「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」とは違うという話です。

「瑕疵担保責任」とは、取引対象の物件（土地・建物）に不具合や欠陥があった場合に、売主がその欠陥を修繕する義務を負うという意味です。
売主の「瑕疵担保責任」を免責とする契約なら「瑕疵担保責任」は問われないことになります。つまり「売った後のことは、一切知りませんよ」という意味です。

いわゆる事業用不動産の中でも、中古の一棟売収益マンションの売買契約でプロの不動産業者同士が売却・購入する場合に、「瑕疵担保免責任の免責」として取引することは珍しいことでもありません。しかし、売主が知っていて、それを黙っていたのなら免責にはなりません。

「現状有姿」の取引というのもよくありますが、それは「瑕疵担保責任」とは別の話であります。

プロの不動産業者でも、「現状有姿」＝「「瑕疵担保責任の免責」と思っている人もいますが、それは間違いです。
「現状有姿」とは、まさしく「今ある状態で物件の引渡を行います」という意味であって、「隠れたる欠陥、不備」について売主は責任を持たないということとは違います。

「現状有姿」を条件に売買契約しても、「瑕疵担保責任」についてどのように対処するかは重要事項説明書や売買契約書に明記しておいた方が無難です。

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「富裕層」ってどのくらいの金融資産を持っている人のことを言うのか、預貯金・株式などの金融資産から負債を引いた金額が１億円以上を「富裕層」、５億円以上を「超富裕層」ということらしい。

ここに不動産は入っていないから、それを加えると「富裕層」「超富裕層」の方は相当な総資産になるはずです。

相続税の課税強化は、タワーマンション節税策や賃貸マンション建設などの不動産の持っている現金よりも相続税評価額の低い資産である不動産へとシフトしたのはご承知の通りです。
平均寿命が長くなったこともあって、子供や孫への生前贈与も人気があるそうです。

日本の総世帯の２～３％の「富裕層」「超富裕層」の人達が、日本国の２０％超の金融資産を保有しているらしいから、その動向はすごい威力を発揮するわけです。
ただそのような、「富裕層」「超富裕層」の資産対策はどちらかというと『守り』であって、一般庶民が資産運用として考える『攻め』の対策ではなさそうですから、同じように行動していてもダメなんでしょうね。

「富裕層」「超富裕層」が資産運用のリスクを抑える方法として、最も効果的な原則は「分散投資」だそうですから、これは一般庶民でも真似ることは出来ます。

金や株式、通貨といった基本的な運用商品に加えて、さらに不動産などにも分散を心掛ける、こうした分散投資こそが、資産防衛に役立つことを「富裕層」「超富裕層」はよく知っている。
「富裕層」「超富裕層」ほどスケールは大きくなくても、やはり「分散投資」という考え方は頭の片隅に置いておいた方がよさそうです。

本日、株式市場が９７４円ほど下がっております・・・世の中不透明であります。なにが起こるか判りません。

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重要事項説明については、買主や借主がプロの不動産業者であっても、契約前に重要事項説明をすることになっていたのですが、平成２９年４月より変更がありました。

「不動産業者が土地建物の買主や借主になる場合は、重要事項説明を不要とし、その書面を交付することで足りるものとする。」ということになりました。
勿論、従来通りに対面して説明をしてもイイのですが、もし、説明そのものを省く場合は、「重要事項説明書の交付の際に、説明を行わないこと」を明記する必要があります。

不動産業者以外の買主・借主にとっても、契約前の重要事項説明はとても大事なのですが、私の経験からすると”どの部分が大事なのかよく分からない”ということもあるからでしょうか、どうも熱心に聞いている方ばかりでも無さそうです。

重要事項説明書の内容は総じて大事なものではありますが、その内容は下記の２つについて書いてあります。

①取引対象の土地や建物に関しての重要な事項
②買主や借主にとって、契約する内容について重要な事項

不動産取引のトラブル事例の一例ですが・・・

「買った土地が想定していた建物が建てることが出来ないと購入後に分かった」

「前面道路の説明に間違いがあった」

「隣接地への越境物の告知義務違反」

「物件の瑕疵や不具合に付いての説明不足」

「収益マンションの入居者の賃貸条件についての相違がある」

「契約解除の際の、手付金の返還は？」

その他いろいろなトラブルがありますが、
①の物件に関する問題については、買主・借主が重要事項説明書に記載されている内容を聞いていたものと、後日その内容と現実が相違していれば、売主や仲介業者に非があることになります。

