「売買契約書」や「領収書」に印紙を貼り「消印」をしないと駄目だと決められている文書を「課税文書」と呼びます。

ちなみに、賃貸マンションを借りた時の「建物賃貸借契約書」を家主と入居者で締結しますが、これは「課税文書」ではないとされています。
不動産仲介業者が売主や買主から仲介の依頼を受ける際の、「媒介契約書」も「課税文書」にはなりません。

「領収書」は契約手付金、残金、賃貸料の受領など全て「課税文書」ですが、「敷金」や「保証金」の「領収書」は、「預り金」として「課税文書」には該当しないとされています。

また、駐車場の「賃貸借契約書」の場合は、駐車する場所として“土地”を賃貸借する契約書には印紙税がかかりますが、車庫を賃借する「賃貸借契約書」や、駐車場施設の一定の場所に駐車する契約書、車の寄託（保管）契約書には「印紙税」はかかりません。

まあ、個人的にマンション投資などしている方には、税務署から調査が入ることもないとは思いますが、「印紙税法」からすると、「収入印紙」を貼らないでいて、もし見つかってしまうと本来貼るべき「印紙代」の３倍の過怠税が課せられます。

また、「収入印紙」に「消印」していないことが見つかると、その「収入印紙」と同額の過怠税が課せられます。「印紙税」は「収入印紙」を文書に貼って「消印」することで納税したことになるそうですから、ちょっとした注意が要りますね。

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最近、どうも一棟売マンションの売買取引が一時ほどの勢いがありません。

昨年の夏くらいから、新聞紙上でもアパート建築に対して、建築業者と地元金融機関の積極的な営業攻勢が行き過ぎているのではないかと話題になっていたり、あのスルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件が社会問題になってしまいましたので、行政当局も不動産融資に少しブレーキを掛けざるを得なくなったのではないかと推測しています。

でも、売主側も売物件に少しくらいの間、買主が付かなくても今のところ金利も安いし、現状の収益で賄っていける場合が殆どですから「まあ、客が付まで待っておこうか」という感じでしょうか！

２０~３０年前ならマンション経営なんて一部の地主さんや資産家、またはプロの不動産業者の取り扱うもので、一般の人が参入するものでは無かったのですが、今のように裾野が広くなったのはやはり金融機関の力が大きいです。

従来の住宅ローンや事業ローンとは違った、アパートローンで２０年とか、３０年の長期間のローンをそのマンション収入で返済するスキームをベースに融資をするという仕組みが出来上がったからです。

最近では、相続対策という目的にも利用されるようになって、融資先の少なくなっている地元金融機関の絶好の金融商品に成長したわけということです。

また、銀行に預けていても雀の涙ほどの利息しかない預貯金よりも、チャンとした勤め先があればアパートローンが組めることから「新築や中古の区分所有のマンション」に投資する民間サラリーマンや公務員の方々も想像以上に沢山いらっしゃいます。

悪徳管理業者に気をつけて！

でも、不動産投資はお金さえ調達できれば誰でも購入することは出来ますが、株や債権投資と違い、購入後の運用は不動産業者や管理業者の協力が必要です。。

プロの協力が必要だと言っても、日常的に色々な問題が発生するわけではありません。

時々というか、珠に不動産オーナーとして判断し具体的に対処すべき問題が発生するのです。

例えば、入居者の募集、リフォームや修繕、賃料の未払いや滞納、管理会社の不備や不正等、細かな問題であればベランダに鳩が住み着いたのをどういう風に駆除するのとかいう類の問題も最終的にはオーナー判断が必要であります。

細かい問題や大きな問題が出てきても日常的には建物全体の管理会社とか、区分マンションであればオーナー代行する不動産会社が実務的に対処してくれますが、全て家主さんに相談・報告・費用負担をお願いして対処するわけで、業者が勝手に判断して問題を解決してくれる訳ではありません。

