知り合いのビルオーナー様から、「中国の友人が、ある不動産屋さんから京都の民泊物件を紹介されているので、見て欲しい・・・」と頼まれました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正直な話、他の不動産業者さんのジャマもしたくないので、気は進まないのですが、一応、簡単な物件説明書を見てみました。

民泊やホテル物件は、収益マンションなどに比べて、ちゃんと稼動していれば月の売上が３倍くらいはありますので、表面利回りは収益マンション等よりは相対的に高くなります。　　　　　　　　　　　それに伴って、売価も数年前より高くなっているので、いわゆる土地が幾らで、建物が幾らっていう計算をすると、売価の半値にしか評価できないなんていう売り物件もあるくらいです。　　　　　　　　でも、収益はそれなりに確保できる場合も多いみたいです。

大阪市内の売り土地でも、従来、マンション用地だと思われている物件が、ホテル用地として値踏みすると格段に高いものになることが多くなっています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　極端な話、道路付けのいい数百坪の土地はみんなホテルを建てる買主に買われてしまうような感じです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　冒頭にお話した物件も、京都の友人でる不動産業者さんに聞いたら、値段が凄く高いということでしたので、やんわりその辺の事情をお伝えして判断はお任せしますと報告した次第です。

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２０代の頃、転勤で東京に住んでいたことがあります。
数年間でしたけど、今から思うと楽しかったこともありました。
“明石家さんま”さんの人気が出掛かった時でしたので、大阪弁が受けて女の子にうけたこと。
若さで夜の新宿で飲み明かしたことなど、懐かしい思い出です。
でも、あることがあって大阪に帰って来ることになりました。

そのあることとは、当時、一人暮らしをしていた私は、友人の住んでいる木造アパートの２階に引っ越すことにしたのです。引っ越してから暫くすると、隣の部屋や向かいの部屋に住んでいる人の顔とか分かるようになりますよね。
特に親しく話すとかは無いのですが、すれ違う時には会釈くらいはするようになります。

隣の部屋に大学生の男子が住んでいて、友達もドカドカ出入りしていたので、特に気にもしないで気楽に生活していたのです。

ある夜、深夜です。
突然、私の部屋の扉が開いて、黒い人影が布団に包まっている私目掛けて飛び掛ってきました、と言っても、わたしは寝てるのでボコボコに殴られてからそのことを察知したのですが・・・飛び起きて、「何すんねん！」って叫んで相手に静止するよう言ったのです。
取り敢えず訳を聞くと、私がその学生が住んでいる隣の部屋の壁に向って、なにやら話し掛けていると言うじゃないですかぁ！
またその上、その学生が部屋に帰ってくるときには、２階から下を覗いて監視していると言うじゃないですかぁ～！（そんな趣味はありませんから）
「そんなことはしていないと･･･」と言うと、学生は「友達の所に行く」と出て行きましたので、部屋の電気を点けると、白い壁に赤い鮮血の飛沫が飛び散ってました。

その夜は、目黒の友人宅に転がり込んで、翌朝病院で診断書を作ってもらい、目白警察署に行って事情を話していると、丁度、家主さんが警察に電話を掛けてきたところでした。

聞けば、男子学生が家主さんの自宅に、私が壁にヒソヒソ話しかけていることや、帰宅するときに２階から監視していたという話をしに来ているというじゃないですか！

さすがに、家主さんも男子学生さんが精神的に病んでいることを感じて、昨夜の暴力沙汰を警察に通報したというのです。
その後、男子学生のご両親が田舎からやってきて、家主さんに就活中で精神的に疲れているから何とか示談で話をつけて欲しいと言われたそうです。

正直、迷うところはあったのですが、家主さんのお話をお聞きして引越し料等を頂き、そのアパートから立ち退いたのでした。
家主さんも、たいへんだと思いましたが、今でもあの恐怖心は忘れることは出来ません。

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「家主業」も大変です！

先月の２５日、家主業をしている不動産業者さんの管理会社が倒産したという。
私も会ったことがある管理会社さんで、真面目そうな感じの社長さんでしたが、２日前まで電話で話していたのに突然、連絡が取れなくなっていきなり倒産したそうです。

