当方のホームページを見て来訪していただけるデベロッパー、ゼネコン、不動産業者、一般ユーザーさんなど、本当に有難いことだと喜んでいます。
若い方だと新卒２２～２３歳、転職されたり独立されたりした方なら４０～５０歳台の方もいらっしゃいますが、殆どの方は２回目はありません、あってもメールとか電話ですね。

でも何回も会ったり、電話やメールなどで打ち合わせしたり、雑談できる方もいらっしゃいますので、長いお付き合いになりますが、それで十分です。

不動産業者は”ひと”が好きでないと出来ない職業だと思いますし、年齢や社会経験、性別など幅広い方とお会いするのは楽しいですね。

（注）不動産業者の中には、「ひと」よりも「マネー」が好きな人もいますけど…

ホームページの１回目は２００１年（平成１３年）１０月スタートですから、彼此２１年間ごそごそ書いていることになります。
実は、その１年前からコラムは書き始めていましたが、なんか人に見られるのが恥ずかしく、世間に全く公表しないなんの意味があるのか解らない時期がありました。
でもその後、いろいろな会社がホームページを持っているのが当たり前みたいな雰囲気に成りかけてきたので、勇気を振り絞って「一発太郎」を使っていろんな検索エンジンに発信しました。
個人的にはそんなことも、妙に懐かしい思い出です！

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南森町不動産／失敗しない不動産投資と不動産基礎知識（ＰＣ版）・・・２１年前におそるおそる開設しました！

南森町不動産／不動産投資の”前後左右”（スマホ版）・・・ＨＰは７割の人がスマホで見ていると知り、慌てて６年前に開設

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初期のころは、「南森町不動産」としても新聞折り込みや日経新聞に小さい広告したり、限られた地域のフリーペーパーにも広告出したりしておりましたから、一般ユーザーさんからのお問合せも多かったんです。
当時、私も４０歳前後と若かったので、マメでしたね～！

でも、元々がプロ相手の事業用不動産の仲介業者ですから、億単位の物件を扱う比率が高いし、一番多く取引している種別は一棟売マンションとビルの仲介です。
ひとりで大小様々な種別の物件を処理するのは、なかなか難しいものですが、景気の波はありますが平均すると、３～４億円の物件を年間３～４棟仲介していた感じですね。
たまに、建売用地や事業用地も処理していますけど、メインは収益物件です。
でも最近は、売り物件も少ないし金額も少し小振りになっていますね。
家主さんから空き室募集の仕事も依頼されればやっていて結構忙しい時期もありましたけど、コロナ禍の間に売却依頼の波が来て処理できてしまったので現状は静かです。

一般ユーザーさんの方とお取引すると、凄く喜んでいただけるので楽しいので、もっと積極的に仕掛けないとといけないのでしょうが…いや、今でも一般事業者やサラリーマン家主さんのお仕事はマンツーマンでやらせて頂いていますから、よろしくお願い致します。（＾＾）

★不動産業者の日常に関する記事

実務的な仕事

見極めの重要性について

高齢者の不動産取引

情報交換と雑談

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これまでは好景気で「インフレ」が進み、不景気の時はデフレが進むと聞いておりましたが、今回はウクライナで戦争が起こったのが主な原因で、世界的に「インフレ」になっています。
元々、日本は欧米各国と比べても景気が良くなかったのに物価は上がっていて心配です。

「不動産はインフレに強い」と言われていますが、今回の場合もそうなのでしょうか？

≪現金より現物≫

物価が上がるということは、貨幣価値が下がるということ。
こういう風に「インフレ」下では、現金・預金は価値が下がるとされ、現物が強いという理屈です。
異次元の金融緩和や低金利政策で株価と不動産市場は上向き、コロナ禍の緊急融資や補助金の放出で不景気でも倒産は少なく済みました。
不動産投資は他の投資商品と比べても魅力的なのですが、特にここ数年は相続税対策や年金対策ともリンクしてバブル化していました。

東京や大阪の分譲マンションは低金利と共稼ぎ夫婦のペアローンのお陰で返済能力はかつてないほど高まり、１０年前に６０００万円／２０坪と言えば高額物件だったのに今では当たり前の価格になりました。
でも給料が上がらない以上、これ以上の販売価格アップは難しいとも言われています。

