今日も雨・・・テクテク歩いて事務所まで辿り着きました。

月曜日に引渡が終わった賃貸マンションの契約書等が、借主さんや保証人の捺印が終わって今日返却されてくる予定です。それを家主さんに郵送してほぼ仕事は終了です。
元々、賃貸系の仕事はしていなかったのですが、２０年くらい前からお客さんや知り合いから要請があってやり始めたのですが、主に家主代行みたいな立場です。
売買と違う仕事ですが、賃貸もなかなか面白い部分もあります。

この家主さんは３人姉妹のうちの一人で、２年前に亡くなられたお父さんが生前に娘のためにと賃貸用に分譲マンションを３人それぞれに買ってあげたものです。
お父さんは自分で会社を経営していて、景気のよいときにこつこつ不動産を買っていたそうです。
物件の場所はバラバラで客付けしやすいものもあれば、手こずるものもありますし、家賃もバラバラで、大きさもバラバラです。
娘さんのお住まいも、石川県、千葉県、枚方市とバラバラです。
１棟マンションもありますが、それは法人名義にして、区分のマンションは娘さんそれぞれの名義でと使い分けておられます。
生前に何度もお会いしていますので、お父さんの気性はよく分かっていますし、なんとかお役に立ちたいと思って入居者の募集・退去後のリフォームや借主からの苦情や問い合わせなどに対応しておりますが、もう１５年以上経ちました。
そのお父さんを紹介してくれたのも、投資用のマンションをサラリーマン時代に買っていたＮさんです。
この方とは、（随分前のことですが）ＤＭを出して電話を頂いたのがキッカケです。
この間、もう８０を超えたと電話で言っておられたのですが、声は歳を取らないものだと本当に思いました。

「頼んでやろう」、「やらせてもらう」、こういう仕事は大きい小さいじゃなくて、お互いの気持ちが入ってますのでやりがいがありますね。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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≪阪神タイガース最終戦　大敗で終わる！≫

昨夜、クライマックス第３戦を甲子園球場で観戦です。
席に着いて、お弁当を食べてビールを飲み始めて暫くして、すぐに雲行きが怪しくなってきて…心配していたことが実際起こったとき、あなたならどうしますか？
笑うしかありません＾＾）
第２戦の泥仕合、いや泥試合の敗戦を引き摺っていたのでしょうか？
成すすべなく、あっさり負けちゃいました。

試合後のアナウンスで、「阪神タイガースの今シーズンの全日程が終了致しました」という声が悲しかったですね。
大阪人の多くが、プロ野球阪神タイガースの試合に合わせて仕事しているのですが、これから暫くは一生懸命仕事に精進できるか、はたまた気が抜けてしまってヒョロヒョロになってしまうのかは判りません。
今朝のスポーツ紙で見た、「大和ＦＡ流出か？」これは困ります。

※球場の売り子さん達は、ほとんど若いお姉さんになっておりますが、私も４０数年前、当時は法被（ハッピ）を着て大声を張り上げて売り歩いたものでした。
成績は良かったですよ、完全歩合ですが３時間くらい働いて５，０００～６，０００円稼いで帰ってましたから。
巨人戦とか、高校野球とかは売り子が多くて、稼ぎも半分位に減ってしまうので、観客の多い試合にはアルバイト行かなくかったですね。
当時は巨人戦では甲子園が満員だったですけど、其のほかのカードは１万人入ったと言っても実際はそれ以下だったと思います。
一番効率が良かったのは、広島戦でした、カープファンは熱かったですからね！

で、気になったことがひとつだけ・・・売り子のお姉さん達、歩くの早すぎますよ。
もう少しだけゆっくり歩いた方が、声を掛けやすいから売上げアップすると思います。
先輩からの忠告として（そんなん要らんか＾＾）

『１０年後無くなる仕事』って、話題になりましたよね。

日本国中に大型量販店とコンビニの波が押し寄せて来て、街の小さな本屋さん、家族でやってる米屋さん、おばあちゃんが座って接客していたタバコ屋さん、気分のいい電気屋さんが淘汰されてしまって大阪市内でもめっきり少なくなってしました。また、大衆食堂やラーメン店も、昔は家族経営でやってたイメージの仕事だと思いますが、今や企業経営の時代です。