そこでよく耳にするのが投資用区分マンションのオーナー代行業者の問題です。

特に、所有しているマンションとは離れた所にお住まいのオーナーさんは、ともすれば業者任せになりがちで、業者の方も緊張感がなく適当な対処をしているケースです。

最悪の場合は、オーナーさんの知らないところで不正が行なわれていたりする場合もありますので、業者からの相談・報告・費用負担について疑問な点や分からないことがあれば其の都度チャンと担当者に質問・確認・状況写真の提出や請求をしてください。

そうでないと、家主さんが支払ったリフォーム費用が不当に高額であったり、そもそも本当に施工したのかどうかも分からないとか、管理委託業者から振込まれる毎月の振込み賃料や募集する際の広告費が余分に抜かれていないかなど、残念な結果になってしまうケースもありますので。

一棟収益マンションでも、同様のことがあったりしますので、管理会社の業務内容には関心を持って接して頂くことが必要ですね。

ここ数年の間マンション購入は、金融機関の融資金額もほぼ物件購入価格に近い金額になっていましたので、結果的に毎月の返済額はいっぱいいっぱいの状態になっています。
ということは、少しでも金利が上がるようなことがあれば、（収入はそのままの状態だとして）支出については不必要な費用は出来るだけ抑えないと収支のバランスが一機に崩れてしまいます。

赤字を作って、相続税や所得税などの税金を少なくする為に収益用マンションを購入したり新築したとしても、悪徳業者にせっせと貢いでいたのでは意味がありません。

それでは、購入当初に描いていたマンション投資の目的を達成することが出来なくなってしまいますので、もう一度、皆さんの物件の現状把握をしてみて下さい。

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昨日は台風１３号が関東方面に接近していましたね。

関西地方はそのお陰で、朝の気温が２４度なんて前日の朝より５度位低かったので、凄く涼しく感じました。

西日本の大豪雨の時に、避難するように言われたり、警報が鳴ったりしても「自分は大丈夫だ！」とか「まだ大丈夫」とか思っていた人が沢山いたと報じられています。

経験したこともないような自然災害ですから、安全かどうかの判断も出来なくても仕方ないのですが、心のどこかに「自分は大丈夫」みたいな気持って誰しもあるような気がします。

不動産投資で失敗した人や、後悔している人の話を聞くことがありますが、最初は疑心案儀です営業マンの巧みな話術に乗せられて知らず知らずの内に契約するってケースも多いようです。

不動産の購入って一般の人は人生で数回あるかないか、賃貸の契約でも自信を持って理解している人はそう多くないように思います。

私の子どもが一人暮らしをしたいと言った時、安心して取引できる業者さんを選別して部屋を探しました。キャッチセールスみたいな賃貸の営業マンに一日中車で案内されて最後に、「申込してもらわないと困る・・」なんていう輩に引っ掛かってしまうのは親として困るからです。

売買でも売主さん・買主さんを金儲けの対象としか見ていない不動産営業マンに引っ掛かると、とんでもない事になってしまいます。今でも、有ること無いことを並べ立てて、「この契約しないとエライコトに・・・」なんて脅しを掛ける奴がいるという話があります。
それも有名人を使ってTVコマーシャルを流している著名な不動産業者というから、この世の中どうなっているのかって感じです。

不動産の良し悪しを見極める前に、信用のできる不動産業者さんを見つけることが大事です。
甘い話や巧妙な話術には、くれぐれもご用心ください！

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売買でも賃貸でも、間取り図には方位マークが付されています。

方位マークとはその住戸の向きを示したもので、Ｎの字が書かれているのが北側です。

一般的には、南向きの部屋が人気ですが、日照を遮る建物などがあれば日当たりが悪い場合もありますので、日当たりについては、日中現地で確認するのが大事です。

不動産業者の作った「案内用資料」の方位が間違っているものを何回も見たことがあります。
勘違いなのかどうかは判りませんが、意外と軽視している場合が多いですね。

不動産業者は、不正確な表示や説明をしてはいけないという信義則上の責任がありますので、『南向き』だと言っても、正確には『南西』とか『少しだけ南向き』だったりすると重大な問題に発展します。

