守秘義務契約（秘密保持契約）

《英語：confidentiality  agreement・・・略してＣＡ）

不動産の売買や会社買収などを検討する際に、相手方または仲介会社と締結する契約の一種です。
買主は、その売り物件の内容と重要事項を知りえる立場にあり、情報漏えいは商談そのものの不成立だけでなく、売主のその後の商談にも影響を与える懸念があるために、詳細資料を入手する際には買主側に物件内容の秘密保持を約束する文書を差し入れるものです。

外資系のファンドや商業銀行が参入してから、日本でも事業用不動産の商談・交渉を行う場合は、特に徹底した秘密保持が要求されることが多くなっています。

最初は戸惑いましたが、徐々に慣れてきてしまっていますが、正直なところ、あまり感じは良くないというのが私の意見でした。
外資系の会社が大手を振って元気に活動していた頃は、まずＣＡを出さない限りは物件の内容が全く分からないというものでした。

特に、収益物件などは詳細資料がないと買主に紹介すら出来ないのに、ＣＡを提出してからでないといけないので、手順が逆だろうと思っていました。

それでも、なんとか買主さんに納得していただいてＣＡを出すという努力をしていましたが、情報開示された内容を読むとその段階で、お断りすることも多かったのです。
嫌な思いをしたのはそれからで、売り側の立場でＣＡをたくさん集めた人が、その検討先を顧客名簿にしていると気づいた時です。

買主側には知り得た情報の漏洩をさせないという契約をしているのに、売主側には購入検討者の氏名をセッセと集めて今後の営業に役立てようとしている輩（やから）がいるなんて論外だと思いましたね！

最近は大型物件だけでなく、こじんまりした物件でもＣＡを要求してくるようになっていますので、まあ～仕方ないって諦めて「守秘義務契約書」作っていますが・・・（笑）

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大阪拘置所って自宅の近くなんですけど、耐震工事の関係で一部建て替えがされていて、綺麗な建物になっています。
周りはマンションだらけなので、中でいろいろな思いを持って暮らしている人がいるなんてあまり気にならないのですが、昨日のニュースでは、オウム真理教の死刑確定している１３人のうち、７人が東京拘置所から分散して他の５箇所の拘置所に移送されたとか。
大阪拘置所にも２人が・・・死刑執行の準備とか聞くと、やっぱり緊張します。

籠池夫婦が大阪拘置所に拘留された去年７月から今月で８か月になりますが、
これって異常に長いらしいです。
安倍首相や検察にとって、籠池夫妻がシャバに出して、英雄気取りで、マスコミにべらべら話されるのを恐れているからだと言われているみたいですが、本当のところはどうなんでしょうかね。

今朝はそんなことを思いながら、自転車で大阪拘置所の横を走って事務所に向いました。

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昨日より今日、今日より明日って感じでグングン気温が上昇しています。
でも、花粉がブンブン飛んでいるみたいで、朝起きたとたんに頭がガンガンしています。

お昼前から、先日ゼネコンさんから紹介を受けた尼崎市にある事業用の土地を見に行ってきました。
土地の面積が１５００坪位ありますので、まず何に利用できるかを考えるためです。
地主さんは事業用の賃貸借を希望されているということですから、利用目的に見合う借主さんを見つけなければなりません。

用途地域も工業系ですので、実需の事業用地です。
工業系以外の用途地域なら、以前は賃貸マンションやアパート、店舗なんてのが多かったのですが、工業系や郊外の土地の有効利用は今後増えてくるようですし、広大地になると道路付けが【命】ですね。

前面道路が狭いと使いようが無いので、隣地の所有者に買ってもらうか、道路拡張する為の作業をする必要も出てきますから・・・こういう大型物件は、あてはまる借主さんが居ると、ドンピシャですけど、それなりの時間を要することは覚悟しなければなりません。
なんかヤル気になってきました！

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通常、「相続」って自分の親が亡くなった時に初めて経験するものだと思うのです。

