収益物件の売却・購入の取引の実務についてのお話です。

例えば、平成３０年５月１０日の一括決裁取引とします。

＜事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ＞

≪売主が受け取る金銭≫

【契約金】　　　１億１百円（税込み）

※売主はサラリーマンですが、所有しているアパートを売りことにしました。アパート経営は副業で本業は給与所得者だから、売買の時は非課税だと思っている方もいますが、アパート経営は立派な事業ですので、領収書には印紙が必要です。

※取引金額に、消費税の金額が明記されている場合は、消費税抜きの金額に対する印紙を貼ればＯＫですので、収入印紙だが少なくて済むかもしれません。

【固定資産税精算金】　　４０万円

※固定資産税は、１月１日現在の所有者に課税されるので、今回の場合は売主が支払うものです。

※不動産取引の習慣として、取引日でその一年分の固定資産税（都市計画税含む）を日割り按分して精算するのが一般的です。精算の起算日は、大阪では４月１日を、東京では１月１日をスタートにして按分計算をします。

※税務上、固定資産税の精算金も売上代金として処理します。

≪買主が受け取る金銭≫

【家賃精算金】　　　１５０万円

※５月分家賃の内１０日間は売主のものですが、１１日以降月末までの家賃は買主のものです。
今回の場合、５月分家賃は４月末までに売主の銀行口座に振込みがされているので、決裁時に売主から買主に日割り家賃を計算し買主へ支払います。
尚、５月分家賃に未収分があったとしても、振込みがあったものとして処理することが一般的です。

領収書に貼る収入印紙

≪売主≫

【契約金】　　　　　１億１百円・・・・・４万円

【固定資産税精算金】　４０万円・・・・２００円

≪買主≫

【家賃精算金】　　　１５０万円・・・・４００円

相殺すると実際の金銭は、（１億１百円＋４０万円）―１５０万円＝９千９９０万円　となります。

売主は９千９９０万円分の領収書を１枚、買主に渡すことで一件落着となります。

因みに、この時に貼る収入印紙は２万円となります。

相殺する場合の領収書には、その詳細について記載する必要があります。
また、後日見ても判るためにも相殺内容はしっかり書いておくようにしましょう。

★印紙に関する記事★

印紙を貼る「課税文書」

収入印紙を貼りたくない人へ

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不動産投資が成功だったのか、失敗してしまったのかは、普通は短期間では判断できないと思います。

ここ数年、不動産投資がブーム化して投資用マンション、一棟売マンションを中心に金融機関も貸し出し合戦の様相でしたが、昨年後半から徐々に融資審査も厳しくなり、今春にはほぼ落ち着きを取り戻したようであります。
不動産を購入すること自体はそれほど難しいことではありません。
サラリーマンでも経営者でもチャンとした収入の裏付けがある人が、それに見合った物件を購入する分にはチャンと購入出来るものです。
別に、不動産投資の書籍を読まなくても、不動産投資セミナーに通わなくても購入できますが、成功事例や成功体験を見聞きすれば、『私も不動産投資やってみようかな』っていう動機付けには持って来いでしょう。

金余り、投資ブームの状況下で思い切り不動産投資家さんを煽ったから、「かぼちゃの馬車」のような事件が起こったのでしょうね。

かぼちゃの馬車

かぼちゃの馬車２

かぼちゃの馬車３

プロの不動産業者が収益物件を購入する場合は、空室が増えようが、思わぬ費用が発生しようが、プロとして対処できるのですが、サラリーマン家主さんが不動産トラブルの経験も少なくて、資金的にも余裕がないとすれば、何かあった時には誰かに頼らないと身動きが取れませんよね。
それに、自分は福岡に住んでいるのに、物件は大阪だとかいう場合は、いざ現場を見に行くのも大変です。
今から購入しようとする人は、「成功事例」だけでなくて「不動産投資に失敗した人」の経験や事例も見聞きしておく方が無難だと思います。

でも既に「やばい」状態で収益物件を所有している方は、ご相談下さい。

（例）

購入後は、順調に賃借人も確保できていたが、担当者が退社してからは、空室が続き誰に相談していいか判らない。

どうも自分の所有している物件の賃料が相場よりも安いような気がするし、リフォームの費用も高いような気がするが、管理会社に任せているので怖くて正直には言えない・・・

節税目的で購入したが、本業の方が上手くいかないので売却を考えているが、ローンの残債が重荷になっているので、現状維持のほうがいいのか迷っている。

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ゴールデンウイーク、如何お過ごしでしょうか？
連休の後半は雨の予報ですので、お出かけはお早めにってところでしょうか。
私のほうは暦通りで、大したイベントもありませんが、住吉大社で行なわれた浪曲大会を観に行ってきました。