また、最近はあまり聞かないのですが、「鬼門」とか「家相」「風水」を気にする方がいらっしゃいます。

不動産業者としては、迂闊にウンチクを垂れることは避けるべき事柄ですが、一応、そういうこともお客様の判断材料として存在しているのは確かなことですから、そこはお客様にお任せしておくしかないと思っております。

★重要事項説明書に関する記事★

昭和４５年に市街化区域を決定（大阪市）

「測量図」の種類

「活断層」の記載義務

「事故物件」と「告知義務」

『道路』について

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一棟収益マンションでは、現在は鉄筋コンクリート造が一番人気です。
でも、かつて鉄骨造や木造の賃貸マンションが一番人気だった時代もあったんですよ。

地主さんの所有地・遊休地に、相続税対策や有効利用策として賃貸マンションを計画する時には、今でも鉄骨造や木造が多いようです。
今から２０～３０年前もそうでしたし、それよりもっと前だと“借家”って殆どが木造長屋とか、文化住宅とかの時代でしたからね。

木造や鉄骨造の中低層の賃貸マンションを建てる一番大きな理由は、そもそも大きな建物の必要が無かったか、建築地の容積率が１５０％とか、２００％とかで、ＲＣ造の８階建や１０階建の建物を建てることが出来なかったからでしょう。
それに、大きな理由として、木造や鉄骨造の方がＲＣ造に比べて耐用年数が短いので、減価償却すると節税効果が高まるし、将来に目的を果たし終えた賃貸マンションを壊す時の費用も安上がりだということもあったでしょう。

一棟売マンションのケースでは、かつては無かったアパートローン、投資用のローン商品が今では多数あって、地主さんや購入者の方が金融機関に融資の打診をすると、資産性が高いと称して融資期間の長いＲＣ造を勧める傾向があるからです。

ＲＣ造の建築コストは木造や鉄骨造に比べて高く、着工から完成するまでの工期も長いとされています。

ただ、家賃も比較的高く設定できるとされていますので、家主さんもそこのバランスは納得できるところでしょう。

でも、法定耐用年数が６０年のＲＣ造でも、コンクリート自体は１００年超の寿命があると言われています。
賃貸マンションとして利用し続けるには、水道管や水周りの設備（お風呂、おトイレ、キッチン）の劣化の方が早いので、その改修費用を２０年とか３０年後に必要になるということも知っておく必要があります。
勿論、低層では必要の無いエレベーターも２０年ほどするとリニューアル工事が必要です。

でも、木造や鉄骨造の賃貸マンションは、ＲＣ造よりも安く短い工期で建てることができ、且つ、遮音性やデザイン性などにも優れた物もありますので、費用対効果で考えれば一概にＲＣ造が一番イイとは言えない部分もあります。

ただ、融資を受ける場合はＲＣ造よりも借入期間が短いので、収支計算が合わないうことであれば別の対策を考えないといけません。

賃貸マンションはオフィスビルに比べて、築年数が経つと賃料の下落率が高いと考えられていました、つまり、古くなると家賃を下げざるを得ないものだと。

最近ではリフォームの技術も向上していますし、専門の工事業者さんも沢山いますので、費用は掛かりますが、古年の賃貸マンションでも収益性を保つことは可能です。

本格的な少子高齢化の時代、空室期間を如何に短くして、適正賃料が確保できるか、家主さんも否応なしに他の家主さんと競争せざると得ない時代となっております。

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今朝、オウム真理教の麻原彰晃死刑囚ら7人の刑執行があったとニュースで知りました。
平成７年３月の地下鉄サリン事件からでも、２３年以上経っていますので我々のような５０～６０歳の年代の方ならよく覚えている事件だと思いますが、死刑が執行されても何かスッキリした気分にはなれない事件です。