インターネットによる商品購入できる商品が増えて、生命保険・書籍・スマホでダウンロードできるようになった音楽・事務所で使う文房具など、自宅やオフィスに居ながらにして配達してくれるものがドンドン増えて、一世を風靡した郊外型店舗も苦戦を強いられています。

ネット全盛時代に生き残れる店舗は何ですかって感じです。

どこで買っても同じものは、ネットで買ったほうが安いし、早いし、お店は実物を確認するところです。

不動産業はどうなのか？
元々、不動産屋さんには実物があるわけではないので、あるのは物件資料です。
不動産業界もネットが普及してから、一瞬にしてその物件情報が撒き散らすことができるので、取り敢えず早いもん勝ちって感じの変な商売になってる部分もありますね。

不動産仲介の中でも比較的シンプルな作業で取引ができると考えられる、区分マンション売買の仕事や居住用賃貸の仕事は、今後もかなり荒らされるような気がします。
事業用物件の場合は、それでも未だ救われるのは、説明や調査、購入後のケアが要る場合が多いので、数値化できない部分や便利だけでは計れない何か、人間力が必要だということはあります。
ただ１０年後、個人の人間力も無力化してしまって、一部の大手業者だけが生き残る業界になっているのだけは勘弁して欲しいです。

【参考】重要事項説明のＩＴ化に反対

http://www.minamimorimachi.jp/page1999999-99.html

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不動産業者の常套句（←ありきたりな決まり文句）ってあります。

『他のお客さんが検討中なので、急がれた方が…』とか、『売主に交渉して月曜日まで物件を止めてもらいます』とか、買い付け証明書とか、購入申込書とか購入の意思表示を先に現した方が優先権を持つとしているからです。

「物件を止める」とか言う言い方もします。

確かに、売買でも賃貸でも同じ時期に別のお客さんが付く傾向があることは理解できます。
良い物件は足が速いし。良い物件はゆっくり検討していると買えないのも確かです。
あまり見え見えの常套句は、同業者として傍から見ていると滑稽です。
でも、そういう風に言われるお客さんや、セールスされることが大好きな買主さんが居られることも事実ですから、一概に不動産業者の常套句が悪いとも言えません。

セールスされるの大好きな人ですか？

私はちょっと無理です(^^)

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タカタ・日産・東洋ゴム・そして神戸製鋼と大企業の不祥事が絶えません。なにかが緩んでいるのか、世の中の流れがそうさせているのか、よく判りません。

不祥事も大きなミスも根元は同じところから発しているのではないでしょうか。
そういえばこの前、某証券会社の営業マンが飛び込みでいらっしゃったのですが、すごく軽い感じで一方的にセールスしてくるので、この人「まだまだやなぁ」って思ってしまいました。最近、この手の時代遅れっていうのか、独りよがりのセールスってお目に掛かることが少なくなっていますから、ちょっと驚きました。

“不動産業界でもバブル崩壊後３０年近くが経ち、バブル期に未成年だった人でも、今では第一線でバリバリ活躍するようになっています。
あの頃は不動産取引も活発でしたから、ごく普通の営業マンでも取引件数をこなしており、いろいろな取引上の手続やチェックポイントが自然と体験できて、自分のものになるというメリットがありました。
でも最近では取引件数自体も昔よりは少なくなり、ネット上で集客するような営業形態もはびこっていて人との信頼関係も希薄です。
また、権利関係の複雑な物件や大企業のリストラ物件などは入札方式が大流行ですので、仲介業者が買主･売主の間に入って話を纏めてみたり、慎重に物件調査しなければならない案件を自ら経験出来ないままに、バリバリと活躍することにもなってしまうことも多いのかもしれません。
そこで今回は、自分自身の経験を取上げて“ミス”はどういうふうに起り、また防げるのかを考えてみたいと思います。 （当時の関係者の都合もありますので、細部についてはボカシをかけておきました。）

