今日１月１７日は阪神淡路大震災から２５年目となる日です。
東日本大震災の方が規模的には大きいのですが、当時としては経験したことのない大地震だったわけです。

当時、大阪市内の城東区のマンションの最上階に住んでいた私は、朝６時前の大きな揺れにビックリして飛び起きたことを覚えています。
最初はあれほどの大きな被害があるとは想像も出来ませんでしたが、少し経ってからテレビでどうも凄いことになっているらしいと思い始めて、確か９時過ぎくらいに自転車をこいで事務所に行きました。

小さなマンションの一室で不動産業を始めて２年目、初めての正月です。
初めて「日経新聞」に行打ちの広告を載せた日でしたから、絶対電話は掛かってこないと思っていましたが、近畿版だったので和歌山から１本電話いただきました。
次の日も、広島から電話がありました。

大阪市内でも、梅田や豊中の方は激しく揺れたみたいで、阪神間の被害ほどではないけれども、暫くは仕事どころじゃなかったですね。
大体、関西とか近畿地方は関東に比べて地震に対する意識はなかったと思いますね。
日本中どこでも大きな地震が来るんだって思い知らされたわけです。

振り返ると、凄いスピードで復旧工事が進んで、今更ながら日本って大した国だと感じました。
あの時、生まれた人が２５歳になってるのですから、当時のことが我々の記憶から徐々に過去のものになってきています。
今朝のテレビで当時の映像を見ていると、凄かったんだと体に寒気が走りました。

「天災は忘れたころにやってくる」

正に名言です。

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個人の場合、前々年度（基準期間）の課税売上が１０００万円超もしくは、前年の１～６月までの期間（特定期間）での課税売上が１０００万円超であれば、その年が消費税の課税事業者となります。

個人で不動産投資をされている方は、課税業者でなくても”店舗や事務所の賃料”には既に消費税を徴収しておられるはずですが、課税事業者でなければ支払いはありません。
また、賃貸マンションの賃料収入は非課税ですから、そもそも課税事業者という頭の中にその概念がないのが普通でしょう。
賃貸マンションの家賃収入は非課税売上ですが、所有マンション自体を売った場合は、２年後に”課税売上”が発生するため、上記の「基準期間」や「特定期間」のことを思い出して欲しいですね。

課税事業者になった年に、賃貸マンションの賃料収入しかなければ、消費税の納税義務は発生しませんが、駐車場や自販機、店舗、事務所の賃料があれば消費税の申告をしなければなりません。

また、別のマンションとかの賃貸不動産を売却すると、建物の売却代金に消費税が掛かります。

同じ年に購入した建物を、その年に売却する場合は消費税を差し引きして計算することも出来ますが、数年前とかに購入している場合は仕入れ税額控除はないと考えれますので、消費税の納税額は結構負担になるものです。

この売却については、売却損であっても消費税は掛かりますので大いに厄介です。

また、課税事業者として物件を売りに出すのですから、購入者の方から見れば１０％が物件価格にオンされた金額になりますので、売主はその分がデメリットになるということも言えます。

消費税の課税事業者には「原則課税」と「簡易課税」の選択の余地がありますが、「簡易課税」を選択する場合、個人の場合は前年１２月３１日までに「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出することが必要です。
これを忘れていると、後々面倒くさい手続きが必要になりますし、他にもいろいろなケースにより、適用具合が違ってきますので注意が必要です。

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やっと正月が終わり、初出からそろそろ世の中が動き出したと思ったら、大阪は９～１１日と“えべっさん”です。

また暦では１１～１３日は三連休です。
例年のことではありますが、１月は月半ばまでなかなか仕事モードになれません。

年末のプレサンスコーポレーションの社長逮捕や金融機関の慎重な融資姿勢など、秋から冬にかけてグッと冷え込んだ不動産業界でした。
年初から中東情勢の煽りを受けて、株価の大幅な下落から一転して急反発したりして、落ち着きのない経済情勢です。
でも、年末や年始のご挨拶などで暫くぶりにお会いできる方もあって、面白いお話もあったりしますので、不動産業界はやっぱり雑談も含めて情報産業だと思い返しております。