≪金利はどうなる？≫

投資用マンションや一棟収益物件も、大阪での表面利回りは４～５％が多いですね。
不動産は金利が上がれば、値は下がるというのが今までのトレンドです。
金利はもう下がりようがありませんし、逆に少し金利が上がれば忽ち値崩れが起りそうな雰囲気がプンプンしています。
欧米では「インフレ」退治策として金利を上げ始めています。
今後、融資の縮小が始まるのは景気が悪くなりそうなのでイヤなのですが、お金を引っ張ることのできる買主は良い物件を拾いやすくなるメリットがあります。
どちらにしても、生産年齢層は減少し続ける状況で、不動産価格の上昇トレンドがいつまでも続くなんてことはあり得ませんよね。

≪収益物件の命＝賃借人の収入≫

「インフレ」で家賃も上がると問題はないのですが、投資用マンションの賃料を上げようとしても、入居者の給料（収入）が上がらないと難しいし。（※ただ、超一等地や好立地の物件はまた別物ですけど！）

やっぱり、『給料』（収入）のアップ…これが収益用不動産にとっても『命』です。

７月１０日参議院選挙の最大の焦点は「物価対策」みたいですが、『賃金アップ』に熱心な候補者のことをお忘れなく！！

⇔大阪日日新聞より（令和４年６月１１日号）

★不動産と景気に関する記事

「年収倍率」今と昔

不動産景気の遅効性

２０４０年　高齢世帯４割超

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【不動産業界人材育成策】

プロ野球の佐々木朗希投手（２０）がすごいと話題です。
ロッテ球団としては入団当初から２年間プロの体力になるまでじっくりと育てるという方針だったそうです。
昔でしたら、佐々木投手のように高校野球で活躍した選手は、結構早く１軍の試合に出していたはずです。
（稲尾・池永・尾崎・堀内・江夏…）
大きな素質と才能を見抜いていたから、大切に育てようという方針の球団はイイですね。
我が阪神タイガースだったら、どうだったでしょうか。

不動産業界では、新卒として入社した人達がそろそろ現実の世界に足を踏み出す季節になりました。
不動産業界って離職率の高い業界として知られていますが、最近では一概にそういう風でもなさそうです。
大手では営業でも残業代があるとか、帰社する時にはスマホも会社に置いて帰るとか、もちろん、夜訪や朝駈けなんて言うのは死語です。
新卒なら数か月、中途入社なら入社して数週間、いや翌日からひとりで営業に出掛けるのです。
あなたが買主、売主であったとして、そんな素人が営業に来たらどうですか？
不動産取引の仕事って５年、１０年と経験しても知らない問題に出会ったりするものです。
兎に角、経験を積めば、そういう場面に遭遇しても、調査や相談するする術も身についています。
また、問題を解決する判断力も働かせるようになります。
いろいろなお気客様と遭遇して修羅場を経験し、いろいろな物件に出会って失敗や成功して一人前の不動産業者になるのだと思います。

個人的には、最低宅建の試験には合格する。出来れば、半年は先輩と一緒に営業しながら仕事を覚えるなんて時間があれば良いと思うのですが…
実社会では、たぶん無理ですよね？（＾＾）

★不動産の営業に関する記事

相談相手の選択（弁護士・税理士・設計士…）

不動産投資トラブル２０~３０代が餌食に

同業者の離職・転職・廃業・死亡

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保険や銀行などで「ご相談は無料」とか、資料請求すると“高級和牛“とか”ブランド米“を「プレゼント」しますなんていう広告ありますよね。
あれってよく考えてみるとおかしくないですか？
ボランティアですか？
ハッキリ言って集客です。
「無料」とか「プレゼント」って言葉で釣っているだけでしょう！

そんなこと言えば、不動産業者も『ご相談は無料』『お気軽にお問合せ下さい』なんて言うのも、同じですけど。

ただ、不動産仲介業の場合で言えば、保険や投資信託や株式みたいに決まった商品でなくて、所有者（≒売主）の事情や目的、購入者（≒買主）の希望や懐具合を知らないと始まらない仕事ですので、聞かないとそもそも先に進めない。

