不動産の売買契約に伴って、すべての必要資金を手持ちの現金で実行する人は殆どいないと思います。
金融機関からの融資を申し込んで、取引をするのが普通です。

元々、事業用不動産の売買では、契約締結に際して、買主の融資がＯＫであれば購入、ＮＯであれば“白紙解約”か“買主は解除できる”という特約付き契約は珍しいものではありませんでした。
でも、最近は売買契約前の「ローン特約付買い付け証明書」自体を受け取らないケースも珍しくありません。
売主は、ローン特約付売買契約すると数週間から壱月程は、もしその後にいい買主が出てきても乗り換えることはできないし、最終的に買主から「ローン無理でした…」となったら何をしていることか分からないからです。

金融機関の融資の可否は、不動産業取引の“生命線”です。

極論すれば、取引事例や収益還元法なんて現実の取引にとっては教科書の中の話で、需給関係の中で購入希望者が実際に資金調達できるかどうかが最も大きな問題なのです。

■ ローンの具体的内容　■

市販されている売買契約書を使っている場合は、予めローン特約条項が書いてありますが、そうでないオリジナルの契約書では気をつけないといけないことがあります。
例えば手付金１０００万円で売買契約し、決裁時に残金９０００万円を支払うことになっている場合、必ずしも９０００９０００万円自体が融資対象金額とは限りません。
ちゃんとした売買契約書では、ローン特約条件に「●●銀行●●支店で借入金額●●万円の融資申込をする」と具体的に書かれているはずです。
買主は売買契約してから、「これからゆっくりと何処の金融機関に申し込むか考えます」ではダメなのです。
買主は売主に対して、速やかに融資の手続き実行する責任がありますし、仮におっとり刀で行動を起こしたとして、期待する融資が受けられない場合は、努力義務違反としてローン特約条項があったとしても（厳密な意味で）解除や失効の主張は出来ないのです。
勿論、買主側の仲介業者は買主の味方でしょうから、ちゃんと危険性を回避するよう契約書を含めて万全の手配をしてくれると思います。
でも、全ての宅建業者が同じ知識や経験を持ち合わせているわけではないので、買主様自身も十分注意して下さい。

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「瘤（こぶ）取りの神」として有名な猿丸神社に行って来ました。

知人が癌を患っていて、薬が効いているらしく本人はいたって元気なのですが、ステージ４だということですから心配で、お祈りと御守を戴こうと思ってのことです。

関西では「癌封じ」にこの猿丸神社が有名なので一度行っておかないとって前から思っておりました。難波からだと近鉄奈良線の大和西大寺駅で京都線に乗換えて、「新田辺駅」からタクシーで２０分位掛かります。
多少、時間に余裕のあるときでないと行けない距離ですね。

こじんまりした神社で、落ち着いていた、なにかご利益のありそうな雰囲気です。
絵馬やお御籤のお猿さんのキャラクターも可愛いですけど、お金儲けの臭いがしないのが気に入りました！

皆さんも、「癌封じ」を祈願するときには、「猿丸神社」に行かれては如何ですか？

http://www.sarumarujinja.jp/

不動産業者（特に仲介業者）は、他の業界に比べて中小企業や個人業者の割合が高いといわれています。だいたい全業者の９７％位が従業員２０人以下の小規模事業者だそうです。

小規模事業者の不動産屋さんの多くは、独立する前は大手の不動産業者に勤めていたり、不動産に関連する建築業や金融機関に勤めていたりして、これなら自分でもやれそうだと思って開業するのじゃないでしょうか。

私の場合は、３８歳の時に勤めていた銀行の子会社である不動産会社が（そろそろ）潰れるだろうなと思い、上司に相談したところ、「この船は沈む運命にある。君は未だ若いのだから早く辞めたほうがいい・・・」って言ってもらいました。
その上司も数年前にお亡くなりになりましたが、私が希望すると会社に住宅地図が２セットあったので、１セットを退職金代わりに頂きました。
住宅地図って揃えると、２０～３０万円したので助かりましたね。
今は、住宅地図ソフトやYahoo地図など安価で手に入るのですが、その頃は電話・FAX・住宅地図が不動産業独立のための“三種の神器”でしたから。