何年も前のことですが、超有名企業のＪ社がリストラ対策としての遊休地の処分、大手信託銀行のＴ社を窓口として買い客を探しておりました。 以前から順調な業績を続けていた社員２０名程のＳ社が倉庫用地として購入を希望し、Ｓ社から受け取った『買付証明書』(注１)を提示し、多少のやりとりはありましたがＪ社との商談は合意に達しました。 当然、契約前の『売渡承諾書』の提出を求めたのですが、Ｔ社担当者は「『売渡承諾書』なんて必要ありませんよ、うちも保証しますし、あのＪ社が売るって言っているのですから…」と大手の信用力に押されてそれは諦めて、すぐに“重要事項説明書”や“契約書”の内容を文書化しようと言うことになりました。 それから数日後の夜、私にＴ社担当者から「どうしても今夜、すぐに会いたい…」旨の電話がありました。  私ちょうどお風呂に入っていたのですが、「明日じゃダメですか？」と言っても聞いてくれないので、急いで自転車に跨って北浜まで行った次第です。すると、Ｔ社担当者は今回の取引をＪ社の都合で断りたいと言うじゃありませんか！ 話を聞いてみると売主のＪ社担当者（といっても総務部長さん）は、この間まで営業の第一線で活躍していた方で、この間総務部長に配属されて間もないとのことでした。今回の遊休地は３０年前に取得したもので、その後土地区画整理事業の後、未利用地となり、減歩により従前の面積より減少したままの状態で、Ａ社としても特別気になる土地でもなかったようです。（注２） そんな土地をＪ社の総務部長さんは自分１人で売却による処理を進めたのでした。 たぶん、このくらいの物件処理なら一人でできるって思ったんでしょうね。 そして、Ａ社部長は従前の面積が書かれた古い登記簿謄本を見つけ、自ら資料を作成してＴ社担当者へ渡していたのでした。私は、自分で直近の謄本を取得して実面積は確認済みでしたが、売主側は「坪１００万円」とする表現で話を進めていたので総額（＝面積×坪単価）が会話の中に出てこなかったのです。 私も坪数間違えるなんてことが、あの超大手Ｊ社と信託銀行Ｔ社に限って絶対ないと言う暗黙の了解がありましたし、こちらが『売渡承諾書』を希望した時も「うちみたいな大会社がそんなもん必要ない」って偉そうにしてましたから… ですから、Ｊ社部長はＴ社からの契約書（案）を見たときに飛び上がって驚いたと言うことです。いくつかのミス、Ｊ社総務部長の事務処理能力や実務経験・信託銀行Ｔ社担当者のチェックミス・思い込み…過信が重なって起こったケースですが、こうなった以上実情を知ることが出来ない買主は、買うに買えない状況になってしまいました。※売主・信託銀行の方から、買主には売主の都合が変わったので売れなくなったと言って欲しいと懇願されましたので、買主様には悪かったのですが嘘も方便と黙っておいたのです。売主Ｊ社は、その部長以外売却できなかった理由も解からないまま、その部長が退職するまでその土地を持ち続けたそうです。 被害者の買主はその後、全く別の物件を購入し､社業は相変わらず順調であります。 買い手側の仲介業者（私ですが…）は、１円の儲けも無く、心の処理をするのに大変時間がかかりました…。

何も知識・経験だけが総てではないけれども、宅建試験に合格しているからといって、不動産のプロになったわけでもありません。勿論、試験には合格しておかないといけませんが… 不動産自体は同じ物が２つとないので、それこそ１件１件がオリジナルの取引となります。
買う人・売る人も十人十色、いや百人百色とすると、不動産屋というのはそれ相当の時間と経験をかけてようやく一人前になれる職業だと思うのです。

ミスはなぜ起こったのか？
大きな会社だって人間一人ひとりの集合体ですから、間違いは起こります。
ましてや、不動産仲介の仕事は会社がするのではなく、大きな会社に勤めていても、担当者個人の能力・経験・判断がすごく重要な仕事だと思いますが、ご理解戴けますでしょうか。

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個人で開業したのが３８歳の時、勤めていた銀行の子会社が本体ごと危なくなっていたからです。

そうなると、日常の仕事も順調にはこなすことが難しくなっていましたし・・・これまでに何回か転職も経験していましたけど、４０前じゃしんどかったですから、独立したわけです。
でも、今までずっと固定給で働いていたので歩合の経験がありませんでしたし、これから全く収入の当てがなくなる状態になるのには緊張してましたね。