いや、相手の事情などお構いなしに商談を進める不動産屋さんもいますが、それは物売り（＝セールス）であって本当の意味で不動産業者とは違うと思って下さい。

不動産は絶対に同じものはないのです。

売主や買主が双子であったとしても、同一人物ではない。

滅茶苦茶複雑なマッチングをしようとしている仕事が不動産仲介業であります。
『不動産一括査定」サイトなんかも大手の不動産業者の集客方法のひとつですよね。
事業用不動産には通用しないけれども、戸建住宅や分譲マンションなどの多数の取引事例があると一応机上査定でおおよその金額は算出できますから。
それに査定金額は、成約金額とは違います。
先ずは高めに査定して取り敢えず売り物件をゲットしておけば、何だかんだ言いながら価格を下げて成約してもいいのですからね。

★不動産営業に関する記事

”両手”と”片手”の話

悪意の商法を御紹介します！

常套句

高すぎる価格査定

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今回は、銀行が不動産業に参入したがっているというお話です。

（但し、信託銀行は不動産業務が可能です。）

民主党政権が出来る前だったと思うのですが、銀行が不動産仲介業希望を表立って表明して大騒動になり、宅建協会や全日などの業界団体がこぞって反対したことがありました。
結果的に銀行の希望は叶わなかったのですが、その騒動以降、都市銀行は露骨に系列外の不動産業者には情報提供をしなくなり、情報の囲い込みが当たり前になっています。

銀行系列の不動産会社に勤めている方も、外部に情報を出させないためにちょっとしたFAXやメールも承認を得ないと送信すらできないみたいです。

最近では、その社内の締め付けも一層きつくなっているみたいですから、誰のために仕事しているのかよく分からないようになっていると悲鳴が聞こえています。

ただ、その後も繰り返し銀行は不動産業参入の要望を出し続けられています。

不動産市場は金融の支援があると取引は活発になるし、金融が引き締められると景気が悪くなる。

だから不動産業者は銀行に対して（あからさまに）文句が言えない立場なのです。

何故、銀行は不動産業を兼業すると問題があるのか？

銀行は社会にとっても特別な存在でありますし、だから“銀行の信用力”は絶大なものです。
どんな人も生活に欠かせない存在で、商取引の世界でも銀行は優越性を持っています。
銀行と取引している会社は、毎年の決算の数字をちゃんと見られているし、個人が不動産を購入する時には、幾らローンが組めるのか相談しますよね。

そういう立場の銀行は既に不動産取引の売主や買主にとって公平なポジションが取れません。
そうそう忘れていませんか？
スルガ銀行と不動産業者がグルになって投資物件を知識のない買主に買わせたなんて事件があったのは、つい数年前のことです。
本来、中立的でなければならない銀行業務が不動産業務も兼ねると、銀行に都合のいい取引ばかりになって仕舞いかねない。

まさしく「利益相反」「モラルハザード」そのものであります。

今の銀行は、利益を確保する為に「リストラ」が進め、我々が両替するにも手数料を取られ、通帳を作るのにもお金を払うくらいシビアです。
そういう状況下で、金融と不動産仲介や売買をするとどうなるのか自明の理であります。

我々は銀行さんに、どうか本業で利益が出せるようになって欲しいと願っています。

★不動産と金融に関する記事

金融機関の融資基準

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大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

「貸し渋り」「貸し剥がし」

フラット３５悪用した不動産投資

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スタートから極端な成績不振となっている阪神タイガース、渦中の矢野監督の話題です。
毎日コロコロと主力選手の打順が変わるオーダー、好き嫌いが激しい選手起用と本来のプレー以外の話題で阪神ファンの関心は尽きません。
それに気になるのが、矢野監督がはまっているという「予祝」じゃないですか。

「予祝」って「前祝い」のことらしいのです。

言葉や行動をポジティブにすると内面もポジティブになるということで、タイガースの選手も勝利をイメージしてハイタッチをする練習に取り組んでいるとか。
矢野監督が優勝インタビューの練習しているとか、本当でしょうかねぇ～

