選ぶより、縁起の良い日を選びたいというのが人情でしょうから、『六曜』は知らないけれども無意識のうちに日常生活に残っています。

『六曜』とは別に、『三隣亡』（三輪宝）という言葉をお聞きになったことはありませんか？

明治時代から１週間を日曜、月曜…土曜日と使うことになりましたが、それ以前は職業ごとに休みの日を決めていたそうです。
そもそも今のように日曜日が休日という概念がなかったので、大工さんは雨の日は休んだようですし、独自の休日を決めていたそうです。
それに大工さんは午前に１時間、昼に１、２時間休憩していて、日常的には今と比べても過酷なものではなかったようです。

『暦注』のひとつである『三隣亡』の日もお休みの日だったそうです。
だから『三隣亡』の日は、地鎮祭や上棟式などの建築関係の祝い事を避ける習慣があったので、今でもその名残でその日は祝い事を避ける習慣があるのかも知れません。

スマホの予定表で管理したり、今風のカレンダーでは、『暦注』の『六曜』や『三隣亡』も表記されていないことも多いので、こういう風習もドンドン無くなってしまうのでしょう。

もしかしたら、不動産業界や建築業界の人達だけが使う“専門用語”みたいになるのかも知れません。

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【坪・帖・間・尺】

せんみつ（千三つ）

「方位」とか「鬼門」とか

常套句

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【景気のいい話】

人気者のYoutuberが１億円の土地を買った、別のYoutuberは３億円で自宅兼事務所として使用する物件を買ったと景気のいい話をネットニュースで見つけました。
軽く年収１億円以上あるらしいので、なるほど納得です。

コロナ禍で対面営業とか接客業みたいなサービスを提供する職種は売上の落ち込みは激しいと言いますが、いわゆる“物”を売り業界は高級車や高額な食材などかなりの率で売上を伸ばしているところも多いそうです。

そもそもの話、不動産は“物”なのかと言うと、確かに“物”には違いはないのですが、“権利”とか“付加価値”とか言う「眼には見えない要素」がありますので、一概に“物”とは違うような気がします。

思い起こせば、一昨年秋以降は不動産取引に少し停滞感があり、年明けのコロナ感染症対策で街中に緊張感に満ち満ちて、社会活動がストップしました。

不動産市場もストップしてました、昨春の賃貸市場は大学生の契約が低調でした。

それから夏以降は、売買市場も思っていたのと違い、比較的順調な動きで、反対に売り物件が少ないために売り手市場の様相となっています。
国の政策で融資や支援金が（遅い、チビチビではあるけれども）ドンドンと市中に流れ込んで、飲食・酒場やサービス業の景気は悪いけれども空前の株高、マンション販売も好調、倒産件数も少ない。

【懸念すべき金利動向】

アベノミクス以降、ずっと低金利政策が続いていますので、これが当たり前みたいな感じになっています。
でも、３０年前には住宅ローンの金利が６～７％であったことは５０代後半の人なら知っているはずです。
今のようなコロナ禍で急に金利が上がるというのは考えにくいのですが、低金利＋金融緩和でコロナバブルという言葉もあるくらい高値圏にある不動産市場は、いつ崩れるのかとヒヤヒヤして見ている人は大勢います。

アメリカの金融政策の転換、中国の不動産バブル破綻いう話もあります。
コロナ禍の後、膨らんだ借金を返すためにも増税はあるのでしょう。
金利が上がると不動産オーナーにとっては痛いですよね。

家賃収入より借入金返済の方が多くなっては困ります。
今から入居者とテナント確保を頑張って、来るべき状況変化に備えましょう！

備えあれば患いなし(そなえあればうれいなし)：普段から準備をしておけば、いざという時に心配することは無いということ　

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家内からLINEで日本橋で味噌を買ってきて欲しいと言われ、時間もあるのでブラブラ行こうかなって思っておりました。
お昼ご飯を一緒に食べていた知人から、「それやったら、わざわざ電車に乗っていかんでもええやろ～」って言われて、天満宮にほど近い「とりゐ味噌」さんに行くことにしました。

場所は知っていたのですが、お伺いしてビックリです。
ご主人とお話して、創業３００年元禄の頃から商売をされているとのこと。
おそらく、大阪の味噌屋さんでは一番古いのではないでしょうか・・・
味噌屋さん専業となったのは、江戸時代末期だそうですが、それでも１００年経っています。

