今朝、オウム真理教の麻原彰晃死刑囚ら7人の刑執行があったとニュースで知りました。
平成７年３月の地下鉄サリン事件からでも、２３年以上経っていますので我々のような５０～６０歳の年代の方ならよく覚えている事件だと思いますが、死刑が執行されても何かスッキリした気分にはなれない事件です。

ネットで「住宅新報」社の記事を読んでいましたら、バンブークリエイションという会社が実施した「不動産投資に関する調査」というデータの中に、会社員でワンルーム投資をしている２０～５９歳の男女２００人の平均利回りが実質４％だとありました。

この全体の実質利回り４％、男性よりも女性のそれの方が少し高いみたいです。

この実質４％の利回りは、所謂表面利回りから管理費や税負担を差し引いて算出していると思われますので、表面利回りは６％前後だと推測しました。
大阪市内でも単身者向けの中古マンションの利回りは大体その位だと思いますので、東京だともう少し低いのかも知れません。

面白いのは、女性は築年数の浅い物件に８０％と偏っているのに対し、男性は築年数に拘らず分散して購入している傾向があるそうです。

投資目的は「年金不安」「節税対策」が５０％、不安なことは「空室」が１位で、２位が「家賃の下落」と続きます。

私的に気になったのは、投資用マンションの購入のキッカケでした。
ネットやブログ・SNSがキッカケだとする人は、女性が４０％、男性が１５．５％と大きく差が付いています。

男性と女性でこうも違うのかと興味深く読んだのでありました。

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７月２日、２０１８年分の路線価（１月１日現在）が発表されました。
全国平均で３年連続上昇です。
一番の上昇は沖縄で「５％」で、単なる投資ではなくて、住宅需要が拡大しているのと、企業進出も追い風だそうです。
でも、元々の原因は、金融緩和です。

昭和バブルの時は、プラザ合意からの金融緩和、米国のサブプライムローンでリーマンショックがあって、今はゼロ金利政策で賃貸マンションと相続税対策です。

但し、年収７００万円のサラリーマンが１億円の一棟売物件を購入できたような時代は去ってしまいましたので、フルローンで収益物件を購入できる人はかなり限られます。
不動産市場は、金融緩和との裏表だということはハッキリしています。

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梅雨の真っ只中、一年中で紫外線が最も強いと言われている季節となりました。
深夜にサッカーの試合を見て、寝不足で仕事している皆さん、体調管理にお気をつけ下さい！

「持ち回り契約」とは

不動産を売り買いする時、契約の売主や買主が遠方にお住まいだったり、どうしても契約の場に来れない事情があることがあります。
事前にそのようなことが分かっていると、その解決策として登場するのが「持ち回り契約」であります。
「持ち回り契約」は、売主・買主が別々の日時、場所でそれぞれ署名捺印して契約をすることが出来ます。そして、その仲立ちをするのも、仲介業者の仕事になります。

（賃貸マンションや小ぶりの物件など賃貸借契約では「持ち回り契約」が売買の場合よりも多いと思われます。この場合の理由は、恐らく賃貸借契約自体を軽視している場合が多いからでしょう。）

「持ち回り契約」の危険性

不動産の契約は、本来、売主買主双方が同席して署名捺印し、契約書が完成した時に成立するというが普通です。
「持ち回り契約」は、片方が署名捺印した後にもう片方が署名捺印するというタイムラグがありますし、顔を合わせていないので「急に気が変わった・・・」なんていうことで契約が破談になりやすいと考えられます。
また、その仲立ちをする仲介業者の信頼がなければ怖くて、「持ち回り契約」など出来ないものですので、売主・買主に付いている仲介業者がしっかりした人であることが前提であります。

参考ＨＰ：不動産ナマ知識コーナー【不動産売買・決裁時の手続き】

参考ＨＰ：不動産ナマ知識コーナー【坪・帖・間・尺】

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夜、ゆっくりしたところでテレビを見ている。
毎晩９時前になると、いつもの飛行機が飛んでくるので、ベランダの窓を閉めるのが日課です。
※日曜日とかは、そう少し早い目に飛んでくるようです・・・

大阪国際空港（伊丹空港）へ向う飛行機は、大阪城の上空を横切って伊丹空港目がけて高度を下げ、その飛行ルートの下に居る住民は、毎晩９時前になると窓を閉めないと程度の差はありにしてもテレビの声が聞こえ難いのじゃないでしょうか。

空港の近所に住んでいるともっと問題はもっと深刻だと思いますが、大阪市内に真ん中に住んでいても飛行機の騒音に神経を尖らせているなんて、都会住み難いものです。
うちはマンションの１２階だから、一軒家に比べると飛行機に近いからかも知れません。