丁度、月末の家賃の振込みの時期であったため、急いで、家主さんは入居者に毎月振り込んでもらっていた（管理会社の）銀行口座ではなく、直接自分の銀行口座に振り込んでもらう電話連絡を掛け捲ったそうです。

その管理会社が請け負っていたその他の仕事は、別の管理会社に急遽変更したそうですが・・・『ほんまに、忙しかったわ』って言っておられました。
物件の数が少ない時は、家賃保証会社を使ってでも、家賃の振込みは管理しやすいのですが、それなりの戸数を持つとなると、集金代行まで任せることになります。

昔は、多くの戸数をお持ちの家主さんでも、管理会社を使わずに自分で管理業務をしていた方もいらっしゃったのですが、最近は入退居時のリフォームや大規模修繕、日常清掃、賃貸募集や集金代行まで分離発注しないで１社に任せる方もおられます。

確かに１社にすべて任せるといろいろ便利ですが、もしもの時には大慌てです。
「おんぶに抱っこ」（＝すべて他人に頼り切りになること）は、こういう場合は少し怖いので多少の手間は掛かりますが、保有する賃貸物件の戸数が増えても少しは分散しておりた方がイイみたいです。

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「自然損耗」と「日常生活損耗」は人によって違う！！

賃貸借契約は、家主さんと入居者の合意に基づいて行われますが、貸す側の家主さんと仲介業者は事業としてやっているプロですが、借りる側の入居者は殆どの場合、素人さんです。
契約のときは、特に問題がなくっても、退去時に「原状回復義務」ということに対して双方の認識が違う場合があります。

「原状回復義務」は、建物賃貸借契約の終了時における借主のなすべき義務の一つです。

この「原状回復義務」について、借主がどこまで建物を原状に戻す義務を負うかに関してはさまざまな見解がありますが、いわゆる入居時の状態から通常の暮らしをしていて生じる「自然損耗」は借主は原状回復する必要はありません。
借主が故意に傷つけたり、壊したりした箇所については、入居時の状態に戻す義務が生じます。

最近では、「喫煙」による室内の汚れは借主の責任で原状回復するように賃貸借契約書の特約などでも明記されています。
以前、家主さんに代わって賃借人の退去立会いをした時に、床のフローリングが変色しているのを見つけましたので入居者に原因を尋ねました。
すると、敷布団をズ～と引いてあったので、こうなったのではないかということが分かりました。

ご本人は「日常生活していての損耗（＝自然損耗）」だと主張しましたが、「万年床」は自然じゃなくて、単なる物臭とか不精だということでフローリングの張り替え費用を支払ってもらいました。
木製のフローリングの張替って、入居者の家賃１ヶ月より高額でしたから、「万年床」は高くつきました。

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最近では見掛けなくなったのですが、大柄の縞の背広に、燃費の悪いアメ車、大きな声の大阪弁・・・一昔の不動産業者ってこういうイメージがありました。
さしずめ「ナニワ金融道」に出てくるような感じでしょうか。

近頃の不動産業者さんは、平気で国立大学とか四私大とか卒業していますし、外国語の出来る人も珍しくありませんから、確かに頭はクリアーですよ。
パソコンの操作なんかお手の物ですし、物事の理解もすごく早いですよ。
ただ、個人的に感じているのは「淡白」な感じがしますね。
昔の営業マンの良いところで、「粘り」とかありましたけどね。

営業の仕事は、楽しいことばかりじゃないですし、理不尽なことにも遭遇しますけど、それも含めてその経験があると、他人のことがより一層理解できるようになる筈です。

若い時の営業スタイルの典型的なものに、「飛び込み」営業があります。
不動産業界でも、半ば死語になりつつありますが。
中高年になって全く知らない会社や、個人宅に飛び込みするのは抵抗がありますし、飛び込まれる方も違和感あるのじゃないですか。
「飛び込み」営業って、辛いものですし、『こんなことしててもイイのだろうか？』『無駄じゃないの？』って思ったりもしますが、後々になって振り返ると「あ～そうなんだ！」って思える時があると思いますね。

