大阪の造幣局の「桜の通り抜け」今年は４月１１日から１７日までの７日間です。
いつももの凄い人ですから、歩いて行けるのに２回くらいしか行ったことがありません。
いつでも行けると思っているからでしょうね。
通天閣も最近は外国人旅行者、修学旅行の学生さん達でごった返していますが、案外、大阪に住んでいる人で通天閣に何回も登ったことがある人もそうそう居ないと思いますね。
私も３回くらいは上の展望フロアーまで行ったと記憶しています。

「吾、十五にして学に志す。三十にして立つ。四十にして惑わず。五十にして天命を知る。六十にして耳順う。七十にして心の欲する所に従えども、のりをこえず。」『論語』孔子

まだ２０代、住宅の営業をしていた頃のことですが、お客さんは当然年上の方で、自分の親と同じ位の歳の方もいらっしゃいました。
自分では家を建てるとか考えたことが無い頃でしたので、今から考えれば相手の気持とか解ってなかったですね。
家を建てる人の年収とか聞くことは、営業マンにとって当たり前のことですが、当時の私は気後れしてか、正面切って年収とか手持ち資金とか自然体で聞けなかったですね。

そんなこと、今の私では考えられないことです。

私の叔父さんも不動産の仕事していて、そのことを話しました。
すると、「肝心なことを知らないで、仕事は出来ない。年収を聞いても答えない人にチャンとした提案も出来ない・・・」と言われました。

自分が信用される人間、相談できる人でないと、相手もチャンと話してくれないわけです。

そんな若造も年齢を重ねて、少なからず色々な経験をして、イイ具合の６２歳になりました！

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相続税対策などの節税に寄与するからとして、タワーマンションの高層階の物件を購入するのが流行っていたので、さすがの国税も何もしないわけにはいかなかったのだろう・・・ちょうど今年度は３年に一度の固定資産税評価替えの年でもあります。

あらためて、タワーマンション節税策のスキームを説明すると・・・

「１」相続税を計算する場合、現金より土地や建物（不動産）の方が、評価額は低い。

「２」すべての分譲マンションの固定資産税評価額は、そのマンション全体のそれを算出し、次に、各部屋の床面積に応じて税額を割り振るので、床面積が同じであれば10階であろうが１階であろうが、固定資産税評価額は同じです。（参考ＨＰ有）

「３」タワーマンションの高層階と低層階の乖離幅は、３倍とも７倍とも云われているので、高層階を購入すると相続税の評価額と実勢価格の差を利用した節税ができると云う訳です。

「４」そのまま、ずっと住み続けていれば問題は少ないのですが・・・住むことなく、相続発生後、直ぐに売却して現金に戻してしまう人が出てきたことが問題となりました。

平成３０年度から居住用超高層建築物(２０階以上の新築マンション)に関しては、補正率を使って高層階よりも低層階の方が低い固定資産税額になるようになります。

※平成２９年４月１日以降に売買契約された物件で、平成３０年度以降に課税対象となる物件に適用されます。

【層別専有床面積補正率】・・居住用超高層建築物の1階を１００とし、階が1増すごとに、これに、１０を３９で除した数を加えた数値とします。
例）２階の場合、　１００＋１０／３９×（２－１）　＝１００．２６
２０階の場合、１００＋１０／３９×（２０－１）＝１０４．８７

　果たして、この差は大騒ぎするほどのものなのか？

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我々不動産業者も情報交換含めて、同業者との協力は欠くことが出来ないものです。
人間性の問題もありますので、気の合わない人もいますし、トンデモナイ人もいたりします。
最低限のルールを守れない人と、いい商売するのは難しいですね。

『気をつけようこんな不動産屋』

やたらと調子がよくて、営業トークはすばらしいけど、中身が乏しい

自分の都合や立場ばかり優先して、お客様や協力業者のことをあまり考えていない

言っていることがコロコロ変わる

会話の中に「絶対」「格安」などの形容詞が多くて、話しも忙しくて落ち着いて考えることが出来ない

皆さんも、有名な不動産会社とか、小さな不動産会社とかで、不動産会社を選別することが多いと思いますが、事業用不動産の売却とか購入の際は、法人・個人問わずいろいろな事業が絡んでいるのが普通ですから、相談する不動産会社も大事ですが、直接話を聞いてくれる担当者がより重要です。