小規模業者のメリットは入ってくる情報がすべてコントロール出来るということだと思います。
大きな会社とか、社内に上下関係がある会社だと、売り買いの情報とかであまり独り歩きして欲しくない情報も上司や同僚に報告しないといけないので、情報を得た人が全く知らないところへ流れてしまうことがあります。

事業用不動産の場合、複数の仲介業者が介在する場合も多いので、そういう風な流れで仕事が進むことがあります。
ですから、社内にもう一件不動産業者が居るのと同じような関係になります。

それも、同じ組織の身内ですから、言いたいことが言えないこともあって、上手く情報が伝わらないで、情報を得た人がコントロールできないなんてことがままあります。
これって仕方ないとは思いますが、大きな会社の仕事上のデメリットだと思います。
反対に言うと、それだから自分で情報が取れる人は独立しちゃうのです。
ただ、大手の会社の信用力は大きいので、大きなメリットですけどね！

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阪神タイガースの桑原投手が、年棒４６３％アップで契約更改とか。
プロ野球選手って、基本的に“個人事業主”だから年棒が高いと、翌年の税金とか大変だと思いますし、年棒が下がると凄く大変だと思います。

サラリーマンは毎月の給与から源泉徴収されているので、納税の意識は低いとされていますので、丁度今、自民党とかがこれからの所得税改正（＝増税）の検討に入っていますが、メインは最も扱い易いサラリーマンの人達がターゲットにされています。

年収８００万円とか、８５０万円とかで線引きして、それ以上のサラリーマンは増税になるのでしょうか。
個人事業主は１２月で数字を締めるので、そろそろ来年の所得税・市府民税それと国民健康保険料の支払い額がチラチラと見え始めてきました。

これから、独立して会社を立ち上げようと考えている人がいましたら、税金のことだけでなく、法人でも個人事業主でも社会保険料の負担がこんなにも重いのかって分かるはずです。
国民健康保険料なんて、(大阪市の場合)年収６００万円を超えたあたりから、ＭＡＸ８９万円／年で６月から１０回に分けて支払いますので、月額８万９千円です。
年収１０００万円でも、２０００万円でも同じ金額です。
これって凄く儲かっている時は嬉しいのですが、そうでもでない時はオイオイって感じで、すごく不公平感のある制度ですよね。

小さな会社を立ち上げてしまうと、６０歳以上でも厚生年金支払うことになります。
個人事業主は、６０歳超えると年金支払いは任意ですから、義務ではなくなります。
交際費も個人事業主は、正当なものであれば上限はありません。
使えるお金も、会社を立ち上げると給与所得や役員報酬ですから、自由には使えませんよ。
個人事業主は、売上から経費を引いた額が黒字であれば、それが所得ですから自由度は高いです。

会社を立ち上げると「社長」ですが、個人事業主は「〇〇さん」ですけど、飲みに行けば「社長さん」になれます・・・(笑)

法人と個人、どっちがいいのかは、一概には言えません。

「１物件１法人１金融機関」というスキーム知っていますか？
そのスキームで、数年でナン十億円もの収益マンションなどを購入した人が居るとか。

勿論、その指南役は不動産業者が適任かもしれませんが、これは金融機関の内情とか、融資の仕組みを熟知した人が考えたスキームで、不動産業者だけでは難しいでしょうね。
まあ、それを謳い文句にして堂々と営業している不動産業者もいますので、いわゆる犯罪とは言い切れないのかもしれませんが。
金融機関から見て属性の高い人、お医者さんとか、年収数千万円とかの外資系サラリーマンがターゲットにされています。

まず、法人Ａを新設して、一棟売り収益マンションＡを購入するわけですが、金融機関Ａに融資を申し込みます。
それとは別に、法人Ｂを新設して、別の一棟売り収益マンションＢを購入するために、金融機関Ｂに融資を申し込みます。
同じやり方で、Ｃ，Ｄ、Ｅ・・・と続けます。

