日常的に接する「不動産情報」そのものであったり、不動産を所有している「家主さん」、不動産融資に取り組む「金融機関の方」、また、相続や税金の心配でお困りの「地主さん」など、さまざまな立場で”不動産”に触れ合っている方々への話題を取り上げています。
「不動産ナマ知識」よりも、短く端的なお話をさてていただきます。
昨日より今日、今日より明日って感じでグングン気温が上昇しています。
でも、花粉がブンブン飛んでいるみたいで、朝起きたとたんに頭がガンガンしています。
お昼前から、先日ゼネコンさんから紹介を受けた尼崎市にある事業用の土地を見に行ってきました。
土地の面積が１５００坪位ありますので、まず何に利用できるかを考えるためです。
地主さんは事業用の賃貸借を希望されているということですから、利用目的に見合う借主さんを見つけなければなりません。
用途地域も工業系ですので、実需の事業用地です。
工業系以外の用途地域なら、以前は賃貸マンションやアパート、店舗なんてのが多かったのですが、工業系や郊外の土地の有効利用は今後増えてくるようですし、広大地になると道路付けが【命】ですね。
それに、「遺産分割協議書」をつけなければなりません。（注）
| （注）
「法定相続分」と異なる持分で登記する場合、故人の残した遺言書があれば「遺産分割協議書」は要りません。 |
「遺産分割協議書」を作成するということは、個別に相続財産の多い、少ないがあると言うことですから、それが意に沿わない人が一人でも居ればダメなんです。
これが相続の”肝“の部分です。
「相続」で揉めそうなことが予想できるなら、「遺言書」が有効だと言われていますが、通常そのことを予想できる人は少ないのじゃないでしょうか。
また、最近の芸能ニュースで話題になった「突然死」みたいなこともありますしね。
相続をめぐる“争続“問題は、我々にとっては永遠のテーマなのかも知れません。
大きな大学の近くにある賃貸業者さんなどは、無茶苦茶忙しいことだろうと思います。
案内、申込、審査、家賃保証会社への申込と審査、契約時の金銭授受、家主さんへの送金、手数料の受取、火災保険の加入手続き、引越しの手配、立会い、その他色々な質問対応・・・ひとつひとつは大仕事って感じのものではないけれど、この作業を一日に５件とか６件とはこなす日が連日続くとなると大変です。
もし小さな間違いを起こせば、その修復に倍以上の労力を要しますし。
まぁ、うちはこのシーズンでもそういう忙しさはありません。
でも、理由はよく分かりませんが、３月に入ったとたんに事業用地や収益物件の引き合い、また持込案件が一機に動き出して、連日打ち合わせなどで忙しくなっております。
事業用の売買の仕事では、昔みたいに、年末の駆け込み案件や、決算期特有の急な取引みたいなのは少なくなりました。
反対に、商売の閑散期と言われていた２月や８月も他の月と変わらないです。
賃貸でもかつては、１２月に引越しする人は、金に困っているのじゃないかなんていわれたもんですが、今では１２月であろうが、正月であろうが、自分の都合だけで部屋を変わる時代であります。
その際、建築主はその建物の利用目的なる「用途」を決めているのですが、その後に「店舗」を「住居」に変更したり、「住居」を「事務所」に変更したりすることが現実としてはあります。
それを「用途変更」といのですが、厳密には確認申請を出してから承認後に、利用しなくてはなりません。
建物の一部を「事務所」から「住居」に変更しても別に問題ないと思いがちですし、現実には黙っていれば分からないってこともあります。
ただ、極端な例で言えば「住居」を「工場」に変更したりすると、快適な生活環境を保つことは出来ません。
今、注目を集めている「民泊」は殆どマンションの一室を使用しているので、原則としては「旅館」「ホテル」に「用途変更」する手続きが必要です。
「民泊」として使用する面積が１００㎡未満ですと、確認申請は不要なようですが、「用途変更」自体は必要です。
また、「民泊」に限ってみても、「用途変更」以外にも必要な設備を整える必要もありますので、安易に空き室が多くなってきたし儲かりそうだからと「民泊」（＝闇民泊）でもやってみようかというのは違法であって、家主さんとしては危険です！
最近では、賃貸借契約の７０％程度は賃借人(入居者)は「家賃保証会社」に加入しているはずですので、賃貸人（オーナー）は仮に未払い賃料が発生しても「家賃保証会社」が借主に代わって賃料を支払ってくれます。
ところが、判例では「家賃保証会社」が借主の未払い賃料を立替えてオーナーに支払っていたとしても、賃料の未払いを理由に『借主に対して賃貸借契約の解除』をすることができるというものがあると。
「家賃保証会社」に入っていない場合は、“●●ヶ月分の未払い賃料を本書到着後●日以内に支払わない場合は賃貸借契約を解除する”などの内容で通知することになりますが、一応「家賃保証会社」から立替賃料を受け取っているので、“…本書到着後、●日以内に保証会社が支払いした未払い賃料全額を支払わない場合は賃貸借契約を解除する”という内容にすることになります。
これは、いわゆる「嘘」とは違うもので、『抽象的な表現を使うことによって、お客様に誤認を与えるような表現』であります。
そのような表現を話したり、使ったりすることは禁止されています。