「うちも江戸時代から大阪に住んでいた記録があります」とか「昔は萬屋（よろずや）なんかやってたみたいです。」なんて、私どものこともお話したりして、「お正月には、棒鱈のすき焼きを食べる家だったなんて、つい自分でも懐かしい話をしてしまいました。
お店の雰囲気がなにか懐かしい空気に包まれているせいでしょうか！

事務所に戻ってからＨＰを拝見すると、大塩平八郎がご贔屓だったとか、谷崎潤一郎夫人からのお礼状の写真があったりして・・・もっと早く知っていたらと思いました。

勿論、夕食の時のお味噌汁も最高でした。

とりゐ味噌ＨＰ

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２０２０年９月現在、全人口の２８．７%が６５歳以上の高齢者という割合です。（総務省統計局）
４人に１人が高齢者の時代ですが、２０６０年には４人に１人が７５歳以上になるそうです。高齢者がらみの不動産取引はドンドン増えることは間違いありません。

高齢者がらみの不動産取引に関しては、「購入」よりも「売却」の方が多いと予想されます。
ではそもそも高齢者とは何歳からなのか？
コロナワクチン接種でも、線引きされましたけど、７５歳以上は「後期高齢者」、６５歳以上７４歳までは「前期高齢者」となっています。
でも、現実的には６５歳や７０歳の方は、「老人」というにはまだまだ若々しい人が圧倒的に多いですよね。
「認知症」でなくても、歳をとると判断する能力や記憶力も衰えがちになるもんです。
そこで、判断能力が低下している高齢者を守るために、不動産売買契約を白紙解除できる保護策があったりします。

例えば、【契約不成立】としては次のような契約行為がそれにあたります。
詐欺的なやり口ですが、高齢の所有者に適当なことを言って、本人に実印を押させて売買契約をさせるような方法をすると、その売買契約は不成立となります。
また、【意思能力欠如】の要件は、結構複雑です。
「意思能力」は売買契約を締結すると、どのような責任や義務があるのか、どんな権利が得られるのかを判断できる能力のことです。
「認知症」や「泥酔状態」だと契約は無効となる可能性がありますが、まだらボケみたいにハッキリしている時もある人、酔う前にチャンと判断できていた時も話し合っていたりすることもありますので、一概に意思能力が欠如している人だから契約は無効になると言いきれません。
８０も超えている立派な高齢者なのに、「高齢なので、後見人をつけて欲しい」とか「医師の診断書が…」という風なことをお願いすると、気分が悪いと激怒して契約を辞めたいと言われてしまった業者さんの話を聞かされたことがあります。

年配者はそれなりにプライドもありますし、自分ではまだしっかりしていると思っているものです。
不動産業者としても、そこのところをわきまえておかないと、大きな落とし穴にはまってしまうかも知れませんのでご用心ください！

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今の時期、コロナ抜きには何も語れません。
コロナ第５波の大きな波の真っ只中ですけど、確かに去年の第１波の時のような緊張感は感じられません。
大阪でも緊急事態宣言やまん延防止措置がずぅ～と続いているので訳が分からなくなっています。
そこに今週はずっと大雨ですから、気分は最悪です。

【不動産価格の遅効性】

景気停滞により不動産業界が落ち込む場合、生活の基盤である不動産業界は他の業界よりも後から影響を受けるというのが通説です。
不動産業界への新型コロナウイルスの影響は限定的にとどまる可能性が高いとも言われていますが、コロナ前にそろそろ不動産価格が調整局面に入ったと囁かれていたことを忘れていませんか？
それが、コロナ感染が始まり従来からの低金利に加えてコロナ禍の金融支援策で市中にお金が溢れて不動産価格を支える役目を果たしているのです。
そのお陰で、売り物件が極端に少なく、その結果実体経済は悪いにもかかわらず物件価格も下がらないのです。
最近では、購入意欲のある人でも、なかなか希望物件に出会うことが難しい状況になっています。

【空室期間長引く傾向に】

最近よく耳にするのは、賃貸マンションの空室期間が長引いているということです。
ここ数年はマンションブームだったこともあり、賃貸マンションを建てる人、買ってマンション投資をする人、それにお金を貸す銀行などでお金は回っていました。賃貸マンションを借りようとする人も物件選びも幅広く検討できたのですが、いきなりのコロナ禍で学生や単身者の社会人も簡単に引越しできるような状況でもなくなっています。（賃貸物件の世界だけは「人流が抑えられている」ということか…）
それに元々人の数より住居数は上回っていたのですから、賃貸マンションの客付は難しくなり、動きは鈍くなって当然なのでしょう！
入居者の確保が手間取り始めると、不動産の収益に影響します。
長い目で見れば、利回りが低下する可能性が出てきます。
当初はコロナ禍の影響を受けていなかった不動産業界にも、ジワジワと悪影響が近づいて来たような感じがします。