ネットで「住宅新報」社の記事を読んでいましたら、バンブークリエイションという会社が実施した「不動産投資に関する調査」というデータの中に、会社員でワンルーム投資をしている２０～５９歳の男女２００人の平均利回りが実質４％だとありました。

この全体の実質利回り４％、男性よりも女性のそれの方が少し高いみたいです。

この実質４％の利回りは、所謂表面利回りから管理費や税負担を差し引いて算出していると思われますので、表面利回りは６％前後だと推測しました。
大阪市内でも単身者向けの中古マンションの利回りは大体その位だと思いますので、東京だともう少し低いのかも知れません。

面白いのは、女性は築年数の浅い物件に８０％と偏っているのに対し、男性は築年数に拘らず分散して購入している傾向があるそうです。

投資目的は「年金不安」「節税対策」が５０％、不安なことは「空室」が１位で、２位が「家賃の下落」と続きます。

私的に気になったのは、投資用マンションの購入のキッカケでした。
ネットやブログ・SNSがキッカケだとする人は、女性が４０％、男性が１５．５％と大きく差が付いています。

男性と女性でこうも違うのかと興味深く読んだのでありました。

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梅雨の真っ只中、一年中で紫外線が最も強いと言われている季節となりました。
深夜にサッカーの試合を見て、寝不足で仕事している皆さん、体調管理にお気をつけ下さい！

「持ち回り契約」とは

不動産を売り買いする時、契約の売主や買主が遠方にお住まいだったり、どうしても契約の場に来れない事情があることがあります。
事前にそのようなことが分かっていると、その解決策として登場するのが「持ち回り契約」であります。
「持ち回り契約」は、売主・買主が別々の日時、場所でそれぞれ署名捺印して契約をすることが出来ます。そして、その仲立ちをするのも、仲介業者の仕事になります。

（賃貸マンションや小ぶりの物件など賃貸借契約では「持ち回り契約」が売買の場合よりも多いと思われます。この場合の理由は、恐らく賃貸借契約自体を軽視している場合が多いからでしょう。）

「持ち回り契約」の危険性

不動産の契約は、本来、売主買主双方が同席して署名捺印し、契約書が完成した時に成立するというが普通です。
「持ち回り契約」は、片方が署名捺印した後にもう片方が署名捺印するというタイムラグがありますし、顔を合わせていないので「急に気が変わった・・・」なんていうことで契約が破談になりやすいと考えられます。
また、その仲立ちをする仲介業者の信頼がなければ怖くて、「持ち回り契約」など出来ないものですので、売主・買主に付いている仲介業者がしっかりした人であることが前提であります。

参考ＨＰ：不動産ナマ知識コーナー【不動産売買・決裁時の手続き】

参考ＨＰ：不動産ナマ知識コーナー【坪・帖・間・尺】

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夜、ゆっくりしたところでテレビを見ている。
毎晩９時前になると、いつもの飛行機が飛んでくるので、ベランダの窓を閉めるのが日課です。
※日曜日とかは、そう少し早い目に飛んでくるようです・・・

大阪国際空港（伊丹空港）へ向う飛行機は、大阪城の上空を横切って伊丹空港目がけて高度を下げ、その飛行ルートの下に居る住民は、毎晩９時前になると窓を閉めないと程度の差はありにしてもテレビの声が聞こえ難いのじゃないでしょうか。

空港の近所に住んでいるともっと問題はもっと深刻だと思いますが、大阪市内に真ん中に住んでいても飛行機の騒音に神経を尖らせているなんて、都会住み難いものです。
うちはマンションの１２階だから、一軒家に比べると飛行機に近いからかも知れません。