飛行機の騒音について、国土交通省のＨＰを見てみました。

このデータによると、飛行機の音６０～８０デシベルとなっていて、掃除機や騒々しい街頭などと同じレベルです。
大声やパチンコ店よりも低いレベルです。
まあ、そう思えば毎晩の飛行機の音もそのレベルなんだろうって思いますね。

夜９時前になったらベランダの窓を閉めること…諦めて日課にしますよ。

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昨夜も阪神戦をテレビ観戦、ＮＨＫの解説は近鉄で３１７勝の鈴木啓示さん、と広島一筋の大野豊氏です。鈴木さんの「おってもおってもファルで粘る打者を“ハエ”って言う」なんて話を聞きながら、タイガースは５対３で負けてしまいました。

今朝、新聞でスポーツ欄を見ていると、オリックス対ソフトバンクの試合で、大誤審があったという記事が目に留まりました。

ソフトバンクの選手が打ったファルを、工藤監督がホームランではないかとリプレイ検証を求めた結果、判定が覆ってホームランとなったのですが、試合後、オリックスの福良監督が審判団に詰め寄り再度ビデオを見た結果、実はファルだったことを審判団が認めたというからビックリです。

リプレイ検証で判定が覆った場合、その後異議を申し出ることは出来ないルールがあるそうです。
オリックスは勝てたかも知れないのに、この判定で負けになったのですから、怒りはＭＡＸですよ。

こういう場合を想定していないので、この先もしオリックスが僅差で優勝を逃した場合、末代まで言い伝えられる試合になるのでしょうから、再試合やその場面からやり直せとの声もあるそうです。

人間のやることに、絶対という言葉は使ってはいけませんなぁ。

大阪市内のオフィス空室率が大幅に改善されています。

大手不動産会社の調査結果を見ると、大型オフィスビルは空室率１％前後、それに新築やそれに近い築年数のオフィスビルだと１％以下の空室率となっている。
勿論、大型オフィスビルだから都心にあり、交通アクセスもよくて商業施設にも近いし、建物の機能性や快適性もグレードは高く社員の受けも良い。
こういうグレードの高いビルは数的にも限られているので、入居するテナントも広いスペースを求めていたりするので、順番待ちの状態になったりします。

１０年前のリーマンショック後は、入居率６割とか７割とか言ってましたので、オフィスビルを買うなんていう客層は殆ど皆無だったことを思い出します。
世の中の移り変わりのスピードに改めて驚かされるばかりです。

それでも大阪では、新築のオフィスビルを計画する案件も少ないので、当分の間、中古の収益用オフィスビルが人気で推移すると考えられています。
去年の後半から、収益用の一棟売マンションの動きが悪いのに比べると、だいぶん人気も差がついてしまったみたいです。

新築オフィスビルの計画が少ない理由としては、ホテル需要が関係しています。

大阪市内のホテル稼働率は９０％超と言われていますので、市内の１００坪以上の纏まった面積の土地は、民泊やホテルなどの宿泊用の建物を建築する為に購入する場合が多くて、オフィスビルより収益性が高いとされるホテルに土地が流れているからです。
淀屋橋や梅田、北浜、本町など本来、オフィス街にホテルが建築されている現場が沢山あるのがその証拠です。

データ上では、それでもホテル部屋数はまだまだ足りないとか・・・何か調子が良すぎて返って怖いような気もしております。

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ワールドカップロシア大会が始まりました。

日頃、サッカーに熱心でない私も、流石に日本チームが戦う試合は見逃せません。
開始直後にいきなり１点を取って、後半に香川選手が疲れたとなると本田選手の投入でした。
素人目で見ても絶妙のタイミングだったと思いました。

で、大迫選手のヘディングで１点です。
盛り上がりますね～サッカー。

次の試合も楽しみですが、夜遅いので目が開いているか、いや、開けていられるかが問題です。

一方、昼間に加計学園の加計理事長が岡山市内で緊急会見。

なにやら、東京からマスコミが来れない時間帯に設定して、取材する記者も特定してたというから、姑息極まりない感じです。
新聞記事によると、「多大な迷惑を掛けた」から、１２ヶ月間、報酬月額の１０％を自主返納するするというから、世間をなめているのでしょうか？

給料を自分が理事長を務める法人に返納するって？
意味が分からないなぁ～

「ワールドカップ」と「大阪の地震」の狭間で、本人は絶妙のタイミングのつもりでしょうが、まともな人のやることじゃないように思いましたね。

加計さんって、安倍首相の大親友だって？
忠告して上げたらどうですか・・・アカンやろって！

事務所に着いてパソコンで新着メールを見始めていたら、いきなりグラグラっと建物ごと大揺れでビックリです。
たぶん１分位じゃないですか、揺れていたのは。
一瞬ですが、阪神淡路大震災のこと思い出しましたね。