でも、まだ若かったし（？）、知り合いの不動産屋さんもみんな同じだと自分に言い聞かせました。
元々個人営業の不動産業者って、スナックのママと同じだと言われてました。
経営者のキャラクターや能力でお店を切り盛りしているのですが、いい時は良いけど、アカン時は本当にアカンのです。
それに、経営者が歳を取ると、お客さんとか同業者の友人も同じく歳を取るので、先細りになるって・・・
今ですか？
私の周りの先輩も６０代の人多いのですが、昔の６０代とかと違って無茶苦茶元気ですよ。
でも、ある程度パソコンとかスマホ使いこなせないとダメですし、好奇心も旺盛で時代について行く努力はしてはります＾＾）

勿論、健康であることが一番大事です！

不動産業って人間模様というか、ドラマというか、いろいろな経験をさせてくれる職業だと思います。
勿論、いいことばかりじゃないですし、人間不信になるような経験もしなくてはなりません。

最近は自分自身がそれなりの年齢になっているせいか、露骨に不動産業者を見下すような人にお目にかかることは無いのですが、３０代の頃とかにはありましたね。
自分自身も若かったので、仕方なかったのかも知れませんが、当時の不動産屋って大柄の縞々模様の背広着て、やたらと外車とかに乗っているイメージがありましたらね。（笑）

一番困るお客さんって、嘘をつく人ですね。

嘘にもいろいろありますが、例えば、最初は頼むから物件探してくれって言って、なんとか希望の物件を探してきてから、キツイ指値なんかしてきて、散々すったもんだして買主さんの同意を取り付けた段階で、手数料を払う気がないって言う人がいましたね。
ちゃんとした会社の社長さんですから、常識はあるはずだと思っていましたけど…勿論こちらも、最初の段階で手数料の話はしていますけど、「そうですか～」って最初から支払う気がなかったんでしょうね。
買主側の仲介業者さんにも恥ずかしくって、恐る恐ることの経緯を話したところ、「野沢さんは悪くないけど、この話はなかったことにいませんか」ってことになりました。

契約の数時間前に病気になったという理由で、仲介会社を通じて「行けませんので…」って言ってきた買主さんもいましたね。
後で判ったことですが、「すでに金融機関からの融資が下りています」と言っていたのが嘘だったのです。
それから数日後にちゃんと融資承認出来たのに、売主さんから信用できないと断られました。

正直に話してくれていたら、話のしようもあったのですが、世の中には、ほんとに困った人がいるもんですわ。

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今日はお天気いいのですが、自転車じゃなくて地下鉄で通勤です。

昨夜は仕事仲間３人でお酒を飲みに行って、帰りが１２時過ぎていたので、仕方なくタクシーで帰ったからです。

朝、地下鉄梅田駅で降りて、“２４時間自転車専用駐車場”に停めていた自転車を取りに行ってから事務所に向ったわけです。

駐輪場代は１５０円、１時間以内なら無料ですから、よく利用します。

でも、昼間は空スペースがほとんどないので、パチンコ屋さんとかの駐輪場も使いますね！

今、駅前第３ビルと第４ビルの前に新たに駐輪場を作る工事してますから、これからはパチンコ屋さんに行かなくてもいいみたいです。

南森町の駅周辺は、この“２４時間自転車専用駐車場”が少ないので、交差点にあるスーパーＫＯＹＨＯの前はいつも自転車だらけです。

私もよくそこに置いているのですが、この間、そこに停めてから地下鉄堺筋線で天下茶屋まで行って、南海電車に乗り換えて堺東駅で用事済まして帰ってきたら・・・スーパーＫＯＨＹＯ前の自転車が全部撤去されてましたぁ。

地面に貼り付けてある収納場所の中津までタクシー１０００円と、自転車取り戻すのに自転車撤去保管料２５００円を支払って、開放気分で帰りはルンルン自転車でありました。

南森町にももっと“２４時間自転車専用駐車場”を早く作ってください！

知り合いの業者さんから、日時は異なりますが、同じ物件情報を貰うことがよくあります。
売主さんが複数の不動産屋に一斉に売却を依頼した場合や、なかなか売れない物件がブーメランのようにまた送り込まれたり、なかには先月もう取引が終わっていることを知っている物件もあったりします。

うちみたいな不動産屋でも多い時で１０数件、少ない時でも１～２件は同業者から物件情報は来るものです。
でも、こちらが本当に欲しいものはなかなか持ち込みないものです。
でも、礼は言います。

