ワールドカップロシア大会が始まりました。

日頃、サッカーに熱心でない私も、流石に日本チームが戦う試合は見逃せません。
開始直後にいきなり１点を取って、後半に香川選手が疲れたとなると本田選手の投入でした。
素人目で見ても絶妙のタイミングだったと思いました。

で、大迫選手のヘディングで１点です。
盛り上がりますね～サッカー。

次の試合も楽しみですが、夜遅いので目が開いているか、いや、開けていられるかが問題です。

一方、昼間に加計学園の加計理事長が岡山市内で緊急会見。

なにやら、東京からマスコミが来れない時間帯に設定して、取材する記者も特定してたというから、姑息極まりない感じです。
新聞記事によると、「多大な迷惑を掛けた」から、１２ヶ月間、報酬月額の１０％を自主返納するするというから、世間をなめているのでしょうか？

給料を自分が理事長を務める法人に返納するって？
意味が分からないなぁ～

「ワールドカップ」と「大阪の地震」の狭間で、本人は絶妙のタイミングのつもりでしょうが、まともな人のやることじゃないように思いましたね。

加計さんって、安倍首相の大親友だって？
忠告して上げたらどうですか・・・アカンやろって！

事務所に着いてパソコンで新着メールを見始めていたら、いきなりグラグラっと建物ごと大揺れでビックリです。
たぶん１分位じゃないですか、揺れていたのは。
一瞬ですが、阪神淡路大震災のこと思い出しましたね。

あの時も朝でしたけど、自宅にいてまだ寝ていましたけど、マンションの最上階で１２階に住んでいましたので、震度３だったと思いますがもの凄く揺れました。
テレビのニュースでことの重大さを初めて知って、その時はどうしていいのかよく分かりませんでした。

取り敢えず、事務所の様子を見てみようということで行ってみたのですが、机や本棚が不自然な格好で移動していて、本棚の中にあった物が外に散らばっていました。

そうそう、その日は初めて日経新聞に公告掲載した日で、反響は無いものと思っていましたが、近畿版は広い範囲で見られていた為、和歌山市の水道業者さんからアパートの売却と、広島県の不動産業者さんから有難いことにお問い合わせを頂きました。

今もこのブログを書きながら、ＮＨＫのニュースをチラチラ見ておりますが、いつ大きな余震が来るかも知れませんので、ドキドキしております。
因みに、今日は午前中に梅田で決裁があるのですが、今のところ予定通り行なわれそうです。

(※その後、買主様が大阪まで来れないことが判り、取引は延期となりました。）

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昨日の午後、楽天と阪神の試合を最初から最後までテレビ観戦しました。

野球中継はよく見るのですが、サッカーとか他のスポーツに比べて時間が長いのが苦痛になる時があります。
緊迫した試合だとそうでもないのですが、一方的な展開だとチャンネルはよく動きます。
野球場にも年に数回は足を運びますが、どっちかというとテレビ観戦の方が気楽に見てますね。

もう４０年以上前のことですが、学生時代、甲子園で売り子のアルバイトしてましたけど、当時は巨人戦以外は満員になることなど無かったのですが、広島戦や大洋戦などコアなお客さんが来る試合では、ガバガバ呑んで応援してくれるので売上にも大きく貢献してくれてて好きでしたよ。
巨人戦は売り子も多いので、私的には売上が減少しますので適当にやってました。

昨日の試合は楽天・則本投手も阪神・岩貞投手も調子がよくて両チームとも１点を取るのが難しい展開でした。
終盤に試合が動いて２－１で阪神タイガースが快勝したわけです。
こういう日は夜のスポーツニュースを見るのも楽しみですが、敗れた楽天の梨田監督が辞任したというじゃないですか。
去年は調子良かったのに、今年はけが人も多くて、選手の調子も悪いようで梨田監督の責任だというのも酷なのですが・・・勝負の世界は厳しいものです。