不動産仲介の世界ではこんなジンクスありますよ。
それは「前祝い」したら話が壊れるといものです。

例えば、ある仲介物件の売主側の不動産業者Aと買主側の業者Bが商談の詰めを進めています。
両者の努力もあり、売主・買主も契約内容にほぼ合意する段階まで到達します。
AとBはやれやれということで、「前祝い」ということで軽くお酒も飲んで会食する・・・数日後、思いもしないような理由で商談が壊れる。
実はこのパターンのお話はよくあることで、商談がまとまりそうな段階で関係者が「前祝い」会食などをするのは「ご法度」なのです。
理由はよく分かりませんが、ひとつには「気が緩む」「緊張感が無くなる」など「勝負事は下駄を履くまで分からない」ということなのでしょう。
ポジティブに仕事することは大事ですが、ただ結果を欲しがり過ぎてしまって、地道な努力を怠ることにないようにしないといけせんね。

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”両手”と”片手”の話

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相続税対策としてタワーマンションを購入したけれど、国側が勝訴して追徴課税３億円超が確定したというニュースを見て書いています。（令和４年４月１９日付）

一般的に相続財産の評価について、土地は「路線価」を使用し、建物は「固定資産税評価額」を使うということですが、国税庁は「時価」に基づくとしていますので、「路線価」以外の“算定基準”を使うことは問題ありません。
でも、数年前に出席した相続対策のセミナーの講師が、殆どの税理士さんは「路線価」を使って機械的に税額を算出していると解説していました。
税理士さんは、不動産の専門家ではないので「不動産鑑定」や「取引事例」などを使う方法は思いつかないというのも仕方ないのかも知れません。

今回ニュースになっているケースは、①金額が大きい、②時価と路線価との差が４倍くらいある、③相続人の中に孫を養子にして周到に節税対策をしていた、④被相続人は９０歳だったがタワーマンション２戸を購入して、３年後に亡くなっている、⑤購入に際して多額のローンを組んでいたため、申告した相続税はゼロだったことが、国税庁から相続税対策としてやり過ぎだと判断されたようです。

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先のタワーマンションなど収益用不動産を購入するのとは違い、自分でアパートやマンションを建てるという古典的な相続対策があります。
アパートやマンションを新築する場合は、計画～着工～完成～賃借人の入居まで長い時間を要するので、途中で依頼者（被相続人）が亡くなってしまうという不測の事態が起こることがあります。

私も今から３０年以上も前のことですが、、ご相談者のお父さんが賃貸マンションがほぼ完成した段階で亡くなられたことがありました。
今とは違う思いますが、その時は未入居でしたけれど貸家建付地の評価減が適用されたと記憶しております。

税法も変化しますし、税金の適用基準も微妙に変化しますので、以前はこうだったと言っても今はそうならないことがありますので、気をつけないとエライ目に合います。
税金を払う側と、税金を徴収しようとする側の攻防は、モグラ叩きゲームのようにあっちを叩けばまたこっちというように延々と続いております。

現状の考え方は・・・

★不動産と相続に関する記事

財産評価基本通達６項

相続財産に収益不動産がある場合

相続財産の”路線価“評価=不適切の判決

実家の処分はなぜ揉める？

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将来就きたい職業

ランドセルの株式会社クラレが毎年行っている「将来就きたい職業」が４月５日発表されました。
（２０２２年４月に小学校に入学する子どもが調査対象です。）

男の子の１位は２年連続で「警察官」、女の子の方は「ケーキ屋・パン屋」で２４年連続１位だそうで凄い人気ですね。

私が個人的に気になるのは、「自営業」「不動産屋」ってどうなのかってことです。

男の子の「自営業」は１３位、ちなみに去年は１０位で、女の子は「自営業」希望は、１５位、去年は１３位。
これってまずまずのランクインじゃないですか？
職業の中に「社長」とか「経営者」という選択肢がなかったからかもしれませんが、自分で仕事したいという気持ちはイイ感じですね！

親は子供に希望する職業はというと、男の子の親が「公務員」「会社員」「医師」。
の子の親は、「看護師」「公務員」「医師」となっています。
でも「会社員」って果たして”職業”って呼べるのかどうか？どうでしょうかね？