３００人以上は来られていたでしょうか。
相変わらず、平均年齢６０歳超です（＾＾）
一応、私でもたぶん年齢の高い方からすると若い方だと思います。

浪曲は東京でも、復活の兆しがあるようですので、演者には若い人が居ますし、観客の方に若いと言っても２０代３０代の人が集客できると盛り上がると思いますが・・・

京山幸枝若さんの演目は、“六代目　横綱“という大飯食らいの少年長吉が最初にお世話になった部屋から大飯食らいが故に破門されたのですが、縁あっていい師匠のもとで修行して４年後に元の師匠と取り組むことになるという物語です。

その前に、住吉大社の方が、“横綱”の由来についてここが発祥の地であることを話されました。

「昔はお相撲さんの位は大関までしかなかったのだそうです。それには住吉大社が深く関係していて、昔、吉田司家伝によれば、嵯峨天皇の弘仁年間（西暦８１０～８２３）、住吉大社で相撲会（すもうえ）がございまして、そこで最強をほこった近江国のハジカミという力士がいたそうでございます。

彼は、すごく強い力士で誰一人として相手になるものがいなかったそうです。

そこで行司志賀清林は神前の注連縄をとって力士ハジカミの腰にまとわせました。

そして、『ハジカミと相撲をとって腰のしめ縄の垂れに手をかける者があれば、これを勝ちとしてハジカミを負けとする。』としましたが、やはり誰もこのしめ縄に触れることすらできなかったそうで、これが横綱の起源であると伝えられております。」ということでした。なるほど！

営業は「根性・経験・勘」が大事だと教えられてきました。これに「気合」を加える先輩方もいらっしゃいますが・・・ぜんぶの頭文字はKですので、３Ｋとか４Ｋとか言うこともあります。

国会では「働き方改革」が審議されているようですが、営業職は人間が相手ですので、事務職みたいに計画的にスケジュール通りには進まないことも多い仕事です。

「夜討ち朝駆け」が熱意の表れだと教えられた時代も今は懐かしいのですが、お客様の中にはそういう営業マンが好きな方もいるのも確かですが・・・。

私どもが主として取り扱う事業用不動産（収益用マンションや自己使用の倉庫･店舗・オフィスビル等）は、営業する側の都合で取引を迫るというのはどうも違うような気がしますので、売主（所有者）と買主のそれぞれの事情を理解した上で勧めるところは勧める、無理なところは理解してもらうように話をさせていただくように考えて営業すべき仕事でしょう。

ただそれでも、「根性・経験・勘」は必要ですね。

商談していてここが大事なとこだと判るには、一定の「経験」と、それを察知する「勘」、売主･買主とは違う立場（仲介者）であるけれど自分の意見をちゃんと伝える「根性」は必要です。

それと最後まで諦めない「粘り強さ」が要りますね。

最近の話ですが、超ベテランの仲介業者さんが、売主や買主の事情や気持を理解することなく、自分で勝手に判断してしまうということがありました。
それも続けざまにですから、堪りませんよね！

仮に先に進んでいる話があっても、まだ契約していないのなら、直前に破談になることだって珍しくはないのですから、結果は下駄を履くまで判らないものです。

プロ野球でも、初めに大量点取られると、「今日は負けた！」と気合が抜けるのはベテラン選手です。経験豊富が故に、自ら思い込みしてしまうのでしょうね。

これは駄目ですね、仲介業者は必要以上に勝手な判断をしてはアカンのです。

また不動産の世界では、ひとつの物件にほぼ同じような時期に検討したいという方が現れるというのが定説であります。

不動産は同じものが二つとないのですが、その理由は物理的に同じものがないという意味と、売主（所有者）と買主もいつも違うという意味もあります。

情報が凄いスピードで手に入れることが出来る世の中で、お客さんも凄い情報や知識を持っていますので、「根性・経験・勘」のみで仕事は出来ませんが、ベースは人間対人間の話です、ハートですよ。