あの時も朝でしたけど、自宅にいてまだ寝ていましたけど、マンションの最上階で１２階に住んでいましたので、震度３だったと思いますがもの凄く揺れました。
テレビのニュースでことの重大さを初めて知って、その時はどうしていいのかよく分かりませんでした。

取り敢えず、事務所の様子を見てみようということで行ってみたのですが、机や本棚が不自然な格好で移動していて、本棚の中にあった物が外に散らばっていました。

そうそう、その日は初めて日経新聞に公告掲載した日で、反響は無いものと思っていましたが、近畿版は広い範囲で見られていた為、和歌山市の水道業者さんからアパートの売却と、広島県の不動産業者さんから有難いことにお問い合わせを頂きました。

今もこのブログを書きながら、ＮＨＫのニュースをチラチラ見ておりますが、いつ大きな余震が来るかも知れませんので、ドキドキしております。
因みに、今日は午前中に梅田で決裁があるのですが、今のところ予定通り行なわれそうです。

(※その後、買主様が大阪まで来れないことが判り、取引は延期となりました。）

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昨日の午後、楽天と阪神の試合を最初から最後までテレビ観戦しました。

野球中継はよく見るのですが、サッカーとか他のスポーツに比べて時間が長いのが苦痛になる時があります。
緊迫した試合だとそうでもないのですが、一方的な展開だとチャンネルはよく動きます。
野球場にも年に数回は足を運びますが、どっちかというとテレビ観戦の方が気楽に見てますね。

もう４０年以上前のことですが、学生時代、甲子園で売り子のアルバイトしてましたけど、当時は巨人戦以外は満員になることなど無かったのですが、広島戦や大洋戦などコアなお客さんが来る試合では、ガバガバ呑んで応援してくれるので売上にも大きく貢献してくれてて好きでしたよ。
巨人戦は売り子も多いので、私的には売上が減少しますので適当にやってました。

昨日の試合は楽天・則本投手も阪神・岩貞投手も調子がよくて両チームとも１点を取るのが難しい展開でした。
終盤に試合が動いて２－１で阪神タイガースが快勝したわけです。
こういう日は夜のスポーツニュースを見るのも楽しみですが、敗れた楽天の梨田監督が辞任したというじゃないですか。
去年は調子良かったのに、今年はけが人も多くて、選手の調子も悪いようで梨田監督の責任だというのも酷なのですが・・・勝負の世界は厳しいものです。

楽天さん、サッカーでは凄い補強してるみたいですが、野球の方も頼んまっせ！

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民法改正が昨年成立して、２０２０年に施行されますので、現状はまだ準備期間ですので問題はありませんが、世の中のトレンドを知る上でも、予備知識としても知っておいた方がいいと思います。

不動産業者や大家さんとしては、次の２点が注意点です。

■敷金と賃借人の原状回復負担の問題

■連帯保証人の責任範囲

【敷金と賃借人の原状回復負担の問題】

実質的には従来と変わるものではなさそうです。

ただ、敷金という慣習として入居者が家主さんに支払っていた預り金が、家賃の滞納などを担保するものだと明文化されたということでしょう。
入居者が退去する際の「原状回復」の範囲について、経年劣化と自然損耗については入居者は負担する必要はないということがハッキリしたということです。
但し、特約条項に家主さんと入居者の間で明解な合意がなされた場合は、自然損耗等についても入居者の負担は発生します。（著しく入居者に不利益な場合は無効です。）

入居者が退居する際、トラブルが多いとされていた敷金の返還については、その原状回復費用を差し引いて返金するということです。

【連帯保証人の責任範囲】

改正された民法では、連帯保証人の限度額が定めることになりました。
これが無いと連帯保証契約は無効となります。

限度額とは、おそらく「家賃の●●ヶ月分」とか、「損害金の●●万円」とかいうものになるのでしょう。
また、賃貸物件でも住居系以外の事業用物件（店舗・事務所など）では、賃借人の資産状況（現預金や借入金の内容など）を連帯保証人に知らせることが必須となりますので、第三者が連帯保証人になることが少なくなるでしょう。

どちらにしても、連帯保証人に代わって「家賃保証会社」に加入するケースが増えることは間違いないと思われます。因みに、既に賃貸借契約を結んでいる入居者やテナントさんとの契約は従来通りですが、契約書を巻き直すことも出来ますがその手間隙を考えると、そっと其のままにしておいた方が良さそうです。