②の契約に関する問題については、引渡しが遅れた時、契約違反、解約、持ち回り返還金の扱いなど、一般の買主・借主が慣れていない場面に出くわした際に揉める事柄です。

重要事項説明書の説明を聞くときに大事なのは、分からないことがあったときには、早く済まして帰りたいなどと思わず、こんなこと聞いて恥ずかしくないかなと思わずに、説明している宅地建物取引士に対して質問することが重要だと思う次第です。

これがトラブルに出会わない方法の最初の第一歩です。

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せんみつ（千三つ）っていう言葉ご存知ですか？

最近では“せんみつ”っていう言葉を耳にすることは殆どありません。
私が社会人になった頃は、仲介業者を生業にしている人に対して“せんみつ”って言葉が日常会話のなかでも使っていました。
その時は、１０００件の話の中で３件成約すれば“御の字”だという意味だと思っていました。でも後になって、元々の意味は“うそつき”（＝本当のことは千のうち三つしかない）だということが知りました

大辞林では、『うそつき、ほら吹き』の他に、『まとまる話は千回のうち三回の意』（土地や家屋の売買、貸し金などの仲介を業とする人。）とありますので、先の“１０００件の話の中で・・・３件成約”の意味も間違いではないようです。

でもテレビドラマなんかでも、不動産屋サンのイメージである口八丁手八丁で相手をだますみたいな人物像があって、昔は不動産業者のことを「千三つ屋」と呼んでいたそうです。

まあ、どちらにしても数多くの話の中で、成就できるのは１０００のうち３、つまり０．３％っていうのは大袈裟ですが、実感としてはそんな感じの仕事であることは確かですから、話がまとまって、且つ、お客さんの喜んでもらえたら本当に嬉しい仕事です。

４０００本のヒットを打つために８０００回以上は悔しい思いをしてきている。 その苦しみと自分なりに向き合ってきた。 誇れるとしたらそこじゃないかと思います イチロー（メジャーリーガー）

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女子テニス界にも新星が現れました！

【ＢＮＰパリバ・オープン女子シングルス決勝】
世界ランク４４位の大坂なおみサン（２０）が、同１９位のロシアの選手を６―３、６―２で破り、優勝賞金１３４万８６０ドル（約１億４２１３万円）を獲得したというニュースです。

「大坂」っていう名前だけでも、勝手に「親近感」を持ってしまいました。
ネットで調べてみると、生まれは大阪市だそうで、３歳の頃にはアメリカに移住しているので、日本語より英語の方が得意だそうです。
日本に居るときには、西区の靭公園（うつぼこうえん）にも行ったことがあるとか。
今回の大会では、元世界一、現世界一の選手を撃破して決勝に進んでの、大金星ですから大したものです。

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３月１５日から１６日未明にかけて行われた将棋の公式戦で、勝利目前の神谷八段が、それに気づかずに負けを認める「投了」をしたという。

神谷八段って、あの藤井六段が公式戦２９連勝するまで、２８連勝の記録を持っていた人ですから、相当強い棋士です。
あり得ないことが起こったということです。

我々、不動産取引の世界でもあり得ないことが起こることがあります。
実際にあった１つの例を挙げてみましょう。

仲介業者のＡさんは、ある収益物件を買主に紹介して購入の意思表示を得て、売買契約の日取まで決めて後は事務手続きを着々と進めるだけとなりました。
共同仲介をする業者さんとも手数料の配分なども協議して決めて、来週に契約日を迎える段取りです。ところが、予定していた契約日の数日前になって、Ａさんから共同仲介者に連絡が入ります。
「至急、会って話がしたいので・・・」というので、Ａさんの事務所に行くと、新妙な表情で「契約できなくなったので・・・」と！
話を聞けば、売買契約の打ち合わせで買主さんとあっている時に、「こんな物件もある」と、契約する物件とは別の物件資料を見せたとか。

買主さんは興味を示して、「この物件の方が良い」と言い出して、契約予定の物件を断ってくれとＡさんに伝えました。
と言うことで、契約する話はダメになったのです。

因みに、もう一つの物件の方は、チャンとした売り物件で無かったので、話にもならなかったのでした。
Ａさんは業界でも古参の仲介業者でしたが、誠に大きなミスをやらかしたのでした。
共同仲介者（私）は、開いた口が塞がらない、情けない、アホらしいという気持でした。

本当に何が起こるか判らないというのが実感ですが、もう二度と経験したくない経験でした。

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守秘義務契約（秘密保持契約）

《英語：confidentiality  agreement・・・略してＣＡ）

不動産の売買や会社買収などを検討する際に、相手方または仲介会社と締結する契約の一種です。
買主は、その売り物件の内容と重要事項を知りえる立場にあり、情報漏えいは商談そのものの不成立だけでなく、売主のその後の商談にも影響を与える懸念があるために、詳細資料を入手する際には買主側に物件内容の秘密保持を約束する文書を差し入れるものです。