基本的に資金はすべて金融機関のフルローン（全額融資）を前提にしないと、いかに属性が高いといっても、手元資金を入れてしまうと、現金は減り続けますから・・・

新設する法人は決算書とか未だありませんから、金融機関は属性の高い人の年収や社会的ステータスを前提に融資をすることになります。
属性の良い購入者は融資を受ける法人の連帯保証人になりますが、各金融機関は他の金融機関の融資については知らされてないので、全体の融資金額については把握していないことになります。
（本当に各金融機関が知らないのかどうかは、グレーだと思いますが・・・）

複数の連帯保証人になっただけでは、信用保証会社のデータには載りませんから。

とは言っても、収益マンションは入居者の確保や日常の管理業務は必要ですから、不動産業者等の地道な仕事は他人任することになります。
でも、指南役や元々コンサルをしていた業者さんが、どこかに行ってしまったりすると、空室は増え始めて、建物の管理も疎かになり、物件の資産性は低下し始めます。

元々不動産投資より投資話自体に興味のあった買主さんは、実務で頼りにするところが無くなって右往左往することになってしまい、新聞などでは、自己破産や銀行取引停止など辛い目にあっておられるケースもあるとか。

不動産投資ブームに乗じて、エライコト考える人も居ますので、気～つけて下さい！

≪あなたが関心を持ちそうなページ≫

投資用不動産の「節税効果」って嘘ですか？

投資用マンションの「起承転結」

管理会社の仕事内容とは

不動産投資に失敗しそうだったら・・・

金融機関の融資基準

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将棋の「羽生善治」さんが竜王戦に勝利して、７つのタイトルですべて永世資格を持つ史上初の「永世７冠」を達成しました。で、改めて「永世」の商号を得る為の条件を調べてみると・・・

永世称号の獲得条件と資格を持つ現役棋士（毎日新聞HPより）

永世名人　通算５期　　　　　　　　　羽生善治、谷川浩司、森内俊之

永世王将　通算１０期　　　　　　　　羽生善治

永世竜王　連続５期または通算７期　　羽生善治、渡辺明

永世王位　連続５期または通算１０期　羽生善治

名誉王座　　　　同上　　　　　　　　羽生善治

永世棋王　連続５期　　　　　　　　　羽生善治、渡辺明

永世棋聖　通算５期　　　　　　　　　羽生善治、佐藤康光

今年の将棋界は、「藤井聡太」四段の連勝記録騒動、「加藤一二三」九段の引退とバラエティー番組での活躍、コンピューターとの戦いなど派手な話題が多かったのですが、最後に大きな話題を提供してくれました。

実は、私も学生時代に半年だけ“将棋部”に所属していたことがありまして、将棋は好きですけど、下手です。

でもどちらかと言うと、将棋よりも棋士の逸話や振る舞い、雰囲気やエピソードの方が好きです。

それぞれの棋士は、すごく個性的でひとりひとりが独立しているって感じられますね。

誰もが知っている王将の「阪田三吉」、その孫弟子の“おゆき”がヒットした「内藤國雄」さん、子供の頃に将棋界で無敵だった「大山康晴」名人など。

なかでも、大山名人の兄弟子「升田幸三」さんは風貌からしてただ者じゃないって感じでしたね。

一日２００本タバコを吸っていたとか、木村名人に対して「名人など所詮はゴミのようなもの」と発言し、ムッとした名人は「じゃあ君は一体なんだ？」と返したら「ゴミにたかるハエだな」と言ったなど、いろいろ面白い話がいっぱいで、

ひと月ほど前にも、ＢＳ放送で升田幸三さんが、広島の田舎から大阪に出てきて、大山名人や木村名人と戦ったエピソードなどを盛り込んだ番組を偶然見つけました。

一日２００本タバコを吸っていたとか、昔は相当上位の棋士でも生活はかなり苦しかったことや、当時の木村名人に対して「名人など所詮はゴミのようなもの」と発言し、ムッとした名人は「じゃあ君は一体なんだ？」と返したら「ゴミにたかるハエだな」と言ったなど、いろいろなエピソードがいっぱいで、面白かったですね。