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「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」（財産評価基本通達6項）

「タワーマンション購入による相続税対策」や「アパート経営についる相続対策」を謳った節税策に対して国税庁が、『その相続税対策はやり過ぎ！』だと問題視する場合に使う規定となっています。

ネット上でも実際の判例を見ることができますが、不動産業者や建築業者としてもどうゆうルールなのかは最低限知る必要があると思いましたので、簡単に整理してみたいと思います。

不動産を使った節税策

相続税の課税対象者は年間死亡者の内、約８％でもの凄く多いとは言えません。
ただ、富裕層の保有財産はそれ以外の方の財産とかなり差がありますので、相続税課税対象者にほぼ近い方も含めて非常に関心が高いというのが現状です。
その節税方法も多種多様で、生命保険を使った策、養子縁組で法定相続人を増やす策、生前贈与や教育資金贈与などで相続財産を減らす策等あります。
要するに税金の問題ですので、税理士さんの協力が必要ですが、不動産を使った策は相続税対策の大きな柱のひとつです。

■更地に賃貸アパートを建築する

■タワーマンションを購入する

■収益不動産を借入金で購入する

こんな風に不動産を購入、所有すると例えば現金や預貯金の１億円を不動産に変えると３０００万円とか４０００万円の相続評価額に変えることも可能です。
不動産を使う対策は金額が大きいのでその効果も大きいし、他の対策に比べて分かりやすいというのが人気の理由なのでしょう。

先の３つの対策は、建物の相続税評価額＝固定資産税評価額だということ。
次に、土地は路線価で評価するので、それだけでも地価公示価格の８０％程度になるし、小規模宅地等の特例を適用するとさらに相続税評価額を下げることができます。
建物を自宅ではなくて貸家として人に貸せば、貸家の評価（借家権３０％ダウン）に出来ます。

借入金で不動産を購入すれば、不動産の相続税評価額より差し引かれるので、大きな節税効果をもたらすというのはアパート建築や収益物件購入を推奨する業者の常套句でもあります。

要するに程度の問題

「財産評価基本通達6項」はそうした行為をダメだと言っているのではありません。
（今のところ）『露骨な節税』はダメだと言っている。
『露骨な節税』とは、例えば余命数ヶ月の段階で数億円するタワーマンションや一棟売マンションをほぼ借入金で購入するとか、相続税の申告が終ったらさっさと売却するとか税務署をなめたような行為をするなってことです。

昔から節税対策と税務署は“モグラ叩き”のような関係です。
おそらく、税務署は役所の中でももっともキッチリ仕事する役所です。
物事には程度ってものがありますので、そこのところは我々アドバイスする側の人間も十分に気をつけないといけません。

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個人が消費税課税事業者になる場合

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コロナ禍でも株式投資やマンション投資は感心が高くて、その業界も景気はまずまずといったところです。

※でも、不動産業界全体が景気がイイかと言うと、実はそうでもないというのが実情ですが…その話はまた別の機会にします。

全国の消費生活センターに持ち込まれる相談や苦情は相変わらず多い。
例えば、２０２０年に寄せられた件数は１３８０件、その内６割が２０~３０代だということです。
朝日新聞の６月１日付朝刊には、サブリースだから収入が安定的に確保できると思っていたのに、ある日突然家賃が振り込まれない、サブリース業者（不動産業者）と連絡が取れなくなった、サブリース契約を解約したいと言うと２００万円の違約金をよこせと言われたなどの事例が載せられている。

また、現実の事例として、リフォーム工事をしたと請求されて支払っていたが、後で何もしていないことが分かったとか、長期間空室状態になったので、売却をする方がイイとアドバイスされて購入金額よりもかなり安く売却したのだが、実はそのストーリー全体が購入時から不動産業者によって予定されていた計画だったことが分かった。

あの手この手で不動産業界のことをよく知らない２０～３０代のネット世代の投資に関心を持っている人をはめようとする輩がうようよいるのです。

「私はこうして…成功した」とか言う成功体験の本や、オンラインセミナーで耳障りの良い話ばかり聞かされてその気にさせる業者など、軽いノリで不動産投資をするのは危険です。
２０~３０代の方は、バブル崩壊やリーマンショックなどの経験がありませんので、悪質な不動産業者にとっては恰好の餌食にみえるのでしょう。
不動産投資自体は確かにメリットもありますが、デメリットもあることを分かった上で、先ず良心的な不動産業者を見つける目を持ちましょう！！

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大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

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