多少なりとも、人見知りしなくなるとか、跳んでもない人と出合っても動じない神経が備わるとか、言葉遣いに無駄がなくなるとか、いろいろあるんだと思います。

いろんな年齢層の人や知らない人と相対すること自体に得るものも多いし、何よりも自分を発見できるような気がしますね。

若い営業マンや営業レディの皆さん『若いうちに“恥”と“けつ”は掻きなはれ』っていう歌もありますし、頑張ってください！！

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“不動産投資”って、要するに「大家さん」になることです。

赤字でいいから「大家さん」になろうとする人はいないでしょう。
仮に不動産投資の目的が、「相続対策」であったとしても毎月の収入より出費の方が続くとなりと手持ち資金がドンドン少なくなって、何をしていることか分かりません。
それだったら、寄付した方が良さそうです。

一棟マンションでも、区分マンションや店舗など収益用不動産の種類はたくさんあるのですが、不動産投資のメリットを謳うセールストークとして、「損益通算」や「減価償却」の『節税効果』、不動産の「相続税評価が現金よりも低いこと」に加えて、ローンを組んで意識的に「負債」を持つことによる『相続税対策効果』があります。

この『節税効果』『相続税対策効果』を享受するためにも、まずはキャッシュフローのことを知っておくべきだと思っています。

キャッシュフローは、現金収入から現金支出を差し引いて手元に残る資金の流れをいいます。
だから、差し当たり“減価償却”や“金利”のことを詳しく計算する必要はありません。
まずは、投資前なら予想収支表、すでに投資後であれば確定申告の内容を見ての状況確認からです。

まず、不動産投資の場合、「減価償却費」は利益が出ていれば差し引くことが出来ますが、ローン返済額の内、元本は経費として扱えませんので、通帳から金融機関に戻っていくだけです。

“返済元本“は「節税効果」には寄与していないのです。
「減価償却費」も、最終的に物件を売却する際には購入金額からその分を差し引いて原価とするので、差し当たり”売却益の先取り”という側面を持っています。

「損益通算」もかつては、現在の建物の金利だけではなく借りた金額に対しての金利全部を経費として利益を低減させ、他の所得と「損益通算」出来たことに比べると随分『節税効果』は低くなりました。

国税はいろいろな『節税効果』がブームになると、モグラ叩きのように“節税する穴”を塞いでくるのです。

『相続税対策』で建てたアパートや賃貸マンションに思ったほど入居者が確保できないケースは大変で、キャッシュフローが赤字なんてことがあれば大変なことです。反対に、満室稼動で順調に収入があると、今度は現金が通帳に溜まってしまい、次の『相続税対策』に取り掛かるなんていうこともあるので、嬉しいことですが結果的に税金対策になっていないケースもあります。

キャッシュフローを健全する方法は、まず入居者の確保、ある程度の資金が確保できた段階でローンの一部返済を試みることが考えられます。
個々のケースで違いますが、比較的長期間投資物件を保有しておられる方は、売却する際にはローンがかなり少なくなっているのですが、意識的にローンの一部又は全部の返済をされていることがよくあります。
当たり前ですが、毎月の返済金額が少なくなると、毎月の手元資金が多くなります。
『節税効果』に一定の限界があるのなら、資金回収に勤しんでもイイのじゃないですか？

不動投資の利回り効果はまだ、ほかの金融商品と比べても負けてはいないと思いますが、回収した資金を株式投資や生命保険などに使ってもいいと思いますよ。
特に長期間のローンを組んでいると、（元利均等だと）元本は中々減りません。
ローンで塩着けの時のようなレバレッジ効果は得られませんが、多少税負担が増えても資金の自由度は増しますし、いざという際の売却時の決断にも寄与できるからです。