私の場合は、両親が亡くなってから、長い間そのままの状態であったので、実兄が亡くなってから「相続」に取り掛かって、姉弟４人で分割することになりました。
皆で相談して、「法定相続分」で登記しましたので、登記申請は私一人で全員分の登記をすることができましたが、「法定相続分」以外の分け方だったら相続人それぞれが登記申請することになります。

それに、「遺産分割協議書」をつけなければなりません。（注）

「遺産分割協議書」を作成するということは、個別に相続財産の多い、少ないがあると言うことですから、それが意に沿わない人が一人でも居ればダメなんです。

これが相続の”肝“の部分です。

「相続」で揉めそうなことが予想できるなら、「遺言書」が有効だと言われていますが、通常そのことを予想できる人は少ないのじゃないでしょうか。

また、最近の芸能ニュースで話題になった「突然死」みたいなこともありますしね。
相続をめぐる“争続“問題は、我々にとっては永遠のテーマなのかも知れません。

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今日３月１２日 は、「半ドンの日」 だそうです。

明治９年に官公庁で土曜半休・日曜休日制が実施されて、欧米と同じよう仕事するようになったそうです。
「半ドン」の言葉の由来は諸説あるようですが、中でも面白いのは、明治４年から皇居で毎日正午に大砲をドン！と撃って、土曜日はドン！撃って仕事が終わったことから、丸の内に勤める人たちの間で「半ドン」と呼ばれるようになったという説です。

今、４０代とかの人でも「半ドン」の経験者は少なくなっていると思いますが、私が就職して数年後、徐々に週休二日制に成りはじめて、土曜日に半日だけ仕事するってことがなくなりました。週休二日も休んで、今までと同じ内容の仕事がこなせるのかが頭の中では理解できなかったし、分からなかったですね。

私の勤めていた会社では、隔週の休みにして、休みの日に出勤すると休日手当てが支給されるという制度でしたので、土曜の休日に休む人は少なかったですね。

確か、その手当ては５千円だったと記憶していますが・・・

その休日手当てのお金で、「宅建」の学校に行くことにしたのですが、その時には後々“不動産屋”することになるなんて夢夢想像もしておりませんでした。

何のキッカケで思いもよらないことになるものですから、人生とは面白いものです。

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新入学する学生さんや新社会人が入居する季節として、２月３月は不動産屋の繁忙期と言われています。

大きな大学の近くにある賃貸業者さんなどは、無茶苦茶忙しいことだろうと思います。
案内、申込、審査、家賃保証会社への申込と審査、契約時の金銭授受、家主さんへの送金、手数料の受取、火災保険の加入手続き、引越しの手配、立会い、その他色々な質問対応・・・ひとつひとつは大仕事って感じのものではないけれど、この作業を一日に５件とか６件とはこなす日が連日続くとなると大変です。
もし小さな間違いを起こせば、その修復に倍以上の労力を要しますし。

まぁ、うちはこのシーズンでもそういう忙しさはありません。
でも、理由はよく分かりませんが、３月に入ったとたんに事業用地や収益物件の引き合い、また持込案件が一機に動き出して、連日打ち合わせなどで忙しくなっております。

事業用の売買の仕事では、昔みたいに、年末の駆け込み案件や、決算期特有の急な取引みたいなのは少なくなりました。
反対に、商売の閑散期と言われていた２月や８月も他の月と変わらないです。

賃貸でもかつては、１２月に引越しする人は、金に困っているのじゃないかなんていわれたもんですが、今では１２月であろうが、正月であろうが、自分の都合だけで部屋を変わる時代であります。

不動産の仕事も、あまり季節感を感じる仕事で無くなってきております。

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建物を建てるときには、建築確認申請をしてＯＫが出てから「店舗」や「共同住宅」などの建物を建て始めます。

その際、建築主はその建物の利用目的なる「用途」を決めているのですが、その後に「店舗」を「住居」に変更したり、「住居」を「事務所」に変更したりすることが現実としてはあります。
それを「用途変更」といのですが、厳密には確認申請を出してから承認後に、利用しなくてはなりません。
建物の一部を「事務所」から「住居」に変更しても別に問題ないと思いがちですし、現実には黙っていれば分からないってこともあります。
ただ、極端な例で言えば「住居」を「工場」に変更したりすると、快適な生活環境を保つことは出来ません。