売主・買主の側からみて相談する担当者の人柄・知識・経験・態度などを理解しつつ、この人に肝心な話をしていいものかどうか見極める必要があります。

相談を受ける不動産業者も依頼主が肝心な部分について隠し事があると、後々困りことがあったりして大きな問題になることもありますので、立場は違いますがお互いに出来るだけ胸襟を開いて話をする必要があります。
だから私自身は、会社とか、組織だとかいうよりも個人としてお客様と相対して向き合うようにするべきだと思っています。

皆さんにいい不動産業者さんとお付き合いしていただけたらと願っておりますが、その不動産業者が「南森町不動産」だと更にに嬉しいです。

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小規模宅地の特例は、相続時の土地の評価が下がる制度です。
自宅の土地は・・・３３０㎡まで８０％減
賃貸住宅の土地は・・・２００㎡まで５０％減
事業用の土地は・・・４００㎡まで８０％減になります。

今年度からそれぞれについて適用される要件が厳しくなっています。

相続税の節税対策に不動産を使う方法はいくつかありますが、単純に現金を更地のなど不動産に替えるだけでも、節税効果はあるものです。
それを収益用マンションなどの一棟収益物件を現金で購入した場合、その土地は小規模宅地の特例を受けるとすると、さらに相続税評価が下がります。

購入時に銀行から借入した場合は、負の財産としての節税効果も期待できます。
で、相続が終わってそそくさと一棟マンションを売却して再び現金に戻す人が目立ったせいでしょうか。

この４月以降はこの手の節税対策が少しダメになりました。

平成３０年４月以降で、相続開始前３年以内に賃貸マンション経営を開始した土地は、小規模宅地の特例を受けられなくなりました。
平成３０年３月３１日前に事業規模（いわゆる５棟１０室規模）で賃貸経営していた方や、４月１日前に賃貸経営していた土地については、特例措置が受けられます。

細かい点は個々に税務署や税理士さんに聞いたいただきたいのですが、おおまかな点では”３年の縛り”があるということを覚えておきたいものです。

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今朝の朝日新聞の一面トップで、２０４５年推計人口の記事が載っていましたが、４３道府県で２０％以上が７５歳以上になるそうです。（社会保障・人口問題研究所）
１４歳以下の割合は全都道府県で低下するとのこと。

年齢が高いから孤独死が増えるという単純には言えないけれど、今後高齢者の単身世帯が増えることはほぼ間違いないので、孤独死の問題は賃貸マンションオーナーの皆さんにとっても他人事ではありません。
入居者の方が病院で亡くなっても、室内の残置物をどう処分するかで困ったことはありませんか？
身内の方が遠方であったり、疎遠であったりして、その後始末に思いの外時間と労力を使うことになることもあります。

ましてや、室内で亡くなったり、孤独死が起こったりすると、現実の問題として費用負担の問題が家主さんに降りかかってくる可能性があります。

本来の費用負担は、賃貸借契約上の賃借人の地位も相続の対象となりますので、法定相続人や保証人、家賃保証会社ですが、相続放棄や保証金額の限度があったりすることもあります。

特に、発見までの日数が掛かると、特殊清掃や室内の内装工事に保険では賄いきれない費用（下記参照）が発生する可能性もありますので、気をつけたいものです。

次に問題となるのが、その部屋が「事故物件」扱いとなり、次の入居者募集に告知義務が発生するので、賃料の値下げ、また、長期間の空室、近隣の部屋の退出があると大家さんの収入自体が減少するわけです。

※事件が起こると、改修工事として水周りキッチン・お風呂など費用の掛かる設備の交換、臭い強烈な汚れなどの程度によって発生する費用は大きく変わってきます。

空室率が高まってきていますが、出きるだけ身元のしっかりした人、保証人や家賃保証会社を付けて入居者募集の段階で安易な妥協することは避けたいものです。また、賃料の滞納や、水道光熱費の増減にも注意することも賃貸マンションオーナーにとってのリスクヘッジになると思われます。