超低金利も永遠には続きませんから・・・

事業用不動産の売却や購入・テナント募集など、お気軽にお問合せください！

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『六根清浄』･･･「欲や迷いを断ち切って、心身が清らかになること。」の意だとか。
今日は何故かそんな心境であります。

実は昨日のこと、年末に提出していた「買い付け証明」の返事が売り主側の仲介業者からあり、最終的に当方の買い主様には断念することになりました。
３億円超の一棟売マンションで、買主様の事務所から歩いていける距離にある物件だったので、ご本人も融資特約もなく満額(言い値)での「買い付け証明」提出だったのですが、詳しい理由は分かりませんが、売主様が「別の購入者さんに売ることになる」という返事でした。

その旨を買い主様にお伝えして、「また、別の物件でお世話になりたいと思いますので、宜しくお願いします」と、今後の努力を誓ったのでした。
買い主様も、気持ちよく理解していただいたと思い、私も年末からずっと引き摺っていた気持ちに区切りがつきました。
結果は残念ですが、また前向きな気持ちが湧き上がったので、自分の心境としては『六根清浄』ということであります。

不動産仲介の世界は、例え商談が１０件あっても１０件すべて成立するわけではないので、気持ちの切り替えが大事です。
でも、なかなか難しいことでもあります。

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「正当事由」とは、賃貸人(家主)から賃借人に契約違反がないけれども、賃貸借契約を終了させることができる理由のことです。

要するに、「正当事由」とは、賃貸人(家主)に賃貸借契約を終了させる「正当な理由」という意味です。
最もオーソドックスな理由は、賃貸人が貸している建物を自分で使う必要があるという場合です。
居住用物件の場合、他に住むところがなくてどうしても貸している建物に住まなければならない場合、事業用物件の場合、商売の都合でどうしても貸している建物を使いたいというような場合も「正当事由」だと考えられます。
また、貸している建物が老朽化して危険なので建て替えをしなければならないとかいうのも「正当事由」でしょう。
しかし、「正当事由」は、このような賃貸人側の一方的事情だけで決まるものではありません。賃借人（入居者・テナント）にとってその建物は、家族が生活する自宅だったり、営業の拠点だったりしますので、賃借人は、その場所を借りていなければならない都合があるわけですから。賃貸人側にとっての「正当事由」があるということであっても、賃借人側の都合も同じくらい重要な理由があります。
ですから、賃貸人（家主）側に「正当事由」があっても、通常は賃借人（入居者やテナント）に対して、「立ち退き料」として金銭的な解決をする必要はありと考えます。

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皆さんにとって２０１７年はどんな一年だったでしょうか？

昨年のお正月にはまだ２０１６年の余韻が残っていて、どことなく気持ちに余裕があったみたいでしたが、今年はいささか緊張意味であります。
安倍首相が復活してからのこの５年間は、アベノミクスによる超低金利で大胆な金融緩和策が取られて、株式市場・不動産市場やリートに政策的な資金が流れ込みました。

株式投資ブームと相続税対策などの節税ブーム、インバウンド効果による商業地の高騰や民泊・ホテル向けの活発な不動産取引と東京オリンピックに向けた建設ラッシュなどで景気は盛り上がったのですが。
潮の流れが変わってきたのは、相続税強化の対策として全国規模で賃貸マンションが建設されて、冷静に考えればそうは上手くはいかないだろうと思えるような事例が社会問題化した頃だったでしょうか。

また、不動産投資もブーム化して、サラリーマンやＯＬさん向けにセミナーも開催されたりして、投資用マンション購入のハードルはかなり低くなりました。融資も受けやすく、サブリース制度も安心感を与えくれるなど、不動産業界も大きなマーケットを作るのに成功しました。
また、超高収入の属性の高い人向けに「一物件・一法人・一金融機関」なんていう方法を利用して、短期間に何棟もの一棟売収益マンションを購入させる営業手法も目を引きました。
金融が緩んでいたことでそのような不動産取引も可能であったのでしょうが、約２０年前のバブル期を超える不動産融資が行われた後、徐々に不動産融資は締められることになりました。