「不動産屋」っていうのは調査結果の中にはなかったですね。

子どもの頃、私の希望する職業は「動物病院の先生」「本屋さん」それに何故か「不動産屋」でした。
勿論、「不動産屋」ってどういう仕事なのかよく分かっていませんでしたし、夢を叶えようと努力した訳でもありませんので、今の自分が子供の頃の夢を叶えたという気持ちにはなっておりません（＾＾）

２０２２年４月６日

★不動産業の仕事に関する記事

「雨の日の客は本物」

１０年後に残れる仕事

六根清浄（ろっこんしょうじょう）

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３月末は年度末、昔だったら駆け込み需要とか押し込み需要とか言って、なんとか年度内（３月中）に契約だけでもとかいう不動産取引があったものです。

いつ頃からでしょうかね、そういうのがなくなってしまったのは…年度末の取引って、ある意味、数字合わせの部分もありますが、おそらく銀行や各企業が年間通して数字を見ているので、年度末にバタバタと数字合わせをする必要がなくなっている為だと思われます。

数字を創る側の銀行を相当進化させたのは、昭和後期のバブル期の不良債権処理によって得られた功績が大きいのでしょうか。

例えば、あの頃はペパーカンパニー使って不良債権を「飛ばし」ていたなんて、いかにも悪いことしている雰囲気ありましたけど、今は「飛ばし」もチャンとA社→B社と実態のある法人を使って所有権ごと移動させていますから罪悪感は全くありませんよ、ちゃんとした“商“ですから。

取引企業も銀行に嫌われたら生きていけませんから、逆らうことは出来ません。
特に不動産業界は、低金利と金融緩和があれば景気が良くなる業界です。
銀行の支援が不可欠な業界なのです。

コロナ禍で世界中が金余りと言われて“コロナバブル”と言われて株や不動産は高止まりしているのですが、実経済は相当傷ついているって思うのですけど。

コロナ禍で滞留している資金の中には、相当不良債権化しそうなものがありそうですね。

だってあんなに大盤振る舞いして困っていない人にまでお金出していたんですから…どういう風に回収するかって言えば「増税」しかないでしょう。

３月２９日、岸田総理は「総合緊急対策」を来月末までに取りまとめるよう指示しました。

「総合緊急対策」は４つの柱になるということです。

■原油の高騰対策

■穀物などの食料品対策

■中小企業の資金繰り支援

■生活が困窮する人などへの支援

あの“年金受給者への５０００円給付”は早々に取止めとなりましけど、「総合緊急対策」が単なる夏の「参議院選挙」対策にならないことだけは願ってやみません。

★景気と不動産に関する記事

「年収倍率」今と昔

賃貸「繁忙期」に異変！

不動産景気の遅効性

人為的？　“売り物件不足”

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年金生活者に”５０００円バラマキ”の評判がすこぶる悪く、新聞各紙・ネット上で炎上していますね。
そんな時にこっそりと小さな扱いで頭にくるような記事が・・・
東京・赤坂にある議員宿舎の家賃が来月から値下がりするというではありませんか！

ネットで検索すると、赤坂議員宿舎は地上２８階・地下２階建ての建物で、総戸数は３００戸、食堂・会議室・社交室・医務室（看護師さんが２４時間常駐しているとか）・地下に駐車場の設備があるそうです。

現在の家賃は月額１３万８０６６円で、４月から約１０％ダウンして１２万４６５２円になるとのことです。

腹の立つのはその理由でありますぞ！
なんと、今回建物が築１５年経ったので、値下げするというからビックリです。（国家公務員宿舎には、そういう規定があるそうです。）
広さ８２㎡の３ＬＤＫの賃料は格安です。
また、マンション相場はその地であれば、１０倍近くしてもおかしくないそうですし、そもそも、築年数がたったの１５年で家賃を下げるなんて頭おかしいんじゃないでしょうかねぇ～！

ウクライナの大統領が必死になって世界に助けを求めている姿、負傷者を見舞う映像を見てて感動しますけど、日本の政治家を見て感動したことなんかないけどなぁ～（悲しい・情けない・残念）

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