通常のビジネスの社会では、なかなかここまで個性的な人は居ないでしょうから、こういう個性的な勝負師は人を引き付けるものです。

実質的な後継者は加藤一二三さんであるとされているが、加藤氏のみならずその棋風を慕う棋士は多く、羽生善治さんも、将棋を指したい人は誰かと言う問いに「升田先生と指したい」と述べているとか。

「新年の抱負」を、年末まで覚えている人は、全体の１４％だと聞きました。

確かに、今年の初めに何か祈願したような気がしますが、正確には覚えていません。

１２月も第二週となり、今年もあと３週間ほどで終わろうとしています。
不動産の仕事の方は、昔でしたら１２月の年末とか、３月末だと年度末の駆け込み需要とかあったのですが、全く無いわけではないのですが、比較すると減ったように感じますね。

売買だと契約と決裁を同時にするより、１ヶ月くらい空けて決裁する取引することの方が多いので、ここ１～２週間で何か歯ごたえのある仕事できると嬉しいのですが・・・

まあ、慌てても仕方ありません。
時間のある時に「年賀状」のデザインでも考えようかと思っております。

一般論として、手持ちの財産を預金(現金)・株・不動産に分けることを資産運用の基本としてきました。
資産を三種類に分散投資することにより、相互に｢流動性（換金性）｣「安全性」「収益性」を補完することが出来るからです。

個別の資産についても、その中で分散投資することも推奨されています。

預金については、万が一、金融機関が破綻した場合に、利息のつく普通預金、定期預金などについては、ひとつの金融機関につき預金者1人当たり「元本1,000万円までと破綻日までの利息等」が保護されるので、複数の金融機関に分けて預ける方法が。

株式についても、複数の銘柄に分けて投資したり、投資する時間を分けてみたりして危険性を分散する方法などがあります。

でも、不動産投資って金額も大きいし、そうやたらと買い捲るようなものでもないので、分散投資ってできるものでしょうか。

サラリーマン家主さんなら、まず1物件でしょう。
それで、一応の経験をしてからもう一件でしょう。
最初の１件目でつまずいてしまうと、後が続かないかもしれませんが・・・普通は分譲マンションの1戸を購入して、賃貸業者さんに依頼して賃借人を確保してスタートしますが、既に賃借人付の物件だと最初の経験が出来なくなります。

その後、毎月の賃料が振り込まれる、最近は賃借人が家賃保証会社に加入している場合が多いので、仮に賃借人自体が賃料の不払いがあっても、家賃保証会社が立替払いしてくれて、不払い賃料の取立てをしてくれますから、毎月ちゃんと収入があるはずです。
水道光熱費も分譲マンションですから、一棟マンションを違って賃借人が電気代・水道代・ガス代など個別契約して支払っていますので、サラリーマン家主さんは気にする必要がありません。

建物全体の維持管理はマンションの管理組合が選んだ管理会社がやってくれますので、管理費と修繕積立金を支払っていればまずは問題ありません。
たぶん、最初に心配になるのは賃借人が退去して、次の入居者がいつ決まるかでしょう。
それと、退去後のリフォームがどの位の費用が掛かるのかです。

賃借人が入居中の問題は細かなものが多いのですが、例えば、設備機器等（クーラーが効かないとか、レンジフードの音が異常に大きいとか、お風呂の水が冷たいとか、ベランダに鳩が住み着いて子供を生んでいる…）に関するものが多いのですが、これはマンション全体の管理会社の守備範囲外ですので、区分所有者が自らの判断で対処しなくてはなりません。

その細かな問題に対処してくれるパートナーが必要です。

入居者を見つけてくれた賃貸業者さんに声を掛けやすいとは思いますが、テレビでコマーシャルを流しているような大手の賃貸業者さんはこういう細かな問題に対しては弱いと思います。

私どものような個人営業の不動産業者とか、その町で昔から営業している不動産屋さんの方が費用的にも安いし、親身になって動いてくれますので役に立つはずです。

こういう一連の経験を経て、２件目の不動産投資に目を向けることになります。

理屈の上では、分譲マンションだけではなくて、区分所有でも一棟物件であっても店舗や事務所で分散投資して不動産運用したいものですが、こういう事業用の物件は先に書いたような管理方法では無理ですので、すぐには止めておいたほうが良いでしょう。