春以降は「誰にでも、幾らでも」という雰囲気はなくなり、今までフルローン（１００％融資のこと）が当たり前だったのが、９０％、８０％と減額され手持ち資金が１０％、２０％と以前より多めに必要になってきました。
その結果、収益物件の取引の動きは鈍くなり、夏以降は厳選された物件、厳選された一般法人や富裕層中心のマーケットに変化しました。
その反動はきつかったので、一瞬、昔の「総量規制」の頃を思い出してしまいました。
でも、まあよく考えれば、“普通”の状態に戻ったということでした。。

不動産取引と金融は裏表の関係で、金融機関の融資姿勢は凄く大事ですから、今年の不動産市況は２０１７年後半に引き続いて“緊張感”のあるものになると思っています。
アベノミクスや異次元の金融緩和などは人意的なものですが、日本のベースにあるのは“少子高齢化”で、「空き家」や「空き地」の数は確実に、且つ、少しずつ増えると考える方が普通でしょう。

取り合えず、お持ちの収益マンションや店舗・倉庫など、入居者を確保するのに全力を尽くしましょう。

賃料収入の無い収益物件は、「鼠を捕らない猫」（←これって死語でしょうか？）みたいなもんです。家主さんの目的を達成することはできません、仮に、その目的が相続税対策であったとしてもです。

実務的には管理業者や不動産仲介業者に依頼されると思いますが、家主さんとしてはパートナーとして信頼できる業者さんを見つけることが大事です。
同じ物件でも、こつこつと動いてくれる業者に掛かると、結果的に早期に良質の入居者が確保できると思います。

物件売却については、購入する側の融資額(≒購入資金)が厳しくなるとすれば、売り値が下がる可能性が高まるので、ここ数年流行っていた、短期に転売してキャピタル（売却益）を狙うとかいう流れは鈍くなると思います。
単にキャピタル（売却益）狙いよりも、インカム（賃料収入）を確実に得たうえで売却することも考えてもいいですね。

一棟売物件も購入者の選別が進めば、ライバルは減りますので、逆に富裕層の方や、安定した職業の方には、銀行の融資絞込みは悪い話じゃありませんので、属性のイイ物件を購入するチャンスです。

ちなみに、「戌年」は「犬は忠誠心があるので、食べ物に困らない。犬は嗅覚が鋭いので、道に迷わない。」などから、堅調に進んでいける年だそうです。

是非、そうであって欲しいと願っております。

２０１８年も何が起こるか判らないけど、何が起こっても頑張りましょうね！

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賃借人(入居者)と賃貸人（家主）との間に入って、家主さんにとって入居者の居る居ないに係らず、借り上げした業者が約束した家賃を支払う契約を「サブリース契約」と言いますが、家主さんにとって一見すごく便利なことだと思われています。

でもこの「サブリース契約」が、ここ数年の相続税対策や私的年金作りと称して投資用マンションを販売していた業者さんとオーナーさんとのトラブルのひとつとにもなっています。

「サブリース契約」は２０年とか、３０年とかの契約ですが、通常は２年毎に条件の見直しが契約書に記載されていますので、最初は７万円のサブリース家賃が３年目に６万円に減ってしまったりすると、家主さんは困ったことになります。
また、修繕費用やいろいろな手数料がかさんで、当初聞いていたのと違うってことで、オーナーさんと業者間の信頼関係が悪化するということもあったりします。

「サブリース契約」でオーナーさんに支払われる賃料は、実質家賃の８～９割と言われていますが、オーナーさんによっては実際の賃料を知らない、調べない、業者を信用し過ぎたりしていて、７割とかに設定されていても気づかないこともあります。

この点は「サブリース契約」でなくても、遠隔地の収益物件を所有している家主さんは、家賃相場が判り難いので気をつけないといけませんね。

賃貸募集や、管理する不動産業者とのコミュニケーションは是非とも密にしていただきたいものです。建築や購入はお金が調達できればいいだけですが、運用は手間隙を掛けることが大事です。
アパートでも投資用マンションでも、「ほったらかし」はアカンと覚えておいてください！

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