今年も昨年同様、宜しくお願い申し上げます。

《お年玉》不動産の書籍プレゼント　お正月企画

あけましておめでとうございます。
新年早々「南森町不動産」ＨＰにお立ち寄りいただきまして、誠に有難うございます。

感謝の気持ちをこめて、お好きな書籍１冊プレゼントさせていただきます。いずれも、肩の凝らない読みやすいものばかりです。

1. 「不動産投資　騙しの手口」　前田　浩司著

   「不動産投資をすれば、安定した家賃収入が得られ、自由な人生を手に入れられる」とか、「不動産投資は怖いもの。営業マンの口車に乗せられ、ローン返済で苦しんでいる人がたくさんいる。」どちらも不動産投資の世界ではよくあることです。
   不動産業者の口車に乗って物件購入しても責任は購入者が負うのです。反対に儲かっても営業マンにお礼は必要ありません。不動産投資は自己判断で行ってやるものだと理解するのに役立つ一冊です。

2. 「大家さん、空室に困ったら管理会社を変えなさい」　宮田　直宜著

   不動産投資は賃料収入が無ければ単に保有しているだけのものです。。
   でも、入居者募集やテナント付を不動産業者の協力なくしては難しいものです。
   あなたに合った不動産業者を見つけることは、物件探しよりも難しいかも知れません。
   そういったことを考えさせられる一冊だと思います。
   今年もいい人との出会いを心掛けたいものですね！

3. 「不動産テック　巨大産業の破壊者たち」　日経不動産マーケット情報 編

   市場規模４０兆円、約１００万人を雇用する国内不動産業界に、ひたひたとＡＩやブロックチェーン、ＩｔｏＴなどの技術を武器に旧態依然とした不動産業界にＩＴ企業が切り込んできています。
   ユーザーにとってもその技術のパワーに翻弄されるような時代が迫ってきています。
   不動産投資をするには、その潮流を知ったうえで行動することも大事な世の中になっていますので、予備知識としてお読み下さい。

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収益物件とか投資物件と呼ばれる不動産購入時は、取りあえず「どのくらい廻っているのか」＝「利回り」が気になるところです。
「利回り」は１年間を通じて、その物件が満室である想定で算出されています。
１０％、１５％と高い「利回り」の物件であっても、空室の発生する可能性はありますので、その状態が長いと結果的にその数字は絵に描いた餅に過ぎません。

一般的に東京や大阪の大都市圏に比べて、地方都市の「利回り」が高いのは人口自体が少ないので、相対的に空室になる期間が長いためだという裏返しだとも言えます。（←勿論、すべての物件がそういうことではありませんが・・・）
反対に、空室期間が短いという立地の物件（←大都市圏のイメージ）は高利回りとは言えないけれど、安定した収入が見込まれると言うことになります。
また、新築物件は中古物件に比べて利回りは低いのですが、建物が新しいので入居者の確保が容易です。

これまでは「表面利回り」のお話ですが、「実質利回り」となるとまた違った要素が入り込んできます。
その一つが“減価償却費”です。
建物や設備は新築の時はタップリと実際は出費のない経費が“節税”に貢献してくれます。
中古はドンドン古くなると“減価償却費”が減少してしまって、途中に大きな修繕などがなければ一定の年数でなくなってしまいますので、税負担を上昇させる原因となります。
だから、中古物件は新築よりも「利回り」が高くないとそろばん勘定が合わないということです。

２つ目は、“金利と借入金額”です。
“金利”は低いに越したことはありませんが、“借入金額“が物件価格と同額だとか、諸費用も一緒に借入していたりすると、最初はなんとか予想通リに行ったとしても、数年経つと実質的に赤字になります。
そういう時は、出来れば借入金の一部を返済して借入金を少しづつ減らすことも必要でしょう。
それが出来なければ、物件の価格が上がっていない限り、遅かれ早かれ資金ショートする可能性は高くなります。
早期の段階で、失敗に気づいて撤退する時期の見極めが必要です。

また、収益物件は入居者やテナントが入ってこそ意味があるものだと思いますので、賃借人の退去後に早期に次の賃借人を見つけなければ収入はゼロになってしまいます。
退去後のリフォーム費用も管理会社任せでは心配です。
悪意のあるぼったくり業者がいるので、不信感が沸いてきたら色々な費用を求められてもチャンと裏付を取るようしてください。