凄く人気が高く、買ってお徳だということを過度に強調する言葉です。
また、商談の中で「購入後、転売しても儲かる」とか、「今は空室ですが、すぐに入居者が入りますから」などの、裏付けの無い、いい加減なセールストークも禁止です。
反対に言えば、購入者の方にとってそう言われると、気分も良くなるし購入意欲が増すってことです。不動産業者の方からすると、「入居者ですか？決めるのにはだいぶん時間が掛かりますね」とか、「購入しても、次ぎ売るときは絶対この金額では売れないと思います」なんてマイナスの表現は使わないです。
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こういう“価格査定”は、あくまでも簡易なものですが・・・中でも、分譲マンションは比較的ネット上での”価格査定”がしやすいものです。
戸建住宅はそれよりも難しいものですし、道路付けや暮らし方などによって幅がありますので、現地を踏んでみないと分かりません。
本来は簡易査定には不向きです。
それに対して、事業用物件の価格査定ですが、事業用の物件と言っても種類がたくさんあります。
自社ビルや空ビル、一棟売マンションや区分投資用マンション、店舗、倉庫など様々ですし、立地だけでなく、収益性を加味して値踏みする必要がありますし、売却する理由もいろいろありますので、
不動産業仲介業の免許は、「宅地建物取引業」の一種類ですから、その不動産業者さんが何を得意にしているのかよく分からないものです。
我々のような不動産業者でも、初めてお会いする不動産業者の方がどんなキャリアをお持ちなのかは分かりません。
また、不動産会社の姿勢にもいろいろありますので、物件を売買しようとお考えの方は、
取り敢えず、売りに出しておいてから考えるということがあるからです。
以前にも書いたことがありますが、“さらしもの”って言って、長い時間売りに出している物件は、物件を探している方から『何かあるのだ！！』という目で見られることがあります。
取扱いしている不動業者もその辺を分かっていて、結局、売主さんに“安い金額で取引するしかない”と思わせる作戦なんてこともあります。
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面積：６４．８８坪 賃料：１４０．４万円（税込み・共益費込み）
営業可能時間：１０時～２０時３０分
ご存知、三宮センター街の北側に隣接する地下には飲食店街、１・２階部分は美容院やブテック・飲食店や物販店が入っている、地上１３階建ての大型複合ビルです。
現状、給排水設備がありませんが、商店街側壁面に大型の看板スペースもあり、集客力の見込める分かりやすい立地です。
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知り合いのビルオーナー様から、「中国の友人が、ある不動産屋さんから京都の民泊物件を紹介されているので、見て欲しい・・・」と頼まれました。 正直な話、他の不動産業者さんのジャマもしたくないので、気は進まないのですが、一応、簡単な物件説明書を見てみました。
民泊やホテル物件は、収益マンションなどに比べて、ちゃんと稼動していれば月の売上が３倍くらいはありますので、表面利回りは収益マンション等よりは相対的に高くなります。 それに伴って、売価も数年前より高くなっているので、いわゆる土地が幾らで、建物が幾らっていう計算をすると、売価の半値にしか評価できないなんていう売り物件もあるくらいです。 でも、収益はそれなりに確保できる場合も多いみたいです。
大阪市内の売り土地でも、従来、マンション用地だと思われている物件が、ホテル用地として値踏みすると格段に高いものになることが多くなっています。 極端な話、道路付けのいい数百坪の土地はみんなホテルを建てる買主に買われてしまうような感じです。 冒頭にお話した物件も、京都の友人でる不動産業者さんに聞いたら、値段が凄く高いということでしたので、やんわりその辺の事情をお伝えして判断はお任せしますと報告した次第です。
確定申告や源泉徴収書、購入者の資産内容の改ざんを、銀行は知っていたのかどうかという点です。
それは後々明らかになると思いますので、多くは触れませんが。
確定申告、源泉徴収書等の改ざんは、いままでも不動産業者がやってはいけないことですが、実は今までも行われていたことでもあります。
特に、比較的多いケースが個人住宅や分譲マンションの購入に際して、不動産業者と購入者が組んでやるケースが多いようです。
自宅は欲しいし、その位なら借入しても返済できるという気持が購入者にある場合、特に購入者で自分で商売をしている人などは意識的に申告所得が抑えている人もいますので、表面上の所得は少ないけれど実質的な所得はそれ以上あるなんてことがあります。
でも、申告所得が少ないと融資金額が少なくなるので、膨らませる必要があるからです。
また、“書き上げ”なんていう手法で、売買金額を膨らませて、実際の購入金額との差額を現金で払ったように見せかけることも古典的な手口です。
でも、言っときますけど、やってはいけない事ですからね。
今回の「シェアハウス」の問題で一番悪質なのは、購入者の意思で改ざんをやっていないと言うことです。
もし、購入者も業者とグルになって改ざんしていたのなら、購入者も文句は言えません。
かぼちゃの馬車２