気持が入っていない商談は、成るものもなりません。
最後まで諦めないでお客さんと一蓮托生で頑張りましょ！！

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今日は朝一番から肥後橋で打ち合わせして、早々に豊中市の庄内で商談。
昼過ぎに事務所に戻って、某案件の「守秘義務契約書」を作って購入検討者へメール致しました。

昨日今日と一心寺で昨年中に納骨した人に対して、法要があるので本日参加致することができました。ご存知の方も多いと思いますが、一心寺では納骨された仏さんを「お骨佛様」として、１０年間で一体の仏様を作って安置してくれはります。

私なども、父や母の骨をお墓とは別に、一心寺に分骨して収めているので、仏さんの形になった両親を見ると何か心安らぐ気持になれるので、自分としては好評です。

因みに昨年納骨したのは、父のお父さんである“お爺さん”のお墓を終いしたので、一心寺にお納めすることにしたわけです。
私みたいに子供に男子が居ない家系で、先祖代々のお墓を守っていくのは難しい時代になっていますので、皆さんの中にも同じような対策を講じられる方もいらっしゃるでしょうね。

次の「お骨佛様」が出来上がるのが、２０２７年の春になるそうです。

プロ野球界の鉄人、元広島カープの衣笠祥雄さんが亡くなりました。
７１歳だったそうですが、鉄人と言えども病には勝てないのか・・・惜しい人がまたひとり居なくなる。

衣笠さんは、わたしの好きなプロ野球選手の江夏豊投手と仲が良かったとか。
江夏投手は広島カープには３年間しか在籍していなかったけれども、あの「江夏の２１球」で最高のパフォーマンスをしましたので、印象的には満点でしょう。

YOU TUBE 　江夏の２１球

あの一匹狼の江夏投手をマウンド上で、「おまえしかいない！」って言って、鼓舞した冷静な心遣いhaは衣笠さんでないとできないことです。
他方、衣笠さんは強靭な身体で連続試合出場の記録を達成した素晴らしいプロ中のプロ野球選手でした。本当に残念です。

永遠のスター“江夏豊さん”の話

日本で破産する人の原因は、リストラや失業などで生活苦・低所得、病気など大きな医療費負担があります。
住宅購入が理由で破産する人も増えているというではないですか。
結果として無理な住宅購入をしたということになるのですが、住宅ローンの返済ができなくなる場合、担保に取られている自宅を売却せざると得ないことになります。以前は、競売という方法で処分するのが殆どだったのですが、今は「リースバック」と言う方法があります。

「リースバック」とは、自宅などの不動産を専門の不動産会社に売却し、その不動産会社から家賃を支払うことで、元の自宅に引き続き住むという方法です。

最大のメリットは、引っ越す必要がないということでしょう。
賃料は発生しますが、住宅ローンの返済はなくなります。

※自宅の売却額より、住宅ローンの残債が多い場合は「リースバック」は難しいし、そもそも、購入者は不動産会社なので相場金額よりも低い金額の取引金額となりますので、ハードルはそれなりに高いものになっています。

ところが最近、このシステムを悪用した「詐欺」業者が増えているらしいのです。

「リースバック」を利用したい人、つまり住宅ローンの支払いに苦慮している人以外に、自宅を売却して、その住まいにそのまま家賃を支払って住み続けたい人に対して「リースバック」しませんかと持ちかけるのです。

「詐欺」業者のターゲットは“高齢者”です。

「今は仕事して住宅ローンの支払いはできますが、将来はどうですか？」

「リースバックなら、固定資産税の支払いもありませんし」

「マンションも古くなると、高額な修繕積立金を負担しないといけないそうですよ」

とか、いろいろ不安を煽って「自宅を売却して家賃を支払いませんか？」って営業するのだそうです。

その不動産業者の買取価格は、相場から掛け離れた価格で、その後、買取業者から別の不動産投資家へ利回り物件として転売される場合もあるそうです。

「リースバック」で営業している真っ当な不動産業者にとっても迷惑な話であります。
なにかよく判らない話に遭遇した時は、第三者に相談するとかして自分の身を守ってください。

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空室対策には、(１)家賃引き下げ、(２)礼金・敷金の減額、(３)リフォーム（リノベーション）（４）不動産業者へ報酬アップなどいろいろありますが、「フリーレント」も空室対策のひとつです。