楽天さん、サッカーでは凄い補強してるみたいですが、野球の方も頼んまっせ！

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民法改正が昨年成立して、２０２０年に施行されますので、現状はまだ準備期間ですので問題はありませんが、世の中のトレンドを知る上でも、予備知識としても知っておいた方がいいと思います。

不動産業者や大家さんとしては、次の２点が注意点です。

■敷金と賃借人の原状回復負担の問題

■連帯保証人の責任範囲

【敷金と賃借人の原状回復負担の問題】

実質的には従来と変わるものではなさそうです。

ただ、敷金という慣習として入居者が家主さんに支払っていた預り金が、家賃の滞納などを担保するものだと明文化されたということでしょう。
入居者が退去する際の「原状回復」の範囲について、経年劣化と自然損耗については入居者は負担する必要はないということがハッキリしたということです。
但し、特約条項に家主さんと入居者の間で明解な合意がなされた場合は、自然損耗等についても入居者の負担は発生します。（著しく入居者に不利益な場合は無効です。）

入居者が退居する際、トラブルが多いとされていた敷金の返還については、その原状回復費用を差し引いて返金するということです。

【連帯保証人の責任範囲】

改正された民法では、連帯保証人の限度額が定めることになりました。
これが無いと連帯保証契約は無効となります。

限度額とは、おそらく「家賃の●●ヶ月分」とか、「損害金の●●万円」とかいうものになるのでしょう。
また、賃貸物件でも住居系以外の事業用物件（店舗・事務所など）では、賃借人の資産状況（現預金や借入金の内容など）を連帯保証人に知らせることが必須となりますので、第三者が連帯保証人になることが少なくなるでしょう。

どちらにしても、連帯保証人に代わって「家賃保証会社」に加入するケースが増えることは間違いないと思われます。因みに、既に賃貸借契約を結んでいる入居者やテナントさんとの契約は従来通りですが、契約書を巻き直すことも出来ますがその手間隙を考えると、そっと其のままにしておいた方が良さそうです。

成人年齢を引き下がる改正民法が成立して、４年後から１８歳で成人となっていろいろなことが変わりそうです。

日本では、民法の規定に基づき未成年に契約行為が認められていませんので、未成年が交わした契約は取り消すことができるとされています。

但し、民法上の未成年とは、単純に２０歳未満という訳ではありません。
未婚の２０歳未満、と規定されていますので、民法上では結婚すれば２０歳未満でも成人として扱われます。

テレビやインターネットに有名タレントを起用して集客を図っている銀行カードローンや消費者金融で借入額が膨らんで困っている人が社会問題になっています。

スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」じゃないけれど、金融機関って貸出先を探すのに苦労してますね。
成人年齢が１８歳に引き下げられると、世間の事情に疎い若者が餌食にされないかと今から心配であります。

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６月はサラリーマンの方が羨ましいと思える季節です。
市府民税と保険料の納付通知が音もなく自宅の郵便受けに届くのです。

法人でも個人でも昨年の営業実績に応じて、今年度の納付する金額が決まりますので、一年間の時差があってほとんど忘れた頃に支払いのお便りがやってくるのですから、堪忍して欲しいですね！

特にキツイのは国民健康保険料であります。
所得税や市府民税に比べても、その金額は重いものです。

会社勤めの健康保険料は会社側も半分負担していますし、家族の分も入っていて、給与から天引きされていますので、負担感はあまり感じないと思うのです。
国保は全額自分で払わないといけないし、国保の加入者は年金所得者を含めて無職の人が４０％くらい占めていて、残りが個人事業主や農林水産業の方、扶養家族等ですので、国保加入者の平均所得はかなり低いものです。

加入者の平均所得が低いので、年収２００～３００万円でも低所得者の分までカバーする立場になってしまうわけです。
ですので、３００万円～８００万円程度の国保加入者層の保険料負担感は所得税以上に割高になります。