当然、業者さんも自分で直接買主を見つけられるものは振って来ないですしね。
今年ももう３ヶ月しかありません、寒いのも好きではありません。

個人的には、選挙が近いと物件の流れは止るような気がしてます。
今までがそうだったように思っています。
だから、選挙は好きではありません。
選挙で儲かる商売もあるでしょうから、黙っておきます。

昨日、プロ野球もないし、見たい番組もなかったので各政党の党首の討論会みたいなのをテレビで見ていました。
たくさん政党があるものです。

数多すぎないですか？

小選挙区だと一人しか当選しないのに、各選挙区に立候補者立てない政党もあるし、それでもテレビでは各政党の意見はかなり均等に割り当てられてたり、所属政党無しの人はテレビにも出れないし、なんか変じゃないですかね？
黙って投票には行きます。

全国で“所有者不明の土地”があるとＮＨＫやマスコミでも取り上げています。
“所有者不明の土地”って、「不動産登記簿等にある所有者と、現在の所有者が直ちに判明しない、判明しても連絡がつかない土地」のことで、その総面積は九州よりも広いという推計による発表もありました。

良く似た言葉に、“不在地主”っていうのがありますが、これは「その土地に住んでいない所有者」のことですから、必ずしも何処に居るのか判らないわけではありません。

国土交通省の調査では、日本の総面積３７８０万ヘクタールの約５３％が私有地であって、その内の２割（筆単位）が“所有者不明の土地”ということですから、すごい広さです。

空き家の問題と元は同じです。
どうやら、東日本大震災の被災地の復興事業で、土地の所有者の同意を取るにも“所有者不明の土地”の壁にぶつかり、立ち往生したことがこの問題の表面化に繋がったということらしいけれども、それ以前にも、各地の固定資産税徴収の担当ではある程度は予測できていたと思われます。

国（法務省）も研究会なるものを発足させて、法律的解決策を模索するらしいのですが、そもそも、相続や売買で所有権が変わっても不動産の登記は義務ではなくて、権利です。
固定資産税を払うためにするのでもなく、市役所が所有者を把握するためでもありません。
不動産登記で“所有権の保存”をするのは、他人に私が所有していることを明かすためであって、申請するのは任意（本人任せ）です。
だから、その後、所有者が引越ししても登記上の住所を変更することは必須ではありません。

だから、５０年前に死んだお爺ちゃんが住んでいた場所の土地の名義が、去年亡くなったお父さん（息子）から自分（私）に変わっていなくても、それ自体は罰金もお叱りもありません。
ただ、つい１０～２０年まで、日本って土地神話があって下がらないと皆が思っていたので、田舎の土地でも殆どの人は財産だと思って相続登記していたのでしょうね。

でも、登記費用も要るし、毎年固定資産税も支払わないとダメだし、これからも田舎にも殆ど帰らないし、そもそも売るにしても誰も買ってくれる人が居ないし、資金を引っ張るだけの資産性もなさそうだし・・・そんな人が日本国中にいっぱい居ることが判って、どうしようとしているのが今の状況です。

土地（財産）の値段が下がると、いろいろな問題が派生するものです。最近では、資産価値の低い“不動産”のことを、“負動産”なんて見掛けることもよくあります。

土地の価格の二極化は、都会と田舎だけではなく、都市部内でも発生しています。
原因は今まで書いてきたものと同じですが、相続税課税強化と少子化によって都市部の実家の引き取り手に困るケースです。

これは個人的な意見ですが、一昔は長男が実家を継いで、親と同居して暮らしたものでしたが、昨今、たとえご近所であっても親は親、子供は子供で別世帯のところが多いようです。
親が亡くなると、大なり小なり揉めます。
ご近所に住んでいても、親の面倒は見ていたとか、いや、俺は長男だとか言い出すと、揉めます。大きく揉めると、不動産の相続ややっと不動産を売却することに合意したとしても、どこの不動産業者に任せるのかで一騒動し、売却した金額の配分でまた揉めて収拾が付かないなんてこともあります・・・そして、相続登記することなく数年経ちますと、相続人も歳をとりますから…

団塊の世代が８０歳を超える２０３０年以降は、毎年の死亡者数が１６０万人超とかで、大量の相続が発生する見込みです。

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