入居後当初一定期間の家賃を無料にすることで、入居者の負担を減らして客付けし易くするということです。
かつてオフィス市場が冷え込んでいた時に、移転を計画しているテナントは今居る事務所の解約予告時期が３ヶ月とか、６ヶ月とか担っている場合も珍しくありませんでしたので、直ぐに引越しをすれば次の事務所の家賃とダブルで支払いをしなくてはならないので、迎える側の事務所の家主さんが「フリーレンと」でテナントの負担を軽減する策として使っていました。

賃貸マンションの「フリーレント」は入居者の二重家賃の問題よりも、１～２ヶ月の無料期間があったとしても、早期に空き室状態を解消したい家主さんの気持の現われであります。

【注意すべき点】

入居者が注意しなければならないのは、一定期間の賃料を無料にしてもらえる代わりに、中途解約がする違約金が発生する契約内容になっているのが普通であるということです。
通常の賃貸借契約では、入居者からの中途解約は１～３ヶ月前に通知すれば認められることになっています。ている。
他方、「フリーレント」期間のある契約をした場合には、「フリーレント」中も含め契約期間中は中途解約できない契約内容になっていることが多い。
「フリーレント」が終了した途端に退去されたら、家主としてはかなわないからです。

解約しなければならなくなったときに、どれぐらいのペナルティ（違約金）を支払わなければならないのかも確認しておく必要があります。
また、家主さんは「フリーレント」で一定期間の賃料をサービスして、不動産業者への広告料もアップしたのに半年くらいで退去されたら元も取れないでしょうから、ペナルティ期間は一年くらいは居るのかも知れませんね。

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いわゆる「不動産投資家」と言われる方、サラリーマン・自営業者や会社経営などの事業者として本業をお持ちでサイドビジネスとして区分所有のマンションや一棟の収益マンションを所有している方で、昨今の不動産投資ブームで複数の物件をお持ちの方も珍しくありません。

２～３件所有すると、今度は税務上の「事業」として認知される「５棟１０室」基準にしとこうかと言う気にもなるものです。

多分、年金代わりとか保険にもなるとか本で読んだり、セミナーで言われたりして、インカムゲイン（賃料収入）や節税効果の次にキャピタルゲイン（売却益）を狙いましょうなんて教えられていませんか？

宅建業法では、「業として行なう」場合は、宅地建物取引業の免許を取得しなくてはならないものとして次の要素を挙げています。

※総合的な判断で決めるということですので、どれかひとつでも当てはまるとアウトって訳ではありません。

1. 取引の対象者が、広く一般の者を対象に取引を行う者。

2. 利益目的とする者。

3. 自ら使用する目的や相続による取得ではなく、転売目的で取得した者。

4. 自ら販売する者は事業性が高い。

5. 反復継続的な取引を行う者。

副収入目的のマンション購入や、相続税対策のアパート経営に留まっていれば単なる大家業です。

特に複数の物件を所有している方は、そろそろ売却益が見込まれそうな時に、ひとつふたつと売却するとなると「無免許業者」扱いとなるのですが、それは厳密に言えばの話であります。

法人で不動産投資しているとか個人であっても相当数の取引実績があればアウトでしょうが、そうでなければスルーしちゃいますよね。

ということで、理屈っぽい話になってしまいましたが、今のところは問題ないということでありましょう。

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財務省の福田事務次官のセクハラ騒動で新聞･テレビも連日トップニュースです。

この間まで大騒ぎだった加計学園・森友学園や防衛省・財務省の公文書隠しの問題も全然収拾が付かないうちに、安倍首相や麻生大臣も海外に出掛けてしまってどうなるのでしょうか？

 同じくスキャンダルといえば、新潟県知事の援助交際が発覚して、辞任することになりました。

この手の女性問題は、毎日のように芸能ニュースでもいろんな人が取り上げらているのですが、政治家となると敵対する処から刺されることもあるだろうし、女性から嫌われる要素にもなり選挙の当落にも影響するでしょうし・・・

でも正直、なんでもかんでも人の行動を批難する昨今の風潮は、度が過ぎているような時もあって、あまりイイ感じしないですよ。

記者や司会者に「あんたはどうなの？一点の曇りもないのかい」って聞いてみたくもなります。

【人の振り観て我が振りなおせ】

 他人のやっている動作や態度で好ましくないと感じたら、その相手をとがめる前に、自分は他人に対して同じようなことをしていないか、他人の行動を自分のこととして省みなければならない。

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