ただ、国保の保険料には上限がありますので、例えば１０００万円以上の所得があれば国保保険料は上限に達しているので、反対に割安感を得ることが出来ます。
そして、それ以上の所得の場合、例えば２０００万円、３０００万円となると、国保保険料は上限のままで据え置かれたままですので、無茶苦茶お得なのです。

超高所得者になって来年の国保保険料が割安感に満ちたものになるように、今から頑張らないとアカンのであります！

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いよいよ梅雨入りしたようです。
暫くは鬱陶しい天気が続きそう。
プロ野球の交流戦も始まっていますが、阪神タイガースの打線が湿りっぱなし。
まだシーズンは９０試合以上ありますけど、お天気共々早くスカッとして欲しいものです。

賃貸や住宅の仲介ではあまり無いと思いますが、事業用の売買仲介していて、買主さんと媒介契約を締結してから物件を探すことはほとんどありません。

特定の物件が見つかってから媒介契約を結ぶことはありますが、大手はどうか知りませんが通例、仲介会社は物件が決まりその契約前に「媒介契約書」の締結を結ぶか、仲介手数料の「支払約定書」を買主さんから署名･捺印をもらって契約～決裁へと仕事を進めていると思います。

これは私自身の話ではないのですが、買主さんと買側の値付業者が何かの原因から揉めてしまって仲介手数料減額とか、極端な場合では仲介手数料を払わないとかで大喧嘩になることがあります。

理由は本当にいろいろですから、どっちが正しいとか、間違っているとか一概に言えるものではありません。

この間、私は売主側の仲介会社で、中間業者（あんこと呼ばれる業者さん）が居て、買主側の仲介会社の方が介在していた一棟マンションの取引で、この種のトラブルがありました。

直に聞いたわけではありませんが、買主がいうには「あの業者は物件情報を持ち込んだだけで、後はなにもしていない・・・だから手数料は支払わない」とか。
他方、その仲介業者さん曰く「仲介手数料は×××万円を支払うということで合意している」と。

法的には、媒介契約等の書面での仲介業務の依頼を受けていないと仲介手数料の請求権は主張出来ないとされていますが、物件の紹介→現地案内→値交渉→追加資料提出など実務をこなしているので全く無報酬ということはあり得ないのですが、そういう間に何故か上手くコミュニケーションが取れていなかったということでしょう。

ただ、稀に“悪意”の買主という類の人が居ることも現実です。

”悪意”の買主さんは最初から手数料を支払う気などないのに商談を進めてから、契約直前になって無茶苦茶なことを言い出して仲介手数料の支払いを渋ったり、逃げたりしてしまおうとする人です。
まあ、一種のクレーマーです。
そういう人に出会った場合、不動産業者としては別の問題として対処しなければなりません。

買主･売主はイイ仲介業者の選択を、仲介業者は節度ある買主･売主との出会いを心掛けないとあきません。

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不動産会社をしていると、インターネット関連の会社から「うちでサイト充実を・・・」「サイトの診断してみませんか・・・」なんて観誘の連絡いただくことが多いですね。

若い頃、ハウスメーカーで住宅の請負営業していたことがありましたが、住宅展示場に来られるお客さんは紛れも無く家を建てたいと思っている人です。
でも、展示場には何件ものモデルハウスが建っていて、追客すれば間違いなく競合です。
競合が好きな営業マン（←居るのかな？）は良いでしょうが、確率はそれなりに低いですね。
ベテランの営業マンになると、ワザワザ競合してまでひとりのお客さんの時間を取ってしまうと、濃いお客さんの方が疎かになったりもするので、競合客は若手に譲ったりしてましたね。

インターネットの場合も同じことが言えて、物件が沢山見たい人はそういうサイトへ、またそういうサイトに載っている不動産会社のページなんかサーフィンのように見てはるンでしょうか。