私の知った事例で言うと、賃借人が退去してリフォームして数か月経っても入居者が決まらないので、管理してもらっている不動産会社の担当者にどうなっているのかと問いただすと、「それじゃ～売却しましょう！」と安値での売却を迫ってこられたそうです。
後で分かったことだそうですが、管理料やリフォーム代、修繕費と挙句の果てに安値で売り払うのがその管理会社の方針だったそうです。

不動産投資家を食い物にする典型的なやり方です。

冷静に考えてみて、「入居者確保の危険性の低い物件」を購入することと、「入居者募集と管理業務」に親身になって対応してくれる不動産会社を見つけることが、不動産投資に成功する必須の条件だと思います。

特に、物件の所在地から離れて不動産投資をする場合は、購入時や売却時も勿論重要ですが、物件を保有している期間も重要なことは言うまでもありません。

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携帯電話の“月額???円”とかいう公告を見て凄く安いなあって思ってしまうのですが、実は家族で購入するとか何年後かに金額が変更されるとかいうような条件がありますので、鵜呑みには出来ないものです。
不動産の広告でも同じく、一般消費者を誘導するような不適切な表現があります。
下記のような用語は、それぞれ表示内容を裏付ける合理的な根拠なしに使用することは出来ないと決められています。

「完全」「完ぺき」「絶対」「万全」
「日本一」「業界初」「当社だけ」「抜群」
「厳選」「特選」
「最高」「最高級」「格安」「破格」「掘り出し物」「買い得」
「激安」「安値」

いずれも印象操作するような表現ですが、それぞれの主観によりそうでもないというものでもあります。
具体的な数字や金額があれば、正しいかどうか判断出来ますが、こういう相対的な表現方法だけではそれが正しいのかどうかがよく分かりません。
案外、大手の不動産業者でも使っている場合もありますので、要注意です。

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以前は年末ってひとつの区切りみたいなものですから、不動産取引の仕事も何かしら中身の濃い商談とかが沢山あって、「法務局は何日までやっているのか」なんて気にしたりして仕事しておりました。

最近はそういう季節感が薄れていて、淡々と年末を消化しているような感じです。
不動産業界は他の業界に比べて年末年始の休みが長いように思われていたのですが、最近は一般の会社と変わりません。
私のような自営業者とか固定給のないような営業マンは、世間一般の会社が3連休とか1週間とかの大型連休があると仕事にならないので、あまり嬉しいという感じはないですね。
でも、日頃できない帳簿付の作業や整理とか出来ますし、まとまった時間があるのでゆっくり本を読んだりしたりして、結構有意義な時間を持つことが出来るものです。

ＡＩの進化で、個人の信用力もデータ化されて審査される時代です。
人間関係が希薄になったと言われますが、大事なことを時間を掛けて熟成するということは益々なくなってきましたね。
便利なようですが、自分で考える力が衰弱するとしたら問題ですよね。
年末に急ぎの仕事がない人は、あえてバタバタせずにゆっくりと考え事をするのも一興です。

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不動産の売買契約を締結して、売主から買主へ引き渡し（≒決済）前に売主または買主が死亡した場合の取り扱いについて考えてみます。

【売買契約】

相続人が被相続人の地位を引き継ぎ決済に臨むことになります。
もし契約自体を止めるつもりなら契約手付金の没収、倍返し等の契約書上に記載された方法で解約することになります。

【相続税】

売主が死亡した場合は、取引不動産は残代金請求権（未収金）という課税財産になり、反対に買主が死亡した場合は、売買契約金額が引渡請求権（購入金額）という課税財産になるが、不動産（金額は相続税評価額）として申告することも可能だそうです。

【譲渡所得税と住民税】

不動産を売却すると、その譲渡益に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。
勿論、譲渡損の場合に課税はありません。
通常だとその不動産の「引き渡し日」を基準に考えるのですが、希望すれば「契約日」とすることも認められています。
「引き渡し」基準だと、取引を引き継いだ相続人は相続による取得した場合と同じく、被相続人の取得費を引き継いで“確定申告”する。
住民税も発生し納税することになります。
他方、「契約日」を基準に申告するということは、“準確定申告”を行います。
“準確定申告”は被相続人（故人）の譲渡所得として、相続人が相続開始日から４ケ月以内に申告と納税を行う必要がありますので、急ぎの仕事であります。
算出された所得税は、相続税の計算上、債務控除の対象となる。
そして、“準確定申告”に対応する翌年度の住民税は、被相続人（故人）が翌年の１月１日に生存していないので、課税はありません。