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賃貸マンションと孤独死について・・・その１

【孤独死の死亡原因】

死亡原因については、病死が圧倒的に多くて約６０％、自殺は約１２％です。

病死は自然死ですから止むを得ないのですが、家主さんにとって大問題なのは自殺とか殺人です。
自殺については、元々男性の比率が高かったのですが、一昨年は１１ポイント、昨年は８ポイント、今回は５．１ポイントと徐々に女性が男性の方に近づいている傾向が見られます。

死亡が発見されるまでの日数は、平均で１７日ですが、３日以内に発見されるのは女性が男性よりも１１ポイント程高いということが目を引きます。
３０日以上経ってから発見されるケースも、１６．５％と結構な数字です。
また、４日以上経過してから発見される数字は男性の方が多いようです。

死亡を発見する人の属性は、不動産管理会社やオーナーが２７％で最も多いのですが、郵便物の溜まっていることに気が付いたり、家賃の支払いがないことで孤独死を発見するからでしょう。
３０日以上と発見が遅いケースでは、異臭による通報が増えていますが、人との付き合いが本当に少なく孤立している様子が感じられて悲しい気持になります。

後は、福祉関係の訪問時、親族や友人などですが、親族・友人については男性が約３０ポイントに対して、女性が約４１ポイントで、ここでも女性の方が、ご近所や友達とのコミュニケーションが日常的に取れていることがわかります。

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大手の保険会社協会が「孤独死現状レポート」を発表しました。

一般社団法人日本少額短期保険協会

第３回「孤独死現状レポート」

今までは高齢者というと「６５歳以上の人」という位置づけですが、既に日本で１００歳まで生きる人が６万７千人超になっていて、７０歳から年金受給する案なんかもありますから、いくつからが高齢者か分かり難くなっています。

孤独死の問題は、賃貸マンションの家主さんにとっても気になる問題なはずです。
貸しているお部屋で、孤独死が発生すると、引取り人の問題とか、原状回復の費用、新規に募集する際の条件の見直しが必要になったりするからです。

そのようなことも念頭に置いて、孤独死の問題を先のレポートを読みながら３回に分けて考えてみたいと思います。

【高齢単身者の入居者】

レポートによると、孤独死した人の平均年齢は男性５９．７歳、女性５７．８歳です。
日本の平均年齢よりも男性で２０歳、女性で２９歳若いことになります。
それでも、孤独死の年齢層からすれば６０歳代が多いのですが、女性に限ると３０～４０代の合計はかなり多いのが特徴的です。

賃貸住宅の男女比率は６：４ですが、孤独死の男女比率は８：２と圧倒的に男性が多い。このデータからすると、６０代以降の男性の単身者が一番イメージに近いですね。

自分のことを考えてみても、親戚・ご近所のお付き合いは女性のほうが上手です。
たぶん、仕事をしなくなった男性は孤立しやすいと言われていますが、それも一因だと想像できます。

孤独死の発生する理由の一つに、単身世帯の増加がありますが、２０３５年には３世帯に１世帯が単身世帯になると予想されていたりします。
中でも高齢者の賃貸マンションの入居者の比率もドンドン増えるはずですから、家主さんにとって高齢者の入居者を避けて通ることは難しいということです。

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「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」とは違うという話です。

「瑕疵担保責任」とは、取引対象の物件（土地・建物）に不具合や欠陥があった場合に、売主がその欠陥を修繕する義務を負うという意味です。
売主の「瑕疵担保責任」を免責とする契約なら「瑕疵担保責任」は問われないことになります。つまり「売った後のことは、一切知りませんよ」という意味です。

いわゆる事業用不動産の中でも、中古の一棟売収益マンションの売買契約でプロの不動産業者同士が売却・購入する場合に、「瑕疵担保免責任の免責」として取引することは珍しいことでもありません。しかし、売主が知っていて、それを黙っていたのなら免責にはなりません。