外資系のファンドや商業銀行が参入してから、日本でも事業用不動産の商談・交渉を行う場合は、特に徹底した秘密保持が要求されることが多くなっています。

最初は戸惑いましたが、徐々に慣れてきてしまっていますが、正直なところ、あまり感じは良くないというのが私の意見でした。
外資系の会社が大手を振って元気に活動していた頃は、まずＣＡを出さない限りは物件の内容が全く分からないというものでした。

特に、収益物件などは詳細資料がないと買主に紹介すら出来ないのに、ＣＡを提出してからでないといけないので、手順が逆だろうと思っていました。

それでも、なんとか買主さんに納得していただいてＣＡを出すという努力をしていましたが、情報開示された内容を読むとその段階で、お断りすることも多かったのです。
嫌な思いをしたのはそれからで、売り側の立場でＣＡをたくさん集めた人が、その検討先を顧客名簿にしていると気づいた時です。

買主側には知り得た情報の漏洩をさせないという契約をしているのに、売主側には購入検討者の氏名をセッセと集めて今後の営業に役立てようとしている輩（やから）がいるなんて論外だと思いましたね！

最近は大型物件だけでなく、こじんまりした物件でもＣＡを要求してくるようになっていますので、まあ～仕方ないって諦めて「守秘義務契約書」作っていますが・・・（笑）

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大阪拘置所って自宅の近くなんですけど、耐震工事の関係で一部建て替えがされていて、綺麗な建物になっています。
周りはマンションだらけなので、中でいろいろな思いを持って暮らしている人がいるなんてあまり気にならないのですが、昨日のニュースでは、オウム真理教の死刑確定している１３人のうち、７人が東京拘置所から分散して他の５箇所の拘置所に移送されたとか。
大阪拘置所にも２人が・・・死刑執行の準備とか聞くと、やっぱり緊張します。

籠池夫婦が大阪拘置所に拘留された去年７月から今月で８か月になりますが、
これって異常に長いらしいです。
安倍首相や検察にとって、籠池夫妻がシャバに出して、英雄気取りで、マスコミにべらべら話されるのを恐れているからだと言われているみたいですが、本当のところはどうなんでしょうかね。

今朝はそんなことを思いながら、自転車で大阪拘置所の横を走って事務所に向いました。

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昨日より今日、今日より明日って感じでグングン気温が上昇しています。
でも、花粉がブンブン飛んでいるみたいで、朝起きたとたんに頭がガンガンしています。

お昼前から、先日ゼネコンさんから紹介を受けた尼崎市にある事業用の土地を見に行ってきました。
土地の面積が１５００坪位ありますので、まず何に利用できるかを考えるためです。
地主さんは事業用の賃貸借を希望されているということですから、利用目的に見合う借主さんを見つけなければなりません。

用途地域も工業系ですので、実需の事業用地です。
工業系以外の用途地域なら、以前は賃貸マンションやアパート、店舗なんてのが多かったのですが、工業系や郊外の土地の有効利用は今後増えてくるようですし、広大地になると道路付けが【命】ですね。

前面道路が狭いと使いようが無いので、隣地の所有者に買ってもらうか、道路拡張する為の作業をする必要も出てきますから・・・こういう大型物件は、あてはまる借主さんが居ると、ドンピシャですけど、それなりの時間を要することは覚悟しなければなりません。
なんかヤル気になってきました！

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通常、「相続」って自分の親が亡くなった時に初めて経験するものだと思うのです。

私の場合は、両親が亡くなってから、長い間そのままの状態であったので、実兄が亡くなってから「相続」に取り掛かって、姉弟４人で分割することになりました。
皆で相談して、「法定相続分」で登記しましたので、登記申請は私一人で全員分の登記をすることができましたが、「法定相続分」以外の分け方だったら相続人それぞれが登記申請することになります。

それに、「遺産分割協議書」をつけなければなりません。（注）

「遺産分割協議書」を作成するということは、個別に相続財産の多い、少ないがあると言うことですから、それが意に沿わない人が一人でも居ればダメなんです。

これが相続の”肝“の部分です。

「相続」で揉めそうなことが予想できるなら、「遺言書」が有効だと言われていますが、通常そのことを予想できる人は少ないのじゃないでしょうか。

また、最近の芸能ニュースで話題になった「突然死」みたいなこともありますしね。
相続をめぐる“争続“問題は、我々にとっては永遠のテーマなのかも知れません。

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