ワンルームばかりでなく、ファミリータイプの物件を購入するのも、不動産投資の分散投資としては良さそうです。
サラリーマン家主さんとすれば、まず事業として税務署が認めてくれる規模である“５棟１０室”目指して経験を積みませんか。
ただ、≪怖い話≫にあるように、いくらローンが組めても短期間で同じ販売会社・同じエリアから買うのは危険性があります。

購入時期や物件の築年数の分散を図ると、クーラーやお風呂・洗面所・キッチンなどの水周りの修繕時期がズレルので、出費の時期がズレルというメリットがあります。

大阪市内でも、投資用マンションはいろんなエリアにありますので、物件の立地は多少は分散しておいた方が良いように思います。
全く土地勘のないエリアに不動産投資するのは、よっぽど慎重にしないといろんな“危険”がいっぱいですから。

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去年の今頃は不動産業界もなんとなく景気が良かったのですが、今年は金融機関の融資の絞込みがあってかなり雰囲気が違います。
きっと昨年・一昨年あたりの反動なのでしょうね。
でも、きっとまた潮目が変わる時がやって来ます。
ただ、それがいつなのかは分りませんが…

≪個人から個人への低額譲渡≫

以前、親子間で土地を時価の約８０％で売買した際、時価との差額に贈与税が掛かるか否かが争われた訴訟があって、東京国税局が課税を取り消したという新聞記事を見ました。
夫婦や親子間での売買の場合に、取引価格を低くして実質的な贈与を行うことを防ぐ場合があると思いますが、この判決は“時価の８０％”であれば夫婦であろうが、親子であろうが通常の売買とみなすということだったようです。
この８０％というラインは、相続税路線価を「時価の８０％程度」とした課税基準の考え方に基づいているからです。
著しい低額譲渡とは、そこがボーダーラインになっている。
路線価の価格が絶対に正しいなんてことはないと思いますが、価格操作が出来ない一定の“ものさし“として利用することは一応公平性を保っていると思います。
著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき税務署が判定することになりますが、一般の個人間での取引価格が結構割高だったり、反対に割安だったとしても通常は贈与税の対象にはなりません。
それは、親子間売買や、恣意的な取引をしたという裏がないということが分かるからです。
通常は、売主と買主の気持ちは裏腹であって、売る人は高く、買う人は安くと思っているものです。
もちろん、例外はありますが、ちゃんとした仲介業者が介在して行われた商取引だということだからです。
だから、個人同士で直接売買契約をすると、何かあるなと怪しまれることがありますね。

≪個人から法人への低額譲渡≫

個人から法人へ不動産譲渡した場合、売買価格が時価の２分の１未満だった場合には、売主の個人に対して「低額譲渡」として時価での譲渡として「みなし譲渡所得課税」されますし、買い手の法人に対しても「利益」を得たとの判断から法人税が掛かります。

≪参考≫

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ネットで検索すると、「金額」とは“具体的な数字で表される金銭”、「価格」は“物の価値の貨幣による表示”とあります。

森友学園の８億円値引き問題が国会で取り上げられて久しいのですが、新聞を読んでいると、ここにきて財務省の太田充理財局長は・・・
「金額のやり取りがあった。そこは認めている」
「金額のやり取りが一切なかったかのように答弁が受け止められて誤解を招いたとすれば、おわび申し上げる」
としながらも、今年３月の前理財局長佐川氏の答弁は「金額」ではなく「価格」、つまり学園側への売却額を示す「予定価格」についてのものだったと釈明。
売却額そのものは事前に伝えていないので、佐川氏の答弁に問題はないということだそうです。
こういうやり取りを、我々商売や営業している人がやったらどうなりますかね。
「絶対、あいつはアホや！屁理屈ばっかり言いやがって～」「もうエエから帰れ」ってなるはずです。

商売人や営業マンは、自分の話している相手が、自分の発言により、どう思うかを考えて、それを推測して話をしています。。
自分の方に都合のよくなる話ばっかりして、それにより相手がどう思うのか？

財務省の人は相手のことを全く考えて話をしていないのですね。
これって凄くないですか？