「現状有姿」の取引というのもよくありますが、それは「瑕疵担保責任」とは別の話であります。

プロの不動産業者でも、「現状有姿」＝「「瑕疵担保責任の免責」と思っている人もいますが、それは間違いです。
「現状有姿」とは、まさしく「今ある状態で物件の引渡を行います」という意味であって、「隠れたる欠陥、不備」について売主は責任を持たないということとは違います。

「現状有姿」を条件に売買契約しても、「瑕疵担保責任」についてどのように対処するかは重要事項説明書や売買契約書に明記しておいた方が無難です。

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重要事項説明については、買主や借主がプロの不動産業者であっても、契約前に重要事項説明をすることになっていたのですが、平成２９年４月より変更がありました。

「不動産業者が土地建物の買主や借主になる場合は、重要事項説明を不要とし、その書面を交付することで足りるものとする。」ということになりました。
勿論、従来通りに対面して説明をしてもイイのですが、もし、説明そのものを省く場合は、「重要事項説明書の交付の際に、説明を行わないこと」を明記する必要があります。

不動産業者以外の買主・借主にとっても、契約前の重要事項説明はとても大事なのですが、私の経験からすると”どの部分が大事なのかよく分からない”ということもあるからでしょうか、どうも熱心に聞いている方ばかりでも無さそうです。

重要事項説明書の内容は総じて大事なものではありますが、その内容は下記の２つについて書いてあります。

①取引対象の土地や建物に関しての重要な事項
②買主や借主にとって、契約する内容について重要な事項

不動産取引のトラブル事例の一例ですが・・・

「買った土地が想定していた建物が建てることが出来ないと購入後に分かった」

「前面道路の説明に間違いがあった」

「隣接地への越境物の告知義務違反」

「物件の瑕疵や不具合に付いての説明不足」

「収益マンションの入居者の賃貸条件についての相違がある」

「契約解除の際の、手付金の返還は？」

その他いろいろなトラブルがありますが、
①の物件に関する問題については、買主・借主が重要事項説明書に記載されている内容を聞いていたものと、後日その内容と現実が相違していれば、売主や仲介業者に非があることになります。

②の契約に関する問題については、引渡しが遅れた時、契約違反、解約、持ち回り返還金の扱いなど、一般の買主・借主が慣れていない場面に出くわした際に揉める事柄です。

重要事項説明書の説明を聞くときに大事なのは、分からないことがあったときには、早く済まして帰りたいなどと思わず、こんなこと聞いて恥ずかしくないかなと思わずに、説明している宅地建物取引士に対して質問することが重要だと思う次第です。

これがトラブルに出会わない方法の最初の第一歩です。

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せんみつ（千三つ）っていう言葉ご存知ですか？

最近では“せんみつ”っていう言葉を耳にすることは殆どありません。
私が社会人になった頃は、仲介業者を生業にしている人に対して“せんみつ”って言葉が日常会話のなかでも使っていました。
その時は、１０００件の話の中で３件成約すれば“御の字”だという意味だと思っていました。でも後になって、元々の意味は“うそつき”（＝本当のことは千のうち三つしかない）だということが知りました

大辞林では、『うそつき、ほら吹き』の他に、『まとまる話は千回のうち三回の意』（土地や家屋の売買、貸し金などの仲介を業とする人。）とありますので、先の“１０００件の話の中で・・・３件成約”の意味も間違いではないようです。

でもテレビドラマなんかでも、不動産屋サンのイメージである口八丁手八丁で相手をだますみたいな人物像があって、昔は不動産業者のことを「千三つ屋」と呼んでいたそうです。

まあ、どちらにしても数多くの話の中で、成就できるのは１０００のうち３、つまり０．３％っていうのは大袈裟ですが、実感としてはそんな感じの仕事であることは確かですから、話がまとまって、且つ、お客さんの喜んでもらえたら本当に嬉しい仕事です。

４０００本のヒットを打つために８０００回以上は悔しい思いをしてきている。 その苦しみと自分なりに向き合ってきた。 誇れるとしたらそこじゃないかと思います イチロー（メジャーリーガー）

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