今、注目を集めている「民泊」は殆どマンションの一室を使用しているので、原則としては「旅館」「ホテル」に「用途変更」する手続きが必要です。

「民泊」として使用する面積が１００㎡未満ですと、確認申請は不要なようですが、「用途変更」自体は必要です。

また、「民泊」に限ってみても、「用途変更」以外にも必要な設備を整える必要もありますので、安易に空き室が多くなってきたし儲かりそうだからと「民泊」（＝闇民泊）でもやってみようかというのは違法であって、家主さんとしては危険です！

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賃貸マンションのオーナーにとって、入居者からの賃料の未払いは最も困ることの一つです。

最近では、賃貸借契約の７０％程度は賃借人(入居者)は「家賃保証会社」に加入しているはずですので、賃貸人（オーナー）は仮に未払い賃料が発生しても「家賃保証会社」が借主に代わって賃料を支払ってくれます。

ところが、判例では「家賃保証会社」が借主の未払い賃料を立替えてオーナーに支払っていたとしても、賃料の未払いを理由に『借主に対して賃貸借契約の解除』をすることができるというものがあると。

「家賃保証会社」に入っていない場合は、“●●ヶ月分の未払い賃料を本書到着後●日以内に支払わない場合は賃貸借契約を解除する”などの内容で通知することになりますが、一応「家賃保証会社」から立替賃料を受け取っているので、“…本書到着後、●日以内に保証会社が支払いした未払い賃料全額を支払わない場合は賃貸借契約を解除する”という内容にすることになります。

「家賃保証会社」もいつまでも立替払いをしてはくれません。
入居者との関係は、あくまでもオーナーとの契約関係であるということで対応していく必要があります。

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ガチンコの勝負は見てても面白いですね！

ピョンチャンオリンピックでの戦いが終わったら、陰に隠れていた国会の与野党対立が表に出てきました。
昨日(３月６日）、「文書改ざん疑惑」に対する財務省の”ゼロ回答”で、かなり”改ざん”が真実味を帯びてきたような感じですね。

ポイントが森友学園というよりも、日本の政治のあり方に関わるより大きな問題に発展しているので、少しドキドキしています。

えっ、理由ですか？

だって、もしもですよ、安倍首相が退陣なんてことになれば政治は大混乱して、今よりも株は下がる、金融緩和や低金利政策も少なからず見直しされるだろうし、今より景気が悪くなるんじゃないですかね。

でも、今の政治家や厚労省や財務省の不手際を見ていると、このままじゃダメだとも思いますし・・・

朝日新聞も、安倍首相も命がけのガチンコバトル真っ只中です。

不動産を販売するために一般に広告すること、またお問い合わせや商談において、使ってはいけない言葉・用語があります。

これは、いわゆる「嘘」とは違うもので、『抽象的な表現を使うことによって、お客様に誤認を与えるような表現』であります。
そのような表現を話したり、使ったりすることは禁止されています。

使用が禁止される用語は、

① 完全、完ぺき、絶対

② 日本一、抜群、当社だけ

③ 特選、厳選

④ 最高、最高級など最上級を意味する言葉、

⑤ 格安、堀出、土地値、

⑥ 完売、など

凄く人気が高く、買ってお徳だということを過度に強調する言葉です。
また、商談の中で「購入後、転売しても儲かる」とか、「今は空室ですが、すぐに入居者が入りますから」などの、裏付けの無い、いい加減なセールストークも禁止です。

反対に言えば、購入者の方にとってそう言われると、気分も良くなるし購入意欲が増すってことです。不動産業者の方からすると、「入居者ですか？決めるのにはだいぶん時間が掛かりますね」とか、「購入しても、次ぎ売るときは絶対この金額では売れないと思います」なんてマイナスの表現は使わないです。

”チャンとした表現方法”って意外と難しいのかも知れません。

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