このブログ版は平成２９年夏から始めましたけど、ホームページを作り出したのは２００１年冬だったのですが、まだ不動産会社でもＨＰを持っている数も少なくて、検索エンジンで上位に出て来なくってもなんとか見付けて貰える程度でしたのが、ホームページを見て電話やメールを貰ったりして、大型の収益マンションや信託受益権のビルなんかも契約したりして結構仕事になっていました。
それに当時のお客さんは未だに、お客さんですから嬉しいですね！
反響の数だけ言えば、今は「ヤッテます！」の生存確認の為のウェートの方が高いのかも知れません＾＾）
でも、こうして見ててくれはる方がいらっしゃるから、何じゃかんじゃと発信し続けますよ。

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℡０６－６３６０－９７９１

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お預かりしていた２物件（中古マンション・店舗）にそれぞれ買主、借主が付きましたので、今週は売買契約書、賃貸借契約書とそれぞれ重要事項説明書を作成するのに時間を割きました。

売買物件で、一棟の物件や土地などの場合は、法令や行政の規制を調査するのと、その物件の固有の資料を入手して整理して、重要事項説明書を作成します。
物件固有の資料が予め整っていると良いのですが、築年数の経った物件で何回か所有者が代わっていると資料は無かったりして、不明な部分を持ったまま資料作成を進めることになります。

賃貸物件は法令や法規制の調査は少なくて済みますので、その物件独自の調査の方がウエートは高くなります。

でも、区分所有権のマンション･店舗・事務所となると、建物全体の管理状況を管理会社に問い合わせてから、取引対象であるその物件の個別調査をすることになりますので、契約書や重説を作成する作業からすると、ほぼ２倍の手間が掛かる感じですね。

分譲マンションなら管理会社が重要調査資料を有償で提供してくれますので、お金は掛かりますがすっすっと作業を進めることはできますが、分譲店舗や事務所になると大きなビルになれば色々なことを調べるのも一苦労ですよ。

作業中に来客や電話が掛かってきたり、急な外出もあったりしつつ、そんなこんなで今週は契約書と重説に絡んでデスクワークに一生懸命で、肩が凝る一週間でした。

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米国：トランプ大統領と北朝鮮：金委員長の直接会談はどうなるのだろうと思っていたら、この段階でトランプ大統領が中止を言ったかと思うと、今度は韓国：文大統領と金委員長が2回目の南北会談、そしてまたトランプ大統領が６月１２日の会談もあり得ると・・・

灰汁（あく）の強い米韓の指導者ならではの「駆け引き」なんでしょうね！

トランプ大統領が不動産業界の人だからというわけでもないでしょうが、今までの米国大統領とは一味も二味も持って行き方が違いますよ。
不動産業界を、「駆け引き」の世界だと言われていますが、確かに口八丁手八丁の猛者が沢山いらっしゃいます。
また不動産業のことを「生き馬の目を抜く」という表現を使うこともあります。「素早く事をする。他人を出し抜いて利益を得る。油断も隙もない。」だという意味です。

商談を上手に纏めるために、相手の条件を聞き出しつつ、自分の有利な立場に持って行こうとする「駆け引き」のバトルなんていう場面は、事業用不動産の取引では珍しいことではありません。
住宅や賃貸などの一般ユーザー相手の営業ではあり得ない様な、ギリギリの攻防が繰り広げられるわけです。

商談は必ずしも合意されるまで行なわれないで、一旦決裂してから再び商談が復活することもありますし、二度と顔も見たくないほどの決裂することもあります。

正しく、トランプ大統領や金委員長がそういう場面なのではありませんか。

不動産営業の場合、あまり若いうちに「駆け引き」ばかりを覚えてしまうと、なにか大事なものを失ってしまうように思います。

飽く迄も、商談相手の立場も尊重しつつ、こちらの希望条件との摺り合わせをしているのだと考えて、口ではきついことを言ったとしても、頭の中は常に冷静な判断が出来るようにしないとアカンわけです・
これって、そうとう練れた人生経験が必要です。
不動産業者は、そういう仕事だと思います。

一歩進んで、二歩下がる・・・「日々是修練」でございます.

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