【小規模宅地等の特例】

売主・買主ともに当該不動産（宅地）が相続発生と同時に「債権」になる為、「小規模宅地等の特例」は適用されないらしい。
ただ、課税財産として申告する場合は、適用を受けることが出来るケースもあるらしいので、税理士さんとの相談は必須です。

以上、税理士さんの講習で聞いた受け売りですが、詳しい税率や計算方法などは税理士さんにお任せするとして、不動産業者としてはこのくらいの知識を持ってご相談に乗れればと思っています。

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１２月も３分の１を過ぎて、そろそろ”年末のご挨拶”なども始まりかけています。
マスコミでは「大手企業の中間決算」や「消費税増税後」のデータも出始めておりますので、今年１年間の業績見通しが数字で分かるようになってきました。

昨日も大手のゼネコンさんが来られて、『某銀行系仲介会社の業績が昨年の３０％位と大幅な下落だった』という話をしておられました。
私のような個人で不動産仲介業をしてますと、会社勤めしていた頃みたいに何かグループ内の作業や、手伝いみたいな仕事がないので、会社勤めの方よりは景気に敏感だと思います。
例えば、電話が掛かってくる頻度や、物件情報数の多少で世間一般の景気動向が分かるようになっています。
勿論、自分だけが“暇”ってこともありますので、短期間で判断するのではなく、数か月間での実感や、同業者との意見交換で景気の良し悪しを判断することになります。

今年の前半は昨年の「スルガ銀行・かぼちゃの馬車事件」以降の不動産融資引き締めの影響で買主側の資金の手当てが難しくなっているのだろうと思っていましたが、夏以降は売主と買主の金額の差がハッキリしているにも関わらず、いつまでたってもその差は近づくことなく１２月まで来てしまっているという感じです。

特に、１０月以降は新規の売り物件自体が枯渇状態で、雰囲気からすると“無風”って感じです。

不動産市場がこういう感じですから、来年の春頃に発表されるだろう景気動向指数はそうとう悪いだろうし、その後の決算発表の数字も気になります。一旦、景気が悪いとアナウンスされると、更に景気は悪化する傾向に向かうので、銀行さんや大手企業も手をこまねいてはいないでしょう。
この間の政府の大型景気対策「事業規模２６兆円程度、財政支出は１３兆円」って景気悪化を感じているから先手を打っているとしか思えませんが・・・

少し緊張気味で年末を迎える今日この頃です。

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不動産投資は堅実に資産を増やして成功している人もいますが、長期間の空室や悪徳業者に騙されてローンの返済に窮してる人もいらっしゃいます。

昨年、社会問題になった「かぼちゃの馬車」事件で不動産融資が厳しくなったのは事実ですが、自宅購入のための住宅ローンは相変わらず堅調だそうです。
住宅ローンなどではお馴染みの「提携ローン」って購入物件にセットされているローンのことですが、投資用マンションにも「提携ローン」はあります。
でも、「提携ローン」の多くは新築物件に使われていると思っている人が多いのじゃないでしょうか？
中古物件にも「提携ローン」があって、最近では投資用マンションを買い取り転売する不動産業者にも広く取り扱いがされています。
一般的に不動産投資用のローンは、住宅ローンに比べてハードルは高くなっていますし、金利も相対的に高いものです。
例えば、今の住宅ローンが金利１％だとすると、不動産投資用のローンは２～５％位の感じです。

”ローン”とか”融資”とか言っても、「借金」に違いありません。

【ローン審査に通りやすい人】
※貯金がたくさんある人、自己資金が多い人
※年収が高い人
※勤務先の属性（公務員・上場企業など）
※場所・収益性・築年数などの優れた物件購入

投資用マンションに「提携ローン」がセットされていれば、金利以外のハードルはグッと下がり、融資は受けやすくなります。
でも、ここで気を付けなければいけません。

“借りれる”＝“買う”という発想は危険です。

長期間保有するつもりで購入しても、人生なにが起こるか分かりません。
イザというときに、売却しなければならないとも限りません。
そんな時、売却しても抵当権が消せないほどローンが付いていたら手持ち資金を使わないと売却することが出来ません。

物件を購入する前には、毎月の返済することと、イザという時や将来の売却する時のことも念頭に置いて不動産投資に取り組むようにしましょう。

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