飛行機の騒音について、国土交通省のＨＰを見てみました。

このデータによると、飛行機の音６０～８０デシベルとなっていて、掃除機や騒々しい街頭などと同じレベルです。
大声やパチンコ店よりも低いレベルです。
まあ、そう思えば毎晩の飛行機の音もそのレベルなんだろうって思いますね。

夜９時前になったらベランダの窓を閉めること…諦めて日課にしますよ。

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大阪市内のオフィス空室率が大幅に改善されています。

大手不動産会社の調査結果を見ると、大型オフィスビルは空室率１％前後、それに新築やそれに近い築年数のオフィスビルだと１％以下の空室率となっている。
勿論、大型オフィスビルだから都心にあり、交通アクセスもよくて商業施設にも近いし、建物の機能性や快適性もグレードは高く社員の受けも良い。
こういうグレードの高いビルは数的にも限られているので、入居するテナントも広いスペースを求めていたりするので、順番待ちの状態になったりします。

１０年前のリーマンショック後は、入居率６割とか７割とか言ってましたので、オフィスビルを買うなんていう客層は殆ど皆無だったことを思い出します。
世の中の移り変わりのスピードに改めて驚かされるばかりです。

それでも大阪では、新築のオフィスビルを計画する案件も少ないので、当分の間、中古の収益用オフィスビルが人気で推移すると考えられています。
去年の後半から、収益用の一棟売マンションの動きが悪いのに比べると、だいぶん人気も差がついてしまったみたいです。

新築オフィスビルの計画が少ない理由としては、ホテル需要が関係しています。

大阪市内のホテル稼働率は９０％超と言われていますので、市内の１００坪以上の纏まった面積の土地は、民泊やホテルなどの宿泊用の建物を建築する為に購入する場合が多くて、オフィスビルより収益性が高いとされるホテルに土地が流れているからです。
淀屋橋や梅田、北浜、本町など本来、オフィス街にホテルが建築されている現場が沢山あるのがその証拠です。

データ上では、それでもホテル部屋数はまだまだ足りないとか・・・何か調子が良すぎて返って怖いような気もしております。

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民法改正が昨年成立して、２０２０年に施行されますので、現状はまだ準備期間ですので問題はありませんが、世の中のトレンドを知る上でも、予備知識としても知っておいた方がいいと思います。

不動産業者や大家さんとしては、次の２点が注意点です。

■敷金と賃借人の原状回復負担の問題

■連帯保証人の責任範囲

【敷金と賃借人の原状回復負担の問題】

実質的には従来と変わるものではなさそうです。

ただ、敷金という慣習として入居者が家主さんに支払っていた預り金が、家賃の滞納などを担保するものだと明文化されたということでしょう。
入居者が退去する際の「原状回復」の範囲について、経年劣化と自然損耗については入居者は負担する必要はないということがハッキリしたということです。
但し、特約条項に家主さんと入居者の間で明解な合意がなされた場合は、自然損耗等についても入居者の負担は発生します。（著しく入居者に不利益な場合は無効です。）

入居者が退居する際、トラブルが多いとされていた敷金の返還については、その原状回復費用を差し引いて返金するということです。

【連帯保証人の責任範囲】

改正された民法では、連帯保証人の限度額が定めることになりました。
これが無いと連帯保証契約は無効となります。

限度額とは、おそらく「家賃の●●ヶ月分」とか、「損害金の●●万円」とかいうものになるのでしょう。
また、賃貸物件でも住居系以外の事業用物件（店舗・事務所など）では、賃借人の資産状況（現預金や借入金の内容など）を連帯保証人に知らせることが必須となりますので、第三者が連帯保証人になることが少なくなるでしょう。

どちらにしても、連帯保証人に代わって「家賃保証会社」に加入するケースが増えることは間違いないと思われます。因みに、既に賃貸借契約を結んでいる入居者やテナントさんとの契約は従来通りですが、契約書を巻き直すことも出来ますがその手間隙を考えると、そっと其のままにしておいた方が良さそうです。